«Механизм КРТ — не панацея. Застройщик заходит в проект на 10-15 лет, у него есть риски»

В России продолжает развиваться механизм комплексного развития территорий (КРТ), который помогает обновить жилфонд на выделенных земельных участках и улучшить условия проживания граждан. Как заявила выступавшая на форуме 100+ TechnoBuild директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ РФ Мария Синичич, в России могут отдать под КРТ 761 территорию общей площадью 25 тыс. га.

В Екатеринбурге уже стартовали три проекта на Уралмаше и Эльмаше. Летом на аукционе на право заключения договора КРТ даже возник ажиотаж, а стоимость одного из лотов выросла в десятки раз. В этом году мэрия Екатеринбурга анонсировала включение в программу до пяти новых площадок.

На полях форума представители органов власти и строительных компаний обсудили, с какими сложностями столкнулись на старте реализации проектов. DK.RU приводит их комментарии.

Михаил Волков, и.о. министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

— Механизм КРТ должен был заменить изживший себя механизм РЗТ (развитие застроенных территорий) — его реализация последние годы буксовала, выявлялись серьезные недостатки. Мы видели это и в Екатеринбурге, где реализуется большое количество проектов РЗТ.

После того как Госдума приняла закон о КРТ, мы начали заниматься нормативно-правовой базой в Свердловской области. За год исполнительные органы власти выработали необходимые для реализации таких проектов механизмы, назначили ответственных за эту работу в муниципалитетах. Начали выяснять, насколько это интересно застройщикам.

Торги по первым площадкам прошли успешно. По одному из трех участков стоимость лота выросла больше чем в 180 раз — с первоначальных 514 тыс.руб. до 96 млн руб. Мы намеренно сделали «дешевый входной билет», чтобы заинтересовать застройщиков. Мы понимаем, что застройщику на начальном этапе необходимо сконцентрировать ресурсы, это самый сложный момент. Уже дальше он может рассчитать проектное финансирование, прогнозировать дальнейшие шаги.

Механизм КРТ хорош не только тем, что с его помощью мы расселяем ветхое жилье и строим новое. Он позволяет быстро вовлечь территории в комплексное развитие — провести все предварительные градостроительные процедуры и принять регламенты можно буквально за полгода. Если идти обычным путем и вносить изменения в генеральный план — потребуется два года и даже больше.

Теперь о том, что необходимо доработать. У нас остается большое количество земельных участков, которые не затрагивает КРТ, но их необходимо вовлекать в градостроительную деятельность. В частности, это территории, занятые ИЖС. Мы понимаем, что заходить в такие проекты непросто. Сложно разговаривать об изъятии объекта с его собственником. Как правило, на таких участках не развита инженерная инфраструктура, отсутствует комфортная городская среда. Я думаю, что необходимо разработать механизм по вовлечению таких территорий.

Также хотелось бы отметить отсутствие такого понятия, как комплексность всех вопросов вовлечения в КРТ. Из разных видов КРТ нужно собрать один — механизм, который позволил бы вовлекать в единый проект участки с разными видами капитальных сооружений — индивидуальными и многоквартирными домами, ветхим и аварийным жильем.

Наталия Лушникова, директор филиала «Брусники» в Екатеринбурге (застройщик выиграл аукцион на КРТ в границах ул. Донбасской — пер. Черниговского — Суворовского):

— Сейчас озвучиваются разные меры поддержки для компаний, участвующих в КРТ, — инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации, различные другие инструменты, которые помогают построить инфраструктуру. Но, чтобы построить школу, дорогу или сети, необходимо сначала расселить существующие дома. И вот здесь до лета текущего года даже не было банковского продукта, который бы позволял застройщику привлекать кредиты. Компания должна была использовать собственные средства или корпоративные заимствования. А это деньги другого характера.

Это важный момент. Например, сейчас по одному из наших проектов бюджет отселения территории — 4 млрд руб., из них 1,2 млрд руб. (то есть около 30% бюджета отселения) мы потратим на территорию, на которой не будет непосредственно жилищного строительства. И мы не слышим, чтобы эта проблематика обсуждалась.

Механизм КРТ предполагает, что муниципалитет самостоятельно выбирает территории для включения в программу. Нам кажется, было бы правильно официально привлекать для проработки территорий девелоперское сообщество, чтобы компании, которые выигрывают аукцион, потом не занимались повторной проработкой проекта. Кроме этого разработка и утверждение документации по планировке территорий происходит по контуру границ КРТ, но это не всегда совпадает с элементно-планировочной структурой. Это тоже необходимо доработать.

И, наконец, нематериальный момент — работа с гражданами. Да, механизм КРТ позволяет застройщику пойти в суд и принудить граждан освободить занимаемые помещения. Но это совсем не тот эмоциональный фон, который мы бы хотели иметь для своих проектов. Поэтому нужна большая комплексная разъясняющая работа как со стороны застройщика, так и со стороны органов власти. Чтобы, с одной стороны, людям были понятны механизмы, с другой — у них не было завышенных ожиданий.

Екатерина Гемпик, руководитель Управления нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» (застройщик выиграл аукцион на КРТ в границах ул. Шефская — Энтузиастов — Баумана):

— Мы считаем, что КРТ — это механизм будущего. И когда-нибудь все проекты в стране будут реализовываться с разными видами КРТ. Как скоро это произойдет — зависит от того, в каких условиях механизм будет расти и развиваться. Экономическая эффективность таких проектов возникнет тогда, когда будут созданы условия для минимизации градостроительных конфликтов между застройщиками, администрацией, гражданами.

Со своей стороны мы считаем, что есть два аспекта, которые необходимо усовершенствовать. Во-первых, механизм выхода домов из КРТ. На данный момент дом может выйти из проекта до старта его реализации и во время реализации. Второй вариант возник для того, чтобы защитить жилищные условия граждан. Но так ли это на самом деле?

Приведу пример: сначала две трети дома проголосовали, чтобы войти в проект, а после утверждения решения треть дома проголосовала за выход из проекта. Получается, что права тех, что хотел улучшить свои жилищные условия с помощью КРТ, не соблюдаются. Сейчас комитет по строительству Госдумы и Минстрой пытаются отрегулировать этот механизм.

Второй аспект — это КРТ по инициативе правообладателей. Для таких проектов тоже необходимо создать условия. Например, предусмотреть возможность использовать ранее утвержденной документации для планировки территорий. А затем — возможность получения градостроительных планов участков на основании проектов межевания, такой шаг ускорил бы реализацию проектов.

Аркадий Чернецкий, вице-президент НОСТРОЙ, первый заместитель председателя Заксобрания области:

— В состав Национального объединения строителей входит почти 98 тыс. субъектов. Поэтому мы хорошо знаем, что происходит на земле, можем мониторить ситуацию и выступать посредником между девелоперами и Минстроем. Мы видим, что по КРТ процесс пошел достаточно активно. Но, к сожалению, существующие законодательные условия могут привести к тому, что проекты выполняться не будут и мы потеряем время.

Звучит много рациональных предложений по совершенствованию самой процедуры КРТ. Но заниматься нужно не только этим.

С мест поступают инициативы по совершенствованию механизмов инвестирования в КРТ. Например, просят рассмотреть возможность заключения СЗПК с застройщиками до того, как они получают разрешения на строительство. А как вы знаете, сейчас с момента, когда девелопер выразил готовность зайти в проект, до получения разрешения на строительство проходит достаточно серьезный промежуток времени. Кроме этого, необходимо разработать единую методику для расчета потребности компаний в господдержке.

Необходимо предоставить застройщикам более существенные гарантии. В частности, нужно урегулировать вопросы обязанностей, которые возникают между ресурсоснабжающими организациями и девелоперами. Также есть необходимость рассмотреть возможность предоставления участков под КРТ застройщикам не только на праве аренды. Это может быть серьезным шагом для развития механизма.

Елена Степанова, директор по стратегическому развитию ГК ПИК:

— Много хороших слов звучит про механизм КРТ, но нужно понимать, что это не панацея. Застройщик входит в проект на 10-15 лет. У него остаются строительные, экологические, финансовые риски. Сегодня очень редко обсуждаются эксплуатационные риски, а они есть — это не только вопрос строительства сетей, но и их дальнейшая эксплуатация, управление.

Те меры поддержки, которые сейчас предлагаются застройщикам, — возвратные. Да, у нас появляются льготные условия, снижается ставка. Но никто не отменяет ответственность за срочность и возвратность. Никто не отменяет финансово-технический надзор банка за застройщиком. Поэтому все соглашения должны быть взаимоувязаны, чтобы строительные компании не оказывались в невыполнимых условиях.

Таким образом, успешный выход застройщика из проекта КРТ обусловлен четырьмя факторами: ясным рыночным позиционированием, какой именно продукт мы выводим на рынок; учетом всех социальных и экологических факторов; обеспеченностью площадки инфраструктурой и транспортной доступностью; и, наконец, мерами господдержки.

В материале использованы фотографии, предоставленные пресс-службой 100+ TechnoBuild

Читайте также на DK.RU

В Екатеринбурге продали права на КРТ. За один участок застройщики сражались шесть часов

«На площадки КРТ бюджет не потратит ни копейки. Но плотность застройки с нами согласуют»