Ирина Екимовских: «Промышленная ипотека — отличная мера. Но к ней есть вопросы»

В России запустили промышленную ипотеку. По задумке правительства, этот инструмент поможет производственным предприятиям модернизировать и обновить мощности, а также приобрести новые цеха и площади. В рамках программы предприятия смогут получить долгосрочные кредиты на срок до семи лет по ставке в 5% годовых. Для инновационных компаний ставка будет составлять 3%. Максимальная сумма кредита — 500 млн руб. 

Основатель аудиторской группы «Капитал» Ирина Екимовских рассказала DK.RU о сложностях, с которыми могут столкнуться компании, решившиеся на участие в программе.

— Промышленная ипотека — мера, которую российские предприниматели ждали. 6 сентября 2022 г. стали понятны основные условия программы, и вроде бы хочется порадоваться, но есть ряд вопросов. 

Сейчас для многих производственных компаний вопрос увеличения производственных мощностей — один из факторов захвата освободившегося рынка. Например, есть компания, которая производит детскую одежду. С уходом Mothercare они могут выйти на российского покупателя, но, чтобы вырасти, им нужны производственные мощности.

Другой пример — компания занимается производством блочных индивидуальных домов. И есть завод, который раньше принадлежал немецкому собственнику, и тот приостановил работу с февраля. Конкурент может существенно увеличить долю рынка, но снова нужны производственные мощности.

Поэтому промышленная ипотека — долгожданный инструмент поддержки для российских предпринимателей.

Она была предложена президентом на ПМЭФ-2022. В июле премьер-министр Михаил Мишустин анонсировал новую меру господдержки. А к настоящему моменту условия программы промышленной ипотеки утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2022 г. № 1570.

Что же подразумевает промышленная ипотека? Это денежный заем у банка под залог приобретаемой недвижимости. Кредит может быть выдан на покупку зданий, строений, сооружений или их частей. Оформить заявку можно будет через банк — участвовать будут финансовые организации с уставным капиталом от 100 млрд руб.

Деньги бизнес сможет использовать по-разному: купить квадратные метры, чтобы провести реконструкцию или расширить площадь предприятия, либо создать новое производство. В программе заявлены вполне конкретные показатели эффективности — количество производственных площадей, введенных в эксплуатацию.

Ключевые условия для бизнеса: заемщиком может быть предприятие с ОКВЭДом из раздела «С» — обрабатывающие производства; максимальный объем кредита — 500 млн ₽, ставка — до 5%, срок кредитования — до 7 лет. Технологическим компаниям доступен кредит под 3%. Под технологической понимают компанию, получившую за последние пять лет до получения кредита поддержку со стороны Института инновационного развития.

У программы есть ограничения. Например, нельзя использовать кредит для покупки недвижимости у аффилированных лиц. Компания обязана использовать не меньше половины площади объекта для производства не позднее трех лет с даты заключения кредитного договора.

В течение всего срока действия договора предприятие обязано использовать недвижимость для производства. Если же заемщик нарушит условия или продаст объект до окончания срока кредитования, деньги придется вернуть в бюджет. Мониторинг будет проводиться ежеквартально.

Первый отбор участников этой меры поддержки пройдет уже в IV квартале текущего года. Но по поводу промышленной ипотеки остается много вопросов.

Первый вопрос касается одобрения кредитов. Компания, которая предполагает увеличение производственных мощностей и захват рынка, обычно планирует большие финансовые вложения — раза в два-три больше, чем позволяют ее текущие финансы. Но банки привыкли оценивать кредитоспособность ретроспективно — какой кредит можно выдать предприятию исходя из его прошлого финансового положения.

Поэтому в рамках промышленной ипотеки актуальным было бы именно проектное финансирование. Когда банк смотрит не на финансовые возможности заемщика, а на реальность проекта и расчетов, на способность компании реализовать проект и выйти на производственные мощности в срок.

Можно сравнить эту схему с проектным финансированием застройщиков. Девелопер берет землю и приходит в банк с намерением построить 25-этажный дом. Банк выдает деньги под проект, не опираясь на прошлые финансовые показатели застройщика. Хотелось бы, чтобы промышленная ипотека работала так же. Потому что сегодня производственной компании получить проектное финансирование в банке практически нереально .

Второй вопрос — как будет проходить оценка залоговой стоимости недвижимости. Банки очень консервативно подходят к оценке промышленной недвижимости. Применяют залоговый коэффициент дисконтирования ~ 0,7%. Условно, рыночной цех стоимостью в 500 млн оценщик со стороны банка может оценить в 400 млн и, применив коэффициент дисконтирования 0,7, предложить предпринимателю 280 млн. Что тогда делать предпринимателю, если цех продается за 500 млн руб.?

Понятно, что все риски по платежеспособности заемщика берут на себя банки — государство им только возмещает процентную ставку. Если бы было предусмотрено поручительство государственных институтов, это позволило бы банку снизить риск-профиль заемщика и не так жестко относиться к оценке заемщика и предмета кредита. Но пока про это в программе не упоминается.

Конечно, хотелось бы, чтобы государство делило с предпринимателями риски при входе в инвестиционные проекты в такое сложное время.

В ближайшее время посмотрим, как программа будет работать на практике, будут ли уточняться ее параметры.