«Плюс 30%, 50%, 80% годовых... Казалось бы, круто. Да, но нет» — Павел Боровиков

Павел Боровиков, управляющий партнер агентства дорогой недвижимости «Кулиговская и партнеры», рассказал DK.RU, с какими проблемами можно столкнуться на рынке недвижимости в этом году, какие девелоперские проекты в Екатеринбурге пользуются повышенным спросом и почему не нужно соблазняться на «курортную» недвижимость. Также он обозначил объекты, в которые вкладываться однозначно не стоит, даже если предложение выглядит весьма заманчиво.

С какими сложностями можно столкнуться при инвестировании в недвижимость в этом году?

— Прошлогодний рост рынка породил большое количество риелторов, которые сейчас обещают огромные прибыли от инвестиций. Очень часто сейчас вижу рекламу «+30%, +50%, +80% годовых, пишите». Казалось бы, круто. Да, но нет. Давать финансовые инвестиционные советы может только лицензированный финансовый консультант. Риелтор не является таковым, поэтому все обещания, которые дают некоторые представители рынка недвижимости, конечно, вызывают недоумение.

Дело в том, что они не несут в себе никаких финансовых гарантий, никакой финансовой основы, кроме опоры на прошлогодний опыт, когда рынок вырос на 30-50%.

Легко быть инвестором на растущем рынке. Вот это и вызывает удивление, и я просто хотел дать информацию, чтобы люди, которые инвестируют в недвижимость, с осторожностью подходили к проектам и рекомендациям. Потому что, когда они начинают смотреть на прошлые периоды, когда была возможность получить 50% дохода, и ожидают те же 50% в этом году, в итоге получат убытки. Рынок не может расти вечно.

Что вы посоветуете тем, кто планирует приобрести недвижимость с целью вложения средств в этом году?

— Инвестирование в недвижимость начинается после того, как сформирована какая-то подушка безопасности хотя бы на полгода вперед. Знаю «инвесторов», у которых нет денег на очередную выплату по ипотеке, но которые собираются взять одну, две, три квартиры в надежде на рост цен. И тогда возникают проблемы с продажей, которые приводят к печальным последствиям.

Поэтому прежде надо поговорить с человеком, который разбирается в недвижимости и в инвестировании. Спросить хотя бы, что можно покупать, а что нельзя. Допустим, даже вот сейчас  есть проекты, которые могут принести доходность выше уровня инфляции.

Берем один и тот же дом. Одни квартиры дорожают на 10%, другие на 30-40%. Это происходит потому, что в одних квартирах есть набор определенных характеристик, а в других нет.

Какие объекты недвижимости в Екатеринбурге пользуются повышенным спросом?

— В нашем городе большой спрос на недвижимость класса «бизнес плюс». Это связано с тем, что в этом сегменте очень мало строят. Эти проекты можно пересчитать по пальцам одной руки. И они все распроданы. В основном строят «эконом» и «комфорт». Хотя бывает, что класс «комфорт» делают так, что он даст фору многим элитным проектам.

Очереди на покупку есть в загородных поселках. Если есть возможность купить дом, люди покупают дом. Загородные поселки прекрасно живут. Я говорю про приличные поселки, которые тоже можно пересчитать по пальцам одной руки. Признак элитности здесь объект притяжения — ресторан или конный клуб, гольф-поле, искусственные озера. Хотя за остальной инфраструктурой жители все равно ездят в город.

Не советую покупать домики в окрестностях Екатеринбурга в неорганизованных поселках по 5-7 млн руб. без ремонта. Забор, грунтовые дороги и электричество на участке — это еще не жилой поселок. Там вечная стройка. Покупая такой дом, вы потом будете всю жизнь его достраивать, и будьте уверены, что инфраструктуры вы не дождетесь. Я отговариваю всех, кто продает всю недвижимость в городе, чтобы купить такой дом.

В прессе пишут о новом тренде — инвестировании в заграничную недвижимость. Что вы по этому поводу думаете?

— Люди, покупающие недвижимость за границей, преследуют разные цели. Первое — это диверсификация активов из рублевой зоны. Второе — получение дополнительных преимуществ, таких как ВНЖ и в последующем — получение гражданства. Третье — покупка просто так, для души.

Раньше самой большой категорией покупателей была третья, это те, кто покупает недвижимость за границей, ничем не руководствуясь. Это люди, которые просто были в какой-то стране, им там понравилось как туристам, и они решили там купить недвижимость. Как правило, эта категория людей и получает самые большие финансовые убытки от инвестиций.

Диверсификация рублевых активов очень правильная история, но 100% надо проконсультироваться с человеком, который в этой химии разбирается и у которого был аналогичный опыт. Нужен человек, который глубоко знает не один рынок, а несколько рынков в разных странах, для того чтобы решить задачу клиента. Потому что, повторюсь, задач может быть несколько.

Сейчас очень популярна тема получения вида на жительство, потому что с ВНЖ вы можете передвигаться по миру, плюс в некоторых странах его можно получить при покупке недвижимости. ВНЖ и второй паспорт дают возможности свободного перемещения между государствами.

Интересно узнать ваше мнение о сталинках в центре города. Например, градостроительный ансамбль зданий на улице Свердлова. Все они внесены в число объектов культурного наследия. Это выгодное приобретение?

— Есть некий флер привлекательности сталинок, но он проходит после посещения подъездов. То есть да, внешне красиво все, центр города, но плохо пахнущие парадные и общая заброшенность помещения отбивают всю охоту здесь покупать. Поэтому ни о какой инвестиции речи быть не может. Это покупка «для души».

Что вы можете назвать трендами этого года на рынке недвижимости? На что обратить внимание?

— Тренды этого года — повышенный спрос на недвижимость бизнес-класса. Спрос на загородную недвижимость в этом году сохранится, но домов в качественных поселках практически в продаже нет. Трендом прошлого и этого года является повышенное внимание покупателей к полностью готовым вариантам жилья. Люди не хотят делать ремонт под себя, люди «наелись» ремонтами. Хотят просто заехать и жить. Этот момент сохраняет свою актуальность. Стоит акцентировать внимание, что у нас в 2021 г. произошел очень сильный разрыв между новостройками и вторичкой. Сейчас на вторичке можно купить квартиру под ключ по цене квартиры в бетоне.

Что вы думаете о ценах на недвижимость? Вырастут ли они? Насколько будет стабилен рынок?

— Необходимо внимательно подходить к объектам инвестирования, потому что ожидается охлаждение рынка, галопирующего роста цен, как в прошлом году, не будет. Но, на мой взгляд, недвижимость будет отрастать ценами, превышающими инфляцию. Вероятность роста квадратного метра очень велика.

Очень хорошо, что у нас в регионе был не такой рост, как в Сочи, Краснодарском крае и в Москве. Потому что когда недвижимость вырастает на 80-100 %, то на рынке возникает некий пузырь. Наш рынок вырос в среднем на 30-35%. Что вроде как и неплохо, и не вызывает опасений в части перегретости рынка.

Читайте также на DK.RU другие мнения об инвестициях: Покупать и «держать» до восстановления рынка: в какие объекты недвижимости инвестировать