Владимир Городенкер о стагнации в моменте, росте в перспективе и танцах на работе

Девелоперам сейчас неинтересны логистика и государственные программы реновации. Самые актуальные проблемы строительного рынка на сегодняшний день — колоссальная нехватка рабочих и рост цен на стройматериалы. Все это приводит к росту затрат на строительство, а значит, к удорожанию квадратного метра. Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер поделился своими мыслями по этому поводу.

Как бы вы охарактеризовали развитие строительной отрасли в Екатеринбурге в прошлом году?

— Прошлый год был хорошим с точки зрения объема и продаж. Это следствие развития рынка в 2019-2020 гг. В эти годы было заложено огромное количество проектов, которые в 2021-м вышли на завершающую стадию. Девелоперский цикл от начала строительства до ввода составляет в среднем два года, поэтому в прошлом году было введено рекордное количество жилья — 3 млн кв. м.

В целом рынок стабилен — спрос меньше не стал, активность присутствует в каждом проекте. По цене можно сказать, что она скорректировалась не вниз, а вверх — цены на стройматериалы продолжают расти. В стране наблюдается колоссальная нехватка рабочей силы. Стоимость работ увеличивается галопирующими темпами. Затраты подрядчиков также идут в сторону увеличения.

Из всего этого очевидно, что стоимость квадратного метра будет расти. Только при наличии спроса цена квадратного метра будет держаться на уровне инфляции. Ожидаемый рост — примерно 10%. Так что я бы не советовал тянуть с покупкой тем, кто это планирует.

У кадровой проблемы есть решение? Что предлагается на уровне правительства, каким вы видите выход из ситуации?

— В первую очередь проблема связана с нехваткой иностранной рабочей силы при условии, что в стране очень быстро развивается стройиндустрия. В прошлом году в Москве ввели 15 млн кв. м жилья.

Кладочники, плиточники, бетонщики, арматурщики — это руки, которые нужны стройке. Их нанимают наши подрядчики, но мы знаем, что те, кто до пандемии получал 30-40 тыс. руб., сейчас получают по 60-80 тыс. руб.

Собянин предложил привлекать на стройку людей из регионов, платить им по 150 тыс. руб., автоматизировать процессы на стройплощадках. Идея интересная, но откуда люди в регионах? У нас их нет. И на автоматизацию у подрядчиков денег нет.

Надо возрождать ПТУ, которые воспитывали специалистов для строительной отрасли. В 2000-х они были ликвидированы. Строительные СРО могли бы профинансировать этот процесс, но он невозможен без инициативы со стороны государства. Потому что для начала необходимо стандартизировать систему обучения. Решение этого вопроса даст нашему строительному рынку независимость от иностранной рабочей силы.

Как вы решаете кадровые вопросы в вашей компании? И как боретесь с текучкой кадров?

— У нас работает 170 человек. Я как руководитель стараюсь создать такие условия для людей, чтобы они работали с удовольствием и максимально выкладывались, чтобы у них была свобода творчества.

У нас есть корпоративный университет. Мы организовали бесплатный фитнес. Издаем собственную газету. Она всем очень нравится, потому что коллеги показывают ее своим родителям и детям.

Мы очень много времени уделяем корпоративной культуре. Я считаю, это важно. Но люди не могут все время работать на одном месте. Менять работу раз в 10 лет полезно для саморазвития. Недавно один из сотрудников ушел от нас в «Сима-Ленд». Мы расстроились.

Не считаете, что навязывание корпоративных ценностей сотрудникам — это перегиб?

— Не считаю. Мы изначально ищем людей, которые бы разделяли наши взгляды. Если сотрудник их не разделяет, он может найти другую работу. Это нормально. Все правила, которые у нас есть, сформировались внутри коллектива в ходе работы, — результат деятельности корпоративного разума. Люди сами решили, что для них можно, а на что надо наложить табу. Если человек пришел в компанию, где по утрам делают зарядку, пляшут и поют, и он делает это с удовольствием, значит, он нашел здесь себя. Корпоративная культура должна быть в компании, какой бы они ни была.

Предлагаю вернуться к обсуждению насущных строительных вопросов Екатеринбурга. Как вы относитесь к программе комплексного развития территории (КРТ), предложенной нашей администрацией?

— С одной стороны, это правильная идея. У нас много территорий, некомфортных для проживания. Но, с другой, механизм, который предложен для их реновации, пока нам как застройщику не позволяет заходить в эти проекты.

Дело в том, что сегодня при выигранном конкурсе на участие в КРТ отдельные дома могут из нее выйти, если жители так проголосуют. Для нас это риск, ведь тогда образуются куски, выпадающие из территории, — и что нам с этим делать?

Возникает непрогнозируемая ситуация: застройщик участвовал в торгах, потратил время, силы и средства, чтобы проанализировать возможности этого пространства, а какой-то дом может выйти из проекта. Мне, честно, не нравится этот механизм, потому что он не гарантирует доведение проекта до результата.

В Екатеринбурге есть проблемы с земельными участками?

— Всегда есть проблемы, потому что в нашем городе вообще нет свободной земли. Все, что мы сегодня осваиваем, — это либо реновация, либо редевелопмент, либо расселение. Свободные территории есть только на окраине города. Но нас они не интересуют.

Мэрия предложила строить с сокращением парковочных мест — как вам такая идея?

— Я сторонник рыночных регулирований. Мы на парковочных местах никогда не зарабатываем, потому что большинство из них остаются невыкупленными. Да, возможно, люди экономят, это менталитет, но нельзя сбрасывать со счета и тот факт, что на сегодня сложилась такая тенденция, что в семьях становится меньше машин. Содержание машины не оправдывает себя, проще пользоваться такси. В городе становится меньше автотранспорта. Я считаю, что развитие городского транспорта, а не частного — правильно заданное направление.

Губернатор заявил, что считает одной из самых перспективных отраслей в регионе логистику, потому что она дает самый быстрый экономический эффект. Вы планируете развиваться в этом направлении?

— Логистика — сложный в моменте, но интересный в перспективе вид бизнеса. По отрасли сильно ударило повышение ключевой ставки и себестоимости строительства. Рынок складов устроен так, что девелопер окупает вложенные средства, сдавая построенные склады в долгосрочную аренду, обычно на 10 лет.

Сегодня стоимость аренды повысилась на 10-15%, а себестоимость строительства — на 50%. Плюс ключевая ставка по банковским кредитам увеличилась на 5%. В текущем моменте модель нерабочая и для нас неинтересна.

Ставки растут медленными шагами, на рынке еще есть склады, которые сдаются по старым ценам. Поскольку договоры заключаются на 10 лет, стоимость в них фиксированная, ставка может измениться только на уровне инфляции.

Но, несмотря на то, что на текущий момент ситуация неблагоприятная, в перспективе этот рынок будет активно идти вперед. По уровню развития складской инфраструктуры мы отстаем от развитых стран — у нас в 10 раз меньше складов, чем должно быть в норме. Поэтому в перспективе это выгодный бизнес.

В заключение расскажите о тенденциях в жилом строительстве?

— По моим наблюдениям, ежегодно медленно, но верно снижается площадь квартир. Примерно на 3-5% в год. Это связано с тем, что доходы населения не растут. То есть растут, но официально только у определенных слоев населения. А стоимость квадратного метра увеличивается. Девелоперы снижают площадь квартир, балансируя в этих условиях.

Мы тоже предлагаем новые решения в сложившейся ситуации. Наша идея — снижать площадь квартир, но увеличивать территорию общего пользования, создавая своеобразную экосистему на придомовых территориях.

Сейчас есть такая тенденция, что застройщики делают широкие коридоры, кладовки для того, чтобы люди не хранили дома велосипеды, коляски, автомобильные шины. Мы предлагаем создавать такие жилые комплексы, в которых было бы все, что необходимо для жизни, чтобы у людей не было потребности выходить из жилого микрорайона в детский сад, поликлинику или продуктовый магазин. Все в одном месте — это и есть жилая экосистема.

В одном из проектов у нас даже предусмотрен амфитеатр, чтобы люди могли организовывать досуг. Общие территории не входят в стоимость квартиры, хотя повышают себестоимость квадратного метра. Но такие проекты, на наш взгляд, лучше. Пусть мы строим дороже конкурентов, но и инвестиционная привлекательность у нас выше.

Стандарты, которые мы разрабатываем, мы пытаемся распространить на государственном уровне, сотрудничая с отраслевым министерством. Не знаю, к чему приведет наша активность. Изменять какие-то тенденции в отрасли — это сложно. Трудно давать прогнозы. Но мы готовы работать и дальше, а также делиться своими знаниями.

>>> Читайте также на DK.RU: Владимир Городенкер: «Если убрать нефтегазовый сектор, стройка — это локомотив России»