Власти готовы отдать единственный памятник архитектуры в Пионерском под бизнес-объект

610 екатеринбургских зданий занесены в реестр объектов культурного наследия (ОКН). В последнее время власти разного уровня — федеральные, областные, муниципальные — все больше внимания уделяют историческим зданиям. Так, в мае 2021 г. мэр Екатеринбурга Алексей Орлов подписал постановление, согласно которому до конца года на ремонт и реставрацию нескольких памятников архитектуры выделили более 500 млн руб.

Однако эта сумма — песчинка в океане средств, которые требуются, чтобы привести все ОКН в городе, а тем более в регионе, в порядок. Именно поэтому власти активно стараются привлечь к работе с историческим наследием частных инвесторов.

>>>Читайте также на DK.RU: «Креативный Уралмаш». Как регион возрождает историю в партнерстве с бизнесом

В чем сложности работы с ОКН

Привлечение бизнеса к восстановлению памятников истории — общемировая практика, которую постепенно перенимает Россия. Правда, пока частный капитал не так активно участвует в сохранении исторических объектов, как мог бы. Виной тому — несовершенство механизмов взаимодействия.

Дарья Годунова

управляющий партнер компании «Пионеры ГЧП»

Сегодня государство редко предоставляет инвесторам экономические стимулы для бережного обращения с реконструируемым памятником и сохранения его подлинности. Неудивительно, что бизнес не стремится сотрудничать с публичным партнером в этой сфере.

Основные причины отказа бизнеса от сотрудничества:

• отсутствие входящей информации по объекту, земельному участку, объему затрат,
• отсутствие гарантий возврата вложенных инвестиций,
• неизменность титула публичной собственности в отношении объекта соглашения,
• серьезные ограничения и избыточное согласование действий по использованию ОКН.

В Свердловской области власти делают попытки сблизить позиции с бизнесом в плане работы с историческим наследием. Чтобы снять часть вопросов, которые возникают у бизнеса по ОКН, Корпорация развития Среднего Урала (госструктура при областном Министерстве инвестиций и развития) запустила электронный портал объектов культурного наследия.

Цифровой ресурс аккумулирует подробную информацию об объектах, предлагаемых для инвестирования, с учетом всех особенностей. Предприниматель на входе может получить информацию об объекте — где расположен, какая площадь, в каком состоянии находится, кто выступает собственником, а главное — для каких целей можно его использовать. Это важно: сегодня позиция российского государства в отношении памятников архитектуры соответствует международной — такие объекты надо не просто восстанавливать, но максимально вовлекать в хозяйственную деятельность. Однако инвестор — в том случае, если он решит работать с ОКН — далеко не всегда может выбирать, под что приспособить объект.

Выбор концепции приспособления исторического здания для современного использования регулируется федеральным законом N 73-ФЗ, — поясняет Сергей Сосновских, заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО). — В первую очередь, не должен наноситься ущерб его историко-художественной ценности и сохранности. Поэтому так важно определить предмет охраны объекта культурного наследия.

По словам Сергея Сосновских, в ходе реконструкции ОКН может быть выбран формат его вовлечения в современную жизнь, однако при этом также должны соблюдаться требования федерального законодательства.

МУГИСО заинтересованно в вовлечении объектов культурного наследия в гражданский оборот, их сохранении и приспособлении для современного использования. Поэтому мы готовы рассматривать разнообразные концепции инвесторов, но с учетом требований федерального закона, которые контролирует Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области, — добавляет Сергей Сосновских.

Еще одна причина, по которой бизнес, даже имея средства и желание, не спешит работать с ОКН — большие затраты и долгая окупаемость проектов.

Максим Прачик

генеральный директор Корпорации развития Среднего Урала

Реновация объектов культурного наследия возлагает дополнительные затраты на инвестора. Основными сдерживающими факторами выступают высокая стоимость и длительные сроки исторической реконструкции объекта. Инвестор должен учесть в графике реализации проекта этап прохождения историко-культурной экспертизы, а также сложность проектирования, исходя из предмета охраны и охранного обязательства объекта.

По его словам, особенно высока стоимость проекта, когда ОКН приобретается с торгов: в этом случае инвестору необходимо выделить средства и на покупку объекта, и на реставрационные работы.

Однако снизить затраты можно.

Государственно-частное партнерство как способ возродить историю

Сегодня частные инвесторы чаще проявляют бизнес-интерес к историческим зданиям. Этот интерес понятен: как правило, такие объекты находятся в исторических центрах: местах с уже сложившейся инфраструктурой, большой проходимостью и высокой транспортной доступностью. Правильно просчитанная концепция может превратить разрушающееся строение в прибыльный бизнес-объект. В свою очередь, власти готовы рассматривать разные коллаборации с бизнесом, чтобы в итоге восстановить исторический облик города.

>>>Читайте также на DK.RU: «Спасибо, что не музей». Власть, бизнес, студенты — о работе с историческим наследием

В Свердловской области существует несколько механизмов для привлечения частного капитала к работе с ОКН. В их числе:

• льготная арендная ставка 0,3 к годовой арендной плате, срок применения которой рассчитывается исходя из суммы затрат арендатора на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, подтвержденных документально;
• льготная арендная плата в размере 1 рубль в год за 1 кв. м объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии (льгота действует для относящихся к государственной собственности Свердловской области неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр ОКН);
• в отношении объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, которые приватизируются путем продажи на конкурсе, начальная (минимальная) цена устанавливается равной 1 рублю.

Как рассказывает Сергей Сосновских, сейчас МУГИСО совместно с другими ведомствами разрабатывает новые механизмы поддержки инвесторов, готовых к работе с ОКН.

Сергей Сосновских

заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области

Например, в Калининграде предпринимателям выдаются займы на срок до 15 лет под 0% и с возможностью списания половины суммы долга займа в обмен на сохранение исторических объектов и вовлечение их в хозяйственный оборот. Будем рассматривать совместно с Министерством инвестиций Свердловской области, Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области и Министерством финансов Свердловской области возможности разработки подобных порядков в нашем регионе.

Пока новые способы разрабатываются, власти активно продвигают механизмы, которые уже успели хорошо зарекомендовать себя в работе с памятниками архитектуры. Речь идет о таком виде государственно-частного партнерства, как концессионное соглашение.

ГЧП позволяет защитить инвестора, учесть все возможные риски и предоставить льготные условия пользования объектом. Например, концессионное соглашение заключается сроком до 49 лет. Инвестор проводит реставрационные работы, а затем эксплуатирует здание под контролем органа охраны памятников. По истечении срока концессионного соглашения инвестор получает приоритетное право приватизации объекта, — поясняет Максим Прачик.

В других регионах, в частности в столице, в рамках концессии восстановили и приспособили для современной деятельности не один значимый культурный объект. Примеры таких проектов приводит Дарья Годунова:

• создание комплексной инфраструктуры усадебного туризма в Московской области на базе усадьбы В.И. Аигина (вт. половина XIX века, с. Талицы) (12.12.2016), 10 лет, 174 468 тыс. руб.;
• приспособление для современного использования исторических зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект 40 А для размещения объекта гостиничного обслуживания (25.08.2018), 30 лет, 380 000 тыс. руб.;
• реконструкция и эксплуатация объекта для организации отдыха граждан и туризма, расположенного по адресу: Санкт‑Петербург, Каменноостровский пр., д. 58-60, лит. А, В. («Усадьба Игеля Э.Г.» и «Дом А.Е. Вяземского и здание механической мастерской Р.М. Ветцера») (05.02.2020), 49 лет, 302 000 тыс. руб.;
• реконструкция и эксплуатация объекта социально-культурного назначения – оранжерей Таврического сада, Санкт-Петербург (30.12.2020), 49 лет, 700 000 тыс. руб.

Концессионный механизм позволяет защитить интересы как концедента (собственника), так и концессионера. В том числе в части компенсации расходов в случае расторжения, — отмечает плюсы этого вида ГЧП Дарья Годунова.

Объект в Пионерском микрорайоне можно приспособить под медицину или фитнес

Сегодня через механизм концессии свердловские власти готовы отдать заинтересованным бизнесменам единственный памятник архитектуры в Пионерском микрорайоне — здание по адресу Блюхера, 5а. Во время Великой Отечественной войны здесь располагался штаб 61-й гвардейской Свердловско-Львовской танковой бригады, сформированной из уральцев-добровольцев. Когда в конце февраля 1943 г. начался сбор добровольцев для корпуса, в течение нескольких дней в штаб обратились 111 тыс. уральцев.

Кирпичное трехэтажное Т-образное здание с цокольным этажом с железобетонными перекрытиями и выступающим на главном фасаде лестничным эркерным объемом было построено в 1934 г. по проекту архитектора Жеманова.

 В разные годы здесь размещались: Свердловский институт инженеров коммунального строительства, Штаб уральского добровольческого танкового корпуса, профессионально-техническое училище № 42, где готовили будущих мастеров камнерезов и ювелиров. Подробнее ознакомиться с историей здания можно здесь.

Сейчас памятник архитектуры находится в неудовлетворительном состоянии, поэтому собственник в лице МУГИСО готов передать объект частному инвестору на льготных условиях, о которых говорилось выше.

Чтобы облегчить работу бизнесу, в Корпорации развития Среднего Урала уже подготовили план зонирования всех четырех этажей здания: он размещен на портале объектов культурного наследия. Согласно разработанной концепции, здание можно приспособить под административный центр, медицинское учреждение или фитнес-клуб.

Заинтересованному инвестору Корпорация готова оказать поддержку.

В последнее время инвесторы все охотнее рассматривают ОКН как бизнес-модель. Наиболее активно этим интересуются застройщики: формируя концепцию квартала, они хотят, чтобы ОКН органично вписались в городскую среду. Корпорация совместно с Министерством инвестиций и развития Свердловской области готова сопровождать такие проекты: прорабатывать финансовые и юридические аспекты соглашения, помогать в подготовке документации проекта и прохождении историко-культурной экспертизы. В команде есть архитектор, который специализируется на приспособлении исторических зданий к современной жизни, — рассказывает Максим Прачик.