«Нам говорят: "Вам повезло, у вас ушла IKEA". Но некоторым сегментам стало только хуже»

По данным Уральской палаты недвижимости, на конец 2022 г. объем пустующих площадей в торговых центрах Екатеринбурга составил 167,6 тыс. кв. м (15,1% от общего объема). Аналитики предполагают, что дальше этот показатель расти не будет, в то время как объем вакантных площадей еще может увеличиться — так как подходит срок для продления или расторжения контрактов с теми брендами, чьи площадки оказались «временно закрыты для покупателей».

Теперь собственникам и управляющим компаниям ТЦ предстоит найти замену выбывшим арендаторам и перестроить свою работу так, чтобы в будущем успешно отвечать на новые вызовы. Эту ситуацию участники рынка обсудили на круглом столе, организованном DK.RU.

Модератором дискуссии выступила президент Уральской палаты недвижимости, руководитель направления недвижимость в ГК Априори Валерия Козлова.

В обсуждении приняли участие:

• Владимир Шамраев, директор ТРЦ Академический,
• Алексей Караваев, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, директор МЦ «Гулливер»,
• Мария Нестерова, директор по маркетингу ТЦ Sila Voli и ИЦ ARCHITECTOR,
• Анна Головкина, аналитик УПН.

Остались без преимуществ?

Участники круглого стола подтвердили, что уход международных брендов в большей степени ощутили суперрегиональные и региональные ТЦ. Однако эта ситуация отразилась и на менее крупных центрах, в которых якорными арендаторами были западные компании.

По словам Марии Нестеровой, до последнего времени двумя якорными резидентами ТЦ Sila Voli были Puma и Nike. Их магазины формировали большой трафик. Но Nike ушел из России. Puma пока не работает для посетителей, но остается в арендных отношениях — в июле на его месте компания планирует открыть магазин под сторонним брендом, где будет представлено около 70% товара Puma.

Районные ТЦ от ухода с российского рынка международных брендов, напротив, практически не пострадали. Владимир Шамраев отметил, что в числе арендаторов ТРЦ Академический таких компаний не было. Но и ИП, и торговые сети, работающие на его площадях, столкнулись с логистическими сложностями и ростом издержек:

Например, у нас есть предприниматель, который реализует продукцию из Германии по эксклюзивным договорам — он столкнулся с тем, что партия его товара застряла на границе. Что касается торговых сетей, нам просто повезло, что у них был достаточный запас прочности в виде товара на складе. Особенно это касается сегмента бытовой техники. Сейчас им удалось сформировать предложение на рынке, пусть даже это продукция под собственными торговыми марками или малоизвестными брендами.

Практически не сказался уход международных брендов на работе специализированных мебельных и интерьерных центров. Так в ИЦ ARCHITECTOR, по словам Марии Нестеровой, шоу-рум ЦЕНТРСВЕТ расширяет свою площадку, с марта работает шоу-рум DerebasWood.

Алексей Караваев добавил, что наметилась еще одна тенденция — крупные мебельные арендаторы стали захватывать новые ниши. Например, производитель матрасов «Орматек» и оператор «Лазурит», который специализируется на корпусной мебели, начали производить диваны. Однако уход IKEA оказался не на руку арендаторам МЦ «Гулливер».

Уход международных брендов на нас не сказался никак, поскольку иностранных арендаторов у нас нет. Нам часто говорят, что нам повезло, потому что с рынка ушла IKEA, но на самом деле для мебельного ритейла Екатеринбурга стало только хуже. До ухода IKEA четверть наших посетителей составляли гости из других городов области и других областей. Люди приезжали за мебелью не в «Гулливер», а в город — торговый центр, в котором есть якорный оператор — IKEA, и заодно посещали другие специализированные магазины. Теперь у нас такого преимущества нет. После ухода этого игрока мы заметили, что доля иногородних посетителей снизилась до 20%, — заметил Алексей Караваев.

Что делать с освободившимися площадями?

Как рассказала Анна Головкина, пиковое значение по объему пустующих площадей было зафиксировано в конце первого квартала 2022 г. — тогда для посетителей были закрыты 16,5% от общих площадей ТЦ Екатеринбурга, или 183,5 тыс. кв. м. В течение года этот показатель снижался, и на конец третьего квартала достиг отметки в 13,4%. К концу 2022 г. объем пустующих площадей немного подрос — до 15,1%.

Аналитики УПН считают, что в ближайшие месяцы объем пустующих площадей либо останется на этом уровне, либо будет снижаться. А вот количество вакансий для размещения новых арендаторов, которое, по сравнению с первым кварталом прошлого года выросло с 5,9 до 8,1% (или 90 тыс. кв. м), еще может увеличиться. Сейчас некоторые иностранные компании, которые закрыли магазины, но продолжали платить аренду, принимают решение — остаются они или уходят.

Если площадки освободятся — управляющие компании должны будут быстро найти замену или переформатировать их. Конечно, сделать это региональным и суперрегиональным центрам будет сложнее: у них освобождаются большие пространства, которые невозможно занять складами и коворкингами. Для сравнения приведу пример: магазины международных брендов в крупных ТЦ занимают площади от 1 тыс кв. м., а в Veer Mall в начале года открылся коворкинг площадью 350 тыс кв. м.  Сложно оценить и перспективность открытия на освободившихся площадях фитнес-центров. На такой шаг в прошлом году пошел Гринвич, запустив Green Fitness. Мы предполагаем, что это в большей степени имиджевая история, направленная не на извлечение прибыли, а на привлечение людей в торговый центр, — считает Анна Головкина.

Участники круглого стола сошлись на том, что целесообразнее всего отдавать пространства, на которые пока не нашлись арендаторы, под досуговые проекты различной направленности. Как рассказала Мария Нестерова, после ухода Nike третий этаж в ТЦ Sila Voli решили отдать под activity park, где будет представлен набор уникальных для города спортивных направлений. 

Будем развивать и другие проекты, например, наш скалодром. Кризис — это всегда не только время сожалений, но и время возможностей. Рынок торговой недвижимости меняется, и ТЦ становятся местом, где можно не только что-то купить, но и провести время с пользой. Мы завели к себе креативный кластер Дом Маклецкого — сейчас у нас проводится большое количество выставок и паблик-толков. Принимаем участие в больших спортивных соревнованиях — например, выступаем партнером кубка Свердловской области по боксу, который пройдет в конце февраля в Академии бокса РМК, — отметила Мария Нестерова.

Владимир Шамраев добавил, что его торговый центр тоже движется по пути развития досуговой составляющей. Правда, в случае с Академическим это скорее не реакция на вызовы, а продолжение намеченного курса. Он отметил, что в первые годы работы торговый центр перенял на себя функции «районного ДК»: на его площадке проводился конкурс «Маленькая мисс Академический», концерты и выставки учеников общеобразовательных школ и ДШИ.

Параллельно мы развиваем коммерческие развлекательные активности: еще в пандемию переформатировали детский развлекательный центр в рестопарк, сейчас ведем с оператором переговоры о расширении площади — до 3 тыс. кв. м. Уже закуплены аттракционы. По растущему обороту этой площадки видим, что потребность в такой услуге есть. Думаю, люди не перестанут тратить деньги на отдых и детей. А формат семейного торгового центра обязывает нас предоставлять возможности для досуга, — отметил директор ТРЦ.

В свою очередь Валерия Козлова отметила, что в сложившихся условиях торговые центры берут на себя важную функцию — по стабилизации уровня стресса. ТРЦ становятся пространствами, куда посетители все чаще приходят не только за покупками, но и за тем, чтобы разрядиться, отвлечься, провести время с семьей или друзьями.

О взаимодействии с арендаторами

Алексей Караваев рассказал, что один из параметров, по которому он оценивает деятельность МЦ «Гулливер», — количество обращений арендаторов за скидками. В 2022 г., несмотря на непростую ситуацию, их стало меньше, чем в прошлые годы, — это говорит о том, что паники среди арендаторов нет.  

Мы провели «индексацию лайт» — повысили ставку аренды примерно на 7%. Ни один арендатор по этой причине не съехал, и в целом год прошел неплохо. Каких-то опасений за 2023 г. у нас нет, — отметил Алексей Караваев.

А в ТРЦ Академический для того, чтобы поддержать арендаторов, которые действительно в этом нуждаются, перешли с фиксированных арендных ставок на процент с оборота. 

Эта практика хорошо себя зарекомендовала, поскольку предполагает взаимную ответственность ТЦ и сетей друг перед другом, — объяснил Владимир Шамраев. — Если говорить про ситуацию в моменте — я думаю, все наши игроки сориентировались, разобрались с логистикой. Да, остается еще такая проблема, как снижение покупательской способности. Но на районных ТЦ она сказалась в меньшей степени, поскольку туда, в основном, приходят за повседневными покупками, а состав арендаторов соответствует этой потребности. Мы видим, что трафик в ТРЦ Академический просел, но стал целевым — в условиях неопределенности люди приходят тратить деньги на то, что запланировали.

О будущем ТЦ

В следующем году торговым центрам предстоит столкнуться с новым вызовом. Как рассказала Валерия Козлова, с 2024 г. ставка по налогу на имущество для ТЦ может вырасти до 2% с кадастровой стоимости. Ранее ее планировали повысить в 2023 г., но Свердловскому областному союзу промышленников и предпринимателей удалось убедить региональные власти сдвинуть срок на год. Поэтому за текущий год ТЦ должны выстроить свою работу так, чтобы повышение налоговой ставки в следующем году не стало для них ударом.

Размышляя на эту тему, Мария Нестерова отметила, что для этого ТЦ должны быть заполнены арендаторами — причем необходимо не только найти новых, но и удержать старых. Владимир Шамраев согласился, но отметил, что не всегда качество арендаторов позволяет формировать необходимый объем выручки для уплаты налогов — для того чтобы на место западных брендов пришли сильные российские компании, необходимо вмешательство государства.

Со своей стороны Алексей Караваев предложил коллегам при выстраивании стратегий своего развития не надеяться на помощь государства. Он рассказал, как ему пришлось дважды оспаривать некорректно установленную кадастровую стоимость:

В 2021 г. мы через суд понизили размер кадастровой стоимости почти в два раза, доказав, что она рыночная. Но в апреле прошлого года Росреестр обнаружил техническую ошибку, передал данные в Центр государственной кадастровой оценки, и нам вернули кадастровую стоимость на прежний уровень, несмотря на решение суда. Сейчас мы продолжаем платить авансовые платежи по кадастровой стоимости, чтобы не потерять льготы, и готовимся к очередному суду. Получается, что, с одной стороны, органы власти дают нам льготу, с другой — находят повод, чтобы ее лишить.

Владимир Шамраев поддержал коллегу:

Мне кажется, что борьба за установление рыночно обоснованной кадастровой стоимости может продолжаться вечно. Потому что сейчас торговые центры воспринимаются органами власти как точки доходности, которые не требуют дополнительных вложений и развития. То, что ТЦ выполняют социальную функцию и в таких пространствах люди могут приобрести необходимые товары в одном месте, в комфортных условиях — не учитывается.

В завершение участники встречи сошлись во мнении, что региональные власти во многом идут навстречу участникам рынка коммерческой недвижимости. Так, Свердловская область стала одним из немногих регионов, где была введена налоговая льгота для торговых центров на фоне непростой ситуации в экономике. Но для того, чтобы рынок развивался эффективнее, требуется еще более плотное взаимодействие с профильным министерством АПК и потребительского рынка Свердловской области. 

Читайте также на DK.RU: Посещаемость торговых центров Екатеринбурга летом снизилась на 14-17%