«Строить надо так, чтобы следующие 50 лет люди не плевали тебе в спину»

В строительной отрасли взят курс на сокращение бюрократических барьеров и времени их прохождения. По факту, говорит Олег Кудрявцев, генеральный директор CROSS DEVELOPMENT GROUP, объем исходно-разрешительной документации и перечень вопросов не уменьшился. Более того, застройка становится все более плотной, «качественной земли» — все меньше, а энергоресурсов надо больше. Соответственно, растет конкуренция за места и ресурсы.

Далеко не всегда инвестор может самостоятельно «вывезти» все эти проблемы. Кто выступает в роли доверенного лица, когда речь заходит о выборе места размещения и строительстве объекта, кто убережет инвестора от проблем с документами и спекуляциями с контрагентами? На эти и другие вопросы Олег Кудрявцев ответил DK.RU.

Олег Станиславович, ваша компания специализируется на создании и управлении инвестиционно-строительными проектами. На ваш взгляд, насколько «живой» сегодня рынок коммерческой недвижимости? Какие его сегменты особенно привлекают инвесторов?

— О стабильности развития рынка коммерческой недвижимости сегодня говорить не приходится. В разных сегментах ситуация абсолютно разная. Например, торговая и офисная недвижимость повторяют все сложности переживаемых в обществе кризисов и пандемий. Новых торговых центров и объектов офисной недвижимости, думаю, мы не увидим в ближайшие 2-3 года. Исключение — стрит ритейл и «магазины у дома».

Хорошо себя чувствует логистика. Основной двигатель рынка — маркетплейсы, которые активно строят в регионах распределительные, фулфилмент-центры и склады «последней мили». На 3-5 лет здесь обеспечен стабильный рост.

Высоко оцениваем перспективы развития индустриальной недвижимости — той, в которой нуждаются промышленные предприятия, включая малый средний бизнес. Однако здесь есть проблема экстенсивности развития. Существующая база промышленных объектов — это в большей степени крупные промпредприятия. Средний и малый сегмент индустриальной недвижимости развивается крайне слабо. Мы видим здесь необходимость проведения со стороны институтов развития и поддержки предпринимательства более агрессивной стратегии поддержки.

Инвестиции в промышленную недвижимость также находятся в зачаточном состоянии. Институциональные инвесторы до сих пор видят в подобных объектах больше рисков, чем выгоды, ведь проще вложиться в квартиры, в жилую недвижимость.

В аспекте импортозамещения потенциал малых производственников огромен, но эти «малыши» не способны строить для себя объекты. Они хотят прийти, сесть на арендованные площади, чтобы у них были газ, вода, электричество, и спокойно работать.

Привлекать деньги такие компании, как правило, готовы на технологическое оборудование. На капитальные сооружения средств уже не хватает. Технопарков и объектов, удовлетворяющих такие нужды, практически нет. В общем, если частной инициативы для строительства подобных индустриальных кластеров не хватает, то это должно стать частью государственной и региональной политики. Я так считаю.

Еще один важный момент. Необходимо знать и понимать, куда и как будет развиваться город, область, регион, где будут размещены центры мультимодальных потоков. Отсутствие главенствующей роли государства, региона или города в этом вопросе — это безусловные риски для частных инвесторов.      

Насколько вообще реально учесть все эти нюансы, когда заходишь в строительство объекта коммерческой недвижимости?

— Не боги горшки обжигают. Все реально. Для этого и существуют функции технического заказчика, который делает комплексную оценку для инвестора и формирует четкую концепцию его будущего объекта. Если все правильно сделано, то и объект получится успешным.

Масса примеров, когда инвестор хочет «присадить» объект на определенный земельный участок, но по градостроительным документам на этом месте присутствуют ограничения или заложен иной функционал территории. Поэтому мы при работе с инвестором оцениваем перспективы, адаптируем проект или вносим изменения. Далее нужно правильно оценить возможности присоединения к источникам ресурсов и улично-дорожной сети. Выполняется контроль качества работ, концептуальных решений при проектировании и строительстве, чтобы объект не потерял свое предназначение и идеологию. Ведется финансовый мониторинг, т.е. куда тратятся деньги инвестора во время строительства и тд.

Все эти нюансы инвестор знать не обязан. Знает и разбирается как раз служба технического заказчика, которая обеспечивает полный цикл строительства.

Вы не поверите, казалось бы — на дворе эпоха автоматизации, но в этой работе все еще очень важен человеческий фактор. Даже при создании больших, серьезных объектов многое зависит от специалистов, которые знают, как правильно оформить те или иные документы и в какое окно адресовать вопросы. Не надо себя обманывать, что бюрократии в строительстве стало меньше. Я бы сказал, что ее стало гораздо больше, ведь с ростом конкуренции за земельные участки увеличивается сложность решаемых вопросов.

Получается, что технический заказчик — это «правая рука» инвестора?

— Именно так. Техзаказчик снимает с инвестора массу вопросов и проблем в решениях и администрировании проекта на всех его этапах. По сути, техзаказчик плывет с инвестором в одной лодке, действует от его лица и в его интересах. Функции, которые застройщик передает техзаказчику, могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации, но, по сути, он все равно остается главным доверенным лицом инвестора.

На каком этапе проекта можно привлечь технического заказчика?

— Услуги техзаказчика уместны на любом этапе. Чем раньше, тем лучше. В идеале — до покупки земельного участка. Вход на иных этапах, как правило, связан с форс-мажорами.

Мы однажды общались с одним инвестором-застройщиком, который в кабинете за чашкой чая показал проект своего будущего объекта. Без боли смотреть было нельзя. Прекрасное, дорогое место размещения, но проектом заложены безграмотные решения в части логистики будущих резидентов. Что говорить — проектом не были предусмотрены парковки.

Если бы инвестор реализовал проект с бумаги, то получилось бы очередное барахло. Ближайшие 50 лет люди бы ходили мимо этого здания, жили бы в нем и плевались со словами: «Какой дебил это построил»?.

В итоге мы полностью переделали проект, а застройщик потерял деньги только на этапе проектирования — это, условно, миллион рублей. Бывают и более серьезные потери: в одном из проектов, в который мы зашли, уже стоял каркас. Причем, некачественный. В итоге все пришлось сносить, заново проектировать и строить. В этом случае инвестор потерял, по скромным подсчетам, около 150 млн руб. Однако объект успешно работает по сей день и приносит собственнику прибыль.  

Хорошо, что вы заговорили про деньги. Я как раз хотела спросить, какие суммы способен сэкономить технический заказчик инвестору.

— Все зависит от масштабов проекта и момента, когда мы в него заходим. Стандартно мы не позволяем инвестору потерять лишние 10-30% бюджета строительства. Это экономия на оптимизации проектных решений, тендерах поставляемого оборудования, материалах, контроле предъявляемых подрядчиками работ. Нормальная практика, когда подрядчик за меньший объем работ хочет получить больше денег. С этим постоянно приходится бороться и добиваться объективной стоимости. 

Самое главное не допустить ошибок на начальных этапах проекта, включая подбор земельного участка, разработку концепции, оформление исходно-разрешительной документации. Здесь цена ошибки велика. Можно просто не ввести объект в эксплуатацию или вовсе потерять его. Мы всегда помогаем сначала разобраться с финансовыми показателями и инвестиционным замыслом проекта. Посмотрите, инвесторы очень часто ругаются, что не попали в заранее обозначенный бюджет. По нашим проектам отклонения от первоначально рассчитанного бюджета обычно не превышают 20-25%. И это, поверьте, очень мало.

Если коротко, каких ошибок помогает избежать инвестору технический заказчик?

— Лучше я расскажу, что может пойти не так, если не поработать с техническим заказчиком. А не по плану может пойти почти все: в проекте могут быть не учтены исходные данные и ТЗ от инвестора. Это грозит увеличением бюджета, срывом сроков строительства, увеличением сроков окупаемости. А за чей счет решатся все проблемы? Правильно, за счет инвестора. Так что привлечение технического заказчика — это гарантия успешной реализации проекта.

В стройке, особенно в массовом сегменте жилой недвижимости, очевиден тренд на удешевление объектов. Распространяется ли он на коммерческую недвижимость? А если да, то вряд ли обращение к компании, выполняющей функцию технического заказчика, способно удешевить проект.

— Тренд на удешевление проектов — спорное утверждение. С себестоимостью работают все, но не в ущерб качеству даже в массовых сегментах. В остальной недвижимости себестоимость доминирует как оценка качества объекта и его уникальных особенностей, что позволяет сформировать добавочную, премиальную цену.

В коммерческой недвижимости вопрос соотношения цены и качества стоит еще более остро. Мы проявляем интерес к объектам, где есть работа на качество, когда инвестору действительно важно не просто построить низкостоимостный объект, а сделать это по всем правилам.

В индустриальной недвижимости также нет очевидного тренда на удешевление в ущерб качеству. Инвесторы, напротив, закладывают в объекты возможность расширения.

Мы были техзаказчиком и разработчиком реконцепта для торгового центра «Омега». В итоге объект в 7 тыс. м2 разросся до 28,5 тыс. м2. Несмотря на то, что этот рынок располагается на Уралмаше, а не в центральной части города, застройщик реализовал объект с более дорогостоящими инженерными и планировочными решениями, которые удобны и привлекательны для потребителей. В результате ширина коридоров, отделка, количество эскалаторов получились как у недвижимости более высокого класса.    

Вы упомянули о том, что интерес подрядчиков на стройке — сделать меньше и заработать больше. Как не допустить спекуляций и защитить инвестора?

— Эта задача тоже входит в работу технического заказчика. Важно правильно оценивать подрядчиков и поставщиков, чтобы они в самый неудобный момент не начали вставлять палки в колеса. Мы обязательно смотрим, на каких объектах уже «засветился» подрядчик, что делал, все ли в порядке у него с документами, с допусками на строительство, не лукавит ли они при общении с инвестором.

Среди поставщиков оборудования нередки случаи подмены технических параметров ради прохождения по тендерам. Инвестор может не разбираться в технических вопросах и руководствоваться только стоимостью предложения. В этом кроется опасность.

Так у нас чуть не получилось на одном из реализованных объектов. Поставщик дал цену на охладители на 30% ниже всех претендентов при сравнимых ТТХ оборудования. Однако при разборе технических нюансов выяснилось, что изделие имеет конструктивные особенности, которые не позволяют выдавать заявленные параметры. Это не единичный случай, когда служба технического заказчика уберегает инвестора от таких горе-подрядчиков и поставщиков.

Вы уже упомянули о реконцепте рынка «Омега». Какими еще проектами гордитесь?

— Есть много проектов, которыми мы гордимся. «Омега» — один из них. Тот же фулфилмент центр Ozon, где мы выполняем роль технического заказчика — очень масштабный и интересный проект в 120 тыс. м2.

Наша компания с удовольствием отработала в проекте строительства хлебозавода «СМАК». Там мы включились с самого начала: с момента поиска земли. Затем сформировали концепцию, координировали проектирование объекта, построили его и ввели в эксплуатацию. В итоге получился новый, современный хлебозавод производительностью более 200 тонн в стуки. В здании хлебозавода предусмотрены производственные, складские, вспомогательные и административные помещения, в том числе со специальными температурными режимами, складом бестарного хранения сырья, элементами пожарной и производственной безопасности, насосной станцией пожаротушения с резервуарами встроенного исполнения.

Сейчас строится еще один крупный проект — уральский фулфилмент-центр «AliExpress Россия». Его площадь составит 74 тыс. м2. Через него будет проходить порядка 200 тыс. отправлений в сутки. Новый склад должен обеспечить оперативную доставку товаров AliExpress по всему региону.

Приятно и интересно было работать с «Леруа Мерлен» и их генеральным подрядчиком из Казани ООО «РУАЛ». Ритейлер 10 лет добивался площадки на ул. Металлургов. Инвестору было важно «сесть» именно туда. Когда такая возможность появилась, мы приступили к реализации проекта. В итоге объект с казанскими коллегами был введен в эксплуатацию в заявленные сроки.

Традиционно спрошу про ваши планы на будущее.

— Планируем поработать с жилой недвижимостью. Сейчас активно развивается тема комплексного развития территорий (КРТ). Здесь мы видим свою роль в формировании и реализации концепций групп объектов различного назначения, которые дают городу функционально сбалансированную, удобную и, соответственно, инвестиционно привлекательную застройку.

Не снижаем темпов работы в коммерческой недвижимости, собираемся проявить активность в промышленной застройке региона.