«Ждем, что при определенных условиях цены на квартиры будут снижаться»

Сейчас девелоперы пересматривают свои рыночные перспективы, покупатели берут паузу в принятии решений, а часть продавцов квартир на «вторичке» отказываются от их продажи. Об этом глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков рассказал на форуме «Трансформация экономики: вызовы или возможности? Современные проблемы экономической экспертизы. Аналитика и управление рисками», который в конце прошлой недели проходил в Уральской торгово-промышленной палате.

DK.RU приводит основные тезисы из выступления эксперта о том, как рынок жилья реагирует на события 2022 г.  

О максимальных показателях

Объемы возводимого жилья в стране последние два года увеличивались на фоне федеральных стимулов и ипотечных программ. В этот период рынок находился под влиянием не только внутренних процессов. Не раз возникал вопрос, продлят ли программу льготной ипотеки. Неопределенность вынуждала потенциальных покупателей торопиться. Поэтому в одни месяцы мы фиксировали резкий рост продаж, в другие — резкое снижение.

Ситуация в регионах отличалась, особенно последний год. Например, в Красноярске и Санкт-Петербурге объемы текущего строительства снизились, в Екатеринбурге — серьезно увеличились. А Владивосток нарастил объем строящегося жилья сразу на 50%.

В 2022 г. спрос рухнул, а предложение начало сильно расти.

В сентябре Екатеринбург обновил исторический максимум по объему строительства — сейчас возводятся рекордные 3,6 млн кв. м жилья. Также у нас на рынке абсолютный рекорд предложения — 35 тыс. непроданных квартир в новостройках. Первые месяцы текущего года после непродолжительного весеннего снижения наши девелоперы активно пополняли рынок, вплоть до сентября он насыщался.

У нас есть индикатор, который позволяет нам сделать вывод, перенасыщен рынок или нет. Это доля квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию. Если в начале 2020 г. таких квартир было около 15-20%, то сейчас их — всего 8%. Дома сдаются с большим объемом распроданного жилья, свободных квартир почти не остается.

О спросе на компактное жилье

До марта мы наблюдали рост продаж, а после — кратное обрушение. Если в марте в новостройках было продано 3,5 тыс. квартир, то в апреле-мае уже около 700-800 квартир в месяц. До сентября спрос восстанавливался, и по итогам месяца совершено около 1,8 тыс. сделок. Это хороший уровень, который был ориентиром в 2018-2019 гг.

Участники рынка говорят, что в сентябре покупатели стали брать паузу в принятии решений. Часть продавцов отказывается от продажи квартир на вторичном рынке. Ближайшие два месяца будет пауза с точки принятия решений. Дальше перспективы туманные. Но уже сегодня, к сожалению, приходится признать, что процесс восстановления спроса оказался прерванным и непонятно, когда вернется к растущему рынку.

С рынка уходит инвестиционный навес спроса на самое дешевое и компактное жилье. Сейчас участники рынка отмечают, что спрос, с одной стороны, сжался, а с другой — сконцентрировался на потребностях по улучшению жилищных условий и расширению площадей. Но, к сожалению, далеко не всегда финансовые возможности позволяют людям приобретать просторные квартиры. Больше половины сделок в этом году заключалось по квартирам площадью до 45 кв. м. Сделок в сегменте «90 кв. м.+» — всего 4%. И это при сегодняшних ориентирах государства о том, что по нормативам на каждого человека должно приходиться по 30 кв. м жилья.

Понятно, что большинство людей продолжает жить в условиях сильного компромисса между потребностями и возможностями. И те стимулы, которые до последнего времени были на рынке, больше мотивировали купить вторую компактную квартиру, чем улучшить жилищные условия.

Очевидно, что на рынок оказывают серьезное влияние субсидированные программы застройщиков. Но буквально на днях Центробанк выпустил очередной доклад по поводу своего отношения к таким программам. Есть опасение, что программу льготной ипотеки не продлят и возможности для субсидирования будут ограничены. Сейчас у девелоперов происходит переоценка рыночных перспектив.

О конкуренции между «первичкой» и «вторичкой»

Структура предложения в Екатеринбурге относительно стабильная: примерно 55% занимает эконом-класс, еще 44% — комфорт, незначительную долю занимают проекты бизнес-класса.

За последний год произошел разворот в сторону проектов комфорт-класса. Но это связано не со спросом на них, а с позицией девелоперов, которые стали чаще строить жилье на развитых, более привлекательных участках, где целесообразнее развивать проекты комфорт-класса.

Да, с точки зрения территориального развития первичный рынок остается достаточно разнообразным. Но сейчас предложение на окраинах постепенно сжимается, а основной объем строящегося жилья сосредоточен в районах первого-второго ценового пояса, приближенных к центру. Выравнивание происходит за счет вовлечения в девелопмент промышленных территорий и участков частной застройки, которые долго и активно выкупались.

Вторичное жилье тоже меняется. Это уже давно не рынок хрущевок и брежневок, как мы привыкли его воспринимать. 46% квартир продается в домах после 2001 г. постройки, а треть всех квартир — не старше 10 лет. При этом в новых районах на вторичном рынке можно найти квартиру дешевле, чем у застройщика — продавцы таких квартир склонны к торгу. Мы отслеживаем, как они корректируют цены в процессе экспозиции, и видим, что примерно половина рынка движется навстречу возможностям. В настоящий момент в сторону снижения цены корректируются примерно у 30-35% квартир.

Объем предложения на вторичном рынке мы оцениваем в 8-9 тыс. квартир (это почти в 4 раза меньше, чем на первичном рынке). Пока он не оказывает серьезного влияния на ценовую политику застройщика. Но мы ожидаем, что конкуренция между первичным и вторичным рынками будет обостряться.

О фактическом уровне цен

Темп роста цен на квартиры в Екатеринбурге за последние два года составил 46%. Вторичный рынок за это время вырос на 34%. В этом году фиксируем рост цен на 17,7%, и, в основном, это происходило в начале года.

Последние месяцы ценовой фон на первичном рынке достаточно стабильный. Но сейчас мы видим, что большинство участников первичного рынка переходят к стимулирующим программам с реальными скидками в районе 10-15%. На вторичном рынке ценовая стабильность последних месяцев — скорее, видимая. В то время как часть продавцов готовы снижать цены, другая часть продавцов продолжает поиски покупателей квартиры по стоимости, заявленной еще несколько месяцев назад. Фактически уровень цен сейчас корректируется.

Ждем, что цены на квартиры будут снижаться — после некоторой паузы и при условии, что предложение на рынке будет расти. Если раньше мы предполагали, что это будет происходить только на вторичном рынке, то сейчас мы рассчитываем, что и на первичном. По всей видимости, на этом фоне будут выравниваться диспропорции, которые возникли из-за стимулирующих льготных программ. Как я уже говорил, из-за этого на рынке наблюдался опережающий рост цен на однокомнатные квартиры, а многие районы оказались переоценены с точки зрения инфраструктуры.

Читайте также на DK.RU: 

«Ценовые пропорции искажены. Дешевое жилье выросло в цене гораздо сильнее, чем комфортное»

Выгодно ли инвестировать в квартиры-студии? Результаты исследования УПН