«Это будет дорого, долго, иногда даже больно». Что ждет девелоперов, которые хотят выжить

Всероссийский Форум для участников строительного рынка «Движение» — знаковое событие для отрасли. Это закрытое мероприятие, представители компаний, посетившие его, говорят: «Все, что было в Сочи, остается в Сочи». Но некоторые из них рассказали DK.RU о своих впечатлениях.

Участники рынка признались, что после форума им пришлось поменять свои планы. Это связано не только кризисом, но и с закономерными изменениями, с прогрессом, который требует постоянных трансформаций. Один из неминуемых этапов эволюции — цифровизация, считают участники рынка. Пока одни говорят, что это будет «дорого, долго и местами даже больно», другие более оптимистичны.

«Никто не хочет понижать качество продукта. Все хотят, чтобы он активно продавался»

После февральско-мартовского кризиса настроения в профсообществе очень разные, отмечают участники форума. Продажи просели, это накладывет отпечаток на градус оптимизма. Однако жизнь продолжается, не смотря на то, что пул проблем изменился и расширился.

Артем Лесников, директор по маркетингу Profitbase:

— Форум «Движение» — топовое мероприятие для застройщиков с точки зрения аудитории и насыщенности деловой программы. По-моему, самое лучшее и основательное. Люди за немалые деньги приезжают сюда на несколько дней со всей страны. В основном это топ-менеджеры компаний-застройщиков.

Программа форума построена таким образом, что все специалисты, все гости находятся 100% времени на площадке, на деловых секциях. Здесь их очень много: управление, маркетинг, недвижимость как продукт, продажи, инвестиционные темы.

Оргкомитет очень строго подходит к отбору спикеров, следит, чтобы все гости были именно застройщиками. В этом году было небольшое послабление: сюда допустили ИТ-компании, в том числе Profitbase, которая была одним из главных спонсоров. Также в этом году присутствовали банки — ВТБ и Сбербанк, потому что это тоже важные участники рынка.

Что касается настроений, все отошли от первого февральско-мартовского шока, когда ставки поползли вверх, софт стал уходить, строительный бизнес, как и любой другой, немного замер и слегка испугался. Сейчас все поняли, что работа продолжается.

Очень много было обсуждений, связанных именно с тем, как вести себя в кризис. Многие участники рынка заявили, что рассчитывают на различные меры государственной поддержки. Эти меры так или иначе все равно появляются. Тем самым, упаднических настроений нет.

Наиболее оживленно обсуждались темы: как не уронить качество продукта, где делать закупки, какие материалы выбрать, потому что раньше иностранных производителей на рынке было намного больше и, соответственно, все выросло в цене. Это может сказаться на качестве строительства, на качестве отделки и продукта в целом. Никто не хочет понижать потребительские качества, все хотят, чтобы продукт был хороший, чтобы он активно продавался.

Виктор Тарасенко, создатель и владелец группы компаний «Прогресс», г. Астрахань:

— Форум недвижимости «Движение» — это очень крутое мероприятие, оно прошло на высоком уровне. Организаторы, и лично Илья Пискулин, — большие молодцы. Я считаю, что «Движение» очень полезно и нужно для отрасли. И хорошо, что оно проводится.

Настроения разные: кто-то в позитивном, кто-то в менее позитивном, а кто-то в негативном восприятии. В целом градус того, как чувствуют себя компании, конечно, снижен, рынок продает мало и настроение не лучшее. Но есть предпосылки к возобновлению объёмов строительства и продаж благодаря снижению ставки по ипотечному кредитованию.

Ситуация на рынке активно развивается. Форум дал возможность сверить стрелки. Стало очевидно, что нам необходимо мобилизовать все свои ресурсы и двигаться с двойным ускорением. В принципе, это мы делаем. 

О новых тенденциях и драйверах роста

«Строить или не строить?», — вот в чем вопрос. Но застройщики говорят, что сомнений по этому поводу у них нет. А что будет с эскроу-счетами? Устраивает ли девелоперов ипотечная ставка? Во времена неопределеностей участники строительного рынка, похоже, решили объединяться, чтобы действовать сообща.

Анастасия Стройкова, коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент»

— Один из инсайтов с форума — большой скачок в развитии управляющих компаний. Сфера ЖКХ стратегически уходит в сервисное обслуживание. Ещё годом ранее о цифровизации всех процессов говорилось только на стороне девелопера. В этом же году, появился мощный тренд на цифровизацию работы управляющих компаний.

На фоне падающего потребительского спроса и резкого уменьшения сделок стоит ожидать пересмотра продуктовых концепций и стратегии реализации объектов. Девелоперы проводят огромную работу по замещению оборудования и материалов, покинувших рынок. Эта тенденция продлится как минимум до конца года. Стоит отметить, что это не только открывает  возможности выхода на рынок новых подрядчиков и поставщиков, но и увеличивает риски в заключении контрактов с новыми контрагентами.

Учитывая длительность девелоперского цикла, стоит понимать, что каждый свой «выход в регион» компании закладывают в стратегию минимум за 1-2 года до реальной покупки земельного участка. Поэтому сейчас мы видим тот тренд на привлекательность нашего региона, который был сформирован до событий 2022 года. Как раз 2023 год будет показательным с точки зрения ёмкости рынка и степени конкурентности новых компаний по отношению к устоявшимся игрокам отрасли.

Удивлюсь, если кто-то из девелоперов при существующей кредитной нагрузке и обязательствам по заключённым ДДУ сможет дать ответ — «не строить». Считаю, что о результатах рефлексии нужно говорить в конце года, когда будут видны итоги замещения оборудования, материалов и возрождающегося спроса на вторичную недвижимость.

Государство уже провело эффективную работу по планомерному удержанию и снижению ставок. Также приняты беспрецедентные меры поддержки в виде госпрограмм. Сейчас большую роль играют ставки на вторичном рынке недвижимости и возвращение спроса на «вторичку».

Явных драйверов роста строительного рынка я сейчас не вижу. На данный момент стоит говорить о необходимости выполнения всех обязательств застройщиками по действующим договорам ДДУ и пересмотра стратегии запуска строительства и реализации новых проектов, ориентируясь на изменившиеся структуру спроса, на тип и класс недвижимости.

Надежда Абакумова, замдиректора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс»:

— Мы отметили, насколько выросла экспертность банков в строительстве с момента старта работы со счетами эскроу. Кредитные учреждения начинают активно работать с исследованиями и анализировать данные, получаемые от маркетплейсов. Они видят, какие объекты лучше продаются, анализируют клиентские предпочтения и соответствие им девелоперских продуктов. Вполне реальным видится вариант развития событий, при котором банки будут оценивать клиентоориентированность девелоперского продукта, его маркетинговую составляющую при определении ставки проектного финансирования.

Мы уже несколько лет проводим собственные исследования потребительских предпочтений и пользуемся полученными результатами при формировании концепций новых объектов. Определяя качественное и функциональное наполнение продукта, нельзя апеллировать к собственному чутью — необходимо опираться на объективные статистические данные. Они же являются для нас главным аргументом в диалоге с соинвесторами при выборе решений для наших совместных проектов.

Кстати, аналитики прогнозируют рост числа союзов и коллабораций на девелоперском рынке, и мы с этим согласны. Уже сегодня до 50% проектов «Атомстройкомплекс» реализует в партнерстве. Такой подход обеспечивает не только большие финансовые гарантии проекту, но и возможность обмениваться опытом, эффективнее структурировать бизнес-процессы. Это способствует развитию продукта — от чего покупатели только выигрывают.

Банки и девелоперы настроены оптимистично: все апеллируют к тому, что нынешний кризис для строительной отрасли не первый и не второй. Стройкомплекс подошел к нему действительно в хорошей форме, с высоким уровнем компетенций, опытом антикризисных решений, а главное — масштабной государственной поддержкой, которая сегодня, безусловно, является мощным драйвером.

Ожидаем увеличения числа ипотечных программ, которые будут заточены под самые разные жизненные сценарии. И, конечно, снижения ставок — хотя и сегодняшние ставки являются рыночными, они соответствуют уровню 2017 года, который был очень успешным для отрасли.

О неизбежности цифровизации. Как это будет?

Февральско-мартовский шок пережит, выводы сделаны, процессы восстановления запущены, но впереди вызовы нового времени — в том числе цифровизация. Как ее реализовывать и идти вперед, когда многие компании столкнулись с «уходом софта» и теперь в поиске отечественных разработок? Айтишники говорят, что застройщики воспринимают цифровизацию не совсем так, как им хотелось бы. Но понимание, что они становятся все более и более нужны друг другу, похоже, обоюдно.

Артем Лесников:

— Большое внимание было уделено внедрению цифровых продуктов. Сейчас многие компании испытывают трудности с софтом, ищут аналоги отечественных продуктов, инхаус-разработки. Здесь есть ряд сложностей. Очень образно и точно по этому поводу высказался Павел Гуштюк, директор по IT-продукту ГК «Самолет» (одна из самых цифровых компаний на рынке девелопмента). Он сказал: «Готовьтесь к тому, что это будет дорого и долго, иногда даже больно».

Цифровая трансформация любой отрасли, не только строительства, — это некий неминуемый эволюционный этап развития. Цифровым трансформациям сейчас подвергается все, что касается услуг для населения. Это автоматизация налогообложения, мобильные приложения банков, интернет-банки, даже Яндекс-такси и Uber — это тоже явления цифровой трансформации. В строительстве и недвижимости происходит то же самое.

Дело в том, что застройщики, когда думают о цифровизации и об автоматизации, понимают это так: «я сейчас разработаю, куплю и внедрю какое-то решение, и это решение принесет мне счастье, поставлю CRM-систему, и у меня все наладится с продажами». Это так не работает.

Недостаточно просто приобрести какое-то решение, чтобы ты стал цифровым застройщиком, потому что цифровая трансформация подразумевает в том числе перестройку самой компании, бизнес-процессов, внедрение решений, апробацию, различные донастройки и так далее.

Компаниям потребуется время, чтобы что-то начать внедрять, чтобы наделать своих ошибок, а потом их исправить, прежде чем понять, какую пользу им это приносит. Так происходило, в принципе, и в других отраслях, например, в банковской сфере.

Фактически, чтобы заходить в цифровизацию, застройщик должен получить некую ИТ-компетенцию, а это недешево. Айтишники стоят дорого. Очень дорого. И фактически застройщикам приходится конкурировать за них с ИТ-корпорациями, с банками, у которых есть деньги.

От успешности внедрения того или иного решения зачастую зависят не только финансовые результаты, но и карьеры тех людей, которые этим занимаются. Надо быть готовыми к тому, что взлетит не все. И это нормально, это естественный процесс. И «Самолет» об этом и предупреждает: не думайте, что это просто, легко и дешево. Готовьтесь к тому, что это делать нужно, но это не будет чем-то быстрым и очевидным.

Виктор Тарасенко:

— Не всегда это долго и дорого. Но почти всегда больно. Так как автоматизация и цифровизация напрямую связаны с ИТ-специалистами, а ИТ-отрасль сейчас в России переживает не лучшие времена, действительно могут возникнуть трудности в реализации ИТ-проектов. Вопрос в ожидаемом эффекте от этих двух процессов — с большей долей вероятности он перекроет все трудности, финансовые затраты и боли при внедрении того или иного продукта. Ведь в каждом внедрении того или иного продукта для автоматизации или цифровизации лежат боли, которые это внедрение решает. Так что, как говорится, «клин клином».