Бум неизбежен, но не в этом году. Чего ждут застройщики и почему заходят в новые проекты

«Деловой квартал» организовал редакционный совет, который прошел в Музее истории Екатеринбурга, в читальном зале первой публичной библиотеки города — библиотеки Софьи Тихоцкой. Место выбрано неслучайно: здесь с начала прошлого века собираются думающие неравнодушные жители, интеллектуальная элита города. Мы решили продолжить традицию.

На этот раз мы пригласили руководителей крупных строительных компаний Екатеринбурга. Это была своего рода рефлексия: хотелось оценить последствия турбулентного 2022 г. и обрисовать ближайшие перспективы — будет ли недвижимость выгодным инструментом для сохранения средств.

Сейчас в Екатеринбурге жилья строится больше, чем продается, и разрыв усиливается. Формируется большой отложенный спрос: люди не покупают, потому что не уверены в будущем и не видят смысла вкладываться в долгосрочные проекты, ведь 85% сделок по покупке жилья комфорт-класса совершается при помощи ипотеки.

По мнению экспертов, такое «заболевание» рынка можно объяснить всеобщим стрессом или психосоматикой. Чтобы строительный рынок не стагнировал, в первую очередь нужна позитивная повестка дня.

DK.RU попросил участников редсовета прокомментировать некоторые текущие особенности застройки Екатеринбурга. Такие как появление проектов с очевидным преимуществом малометражных однокомнатных студий, приход новых девелоперов, наращивание объемов строительства в условиях роста нераспроданных квартир и замирания спроса.

Мы знакомим читателей с картиной дня на рынке недвижимости, которую нам показали спикеры, в формате:

• вопрос для обсуждения
• вывод
• мнения.

На большой объем выведенного в 2022 г. жилья наслоилась политическая турбулентность и обычный человеческий страх перед неизвестностью. Рынок пережил колоссальный стресс. На что могут надеяться застройщики, заходя в новые проекты?

Денежная масса в стране растет, а вкладывать средства, кроме как в недвижимость, некуда. Как только повестка дня стабилизируется, на рынке жилья появится ажиотажный спрос. Плюс есть надежда на программы строительства жилья для растущей оборонной отрасли.

Евгений Шилов, управляющий директор группы компаний «Ривьера-Инвест Екатеринбург»:

— Бум покупок недвижимости неизбежен. Вопрос — когда это произойдет? Люди ходят на работу, получают зарплату, но не ездят в отпуск, не покупают машины… Время бесконечной замены холодильников и стиральных машин прошло. Следовательно, то, что мы видели после первого полугода пандемии, когда оказались в ситуации роста, неизбежно. Так сложилось исторически — люди опасаются оставлять накопления в рублях.

Важным моментом здесь является психосоматика. У покупателей нарастает опасение за отдаленное будущее: ведь даже комфорт-класс мы в 85% случаев продаем в ипотеку. И если люди даже короткую перспективу не видят, зачем они будут вкладываться в длительные проекты?

Ключевым моментом для нас все-таки является повестка дня — если она будет двигаться в сторону ухудшения, люди по-прежнему будут зажиматься и оставаться со сбережениями до лучших времен. Чем больше будет хороших новостей, пусть даже не хороших, но и не худших, тем вероятнее стабильность. Будет хорошая повестка — все будет.

Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»:

— Хотелось бы добавить, почему важно подавать людям позитивные сигналы. Доля наличных денег в денежной массе России, по данным Сбербанка, выросла с 4 до 14 трлн руб. Куда эти накопления будут направлены? Либо будут введены ограничения по снятию со вкладов, либо люди пойдут как в последний день скупать все — мы это уже проходили. Строители не смогут обеспечить одномоментный спрос.

Чтобы деньги в банках не копились, надо давать людям возможность выпускать пар, направлять их в мирное русло, вкладывать в что-то более надежное — в покупку недвижимости. Сейчас другим отраслям с нами конкурировать сложно — автомобильная промышленность рухнула, товаров роскоши и мебели на сегодняшний день тоже нет.

Рост денежной массы для экономики может быть критичен. Чтобы люди начинали вкладываться в жилье, обществу действительно нужно подавать позитивные сигналы. Люди должны понимать: рост денежной массы приведет только к росту цен. Не стоит ожидать, что рынок недвижимости упадет, с таким количеством средств на руках у населения все только может вырасти, и вырастет.

Татьяна Деменок, глава компании BeGrand:

— Существуют программы развития для оборонно-промышленной отрасли. Она растет, а это означает увеличение зарплат и возможность выводить на рынок еще больше капитала. Естественно, раз выходит больше капитала, значит, потребительские ресурсы увеличиваются, и это наш потребитель.

Было много сказано про строительство арендного жилья для ОПК. Мы состоим в Союзе предприятий оборонно-промышленной отрасли, и я не понаслышке знаю, что уже пошли запросы на удовлетворение потребности оборонки в арендном жилье. Конечно, сложно говорить, когда будут эти дотации, как все будет организовано, но факт остается фактом. 

Это может быть неинтересно для Екатеринбурга, зато интересно для области. Данная ниша пока свободна и не раскручена в должной степени. У нас еще нет законов, которые бы помогали работать этому направлению.

Казалось бы, в ситуации, когда спрос стагнирует, а предложение растет, цены должны снижаться, но этого не происходит. Почему?

Жилье должно сохранять инвестиционную сохраняющую, это важно. Себестоимость строительства растет, денежная масса в стране растет, затоваренности рынка все еще нет. Следовательно, предпосылок для снижения цен застройщики не видят.

Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал»:

— На протяжении всего прошлого года новостная повестка было заполнена мнениями специалистов, экспертов и блогеров, которые говорили: «Ни в коем случае не вкладывайтесь в бетон (недвижимость на стадии строительства). Бетон сегодня — самое худшее вложение, которое может быть. Застройщики скоро рухнут, цены упадут». Этого не произошло.

А что сейчас? Люди успокоились, застройщики цены не отпустили, никто не обанкротился. Продолжаем работать, продолжаем вводить новые объекты. Постепенно повышаем цены — это один из ключевых моментов, позволяющих клиентам чувствовать инвестиционную привлекательность нашего продукта. Когда покупатель понимает, что через 1-1,5 года от момента начала строительства дома он получит условно 10-15% — это важно. Очень важно.

Александр Матофаев, глава компании Aleka Group:

— Говоря об определенных тенденциях рынка, стоит отметить — клиенты всегда ждут, что завтра застройщики снизят цены. Но объективно, исходя из себестоимости продукта, у нас сегодня нет ни одного момента, по которому мы могли бы реально снизиться. Стоимость земельного участка, подключение, нагрузки с обустройством территорий, цена материалов, выкуп земли — все становится только дороже. У нас много мест, где подготовка участка под строительство занимает не один-два, не три, а десять лет. Поэтому сегодня объективных причин для того, чтобы снижалась стоимость квадратного метра, нет.

Евгений Шилов:

— По данным Сбербанка, у нас на рынке сейчас никакого затоваривания нет. Мы сегодня вышли по остатку квартир на уровень 2019 г. Дело в том, что в 2019 г. в ипотеку брали в среднем 2 млн руб. на срок 10-12 лет. Сейчас берут 4 млн руб. на срок 20-25 лет. Все это так балансирует между ставкой, ипотекой и суммой, что базовые показатели вообще не вышли ни за какие пределы — ипотечного пузыря нет даже близко. Да, накапливается отложенный спрос, и я согласен с тем, что его нужно вовремя направить в благое русло. А здесь, мне кажется, народу и некуда деваться — как только появится стабильная повестка, они все разберут.

На рынке жилья есть такая тенденция — снижение себестоимости квартир за счет уменьшения их площади, оптимизации жилого пространства. Что вы об этом думаете?

Очевидно, что скоро рынок будет «завален» студиями и «однушками» и пора начать проектировать дома с «двушками» и «трешками». Да, это будет более дорогое и качественное жилье, но спрос на него неизбежно вырастет по мере стабилизации ситуации в стране.

Есть мнение, что появление проектов с преобладанием дешевых малометражных квартир формирует в месте своей локации однородный социум, что может аукнуться для Екатеринбурга вполне прогнозируемыми проблемами: за рубежом такой феномен получил название «гетто». Хотя сегодня у нас нет социальной базы для формирования подобных городских районов, делать под них задел на будущее, может быть, и не стоит.

Дома с малометражными квартирами должны создавать комфортные условия и соответствовать определенным критериям здравого смысла. На них возлагается важная социальная функция: если мы не построим для людей такое жилье, многие никакое никогда не купят. Не надо забывать, что доходы населения падают, а себестоимость строительства растет.

Александр Матофаев:

— Есть такая короткая шутка-притча у застройщиков: сегодня трешки не покупают, значит, надо строить трешки. Почему? Сегодня их не покупают, завтра застройщик перестал их строить, послезавтра возникает дефицит. Возвращаясь к психосоматике, человеку нужны стабильность и позитивный настрой. Но также ему свойственно адаптироваться под любые условия, стремиться жить лучше и зарабатывать больше, чтобы кормить своих детей. Это стремление никуда не денется ни при каких обстоятельствах. Бетон и квадратный метр остаются для большинства граждан понятным инструментом вложения денег. Все хотят не только заработать, но и сохранить свои средства на длительную перспективу.

Татьяна Деменок:

— Но есть один очень серьезный момент, на который я бы тоже хотела обратить внимание. На протяжении последних двух-четырех лет идет тенденция к уменьшению жилой площади. Появляются проекты, где доля малометражек становится существенной. С моей точки зрения, это не очень правильный подход, потому что такие «квартиры» нужны для совсем непродолжительного периода жизни. У нас уже есть объекты с 15 студиями на этаже, где никто не живет на постоянной основе…

Очень бы не хотелось, чтобы застройщики продолжали проектировать объекты под такого предположительно массового потребителя. Тут мы породим то, что называется гетто. В будущем это сыграет с нами злую шутку.

Деньги можно сохранить в более комфортном жилье и сохранить более надежно, потому что в комфортное жилье придет большее количество качественного потребителя. Покупая сегодня малометражную квартиру-студию, псевдоинвестор теряет деньги, потому что будет длинная реализация, а если он и сможет продать эту квартиру, то с убытком, не сохранив свои деньги. Это связано с затовариванием данного сегмента.

Артем Минаев:

— Но такой сегмент лучше всего и продается. Клиент всегда голосует рублем, мы отталкиваемся от этого. У нас студий продано 50%, если считать в штуках. Однокомнатных квартир продано 35%, двух-трех-комнатных — 15%. Доходы населения не растут такими темпами, как квартиры: если три-четыре года назад за 2,5-3 млн руб. можно было купить полноценную однокомнатную квартиру, то сегодня она стоит 5,5-6 млн руб. За те же 2,5-3 млн руб. клиент покупает студию.

Евгений Шилов:

— Я был в современном жилом районе Парижа. Наши студии, по сравнению с теми квартирами, весьма «человеческое» жилье. Там две двухкомнатные квартиры, как наша одна, — 48 кв. м. А какие человейники строят в Москве — это кошмар! Мы по сравнению с ними очень комфортные решения предлагаем.

Есть жилье в хороших локациях, мы его называем «бизнес», но есть массовый продукт. Да, это на определенный период времени, для молодежи, может быть. Но сколько денег — столько песен. Люди покупают то, что могут. Если мы им этого не построим, многие никогда ничего не купят.

Евгений Мордовин:

— В таких крупных европейских городах как Париж очень большой миграционный приток. Мы понимаем, что их застройщики работают с покупателем, у которого нет денег, порой даже на аренду. Отсюда и спрос на крошечные квартиры. У нас в Екатеринбурге такого нет. Но если мы будем двигаться в этом направлении, то это будет большая проблема в целом для всего города.

Нужно думать о людях. Если строить, то не по 12 кв. м, а в соответствии с какими-то минимальными требованиями. Выдавать такой продукт, где человек сможет жить. Если на площадке пять или семь квартир — это нормально, а если 20 — это другая история.

Прошлый год ознаменовался заходом на строительный рынок жилья Екатеринбурга новых игроков. Даже непосвященным в экономику понятно, что в условиях роста конкуренции и понижения спроса складываются предпосылки для того, чтобы застройщики начали демпинговать…

Демпинг в условиях роста на строительные материалы, с учетом стоимости земли в Екатеринбурге — огромный риск. Чтобы побороться за потребителя, вновь пришедшим застройщикам придется формировать привлекательную инфраструктуру на своих объектах: строить дороги, детские сады и школы либо точки притяжения типа дворца спорта или торгового центра. Сегодня это необходимое условие для того, чтобы направлять миграционные потоки на новые территории.

Евгений Шилов:

— Я с уважением отношусь к людям, которые заходят на огромные агломерации новых территорий, таких как «Академический», «Солнечный», второй «Солнечный», «Новокольцовский». Но я вообще не понимаю — откуда нам взять миграционные потоки.

«Новокольцовский», я думаю, можно раскачать, там есть центр притяжения. В противном случае, в отсутствие такого объекта, как наполнять такие районы? Для строительства в городе проблем вообще нет — у нас столько старого жилого фонда на замену, что наши городские площадки никаких ограничений, связанных с конкуренцией, не чувствуют.

Евгений Мордовин:

— Если говорить о том, что иногородние игроки отберут у нас долю рынка, то, наверное, нет. Они должны понимать: заходя на такие площадки, необходимо сформировать этот рынок. Согласен — где и как они найдут своих покупателей, это открытый вопрос. Если ценой демпинга, то это гигантский риск для них в том числе. Новые игроки могут создать для города что-то полезное. Вот, например, заходит новый девелопер — сам строит школу, поликлинику, дороги, детский сад. Тогда, конечно, покупатель и сам к ним пойдет. Но у нас пока таких примеров нет.

Евгений Шилов:

— Ключевой риск, который я вижу: они будут крепко терять маржинальность на этих новых незаполняемых территориях. У нас нет миграционного потока, исходя из аналитики, — положительный ноль. Из ближайших регионов люди едут в Москву и в Питер, не к нам.

Почему в Москве все это круто продается? Потому что там создаются точки притяжения и инфраструктура — метро, дороги, трассы. И все это появляется до того, как вырастают жилые кварталы.

Все упирается в миграционные процессы, а они завязаны на том, что люди будут здесь делать. И тут мы, как отдельные застройщики, бессильны, это уровень государственного управления миграционными потоками.

Татьяна Деменок:

— В «Академическом» основной потребитель — как раз иногородний, это стартовая площадка. Когда мы вводили 1 млн кв. м, рынок рос постоянно на 10-20%, а то и на все 30%. Потом он привстал, уже такого роста нет. Сегодня мы даем рост около 7-10%.

1,5 млн кв. м в год — это справедливая цифра, которая определяет емкость рынка новостроек Екатеринбурга.

Александр Матофаев:

— Регулятором миграционных процессов выступает власть. Мы не обладаем всей базой необходимой информации, чтобы четко представлять конкретные перспективы. Все, что мы можем, это настраиваться на позитивную стабильную повестку на ближайшее будущее.

Безусловно, мы видим запрессованность рынка. Но любая конкуренция провоцирует развитие. Это вынуждает застройщика быть более умным, продвинутым, более социализированным. Застройщик сегодня социальноориентирован. Когда мы разрабатываем новые проекты, нам мало думать о себестоимости, нам нужно создавать удобную и комфортную для людей среду обитания. Думать о том, что происходит в голове человека, мечтающего жить в комфорте сегодня первоочередная задача для застройщика помимо экономики.

Post Scriptum. А что говорит статистика?

Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), аналитического отдела УПН:

— В декабре 2022 г. мы зафиксировали всплеск продаж, во многом он возник на страхе отмены льготной ипотеки и за счет реальных скидок. После этого падение продаж в январе было вполне ожидаемым. Но результаты февраля падения не показали.

В феврале 2023 г. на рынке новостроек было зарегистрировано около 1,5 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Это чуть больше показателей предыдущего месяца, но на 27% меньше февраля 2022-го. Число подписанных в феврале договоров (которые уже прошли регистрацию) — около 1,2 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в феврале 2023 г. на уровне 1,6 тыс. сделок. Это существенно меньше аналогичного периода 2022 г., но на уровне 2021-го.

Достигнутый в феврале показатель свидетельствует о том, что на рынке Екатеринбурга сохраняются резервы для вовлечения в рынок новых покупателей. Сделки последнего месяца — это результат работы уже с новыми условиями льготных программ и теми покупателями, которые приняли решение выйти на рынок в 2023-м.

Объем непроданных квартир (на всех стадиях строительства, от котлована до сдачи в эксплуатацию) оцениваем на уровне 41,5 тыс. Это близко к максимумам ноября 2022 г. Ротация предложения в 2023 г. замедлилась, но не остановилась.

Непроданные квартиры — это все квартиры первичного рынка, как несданные, так и готовые (сданные в эксплуатацию). Число последних растет, их около 4 тыс. из 41,5 тыс. квартир. Пока доля сданных в эксплуатацию некритична. Но если она продолжит расти — это станет сигналом для заметного снижения ротации предложения. Новые очереди строительства не будут выводить на рынок.

Объем нереализованных студий на разных стадиях строительства — около 8,3 тыс., 570 из них сданы в эксплуатацию. Сегодня почти каждая пятая квартира, представленная на первичном рынке жилья, — студия.

Однокомнатные занимают около 38% в предложении. Выбор в этом сегменте максимально широкий за всю историю рынка. В структуре сделок (по количеству квартир) 2022 г. почти 60% занимают студии и однокомнатные квартиры.

Но для девелопера важнее не количество проданных квартир, а реализованная площадь. И в данном разрезе ситуация выглядит иначе. Доля студий в объеме реализации занимает лишь 10%, а однокомнатных — 33%. Основной продукт на первичном рынке жилья — квартиры с двумя спальнями. Их доля в объеме продаж 2022 г. — 35%. Важное примечание: девелопер может называть квартиру в 35-40 кв. м с двумя окнами (кухня-гостиная + спальня) двухкомнатной или «евродвушкой», но мы, систематизируя и структурируя данные, отнесем ее к однокомнатным или к квартирам с одной спальней.

По сути, цены с конца прошлого года почти не меняются. Скидки в отдельных проектах компенсируются их отменой в других и выводом на рынок новых проектов по более высоким ценам. Поэтому можно говорить об определенном ценовом балансе. Но непоследовательная логика развития рынка в предыдущие месяцы намекает, что этот баланс очень зыбкий. В 2023 г. мы не ждем никакого бума на рынке жилья: если сохраним объем реализации на уровне прошлого года — это будет хорошим результатом. 

Читайте также на DK.RU: «Чудеса не заканчиваются». Застройщики инвестируют в новые стройки — они что-то знают?