«Когда цены на жилье снижаются, нищает каждый. Это прямая дорога к кризису»

Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин Холдинга», вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):

— Несколько очень важных тем, которые сегодня обсуждаются. Нам кажется, что все разговоры и возня вокруг пандемии сильно преувеличены. По крайней мере, относительно нашей отрасли. Мы последние два года прошли успешно, потому что процессы, происходящие в ней, практически никак не определялись коронавирусом — на отрасль влияли совершенно другие параметры.

На моей памяти, за 30 лет это пятый или шестой кризис. Причем он не затрагивает основных фундаментальных экономических процессов. Второе: очень большая проблема с аналитикой. Многие заявления, которые мы слышим в публичном пространстве, не то чтобы непонятно на чем основаны, не то что ошибочны, но они не обоснованы. Например, нам с одной стороны говорят: «А почему вы так так прошли кризис?», «Почему в отрасли девелоперов все так успешно?», «А почему так растут цены?».

Нам назначили ответственного — льготная ипотека. Очень странное заявление. Все отраслевые эксперты прекрасно понимают: мы имеем дело с тем, что определяло четыре процесса за последние два года.

Во-первых, это девальвация рубля: в 2014-2015 гг. она была более чем двукратная, а в 2020 г. — еще порядка 30%. Во-вторых, это введение эскроу-счетов. Это фундаментальное изменение технологий и всей экономики наших процессов. В-третьих, это снижение депозитных ставок в банках. И в-четвертых, это ипотечные программы, включая льготные.

Читайте также на DK.RU: «После этой эйфории придет похмелье», — Тимур Уфимцев о росте цен на жилье

Встает вопрос: а какова доля влияния этих параметров на происходящее в отрасли? Я не видел ни одного внятного анализа, где бы это обосновывалось. Назначили льготную ипотеку, но это от 10% до 35% в разных сегментах и по разным застройщикам от всего количества сделок на рынке недвижимости. Вы что, считаете 10% сделок существенным влиянием на рынок? Ну здорово. Сейчас мы готовим совместный ежегодный аналитический доклад РГУД и Уральской палаты недвижимости и постараемся дать более детальную аналитику и объяснить влияние этих факторов.

Андрей Бриль: «Если у вас нет частных инвесторов, никакой реновации не произойдет»

Но наше мнение сегодня, что главные факторы, повлиявшие и на рост объемов, и на рост цен, и вообще на благополучие отрасли, это в первую очередь девальвация и переход на эскроу-счета. который привел минимум к 20-процентному росту цен. А эта цифра называлась еще в 2016 г. представителями Сбербанка и Минстроя, которые анализировали, что будет при вводе эскроу-счетов. 

Рост цен на жилье — очень важный фактор, о котором много говорят. Абсолютно удивительная ситуация. Почему-то все очень горюют по поводу роста цен на жилье. Но это очень странное заявление. Жилье — это не колбаса, а актив, причем главный актив жителей нашей страны.

Они являются собственниками жилья либо лично, либо в составе домохозяйств. Это их главный актив: собственность, которая передается по наследству, залоговый актив, который позволяет мобилизовать денежные кредитные средства.

Если вы на фондовом рынке купили акцию «Роснефти», а она завтра начинает дешеветь, причем каждый день, вы что, хорошо себя чувствуете? Вы в панике, нищаете каждый день. Поэтому когда у нас снижаются цены на жилье, у нас нищает каждый житель. Удивительная ситуация, что эту банальнейшую вещь эксперты не объясняют ни жителям нашей страны, ни нашим руководителям.

Когда у вас в стране снижаются цены на жилье — это прямая дорога к кризису. Кризис 2008 г. в Америке — это снижение цен на недвижимость и производных финансовых инструментов, привязанных к ней. А получился вообще мировой финансовый кризис. 

Если у вас снижаются цены на жилье, вы, во-первых, беднеете реально, физически. Во-вторых, вы перестаете иметь возможность взять кредиты, потому что нет залогов и банки постоянно требуют донести их. В-третьих, вы перестаете потреблять, инвесторы перестают инвестировать в этот актив — нет смысла, цены-то снижаются, никакие экономические модели не работают. Странная ситуация, когда беду для всего народа считают счастьем.

Рынок новостроек ожидает охлаждение. Рейтинг крупнейших застройщиков Екатеринбурга

Что такое современный этап строительства жилья? На форуме 100+ была секция по комплексному развитию территорий. И там был один коллега, который снял фильм о происходящем в российском девелопменте. Лейтмотив такой: жадные девелоперы, негодяи, строят небоскребы без инфраструктуры, в общем, жуткую дрянь. А безответственные покупатели эту дрянь покупают, студии по 16 кв. м. Возникает вопрос: а откуда у нас в стране взялось столько глупости и жадности в стране и так ли это на самом деле? 

Это связано с тем, что сейчас у нас в стране этап строительства жилья ровно такой, как во времена хрущевской реформы.

После войны многие жили в бараках, коммуналках, непонятно где. Надо было срочно в стране решить жилищную проблему. Там не шла речь о качестве — речь шла об отдельных квартирах, в которых должны были переселиться домохозяйства. И Хрущев, государство, приняли такое решение, выделили деньги и построили все эти хрущевки, которые сегодня все ругают, но куча народу в них продолжает жить.

Сегодня огромному количеству людей нужно получить свое пространство для жизни. Причем их доходы не позволяют покупать жилье по 150 тыс. руб. за квадратный метр. Доступности жилья невозможно добиться в условиях его покупки — доступности можно добиться только строительством социального арендного жилья, где государство дотирует кредитные ставки девелоперам, а потом — арендные ставки для социально незащищенных групп населения. Других вариантов в мире нет, все остальное от лукавого. Ипотека под 6,5% — это не доступное жилье, не надо строить иллюзий. 

Сейчас, поскольку у нас отрасль частная, и проблему обеспечения жителей страны решают частные девелоперы, они делают это как умеют. Они понимают, что им надо снижать затраты и себестоимость, увеличивать объемы — не говорю уже про цель нацпроекта в 120 млн (сдавать столько кв. м жилья в год), у нас стоит задача строить больше, потребность в жилье огромная у многих категорий населения. И что делать? К сожалению, в региональных и муниципальных бюджетах нет достаточных средств для развития транспортной и социальной инфраструктуры. Это не их вина, это их беда, потому что у нас так устроен бюджетный процесс. 

Что такое эти наши небоскребы? Хрущевки, поставленные на боковую стенку. Ясно, что через 30 лет с этим будут проблемы гораздо большие, чем сегодня с хрущевками — их еще можно реконструировать. А что делать с небоскребами — это большой вопрос.

Потом нам будет худо, но это уж потом. Вот что такое современный этап строительства жилья — попытка в очередной раз решить вопрос обеспеченности людей жильем, причем в самом жестком экономе — самых необеспеченных групп населения, которых очень много. Вот она, реальность. 

Отсюда — востребованные форматы: минимальные, с критическим фактором «цена». Конечно, у нас есть категории людей, которые предъявляют совсем другой запрос на качество городской среды. Очень важный вопрос: у нас есть аналитика, сколько первых и вторых? И кто покупает эту комфортную городскую среду? 

И в заключение. Что будет определять следующие годы в развитии рынка? Циклы в сфере недвижимости — 12-15 лет, это медицинский, отраслевой факт. Сейчас мы находимся в начале нового цикла подъема, потому что предыдущий цикл закончился примерно в 2010 г. Что будет с ценами? Хорошо бы цены росли, только не пилообразно, как у нас, а планомерно и прогнозируемо. Тогда это хорошо для всех. И надо следить за факторами девальвации, технологических изменений в строительстве, которые повлияют на себестоимость. Будет ли модульное и панельное строительство и каковы его объемы? Также надо смотреть на депозитные ставки и что делается в ипотеке. Если вы понимаете, что надо следить за всеми параметрами, у вас будет успех.

Материал подготовлен на основе выступления Андрея Бриля на круглом столе «Тенденции и перспективы развития строительного рынка Екатеринбурга», организованном ИД «Коммерсантъ-Урал».