«Малоэтажное строительство пока вальяжное». Скоро это изменится — как и почему?

О спецоперации в рамках данного текста мы упоминаем не случайно. Дело в том, что события последних недель встряхнули рынок ничуть не меньше, чем новые законы (о них ниже) и пандемия. Когда мы собирали круглый стол с игроками рынка загородной недвижимости, никто и не предполагал, что уже через несколько дней наступит новая экономическая реальность.

Теперь по сути: спрос на загородные дома и земельные участки в России с начала спецоперации на Украине вырос на 10-30%, пишут «Известия». Приобретая загородное жилье, покупатели пытаются сохранить сбережения. По словам руководителя центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антона Саукова, спрос на загородную недвижимость и земельные участки вблизи крупных городов с 24 февраля по 3 марта 2022 г. вырос в среднем на 10%.

Участники круглого стола DK.RU также ожидали всплеска интереса к загородной недвижимости, но связывали его с желанием людей изменить качество жизни в лучшую сторону. Никто не мог и предположить, что покупка участка или дома за городом станет способом экстренного сохранения капитала.

В круглом столе приняли участие:

Елена Леманская, руководитель направления продаж ДОМ.РФ;

Игорь Николаев, директор корпоративных продаж уральского регионального центра ДОМ.РФ;

Илья Баков, генеральный директор «7 ПРУДОВ»;

Елена Солтыкова, руководитель проекта ЖК «Сказы» ГК Сторинг;

Ксения Гаюн, руководитель отдела судебной защиты юридической компании «Траст»;

Римма Ким, председатель комитета УПН по загородной недвижимости;

Александр Харисов, руководитель АСК Юнит;

Вадим Шамшурин, исполнительный директор ассоциации «Палникс групп».

Цифры и факты

Первое слово было предоставлено Римме Ким. Председатель комитета УПН по загородной недвижимости познакомила участников круглого стола с текущим положением дел на рынке. На 1 января 2022 г. в базе УПН находилось 2 544 объекта. 49% из них составляют дома, земля — 33% и оставшиеся 18% приходятся на сады и дачи. Средняя стоимость дома на ту же дату составляла 7,6 млн руб., земли — 2,5 млн руб., дачи — 1,6 млн руб. Дороже всего покупателям обойдутся таунхаусы в коттеджных поселках — в среднем в 13,9 млн руб. Надо отметить, что пока таунхаусы занимают лишь небольшую долю рынка (1%), но отдельные девелоперы делают ставку именно на этот тип загородной недвижимости и активно продвигают его в массы.

Высокий спрос на готовые дома подтверждается статистически: с 1 января 2019 г. по 1 января 2022 г. количество предложений готовых домов в коттеджных поселков сократилось в базе УПН с 3000 единиц до 2000.

— По нашим ощущениям, спрос значительно превышает предложение. Продается практически все, а вот нового появляется очень мало. Клиенты готовы покупать объекты даже по завышенной цене, — отметила Римма Ким.

Надо сказать, что комитет по загородной недвижимости появился при УПН только в 2021 г. Поэтому участники дискуссии, организованной DK.RU, высказали свои предложения, касающиеся сбора статистики. Так, к примеру, Илья Баков предложил учитывать медианную стоимость объектов (она демонстрирует более реальную картину рынка).

Вадим Шамшурин в свою очередь отметил, что география покупки изменится после окончания строительства кольцевой автодороги.

— Объекты, которые раньше не пользовались популярностью, взлетят. По моим наблюдениям, единственная причина, по которой до сих пор участки на Челябинском тракте не очень активно покупают, — это отсутствие ЕКАД. Когда его закольцуют, все изменится, и это надо будет учитывать.

 

«Закон-то придумали, а доработать забыли»

С 1 марта в России вступили в силу новые правила возведения коттеджных поселков, распространяющие законодательство о долевом строительстве и эскроу-счета на загородный рынок. Теперь застройщики малоэтажных загородных жилых комплексов должны выполнять те же нормы долевого законодательства, что и девелоперы многоквартирных домов, включая использование механизма эскроу-счетов. Новый порядок касается только компаний, привлекающих средства дольщиков, и не исключает индивидуального жилищного строительства гражданами без применения механизма эскроу. Застройщики загородной малоэтажки в случае привлечения средств граждан по договорам долевого участия также с 1 марта, как и девелоперы высотных комплексов, обязаны получать полный пакет разрешительной и проектной документации, планировать благоустройство территории и обеспечивать подключение домов к инженерным коммуникациям.

Новые правила игры для застройщиков коттеджных поселков прокомментировала Ксения Гаюн.

 — Какие проблемы могут возникнуть у застройщиков и потребителей в связи с переходом на эскроу-счета? У нас все как обычно: закон придумали, но доработали не до конца. Итак, застройщикам будут выдавать единое разрешение на строительство всего малоэтажного жилого комплекса (или его этапа) вместе с общим имуществом, т.е. получить разрешение на один дом будет нельзя.

Закон предусматривает возможность строительства малоэтажного комплекса не только на одном участке, то и на территории, включающей в себя несколько участков. Действующее градостроительное законодательство не предусматривает возможность выдачи ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) применительно к территории, состоящей из нескольких участков, ГПЗУ можно получить лишь на один участок. При этом в 51 статью Градостроительного кодекса не внесены поправки в части необходимости предоставления ГПЗУ для получения разрешения на строительство малоэтажного жилого комплекса. Интересно, каким образом девелопер, который строит поселок, к примеру, на 50 домов на 50 земельных участках, будет предоставлять ГПЗУ для получения единого разрешения на строительство?

Также, исходя из текущего закона, малоэтажным комплексом признается исключительно совокупность  индивидуальных жилых домов и общего имущества, предназначенного для обслуживания таких домов. Магазины, кафе, шиномонтаж и иные объекты обслуживания не могут быть возведены застройщиком в рамках реализации проекта малоэтажного строительства по закону о долевом участии, а только за пределами такой территории. Посмотрим с точки зрения покупателя объекта в границах территории малоэтажного жилого комплекса: если земля принадлежит застройщику на праве аренды, то встает вопрос о ее последующем выкупе, который имеет ряд нюансов.

Кроме того, если решение по собственному участку я могу принять самостоятельно — брать в аренду или выкупать его — то как быть с землей общего пользования? Для выкупа такой земли, согласно закону, должно быть принято единогласное решение. По идее застройщик должен будет прописать эти детали в договоре, но договор люди подписывают, как правило, не глядя, одумываются лишь потом, когда дело доходит до судебных разбирательств или денежных вопросов.

Есть и еще один немаловажный момент: при покупке жилого дома по эскроу: граждане автоматически в силу закона наделяются правом собственности на общее имущество (котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов и т.п.). Но ведь наделение правом собственности подразумевает и возложение обязанности содержать такое имущество, в том числе обслуживать и нести солидарную ответственность за вред, который может быть причинен имуществу и здоровью граждан в случае ненадлежащего содержания.

Мнения участников стола относительно введения эскроу разделились. Так, Илья Баков предположил, что в скором времени все законодательные шероховатости будут улажены. Более того, у застройщиков будет некий переходный период, в течение которого все смогут перестроиться на игру по новым правилам.

— У нас есть понимание, как работать по новым правилам. Наша компания находится в плотном взаимодействии с ДОМ.РФ.  Давайте вспомним, в многоквартирных домах эскроу были введены не сразу. Три года потребовалось на то, чтобы перейти на эту схему взаимодействия с банками. Загородная недвижимость пройдет не менее длительный путь. Весь комплекс подзаконных актов обсуждается на уровне правительства и на уровне отраслевых лидеров. И это хорошо, потому что наши более крупные коллеги не дадут девелоперов в обиду.

Менее оптимистично был настроен Вадим Шамшурин. По его словам, только сами банки по своим внутренним критериям могут понять, что такое «малоэтажный комплекс», а что такое «организованный малоэтажный комплекс».

Я во всю эту историю с эскроу для застройщиков загородной недвижимости не верю. Поэтому все, что касается ИЖС, мы строим на собственные средства, а вот многоквартирные дома — по эскроу. Мало того, я банкам неинтересен, они не видят структуру моего дохода, не видят, на что я строю свой поселок. Поэтому получить одобрение на финансирование на хороших условиях для меня лично — проблема, — высказался спикер.

В беседу вступил Игорь Николаев:

  — Есть обычная схема кредитования, когда банк берет в залог активы компании. Это коммерческое кредитование со всеми вытекающими последствиями. Но это не прихоть банков: мы подконтрольны ЦБ и должны выполнять требования регулятора. Ситуация с проектным финансированием более прозрачна и понятна. При проектном финансировании в залоге у банка — только права на земельный участок и права на компанию застройщика, которая, как правило, является компанией-пустышкой. Но за ней есть имя крупного застройщика. И именно это имя будет гарантом того, что комплекс будет построен. Поручительство бенефициара мы будем брать только в том случае, если генподрядчик этого заказа — это ваша же компания. Если сторонняя, то для банка риски распределяются.

В разговоре о новых правилах игры для застройщиков малоэтажки нельзя было не коснуться темы законодательного регулирования цен на стройматериалы на рынке. Из-за отвратительного поведения поставщиков, отмечает Александр Харисов, страдает вся отрасль.

— Законодательные нововведения влияют на нас не так сильно, как отвратительное поведение производителей. Поэтому 2021 г был непростым. Все понимали, что будет рост спроса. За спросом начали подниматься цены на материалы, но не очень адекватно. За 2021 г. стоимость строительства выросла на 30%. Более того, в 2022 г. цены еще взлетят. Уже сейчас приходят письма от производителей, которые меняют ценовую политику. Они говорят открыто: «Сейчас эра производителей». В общем, ведут себя отвратительно. Никаких скидок подрядчикам, никаких скидок за объемы. Единственное, что они могут пообещать, что материал просто будет в наличии, потому что я «хороший человек». Не таких хороших и вовсе развернут и попросят зайти за материалом через полгода. Считаю, что единственный способ повлиять на ситуацию — с помощью госрегулирования ценообразования. 

Покупатель стал менее самостоятельным

Следующая часть круглого стола была полностью посвящена покупателю: в каких домах хотят жить современные обитатели загородных поселков, какая инженерная инфраструктура нужна им для того, чтобы чувствовать себя комфортно, и, главное: сколько сейчас готов заплатить человек за коттедж или дом.

Александр Харисов отметил, что покупатели его компании — это люди, которые строят не первый дом.

Наши клиенты понимают, что такое качественное и удобное загородное жилье. Именно поэтому все большее количество клиентов заказывают комплексное проектирование, которое включает не только проекты дома, бани, гаража, но и проектирование благоустройства на участке. Это необходимо для сохранения единой концепции, и чтобы все до мелочей было продумано. Добавлю, что спросом пользуются не сильно большие одноэтажные дома площадью 180-200 м2, построенные из качественных и долговечных материалов.

Вопрос, который стоит довольно остро, — создание в поселках инженерной инфраструктуры. Современный покупатель хочет пользоваться такими простыми и понятными благами, как отопление, газ, электричество, водить детей в школу или детский сад. Эти обязанности тоже ложатся на плечи девелоперов, несмотря на то, что существует генплан города, и, соответственно, планы по газификации, электрификации и строительству социальных объектов.

Давайте вспомним, как развивалась история с загородной стройкой в США. Застройщики выкупили тысячи гектаров земли у разорившихся фермеров и построили там дома. Люди сразу же купили эти участки — было дешево. Потом власти были вынуждены строить в этих локациях школы. У нас так не работает. Государство в этом плане не успевает нигде, кроме Москвы. А теперь давайте посчитаем: если в моем поселке на 2100 домов надо будет построить школу за миллиард руб., значит +500 000 руб. к цене дома составит себестоимость строительства этого объекта. Я как застройщик считаю: если есть генплан, есть зонирование, то государство должно понимать: людей необходимо обеспечить муниципальной школой. Застройщик загородной недвижимости просто не умеет строить социальные объекты, — отметил Илья Баков.

Покупатель хочет видеть не только инженерно развитую территорию, но и уже готовый дом на своем участке земли. Самостоятельная стройка, растянутая на годы, вышла из моды, отметили участники круглого стола.

Спрос на участки для самостоятельного строительства практически исчез. В «Палниксе» вымели все вторичное предложение. Люди не хотят заморачиваться за стройку. Все хотят приехать, заселиться и жить. И вопрос цены уже вообще никого не волнует, — сказал Вадим Шамшурин.

Заселиться в готовый дом и начать его сразу же обживать — понятное желание. Проблема в том, что домов соответствующего качества не так много, как хотелось бы.

Посмотрим на опыт зарубежных коллег: у них есть экспертиза — проектная и строительная, у них сформирована нормальная цена на материалы, на работу прорабов, технадзора, архитекторов. На отечественном рынке — полная вакханалия. Огромное количество домов «под ключ» — супернизкого качества. Чтобы проекты девелоперов были успешными, надо подрядчиков и генподрядчиков к каким-то одним нормам приучать. Обязательно должен быть технадзор за подрядчиком, — считает Александр Харисов.

Тему подхватила Ксения Гаюн. Она считает, что с ростом спроса и предложения на рынке загородной недвижимости, когда девелоперы начнут строить не по 2 000, а по 10 000 домов год, начнет формироваться новая практика, касающаяся качества объектов и их эксплуатации.

Суд сейчас почти всегда встает на сторону потребителя. Ответственность за качество стройки всегда лежит на застройщике. Это он должен доказать, что недостатки возникли вследствие ненадлежащей эксплуатации объекта. Надеюсь, новый закон об эскроу для строителей малоэтажного жилья (и это будет его объективным плюсом) заставит привлекать к стройке только профессиональных строителей. А это неминуемо скажется на качестве жилья. Более того, хотелось бы, чтобы продвинутые девелоперы разрабатывали  для покупателей инструкции по эксплуатации жилого дома. Ведь многие покупатели не знают, что, к примеру, делать с теплым полом, как обслуживать котел и пр. В общем, я надеюсь, что наши застройщики будут ответственно подходить к стройке и будут готовить людей к проживанию за городом. Кроме того, такие инструкции смогут во многом минимизировать судебные споры относительно качества жилых домов, — отметила она.

«Игроков, готовых развиваться, ждет светлое будущее»

В завершение дискуссии участникам, как обычно, было предложено взять финальное слово и обозначить тренды, которым будет следовать рынок загородной недвижимости в ближайшее время.

Римма Ким:

— У людей есть желание перебираться в частные дома и платить они будут готовы столько, сколько у них попросит продавец.

Вадим Шамшурин:

— Мои планы — начать строительство нового посёлка. Это будут участки под ИЖС в Сысертском районе с локальной инфраструктурой. В будущее я смотрю с оптимизмом. Тем более, все помогают малоэтажному строительству — банки, законодатель, администрация. А для работы мы уже подобрали подрядчиков, с которых будем спрашивать при более жёстком законодательстве. Это сейчас малоэтажное строительство такое вальяжное. Скоро все изменится.

Александр Харисов:

— Ожидаем, что рынок малоэтажного строительства станет более регулируемым. Будет и дальше расти спрос на комплексное проектирование. Это приведет к снижению количества невнятного самостроя на рынке, к его оздоровлению. В общем, рынок загородной недвижимости становится все более прозрачным и понятным. Это радует.

Илья Баков:

— Задача нашей компании 7 ПРУДОВ — не только наращивать предложение, но и устраивать ликбез: приглашать за город все больше и больше людей из города, рассказывать и показывать, что такое жизнь за городом, ведь «загород» наконец-то перестал быть дачей. Это место для ПМЖ. Я думаю, что игроков, готовых развиваться и эволюционировать, ждет очень светлое будущее.

Игорь Николаев:

— Банк ДОМ.РФ является оператором социальных ипотечных программ и активно смотрит в сторону проектного финансирования. На рынке загородной недвижимости появляются застройщики высокого уровня, и это прекрасно, ведь и для потребителя рынок станет более понятным.

Фото: Денис Полуэктов