Почему в Москве цены на офисы снизились, а в Екатеринбурге растут

8 июня Комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) организовал дискуссию, посвященную текущей ситуации. В ходе обсуждения выяснилось: рынок бизнес-центров в Москве и Петербурге уже штормит, а региональные — новый кризис пока не затронул. В частности, Екатеринбург выглядит островком стабильности.   

Об актуальных тенденциях на рынке бизнес-центров Москвы рассказал Феликс Блинов, председатель Комитета по инвестициям РГУД, генеральный директор «РВМ Капитал»:

— В декабре мы оптимистично смотрели на рынок — он восстанавливался после ковида. Но прошло полгода — и мы видим другую «картинку»:

• Снижение спроса на офисные площади

Прогнозы по объему вакансии в этом году очень разные — от 6% до 20%. Любые экспертные оценки сегодня — из разряда «пол — палец — потолок». Все зависит от развития ситуации. Наша оценка по вакансии — 6–9%.

• Снижение ставок аренды

Растет конкуренция за каждого арендатора, поэтому собственникам БЦ придется предоставлять им скидки и предлагать специальные условия.

• Сокращение срока договоров

При продлении контрактов и подписании новых сроки укорачиваются: возникают договоры и на год, и на два. Арендаторы и арендодатели с трудом понимают свои перспективы. В подобной «болтанке» небольшой срок — разумное решение, при этом оно не радует ни собственников, ни инвесторов.

• Появление в бизнес-центрах мелкой «нарезки»

Раньше мы сдавали площади в бизнес-центрах этажами, большими блоками, сегодня готовы сдавать по 200–250 кв. м.

Феликс Блинов предположил, что в текущей ситуации будет развиваться рынок субаренды: компании, которые не могут расторгнуть контракт с БЦ, будут сдавать свои помещения. Если раньше подобные сделки были единичными, то вскоре может возникнуть самостоятельный сегмент. Кроме того, будут пользоваться спросом «гибкие офисы». Причина — в неопределенности: компании не понимают, сколько рабочих мест потребуется завтра — 100 или 50.

Для собственников помещений наступает тяжелая пора: впереди много работы, но она будет пустой, принесет не плюс, а минус с точки зрения потока, — заключил эксперт.  

Пул арендаторов стабильный, ставки растут

До рынка офисной недвижимости Екатеринбурга железная рука нового кризиса еще не дотянулась. Об этом рассказал генеральный директор УК RED Андрей Брауде:

— Объем качественной офисной недвижимости в Екатеринбурге составляет порядка 1 млн 400 тыс. кв. м. В последние годы таких объектов в городе вводилось крайне мало, новых строек, по сути, не было. Поэтому и в 2020 г., и в 2021-м на рынке был дефицит предложения, с ним мы вошли и в 2022 год.

Все объекты заполнены, в бизнес-центрах класса «А» практически нет вакансии. У многих сформирован лист ожидания. Примеры съезда единичны, как правило, это небольшие организации (например, из сферы автобизнеса).

Самый рисковый сегмент сегодня — иностранные компании. У нас, на удивление, нет не только ни одного отказа от площадей, но даже заявок на их сокращение. Все стараются сохранить бизнес. Некоторые партнеры переводят его на российские юрлица и продолжают работать с клиентами, с которыми работали раньше. Другие взяли паузу, ждут прояснения ситуации, когда появится возможность прогнозирования.  

Средний уровень ставок в бизнес-центрах класса «А» в Екатеринбурге сейчас составляет 1400 руб. за кв. м (без НДС и «коммуналки»), в варианте «все включено» — от 1,5 до 2 тыс. руб. В классе «В+» — от 1100 до 1300 руб. за кв. м. Мы находимся в диалоге с коллегами по рынку и знаем, что из-за роста затрат почти все прибегают к индексации. 

В Екатеринбурге колоссальный спрос на покупку офисов: «сметают» практически все — и в классе «Б», и в классе «С». По понятной причине офисы в бизнес-центрах класса «А» не продаются (иначе это не класс «А»). Мы в 2021 г. очень быстро закрыли сделку по продаже БЦ «Сенат» (площадь — ок. 10 тыс. кв. м). Покупатель приобрел его для себя.

В управлении компании RED порядка 200 тыс. кв. м площадей, это абсолютно разная недвижимость — от бизнес-центров класса «А» до стрит-ритейла. Мы видим, что сегменты офисной и складской недвижимости в текущей ситуации не пострадали, с торговой дела обстоят хуже. В стрит-ритейле проблемы начались еще в пандемию, когда освобождались помещения магазинов, кафе, подразделений банков. Сейчас в этом сегменте есть вакансия, спрос не столь велик, и у арендаторов есть возможность выбора.

Почему рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге чувствует себя лучше, чем в столице? Либо до нас проблемы еще не «докатились», либо нас спасает дефицит площадей.

Новых бизнес-центров не будет ни в столице, ни на периферии

Эксперты уверены: в ближайшее годы прихода частного капитала на рынок офисной недвижимости ждать не стоит, значит, не будет и новых деловых центров.

Обычно в кризисные времена цены на «стройку» снижаются, в результате появляется возможность найти интересные девелоперские проекты. Но в этот кризис ее нет. Стоимость строительства выросла на 30–40%, оборудования — на 40–50%. На падающем рынке для новых проектов критично любое повышение цены. Поэтому мы их просто закрыли — нет смысла даже что-то обсуждать. Если же проект начат, у тебя нет вариантов — это «Сталинград»: приходится искать альтернативы, менять решения на более дешевые, — говорит Феликс Блинов.

Он также отметил, что многие бизнес-центры строятся «с плечом», а после февральских событий подорожали не только стройматериалы и оборудование, но и заемные деньги. Если ставка кредитования выше capitalization rate (ставка капитализации — оценка стоимости актива на основе потоков доходов), о финансовом «плече» и речи быть не может.

В течение полутора лет ставка кредитования была ниже ставки капитализации, в результате появилась масса интересных проектов. Сейчас инвесторам не интересно вкладываться в стройку, на которой при благоприятном стечении обстоятельств можно заработать 10% годовых. Проще купить облигацию Минфина под 13% на такой же срок. Нам остается лишь ждать наступления условий, благоприятных для запуска новых проектов, — считает эксперт.

Андрей Брауде уверен: в Екатеринбурге в ближайшие два-три года объем качественной офисной недвижимости не вырастет — новых строек почти нет, как и больших замороженных.

Полагаю, из-за роста цен на строительство (практически удвоившего окупаемость проектов) не будет и желающих заходить в новые проекты. Поэтому найти хорошие офисные площади арендаторам будет непросто, — резюмирует генеральный директор УК RED.

Читайте также на DK.RU:

Алексей Караваев: «В Екатеринбурге вместо торговых центров могут появиться склады»  

Евгений Шилов: «К осени спрос на новостройки в Екатеринбурге восстановится» 

В Екатеринбурге не хватает офисов класса А. Важное о рынке коммерческой недвижимости