Алексей Караваев: «В Екатеринбурге вместо торговых центров могут появиться склады»

Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, директор мебельного центра «Гулливер» Алексей Караваев отмечает, что за последние месяцы доходы игроков рынка снизились, расходы же резко выросли. При этом государство не останавливается в своем стремлении заработать на торговых центрах: вскоре для некоторых из них налоговое бремя может стать непомерным.

Какие вызовы из тех, с которыми столкнулись торговые центры после 24 февраля, вы считаете наиболее критичными? Какой вам видится ситуация на рынке на горизонте трех-четырех месяцев?

— Первая и главная проблема, с которой столкнулись торговые центры, — уход крупных международных сетей, нередко выступавших якорными или системообразующими арендаторами. В этой ситуации у торговых центров снижается поток арендных платежей, особенно привязанных к оборотам арендаторов, торговый центр теряет проценты с оборота. Кроме того, происходящее вносит сумятицу в головы соседей-арендаторов: они ощущают себя пострадавшими из-за снижения потока покупателей, которых привлекали в ТЦ международные бренды. Нашим гостям не нравится гулять среди закрытых магазинов, тем более что многие привыкли посещать салоны конкретных марок. 

Я предпочитаю использовать слово «уход», поскольку не верю в открытие бутиков после «приостановки деятельности». 90% остановивших работу после 24 февраля в ближайшее время не вернутся на российский рынок. Вероятно, их товары будут поступать в страну, но не в том объеме и не с такой подачей, как это было: ассортимент и сервис будут усеченными. 

Площади, которые занимали международные бренды, скоро поступят на рынок, что скажется на арендных ставках. Для одних игроков это будет болезненно, для других — не столь критично. Решающую роль будет играть сохранение покупательского интереса к торговому центру после ухода конкретных марок.

Вторая проблема — ограничение контента кинотеатров: без Голливуда им придется очень тяжело. Суррогаты вроде показа старых фильмов, демонстрации матчей и другие мероприятия их не спасут. А российская кинопродукция вряд ли обеспечит необходимый поток зрителей. Что с этим делать в ближайшее время, непонятно.

Сфера услуг тоже страдает. Это третья по значимости проблема. Уход крупных сетей общественного питания, типа «Макдоналдса» — большой минус для тех ТЦ, где они влияли на формирование трафика. 

Четвертая проблема связана с увеличением расходов. К примеру, необходимый для поддержания систем кондиционирования фреон подорожал в 3-5 раз. Очевидно, рост стоимости связан не столько с движением курса доллара, сколько с ожиданием дефицита. Конечно, новые расценки на фреон не поставят на колени экономику ТЦ, но таких составляющих десятки — начиная с туалетной бумаги и заканчивая узлами для эскалаторов, лифтов, систем видеонаблюдения. Ремонт фасада — замена резиновых уплотнителей и накладок, которые производятся в России, — подорожал в 1,5 раза. Почему? Непонятно. Предположу, что все стараются застраховаться от будущих убытков.

Государство в этой ситуации идет на какие-то послабления в отношении ТЦ?

— Государство не останавливается в своем стремлении заработать на торговых центрах. В 2022 г. будет переоценка кадастровой стоимости земли. Снижения ждать не приходится. Мы только в январе закончили судебные разбирательства по поводу кадастровой стоимости, установленной в 2020 г., и получили справедливую сумму — в 1,5 раза меньше. Впереди новые суды. Получается процесс ради процесса, который к тому же связан с серьезными затратами.

Ситуация с платежами за здания и помещения еще хуже: в 2023 г. юридические лица лишатся части льгот по налогу на имущество (здания и помещения), а с 2024 г. — всех льгот. Кроме того, в 2023 г. произойдет пересмотр кадастровой стоимости зданий и помещений, после этого налог на имущество вырастет в 2–3 раза. 

Чиновники считают, что каждый квадратный метр торгового центра, где бы он ни находился, приносит собственникам огромные деньги. Но если завтра кто-то предложит мне выкупить нашу землю и ТЦ по кадастровой стоимости, установленной МУГИСО, я продам их с огромным удовольствием.

На мой взгляд, государство должно быть последовательным в своих действиях: если оно «рисует» нам такую кадастровую стоимость, значит, должно быть готово выкупить у предпринимателя имущество за эти деньги.  

Помимо регулярного пересмотра кадастровой стоимости власти усложнили процедуру оспаривания оценки. Чтобы принять решение, суд назначает экспертизу. Раньше ее проводила независимая организация, сейчас суду предписано (хотя это не следует из закона однозначно) назначать государственную экспертизу. Как вы думаете, чьи интересы будет защищать государственная экспертиза — предпринимателя или налоговой службы? Пчелы против меда выступать не будут. Полагаю, всем ТЦ придется платить налоги с той кадастровой стоимости, которую нам укажут. Это будет катастрофа, особенно с учетом экономической ситуации. В некоторых торговых центрах арендная плата сравняется с себестоимостью, их экономика уйдет в минус. Тогда в центре Екатеринбурга вместо торговых комплексов могут появиться склады.

>>> Читайте также на DK.RU: «Министры бодро рапортуют о будущем экономики. Но я бы не обольщался» — Роман Речкин

Представим апокалиптический сценарий: арендаторов мало, налоговая нагрузка непомерная, продать ТЦ не получается. Какие варианты есть у владельца?

— Перепрофилировать: теоретически любой торговый центр можно превратить в склад. Хотя для этого нужны хорошие лифты, подъездные пути и прочее. Но даже при таком условно благоприятном сценарии арендная ставка будет минимум в четыре раза ниже, чем при использовании площадей под торговлю. В итоге помещение будет работать на государство — на оплату налогов и ресурсов (вода, свет, тепло), не принося ничего собственнику. Ему придется сидеть и ждать, когда ситуация изменится к лучшему.

Что касается рынка в целом, мне кажется, после «Золотого» в Екатеринбурге еще долго не будут проектировать и строить большие качественные торговые центры. Когда площади начнут выбывать из оборота (переходить в другую категорию), возникнет дефицит. Он немного стимулирует рост арендных ставок. В результате наступит новое равновесие: баланс затрат и ставок аренды.

Расскажите об экономике ТЦ: из чего она складывается, сколько уходит на налоги, содержание ТЦ и другие статьи.

— Расходная часть в «Гулливере» выглядит примерно так: около 30% составляет зарплата сотрудников, 30% — техническое обслуживание сетей, механизмов, систем охраны, уборка, вывоз мусора. Налоги пока составляют порядка 15%. 10% тратится на рекламу; остальное — прочие хозяйственные расходы.

Мебельный центр — не самый показательный пример для отрасли, поскольку ставки аренды ниже, чем у других игроков. Мебель не особенно маржинальна (по сравнению с одеждой): в среднем наценка на товар составляет 50–60%. При этом площади несопоставимы: условно, на 1 кв. м мебельного ритейла можно поставить товара на 10–15 тыс. руб., в то время как одежды — на десятки тысяч, не говоря уже о ювелирных изделиях. Конечно, с выставки продается не больше 20% мебели — она служит для демонстрации образцов, а основные продажи осуществляются под заказ. В результате один диван «помогает» продать десять — и выручка с 1 кв. м увеличивается. Тем не менее маржинальность в мебели среднего и эконом-класса не столь велика.

По данным УПН, средняя ставка аренды в Екатеринбурге составляет 2,5 тыс. руб. за 1 кв. м, у нас же она не доходит и до 1,5 тыс. руб. Но у коллег, которые находятся в центре и больше зарабатывают, выше налоги на землю и имущество.

Судя по пулу арендаторов, у «Гулливера» фокус на отечественных производителей. Можно ли сказать, что в текущей ситуации вы пострадали меньше других?

— Из 450 фабрик, представленных в салонах наших арендаторов, только 32 иностранные. А отечественное мебельное производство достаточно сильно локализовано, доля импортных составляющих в нем невелика, в основном ткани и фурнитура. Думаю, по этим позициям фабрики быстро переориентируются. Качество вряд ли пострадает, поскольку в России есть неплохие материалы для мебели. К тому же многое возится из Китая и Турции.

Пул арендаторов и линейка фабрик у большинства мебельных центров Екатеринбурга схожи с нашими. У коллег, ориентированных на более высокий ценовой сегмент, доля импортной составляющей намного выше. Но таких центров в городе всего два — «Галерея 11» и «Архитектор».

Как обстоят дела с представленными в «Гулливере» иностранными брендами?

— Есть сложности с логистикой, но, насколько мне известно, поставщики принимают заказы. Замечу, что большинство «наших» иностранных производителей — это фабрики из Китая, Юго-Восточной Азии, ближнего зарубежья. Европейских брендов (из Польши, Румынии) немного. Им никто не запрещал работать с Россией, но мебель — товар, который очень зависит от транспортного плеча. Если везти диван из Польши через Турцию, он существенно подорожает и проиграет в цене российской продукции.

Кстати, Калининградская область, где много мебельных производств, сейчас отрезана от сухопутных путей в Россию. Фабрики были вынуждены переориентироваться на доставку водным транспортом, что привело к увеличению сроков и стоимости.

Когда иностранные компании начали приостанавливать деятельность в России, некоторые потирали руки со словами: «Отлично, импортозаместим / найдем кем импортозаместить». Разумно ли, на ваш взгляд, радоваться уходу той же Икеи, ведь пострадали не только покупатели, но и российские мебельщики, которые на нее работали?

— Для меня как человека, имеющего отношение к управлению и владению торговой недвижимостью, уход Икеи — благо, как и для других операторов — мебельных центров. Мы перестали испытывать давление со стороны серьезного конкурента, занимавшего значительную долю рынка. Но для экономики страны это минус, для потребителей — тоже, поскольку снижение конкуренции никогда ни к чему хорошему не приводит. Производители, которые сотрудничали с Икеей, потеряли гарантированного и надежного партнера, им сейчас будет непросто выйти на рынок.

В то же время множество мебельщиков скажут: «Здорово, мы будем выпускать продукцию, похожую на мебель из Икеи». Но сформировать ассортиментную матрицу, которую Икея создавала десятилетиями, в короткий срок нельзя, да и вряд ли нужно.

На мой взгляд, крупные российские фабрики («Дятьково», «Лазурит», «Миассмебель», «Ангстрем», «Шатура» и другие) выпускают вполне конкурентную продукцию. В целом нет ничего такого, что бы делала Икея, чего нельзя найти не в Икее.

Икея просто производит мебель в определенной стилистике, с тщательно подобранной матрицей товаров и привлекает силой бренда. Думаю, если человек хочет купить шкаф, как в Икее, он без особого труда найдет похожий. Возможно, он будет отличаться по цене.

Мебельный рынок связан с рынком новостроек. Некоторые девелоперы настроены оптимистично, говорят, что ключевая ставка снижается, кредиты становятся доступнее, ехать людям особо некуда, значит, они будут покупать жилье. Каков ваш прогноз?

— Объемы строительства и ввода жилья беспокоят меня сильнее, чем курс доллара. Если стройки встанут из-за недоступности кредитов и снижения платежеспособного спроса, нам придется тяжело. Если людям нечего обставлять, им незачем ехать в мебельный центр. Поэтому я ощущаю себя плывущим в одной лодке с девелоперами.   

Сейчас объемы нового строительства замедлились. До нас эта волна докатится спустя некоторое время, возможно, через год. То, что строится, будет достроено и как-то раскуплено. Ставка по кредитам перестает быть заградительной. Надеюсь, что правительство создаст условия для получения льготной ипотеки и тем самым поддержит спрос на жилье. В этом случае будет спрос и на нашу продукцию. Возможно, люди будут покупать мебель попроще, в меньших объемах, но в пустых квартирах все равно жить никто не будет.  

>>> Читайте также на DK.RU: «К осени мы можем увидеть критическую ситуацию — такую, с которой ТЦ еще не сталкивались»