Зло или драйвер развития? К чему приведет отмена льготной ипотеки — мнения экспертов

Обновление (16.12.2022 г.). Президент России Владимир Путин поручил продлить программу льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года, но ставка при этом по ней будет увеличена с 7 до 8%. Еще одна коррекция касается семейной ипотеки под 6%. Доступ к ней теперь получат семьи с двумя детьми до 18 лет. Ранее на нее могли рассчитывать только те семьи, где дети родились после 2018 г.

***

Возможность продления льготной ипотеки опять подвергнута сомнению. В ноябре замглавы Министерства финансов Алексей Моисеев заявил: «Мы считаем, что необходимости в продлении льготной ипотеки нет». То есть предположительно она будет действовать только до 31 декабря 2022 г.

Напомним, DK.RU уже публиковал мнения девелоперов о том, что льготная ипотека является ключевым драйвером развития рынка. «В Москве все понимают, что отмена льготной ипотеки смерти подобна», —  говорили эксперты на форуме УПН.

Трудно не согласиться с последней частью высказывания, потому что стоимость кредита на жилье без льготной ипотеки для простых обывателей вырастет в разы. Тем не менее, застройщики заявляют, что продажи в новостройках не сильно зависимы от данного вида господдержки: если ее отменят, рынок новостроек «оживится» за счет вторичного рынка или других льгот, например, от банков.

К тому же эксперты полагают, что программу льготной ипотеки давно пора пересмотреть, потому что она уравнивает в правах на нее всех — и тех, кому она жизненно необходима, и тех, кто вполне может прожить и без нее.

DK.RU пообщался с застройщиками и выяснил, как на рынок влияют подобные заявления властей, что может стать с рынком новостроек, если льготную ипотеку все-таки отменят.

Анастасия Стройкова, коммерческий директор «Атлас Девелопмент»:

— Разговоры об отмене льготной ипотеки не первый месяц тревожат рынок недвижимости. В таких случаях полагаться следует только на проверенные официальные заявления и не делать поспешных выводов.  

Заявление замглавы федерального Министерства финансов определенно ускорило процесс внутреннего принятия решения о рассмотрении покупки недвижимости теми, кто в принципе думал о приобретении жилья в ближайшие полгода, а также теми, кто рассматривает такую сделку в качестве инвестиции.  

Если льготную ипотеку действительно отменят, это негативно отразится на количестве сделок в 1 и 2 кварталах 2023 г. Начиная с 3-го квартала рынок почувствует возвращение спроса на жилье от той категории потребителей, для которых приобретение недвижимости является вопросом острой первоочередной необходимости. 

Сама программа льготной ипотеки стала мощным инструментом поддержки как для клиентов, так и для отрасли жилищного строительства. Когда ее отменят, возможно, ставки на первичном и вторичном рынке сравняются.

Такая ситуация может оживить продажи на вторичном рынке и тем самым стимулировать обмен имеющегося жилья на новостройки. Помимо этого, драйвером для продаж новостроек может стать новый подход к субсидированной ипотеке.

Если потери в темпах продаж будут существенными, то в ряде случаев возможно возвращение длительных рассрочек от девелоперов.

Антон Сандалов, руководитель Ипотечного центра ПСБ в Екатеринбурге:

— Подобные сигналы рынок получает уже очень давно, не только от Министерства финансов и от ЦБ РФ. Действующую сегодня государственную ипотечную программу продлевали не раз. Госпрограмма, вступившая в действие в 2020 г., в период пандемии, не только поддержала спрос, но и обеспечила его рост, что, в свою очередь, стало поддержкой строительной отрасли.

Мы не ожидаем взрывного спроса на фоне заявлений об окончании программы льготной ипотеки, но некоторый рост прогнозируем. Ряд потенциальных клиентов, которые откладывали по разным причинам «квартирный вопрос», сейчас могут принять решение об оформлении ипотеки. Кроме того, конец года — традиционно сезонный рост сделок на рынке недвижимости.

Безусловно, вклад льготной ипотеки огромен: множество людей смогли решить свой жилищный вопрос, строительная отрасль в сложный период получила колоссальную поддержку и справилась с поставленными задачами.

За время действия программы государственной поддержки ипотеки на строящееся жилье Екатеринбург вошел в ТОП-3 регионов – лидеров по количеству строящихся квадратных метров жилья. На октябрь 2022 г. в Екатеринбурге реализуется более 38000 новостроек — это беспрецедентное количество объектов.

Вероятно, рыночный тренд будет меняться в пользу готового жилья. Но остаются и другие программы государственного финансирования ипотечных программ – например, семейная ипотека.

Юрий Старков, коммерческий директор «Синара-Девелопмент»:

— Отмена льготной ипотеки всегда была одним из возможных сценариев развития событий. Поэтому компании строили свои стратегические планы, учитывая, что это может произойти. Что же касается ожиданий — всегда часть ведомств говорила, что льготная ипотека — это зло, а другая, что это драйвер развития. Будем ждать окончательного решения.

Аналогичная ситуация с заявлением об отмене льготной ипотеки была в прошлом году, и мы увидели всплеск на рынке: люди старались успеть оформить сделку и вложить средства в недвижимость. В этом году, полагаю, ситуация будет такой же.

С одной стороны, льготная ипотека поддержала отрасль в очень трудный и нестабильный период, с другой — позволила большому количеству людей улучшить свои жилищные условия, ведь ипотека никогда не была такой доступной, как в последние годы.

Безусловно, после отмены господдержки на какое-то время продажи у застройщиков просядут, но это уже знакомая ситуация, к которой все привыкли — всплеск перед окончанием и откат на протяжении нескольких месяцев. Сейчас он будет еще усилен традиционной сезонностью.

О дальнейшем развитии рынка говорить сейчас сложно — на него влияет очень большое количество факторов. При этом я не считаю, что будут кардинальные изменения – людям все так же нужно где-то жить, кроме того, недвижимость остается одним из немногих инструментов сохранения накоплений.

В случае отмены льготной ипотеки мы ожидаем других инструментов от государства, возможно, более адресных. Уже сейчас можно говорить о продлении семейной ипотеки, о поддержке переселенцев из новых регионов страны. Кроме того, 2022 г. стал переломным моментом, когда предлагаемые банками программы стали по-настоящему интересны покупателям квартир. В этом направлении у рынка есть очень большой потенциал.

Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Урал»:

— Дискуссия между Минфином, Центробанком и Минстроем ведется уже на протяжении продолжительного времени, но чем это в итоге обернется, предположить пока довольно сложно. Нужно понимать, что льготная ипотека помогла тысячам екатеринбуржцев переехать в новые квартиры, не переплачивая огромные проценты по жилищным кредитам. А также дала возможность продолжать развивать город в непростой период за счет появления новых качественных проектов. Ее влияние на экономику, а значит, и уровень жизни людей, нельзя недооценивать.

В случае отмены льготной ипотеки будем ориентироваться на те инструменты, которые останутся. Но я бы рекомендовал тем, кто планировал приобретать жилье в ближайшей перспективе, не откладывать покупку. Тем более что сейчас действуют субсидированные программы от 1% годовых на весь срок кредитования и ипотека за 1 рубль.

Для примера возьмем двухкомнатную квартиру в жилом комплексе «Зеленый остров» на ВИЗе-Правобережном. Срок ипотеки — 30 лет. Если ставка будет 7%, то переплата за весь срок кредита составит почти 7 млн руб. А если ставка 1%, то чуть меньше миллиона. Да и ежемесячный платеж будет в два раза меньше: вместо 32 000 рублей — 18 000! И это сравнение приведено с льготной ипотекой, которую должны отменить с 1 января 2023 г. То есть ставки будут выше, следовательно, увеличится и переплата по кредиту. 

Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи» (источник: телеграм-канал спикера)

— Очень многое зависит от цели. Если цель — поддержать строителей, то давайте посмотрим еще дальше и ответим на вопрос: поддержка нужна в моменте или долгосрочно? Если долгосрочно, то надо объявлять ее сразу на три года минимум. Так как продлением льготной ипотеки даже на полгода не добиться стратегической уверенности девелоперов, а только от этого зависит, будут ли новые объекты и будет ли разумная цена на недвижимость в будущем. Глобально, цена через пару лет будет зависеть от того, сколько новых строек будет сейчас.

Если речь идет о поддержке каких-то групп населения, то давайте определим эту группу. Объективно нелогично тратить бюджетные средства, субсидируя ипотеку человеку с доходом 2 млн руб. в месяц. Причем, допустим, прямая субсидия при покупке таким человеком квартиры в Москве может доходить до 4 млн руб. Получается, что часть налогов, которые платит человек с доходом 21 тыс. руб. в месяц, безвозмездно отдают тому, чей доход 2 млн руб.? Есть что-то в этом требующее анализа, как минимум.

Группы, которые нужно поддерживать, могут быть самые разные, все зависит от целей. Если это рост численности, давайте поддерживать тех, у кого много детей, если цель — развитие образования, то можно поддержать учителей или преподавателей, а если науки, то ученых. А целью может быть и развитие городов или сел, тогда господдержку можно делать по географическому признаку.

Если идти еще дальше, то можно и порассуждать на тему экономических мультипликаторов, если цель — долгосрочное развитие экономики. Но тогда их надо определить, опрозрачнить этот процесс, и поддерживать то, что нужно. А может, за эти деньги, что инвестируются в господдержку, можно профинансировать множество заводов и через длинный цикл это увеличит доходы граждан, чтобы они могли покупать квартиры без господдержки.

Это то же самое, что, допустим, у вас есть выбор открыть бизнес, пожить в маленькой съемной квартире, но при этом создавать новую ценность для общества в виде продуктов или услуг, или потратить все на потребление. Да, квартиры — это что-то среднее между инвестициями и потреблением.

А ведь еще есть огромный рынок аренды, почему именно продажи? Может, субсидировать аренду в первые три года и это будет гораздо социально справедливее, именно там, скорее всего, поддержка нужнее всего.

Следующий вопрос — почему именно господдержка сразу на весь срок? Это ведь очень дорого! Может, логично ее делать, допустим, только на первые 5 лет или на 50% кредита.

Строительное и банковское лобби всегда будут топить за инвестиции в стройку и девелопмент. И во многом они правы, но также важно соблюсти все интересы и долгосрочные цели россиян. Поэтому я ожидаю какого-то разумного компромисса с лучшей дифференциацией и со здоровым прагматизмом. Здесь нужен больше предпринимательский подход, чем обычно. Иначе мы можем опять прийти к ситуации, когда цены будут расти при падающих реальных доходах граждан.

Читайте также на DK.RU: Программу льготной ипотеки под 7% сворачивают. Отрасль спасут «социальные стройки» и ГЧП.