«Главное — не летать в розовых облаках». Владимир Щеколдин о строительном рынке в моменте

В преддверии дня строителя DK.RU пообщался с коммерческим директором TEN девелопмент Владимиром Щеколдиным и задал ему вопросы, которые до сих пор висят в воздухе: строить или не строить, покупать или подождать, «а лифты будут?», снизятся ли цены на новостройки, есть ли смысл в «черной пятнице» и еще кое-что о конкуренции, инвесторах и долгостроях.

Как вы сегодня живете или выживаете, как на вас влияет все, что происходит в мире большой политики?

— Я бы не сказал, что мы выживаем. Если бы сейчас нам приходилось выживать, тогда нас надо было уволить еще два-три года назад. Объективно сейчас происходит следующее: есть определенная норма доходности и выручки и она, естественно, не дотягивает до нормы прошлого года. Не надо витать в розовых облаках, все прекрасно понимают и понимали, что после февраля в любом случае последуют определенные изменения.

Так что ситуация с продажами не из ряда вон, она плановая: есть определенный запас, определенная рыночная ситуация, есть определенные планы по инвесткредитованию, которые мы декларировали перед банком. Всем пришлось перестраивать работу с учетом понимания, какие продажи будут и когда рынок сможет восстановиться.

В принципе, продажи, которые были у нас в прошлом году, дают нам запас, чтобы мы могли ничего не продавать практически до конца  текущего.

Себестоимость строительства по понятным причинам выросла. Можно ли вообще как-то «приземлить» цены?

— Мы стараемся снизить себестоимость с помощью эргономии в планировках. Например, мы не видим смысла делать однокомнатные квартиры в 50 кв. м, двухкомнатные — в 70-80 кв. м. Нет смысла и в коридорах длиной 8 метров. Как нет смысла в маленькой квартире делать спальни по 18 кв. м. Это совершенно ни к чему, как правило, спальня — это кровать, тумбочки, комод и шкаф. Достаточно 12-14 кв. м. Кухня квадратов 14-16 — тоже для однокомнатной квартиры вполне нормально.

Мы обсуждаем планировки будущих квартир во время мозгового штурма с участием маркетингового отдела, отдела продаж, руководителей и проектировщиков. Когда мы их делаем, мы условно проживаем свою жизнь в будущих квартирах: планируем, как будет жить супруга, где разместить ребенка, двоих детей, собаку и кота, где будет шкаф, куда я поставлю кактус.

То есть наша логика такая: избавляясь от лишних квадратных метров, мы делаем наши квартиры эргономичными, рациональными и привлекательными по стоимости.

Мы видим, как покупатель голосует рублем: например, есть двухкомнатные квартиры 80 кв. м, есть 60 кв. м, люди выбирают 60 кв. м. Да, 80 квадратов им нравится, но с точки зрения рациональности 60 кв. м лучше.

В каких проектах вам удалось это реализовать?

— К примеру, возьмем «Светлый», там большое количество квартир на этаже — это студийная нарезка относительно небольшого формата и однокомнатные квартиры. Да, по нарезке квартир, их количеству на этаже и по густонаселенности района этот ЖК можно отнести к классу «стандарт». Но места общего пользования — холлы, входные группы, двери, типовые этажи, материалы, из которых они сделаны — по всему остальному это «комфорт». Здесь всего пять домов, два мы сдаем в конце этого года, три — в следующем.

Какие еще концепции вы воплотили в жизнь в своих проектах, можно ли их назвать уникальными для нашего города?

— «Екатерининский парк», территория комплексного освоения, один из самых флагманских проектов — достопримечательность нашего города, дом элит-класса «1905», который находится рядом с Исетью по Маршала Жукова. Это шикарный дом, аналогов нет, и, думаю, вряд ли будут.

Он находится в центральной деловой части Екатеринбурга, в нем всего 73 квартиры. Уже есть запросы по объединению двух квартир в одну. Думаю, когда люди будут туда заезжать, там будет порядка 60 квартир. Это уютный кулуарный дом, где жители, скорее всего, будут знать друг друга и им важно, чтобы их мир был несколько обособлен от остального.

Это одно из главных преимуществ, но не единственное. Здесь уникальные инженерные системы, рассказ о которых может быть темой отдельного интервью.

Как идут продажи сейчас? Как изменился спрос в последнее время, по вашим ощущениям?

— На самом деле продажи идут, и я не скажу, что плохо. Просто первичные месяцы, условно апрель и май — это было время паники. Людей, которые осознанно приобретают квартиры с осознанными накоплениями традиционно мало — около 30%.

В основном люди покупают под текущий запрос, когда требуется продать то, что есть сейчас, и желательно с небольшой доплатой купить что-то большее. Здесь люди исходят зачастую не из того, что хотят, а из того, что могут.

Процент ипотечных сделок на протяжении четырех лет держится в районе 48-52% от общего числа сделок из месяца в месяц.

Сейчас покупатель стал более требовательным: никто не хочет новую хрущевку или дом улучшенной планировки, когда основным отличием новостройки от вторички будет только то, что здесь еще никто не жил. Людям хочется уже несколько другой уровень жизни, другой комфорт. Это уютные холлы, хорошие дворы, просторные места общего пользования, благоустройство.

Мы запустили новые проекты — это «Русь» на улице Крауля и «Екатерининский парк», четвертая очередь. Видим больший интерес людей, которые ранее находились в стадии ожидания. Люди идут с интересом и с желанием купить.

Как вы подогреваете интерес к покупкам в текущей ситуации?

— У нас каждый месяц для покупателей есть новые бонусы. То есть они ежемесячно обновляются. Это не всегда скидки, это могут быть рассрочки, отсрочки, индивидуальные способы приобретения, подарки к квартире.

Как вы относитесь к такому инструменту повышения продаж, как «черная пятница»?

— В «черной пятнице» я вообще не вижу никакого смысла. В последней мы даже не участвовали, у нас нет в этом потребности. Я считаю, что такая история может не очень хорошо закончиться.

Допустим, я хочу купить квартиру сейчас, выбрал ее за 5 млн руб. Мне говорят, что будет «черная пятница» со скидками до 20%. И вот я сижу и жду этой пятницы, а эта квартира в пул с акциями не вступила или ее уже в продаже нет. Человеку придется либо переплачивать, либо он в расстроенных чувствах обидится и уйдет, и ничего не купит.

Как импортозамещение повлияет на то, что строится в Екатеринбурге, не уйдут ли новые инженерные решения из новостроек?

— Точно не уйдут, у нас все есть. Если не Россия, то Китай. И никаких проблем ни с логистикой, ни с закупками. Изначально была некоторая паника, как оно будет происходить, но сейчас, по прошествии уже достаточно долгого времени после коронавируса, все эти проблемы решены.

Мы не стали упираться в европейских производителей инженерных систем, начали рассматривать рынок импортозамещения. И уже сейчас, на данном этапе, мы видим, что качество инженерных систем российского и китайского производства совершенно не уступает европейскому.

Как решаете задачу с лифтами? Их точно сложно заместить.

— «Отисы» действительно ушли, эти марки считались привилегированными. Года три назад мы привезли сюда лифты фирмы EPSS, они у нас используются на некоторых объектах и очень хорошо себя зарекомендовали. В дома более высокого класса типа «Екатерининского парка» мы ставим лифты Hyundai. По качеству, сборке, по работе с этими лифтами и с дальнейшим обслуживанием проблем никаких нет.

Когда на рынок вернутся люди, покупающие квартиры с целью вложения средств?

— Очень много денег населения ушло на вклады под большой процент. Сейчас эти проценты снизились, многие оставили их на вкладах под маленький процент, просто не зная, что с ними делать. Сейчас ни у кого нет понимания, что с этими деньгами будет. Гадалки только смогут помочь, и то не факт.

Но я думаю, что скоро люди поймут, что, купив квартиру в «Руси» за 3 млн руб. сейчас, через год ее можно будет продать на 400 или 800 тыс. руб. дороже. А таких предложений, как в «Екатерининском парке», сейчас вообще на рынке нет. В эти проекты можно заходить не столько с точки зрения заработка, сколько с целью сохранения денег — недвижимость дешеветь точно никогда не будет. Сколько кризисов бы мы ни прошли, цена всегда идет только вверх.

Недвижимость — наилучшее решение, что сейчас можно со своими деньгами сделать, и, учитывая ипотечные ставки, власти хорошо помогают поддерживают отрасль. Приобрести жилье по семейной ипотеке под 5,7% — это очень здорово, а для некоторых категорий — под 3% или под субсидированную ставку вообще 0,1% — вообще классно. Почему бы не покупать?

Ваша позиция — строить или подождать?

— Многие из наших коллег, назовем их конкурентами, начали свои проекты немного приостанавливать, в новые стройки не выходят, ожидают, смотрят, что будет происходить. Мы же выбрали позицию совершенно другую, противоположную.

Количество долгостроев не увеличится, пока ваши коллеги ждут?

— Не верю. Нет, власти этого не допустят, здесь сработает совместная работа бизнеса, власти и банков. Те проекты, которые были запущены с эскроу-финансированием за последние два года — это в любом случае проекты, которые не зависят от продаж, они будут достроены за кредитные деньги, банк контролирует исполнение, поэтому по текущим проектам проблем не будет.

Сложность в другом. Есть примеры, когда застройщик очень много напродавал на начальной стадии и, учитывая, что сейчас себестоимость существенно выросла, как и из чего он будет достраивать и какое будет идти удешевление по проекту — это уже вопрос, вот об этом надо задумываться.  

Как вы ощущаете на себе уплотнение рынка? Пришли новые застройщики из других регионов, из столицы.

— Вообще никак не ощущаем. Ребята, которые заходили, продемонстрировали очень большие ожидания. И высокую веру в себя. Рынок Екатеринбурга — это очень конкурентная среда. Здесь нужно бороться за покупателя.

Москва заходила с мыслями, что мы везде все продаем, Москва резиновая, мы и здесь так же сделаем. Но нет, здесь так не работает. В Екатеринбурге конкуренция выше.

Чем отличается Екатеринбург от других городов-миллионников, в том числе от Москвы, с точки зрения девелопера?

— Екатеринбург — миллионник, но самый компактный в России. У нас все районы расположены близко друг к другу. Если брать Москву, то от одной стороны кольца до другой ехать полдня. У нас, если мы берем Вторчермет и Сортировку, можно проехать за 1,5-2 часа в зависимости от пробок.

Как правило, покупатель не приходит и не говорит: я хочу квартиру только в Ботаническом районе. Он говорит: я хочу Ботанику, а потом в итоге легко может купить, например, Пионерку или ЖБИ.

Здесь коэффициент количества людей на число возводимых квадратных метров, на мой взгляд, выше, чем в Москве. Исходя из этого покупатель избирательный, выбора у него достаточно много.

В Москве продается все: там уходят апартаменты, уходит очень много квартир в области, лишь бы что-нибудь купить. У нас в Екатеринбурге квадратных метров продается существенно меньше, но и конкуренция среди застройщиков в среде самого бизнеса внутри региона намного выше, чем в Москве.

У покупателей Екатеринбурга больше выбор в одном ценовом сегменте. Если мы говорим о Москве, то от центральной части до Подмосковья планка может быть от 3 млн до 300 млн руб. В Екатеринбурге — от 2 млн до 30 млн. И понятно, что сегмент покупателей разный. Но конкуренция комфорт-жилья, она, я думаю, выше, чем в Москве.

У нас нет такой себестоимости строительства, как в Москве, нет такой цены квадратного метра. Люди, которые здесь живут, не имеют таких заработков. В Москве намного больше вторичного фонда в центральной части города и в третьем транспортном кольце.

Что бы вы хотели пожелать коллегам, ведь недавно вы отметили День строителя?

— С позиции рационализма хочется пожелать удачи и не строить воздушных замков, делать работу так, как она должна быть сделана, — хорошо, не надеяться на сверхприбыли, работать исходя из рынка.

Читайте также на DK.RU: Рационализм возобладал: чтождет девелоперов и покупателей жилья в новых условиях.