«Продажи квартир просядут на 25%. Но на рынке будет баланс»

Значительная доля российских застройщиков готовится к падению продаж на первичном рынке жилья по итогам текущего года. Об этом заявил руководитель портала ЕРЗ.РФ («Единый ресурс застройщиков») Кирилл Холопик. По словам аналитика, причиной такого спада может стать ситуация с ипотекой, где срок гашения кредитов сейчас приближается к максимально возможной отметке. Кроме этого на поведение покупателей влияют психологические факторы.

Подобный спад наблюдался на рынке новостроек и в 2015 г. Но тогда предложение в два раза превышало объем продаж. А работу застройщиков осложняли несколько негативных факторов, не связанных с экономикой.

Свой прогноз Кирилл Холопик представил екатеринбургским застройщикам на конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы». DK.RU зафиксировал ключевые тезисы.

О доходах покупателей

— Важнейший для застройщиков показатель — среднемесячный платеж по ипотеке по ДДУ — прямо зависит от доходов населения. Если доходы будут расти — вырастет и средний взнос, который граждане будут ежемесячно платить банку.  Но за последние 10 лет с учетом инфляции эти показатели заметно не поменялись.

Начиная с 2012 г. средний платеж по России держится на уровне 35 тыс. руб. Сейчас средняя зарплата по России — в диапазоне 45-47 тыс. руб., последние годы этот показатель увеличивался. Но на рост среднемесячного платежа он не повлиял. Это говорит о том, что ипотечные договоры заключают не только сотрудники, которые работают по найму, но и индивидуальные предприниматели, получатели всевозможных пособий и пенсий, а также те, кто получает доход от дивидендов.

Что происходит сейчас? Динамику по доходам мы оценить не можем, поскольку органы статистики публикуют свежие показатели раз в квартал. Но при этом мы видим тревожные тенденции по зарплате. В апреле реальные заработные платы по России по отношению к марту снизились на 12%, а по отношению к апрелю прошлого года — на 5,7%. Это тревожный звоночек для рынка.

Тенденцию падения доходов видно и по отчетности министерства финансов России. В апреле сбор НДФЛ в консолидированном бюджете без учета инфляции к марту упал на 16,8%, к апрелю прошлого года — на 11%. Если учесть, что инфляция сейчас составляет около 15%, то падение достаточно серьезное. (С этим тезисом докладчика участники конференции не согласились, отметив, что ситуация в разных регионах отличается, и в Свердловской области падения сбора НДФЛ нет, — прим.ред).

Если падение доходов в ближайшее время повлечет за собой снижение среднемесячного платежа, это неизбежно начнет давить на цены. Не все застройщики могут себе позволить их минимизировать. Поэтому мы с тревогой наблюдаем за ситуацией.

О ценах

Есть легенда, о которой говорят и застройщики, и чиновники: после того как в 2020 г. была введена льготная ипотека, начался рост цен на новостройки, который достиг практически двукратного объема. Если посмотреть на цены с учетом инфляции, скачком это назвать нельзя.

Более того, цены начали расти еще в 2019 г., и мы настаиваем на том, что льготная ипотека на это не повлияла. Четыре года назад возник дисбаланс между спросом и предложением. Экономика на тот момент росла, спрос на жилье сохранялся. А предложение на рынке резко снизилось после введения проектного финансирования. Темпы ввода новых квартир были в два раза ниже, чем темпы продаж. Это и привело к росту цен.

На что тогда повлияла льготная ипотека? На средний срок кредита. В момент введения льготной ипотеки он резко обрушился: с 19 до 17,5 лет. Дальше, чтобы выдержать средний платеж, граждане стали увеличивать срок выплаты займа до 24,5 лет.

Сейчас мы уже подходим к максимальному для банков показателю в 30 лет. То есть дальше рост цен не сможет поддерживаться ни ростом доходов населения, ни ростом срока кредита. При этом застройщики, с которыми мы общаемся, отмечают, что, по их мнению, цены сохранятся на существующем уровне.

О выдаче ипотек

Мы каждый месяц проводим опрос среди застройщиков, в нем участвуют представители более чем 100 компаний, в том числе из Свердловской области. В частности, задаем им вопрос о том, как, по их мнению, изменится количество выданных ипотечных кредитов, которые считаются двигателем продаж. В марте 64% застройщиков говорили о том, что ипотека значительно просядет по сравнению с прошлым годом. В мае так считали 47% опрошенных.

Сейчас ключевая ставка выходит на уровень до февральского скачка. И, казалось бы, теперь темпы выдачи ипотек должны были восстановиться. Но опыт прошлых лет показывает, что все не так просто. Во время кризиса 2008 г. произошло обрушение ипотеки в 2,5 раза. К сожалению, на тот момент не было нужной статистики, чтобы детально проанализировать ситуацию. Падение ипотеки произошло и в 2014-2015 гг. Хотя правительство быстро отреагировало на ситуацию, стало субсидировать ипотечные кредиты под 12%, в то время как инфляция была значительно выше. Таким образом, ценник в 2015 г. упал, но ипотека все равно просела на 30%. Это значит, что на ситуацию повлияли не только доходы населения, ипотечная ставка и цены на жилье. Повлияла неуверенность граждан.

Иллюстрация: кадр из презентации, подготовленной ЕРЗ.РФ

Часть покупателей сейчас занимают выжидательную позицию, несмотря на то, что имеют возможность взять ипотечный кредит. Они думают о том, что будет завтра: сохранится ли у них зарплата, премии в привычном размере, все ли будет хорошо у его работодателя, у застройщика, которому он перечислит деньги. Наверняка застройщики, которые собирают заявки от граждан, заметили, что процент заявок, которые превратились в реальные продажи, намного ниже, чем в феврале. Выжидательная позиция — одна из причин, по которым ипотека в этом году просядет.

О продажах

Падение мы фиксируем и по объему привлеченных средств на эскроу-счета. В марте были собраны рекордные 415 млрд руб. В апреле произошло падение до 263 млрд руб., но нужно учитывать, что часть этой суммы — средства, поступившие по мартовским сделкам.

Реальное состояние продаж, которое возникло после скачка ключевой ставки, показывает май — тогда было привлечено 142 млрд руб. Такого низкого показателя на рынке не было с января 2021 г., когда доля эскроу-счетов была сравнительно небольшой. Сейчас по ним, напротив, продается 83% жилья.

Прогнозы застройщиков по продажам пессимистичны: по итогам прошлых опросов 82-83% считали, что продажи в этом году заметно уменьшатся. Сейчас мы проводим новый опрос, и данные застройщиков уже более оптимистичны: о падении продаж говорят уже только 50-60% опрошенных. Но результат пока нерепрезентативен: проголосовало 45 застройщиков, ждем, пока их количество увеличится до 100. Мы согласны с тем, что продажи сильно просядут в целом по России, так же, как это было в 2015 г. — на 25%.

О предложении на рынке

Мы считаем, что сейчас период восстановления будет короче и займет не более двух лет. На ситуацию в 2015 г. повлияли два печальных фактора. Во-первых, обманутые дольщики: они сильно напугали рынок, и те страхи, которые были у людей, усугубились. Сегодня у нас работает система проектного финансирования, и такого уже не повторится. И второе — мы помним, что за последние семь лет произошли три больших реформы долевого строительства, что ввело застройщиков в стресс. Сегодня законодательство стабильное, предпосылок к радикальным изменениям на рынке нет.

В 2015 г. предложение превышало продажи в два раза, и это привело к обвалу цен. Сейчас застройщики, напротив, прогнозируют значительное уменьшение вывода на рынок новых проектов. Если в начале марта об этом говорили 35% участников опроса, сейчас притормаживать вывод новых проектов на рынок собираются 54% застройщиков. Если учитывать, что параллельно происходит снижение спроса — значит, на рынке будет баланс.

Наш прогноз: в среднем по России предложение на рынке будет немного больше, чем спрос — у застройщиков еще не истощился накопленный ассортимент.

Читайте также на DK.RU: 

«Это будет дорого, долго, иногда даже больно». Что ждет девелоперов, которые хотят выжить