Рынок жилой недвижимости попал в зависимость от политических решений

Пора подводить итоги первого квартала 2022 года на рынке недвижимости. Многие интересуются им, потому что это фактически один из возможных способов сохранить капитал «для тех, кто вдруг оказался при деньгах». После резкого скачка продаж на рынке жилья, наступило затишье. «Время подумать», — говорят эксперты. Несмотря ни на что бурлит жизнь на рынке загородного жилья. Поэтому тем, кто запланировал покупку, размышлять некогда. 

Владельцы коммерческих площадей пребывают в некотором замешательстве: компании, которые заявили об уходе с рынка, арендных договоров ни со складами, ни с ТРЦ не расторгают, хотя торговую деятельность не ведут. Маркетинговые стратегии летят непонятно куда. Зато после пандемийной стагнации оживился стрит-ритейл.

Об этом рассказали в эфире программы «Ваша недвижимость» на радио «Город FM» директор «Априори-Недвижимость» и президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова и исполнительный директор УПН Рустем Галеев. 

О последствиях пандемии и санкций

«Рынок новостроек стал полностью зависим от искусственных мер поддержки, то есть политических решений»

Валерия Козлова:

— По итогам первого квартала 2022 г. можно констатировать, что первичный рынок стал полностью зависим от льготной ипотеки. Экстренные меры поддержки, которые были введены в 2020 г., длятся уже более двух лет. До того момента, пока определенные решения не принимаются, рынок замедляет свои темпы. Как только выходят какие-то меры поддержки и субсидирования, так рынок сразу оживляется. Если ничего не будет происходить со стороны государства, будет очень трудно.

Рустем Галеев:

— Собственно говоря, мы уже поэкспериментировали: когда сделали льготную ипотеку под 12% — не взлетело, пришлось опустить до 9%. После этого пошло. А вот что касается последней инициативы по смешанной ипотеке, когда разрешили брать льготную ипотеку и добивать обычной на общую сумму до 15 млн, такое принимается впервые. Но данная мера создаст благоприятные условия для небольшого процента потенциальных покупателей. По нашим данным, сделок на такие суммы — не больше 15% от общего числа.

«Рынок и далее будет нуждаться в поддержке, и в первую очередь застройщики хотят открытия эскроу-счетов»

Валерия Козлова:

— Недавно мы встретились за круглым столом — риелторское, банковское и девелоперское сообщество. Мы обсудили, что было бы хорошо сейчас сделать. Первое, о чем говорили девелоперы — это как раз о том, чтобы постепенно раскрыть эскроу-счета. Это бы очень поддержало строительный сектор.

При этом ни один строитель не заявил об остановке деятельности. Они сказали: «Мы будем продолжать, хотя внимательнее отнесемся к выбору строительных площадок, мы будем очень стараться и закончим все в срок». По словам строителей, небольшие подвижки в сдаче домов могут быть, это связано со «злополучным импортозамещением».

Представляете, европейский архитектор разрабатывает проект. Они строят эти дома — красивые, замечательные, удобные. Они зарекомендовали себя именно таким застройщиком, и тут наступает эпоха, когда материалы становится невозможно купить. Конечно, им надо найти аналоги, не уступающие по качеству. И они ответили, что пока у них получается это сделать.

Рынок недвижимости инертен: все реакции от происходящих событий мы ощущаем на себе примерно через полгода. Так работает этот маховик. Останавливать стройки на самом деле сейчас не представляется возможным. Все, что начато строится, уже построится в любом случае.

О новостройках

«В апреле, после того, как на рынке новостроек все росло, и росло и росло, объемы уменьшились в среднем в 4 раза»

Валерия Козлова:

— На сам деле ситуация стабилизировалась. 24 февраля и в первые дни после было достаточно страшно, и настроения были панические. Те экономические санкции, которые были применены — беспрецедентные, такого мы еще не видели. Но рынок среагировал не только на это, но и на льготную ипотеку, точнее на то, что она заканчивалась.

В январе-феврале-марте был ажиотажный спрос, цены взлетели, думать было некогда. Представители банков сказали, что на начало апреля они сделали такие серьезные цифры, что им пришлось работать круглосуточно, а сейчас они отдыхают.

В апреле, после того, как на рынке новостроек все росло, и росло и росло, объемы уменьшились в среднем в 4 раза. Когда ключевая ставка поправилась, сделок стало чуть больше. Далее все будет зависеть от двух моментов. Первое — найдем ли мы ресурсы для того, чтобы еще снижать ключевую ставку. Второе — не будет ли у нас высокого роста инфляции: если инфляция достигнет 30%, то о стабилизации или снижении цен даже говорить будет невозможно.

О вторичном рынке жилья

«Тут сработал закон экономики: когда сократилось предложение, выросли цены»

Валерия Козлова:

— В феврале-марте у нас очень сильно сократилось предложение на рынке. Это результат панических настроений. Тут сработал закон экономики, и выросли цены. Но предложение сократилось на 20%, а цены выросли всего на 1%. Важен также другой момент: есть цена предложения, а есть цена реальных сделок. Здесь различие может достигать 20%.

Интересные изменения связаны с жильем бизнес-класса. Предложение здесь сократилось на 50%. Это произошло за счет того, что все скупили. В феврале-марте-апреле возникла необходимость срочно сохранять капитал. Для тех, кто по какой-то причине оказался с деньгами, было два варианта — либо открывать депозит по повышенным ставкам, либо срочно покупать объект недвижимости. И тут все думали примерно одинаково, покупая качественные квартиры: «А из каких материалов будут строить потом?». Новые предложения в этом сегменте стали появляться благодаря тому, что вторичный рынок ожил.

О загородной недвижимости

«Похоже, что люди намерены строиться, несмотря ни на что»

Валерия Козлова:

— Если бы вы попробовали сегодня купить себе дом или загородный участок, то поняли, что это сделать сложно на любом поисковом ресурсе. Это самый неурегулированный рынок. Единственные, у кого сейчас есть достоверная информация — агенты по загородке, которые все время в полях. Наши коллеги в УПН недавно объединились в комитет по загородной недвижимости.

Если коротко, то цены на загородку продолжают расти. Рост цен обусловлен как ростом стоимости строительных материалов, так и повышенным спросом. Спрос был подогрет пандемией, потому что люди поняли, что работать можно и удаленно, подальше от города, на свежем воздухе. Этот спрос далее будет все больше и больше активизироваться. Тем более, что банки предлагают различные варианты по кредитованию. У нас заработала сельская ипотека. Мы предполагаем, что эскроу-счета и вся система кредитования новостроек распространится и на коттеджные поселки.

На загородный рынок заходят системные застройщики, которые прокладывают коммуникации и все дома делают типированными. Таким образом, коттеджный поселок застраивается точно также, как строятся многоэтажки. Возможно, что девелоперы, которые строят в городе, переключатся и на загородку. Но пока они заявили, что подождут.

Рустем Галеев:

— Есть мнение, что в мутной воде неурегулированного рынка загородной недвижимости можно попробовать что-то словить. На самом деле, дешевле рыночной стоимости здесь вряд ли что-то получится купить. Во-первых, здесь очень сложно классифицировать. Если городскую недвижимость можно разложить по полочкам, то загородную — не получается. Цена зависит от очень большого количества параметров. Все, кто выходит на этот рынок, выходят сразу с большими запросами, выставляя максимальную цену.

О коммерческой недвижимости

«Коммерция сначала замерла, в ТРЦ — затишье, при этом оживился стрит-ритейл»

Валерия Козлова:

— Коммерция сначала замерла и те панические настроения, о которых мы говорили ранее, также отразились и на торговой недвижимости. Было совершенно не понятно, как на все происходящее будет реагировать ритейл.

Сейчас формально многие магазины закрыты по известным причинам, а арендные договоры при этом при всем не расторгаются. Это вводит в некоторый шок, и на рынке начинается раздражение: и нового арендатора невозможно пригласить, и прежний не торгует, все маркетинговые стратегии летят непонятно куда.

Зато за счет этого оживает стрит-ритейл. Сейчас практически все помещения заняты, тогда как в пандемию все улицы были переполнены объявлениями и баннерами «Аренда». Большие якорные арендаторы уходят из торговых центров, за ними цепляются и другие. Для рынка это хорошо, потому что происходит определенная ротация.

Складская недвижимость как чувствовала себя прекрасно, так и чувствует себя прекрасно. Единственное что в такой же ситуации сейчас оказались логистические центры высокого класса А или Б+: компании, которые объявляют, что уходят с рынка, договоры не расторгают. Склады полны товара. Консультанты складских комплексов пребывают в небольшом недоумении.

Класс А на Урале всегда пользовался большим спросом, здесь стабильно свободно только 5% помещений. На место одних с удовольствием придут другие. Корректировок по арендным ставкам пока не происходит. Единственное, где могут произойти корректировки — это в торговой недвижимости. Но торговые центры все время общаются с властью, все время просят какие-то льготы, если у них получится, то ставки они не поднимут.

На будущее

«Готовится принятие закона о риелторской деятельности, который разделит рынок на «до» и «после»

Валерия Козлова:

— 8-12 июня в Екатеринбурге состоится всероссийский конгресс участников данного рынка, по его результатам во власть пойдут инициативы. Одна из них, которая сейчас уже готовится — проект федерального закона о риелторской деятельности. Если он будет принят, рынок недвижимости изменится навсегда. Этот будет точкой отсчета на «до» и «после».

То, что УПН делает сейчас на добровольной основе — приобщение к сертификации, станет обязательным. Недобросовестное поведение риелторов и агентств будет преследоваться по закону. На сайте УПН уже сейчас выставить объявление не может кто угодно. Доступ есть не у всех — только у тех, кого мы проверили, сертифицировали и подключили в базу, кто принял условия пользования. Если считать по головам, то это 160 из 400 агентств недвижимости, а если по объему рынка — около 70%.

Читайте также на DK.RU: «Ни одного проекта заморожено не будет». Антикризисный план для уральских строек.