«Хочется, чтобы власть полюбила нашу промышленность»

Обсудить накопившиеся вопросы и сформировать пул предложений для органов власти решили представители промышленного девелопмента Свердловской области. DK.RU стал площадкой для открытого диалога.

В мероприятии приняли участие:

Андрей Толшин, директор ООО «ИСТЭЙТ», модератор беседы;

Денис Ремезов, генеральный директор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»;

Ольга Денисова, руководитель направления земельно-имущественных отношений АО «Юридическая компания «Траст»;

Евгений Копелян, председатель комитета промышленной политики и развития предпринимательства администрации Екатеринбурга;

Олег Кудрявцев, генеральный директор ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП»;

Сергей Ляпустин, директор по развитию многофункционального индустриального парка «ЕКАД Южный»;

Илья Пархимчик, эксперт по индустриально-складской недвижимости, руководитель ООО «Бюро недвижимости №1»;

Евгений Сагутдинов, директор по развитию ООО «ИСТЭЙТ».

«Политика развития промышленности в Свердловской области должна быть более агрессивной»

По итогам 2022 г. объем инвестиций в производственную недвижимость России составил 83 млрд руб. Это абсолютный исторический максимум, отмечают аналитики IBC Real Estate. Спрос на качественные объекты под строительство складов и промышленных предприятий обусловлен двумя факторами: во-первых, взят государственный курс на становление импортозамещающего производства. Во-вторых, в прошлом году многие иностранные компании продали свои активы российским владельцам.

Для сравнения: в 2019 и 2020 гг. в данном сегменте рынка были закрыты лишь единичные сделки, а суммы вложений составили 4 и 4,5 млрд руб. соответственно. В перспективе в 2023-2024 гг. будет продолжаться импортозамещение освободившихся ниш в экономике, а значит, индустриальные парки смогут привлечь к себе эти инвестиции.

Однако федеральная статистика — это один разговор. Другое дело — реальное положение вещей. Да, инвесторы заходят в строительство производственной недвижимости. Но возводят, как правило, складские объекты. Возрождению промышленности мешает несколько факторов: во-первых, отсутствие внятного инструмента финансирования от государства, во-вторых, довольно остро стоит земельный вопрос. В-третьих, государство объявило стройку двигателем экономики, но это касается лишь строительства жилых объектов. Представители промышленного девелопмента незаслуженно остались в тени.

— — — — — — — — — — — — — — —

 — Федеральная и региональная статистика могут отличаться. Так, к примеру, наша компания столкнулась с затишьем со стороны заказчиков в первом полугодии прошлого года, наступила стагнация. Потом произошел ожидаемый отскок. Сейчас рынок реанимируется, запускаются новые стройки промышленных и складских объектов. При этом мы замечаем, что с большим удовольствием инвесторы вкладываются в складские помещения, нежели в промышленные. Почему так происходит? Во многом потому, что нет внятной возможности субсидирования промышленных строек, малые предприятия, которые хотят возводить промышленные объекты, остаются один на один со своими проблемами. Даже если удается найти участок под строительство, вопросы возникают с доступом к нему и с инфраструктурной составляющей.

— — — — — — — — — — — — — — —

Свердловская область исторически является промышленным регионом. Однако современное отношение к инвесторам оставляет желать лучшего. Региону было бы полезно обратиться к опыту Калужской области, где располагается индустриальный парк «Ворсино». Бывший губернатор Калужской области Анатолий Артамонов, рассказывая о феномене области, говорил: «Инвестор — это император. Так к нему и относитесь».

— — — — — — — — — — — — — — —

— Что нужно для организации и развития промпарков и привлечения инвесторов? Инфраструктура и доступные кредиты. Мне удалось побывать на нескольких заводах Калужской области, которые располагаются в индустриальном парке «Ворсино». Промышленники говорят, что к ним действительно относились как к императорам. В свое время они получили землю, получили от Калужской области субсидию на ее оплату. А чем может ответить Свердловская область? Наша реальность такова, что на каждом этапе надо платить. Причем большие деньги. Собственно, поэтому инвесторы и не сильно стремятся заходить в строительство зданий под промышленные нужды. Да и девелоперы сами понимают, что это объекты сложные в своем исполнении.

Кроме того, существуют риски, что промышленное предприятие может закрыться, а вот складское помещение всегда будет приносить инвестору доход, поэтому в сегменте складов вакансия нулевая. Отдельный сегмент инвесторов развивает промышленно-складские комплексы, т.е. возводят складские помещения, но с возможностью быстрой трансформации в промышленные объекты. Пример такого решения — логистический комплекс ANT-LOGISTIC. Кроме того, при организации промпарков важна близость к трудовым ресурсам. В Калужской области вопрос был решен за счет строительства общежитий рядом с промзонами. У нас решение может быть связано с размещением экологически чистых производств вблизи спальных районов и новых жилых агломераций.

— — — — — — — — — — — — — — —

Демонстрировать и всячески проявлять заботу о резидентах индустриальных парков должны не только власти региона, но и управляющие компании, уверен Денис Ремезов. На их плечах — оснащение индустриальных парков всеми необходимыми инфраструктурными благами.

— — — — — — — — — — — — — — —

  — На управляющие компании идет мощная нагрузка. Именно они должны создать комфортные и выгодные условия инвесторам для реализации проектов. А это не только сдать в аренду или построить новый объект. Но и оказать резиденту сопутствующие услуги, непрофильные для производственников: содержание и эксплуатация здания, консультирование и сопровождение по мерам господдержки, помощь в выстраивании кооперационных связей, продвижение продукции и многое другое. Это непростые задачи, требующие от управляющей компании полного вовлечения и отдачи. Тем более — в новых реалиях перестройки глобальной экономики, когда конкуренция усиливается не только внутри России, но и между странами.

— — — — — — — — — — — — — — —

Несмотря на то, что управляющие компании индустриальных парков стараются обеспечить резидентов всеми благами, отдельные предприниматели просто не могут себе позволить там разместиться: либо не хватает денег, либо трудно получить землю, либо у предприятия есть особые ограничения по санитарной зоне. В итоге в индустриальных парках оседает всего 10% предприятий, поделился статистикой Андрей Толшин.

Где же размещаются остальные? Этот вопрос модератор адресовал Евгению Копеляну.

— — — — — — — — — — — — — — —

— Проблема предпринимателей, желающих заниматься промпроизводством, кроется не столько в отсутствии подходящей земли (хотя в этом, конечно, тоже), сколько в отсутствии информации. Я работаю в администрации города не так давно — с сентября прошлого года — и за это время порядка 15-ти компаний пришли с просьбой выделить им земельный участок под строительство. Они просто не знают, есть ли подходящие им участки. Средний запрос выглядит так: 2 Га земли в черте города. Причем это запросы только от промышленных предприятий.

В чем основные мотивы заявителей? Во-первых, это те, кто ранее развивался на арендованных, как правило, частных площадях, а теперь хотят организовать что-то полностью свое, чтобы не зависеть от арендодателя, а также то, что потом можно передать в наследство. Во-вторых, это предприятия, которые хотят расти и масштабироваться, и то место, где они сейчас работают, им уже мало и не позволяет расширяться под потребности рынка. При этом часть таких предприятий хотела бы остаться в том же районе города, прежде всего чтобы не потерять ключевых специалистов. 

Что касается индустриальных парков и доступности в них земель. В городе есть частные индустриальные парки. Например, ПРО-БИЗНЕС-ПАРК и ЕКАД-Южный. Но государственный пока только планируется создать: в микрорайоне Новокольцовский Корпорация развития Среднего Урала возведет индустриальный парк для предприятий в сфере электроники на площади примерно 16 ГА. Но землю там, естественно, смогут получить только узкоспециализированные предприятия.

— — — — — — — — — — — — — — —

Обратиться за помощью в предоставлении земельного участка под строительство промышленной или складской недвижимости можно не только в администрацию Екатеринбурга, но и к представителям уже работающих индустриальных парков. Тем более что в некоторых из них допустима «мелкая» нарезка участков, предназначенных специально под нужды МСП, отметил Сергей Ляпустин.

— — — — — — — — — — — — — — —

— В начале прошлого года «ЕКАД Южный» сделал ставку на развитие территории для МСП. Под нужды малых предпринимателей выделено порядка 100 Га. Надо отметить, что спрос на качественные площадки для реализации инвестиционных амбиций растет год за годом. Последние несколько лет нам поступает порядка 30-40 заявок в месяц от представителей МСП. Предпринимателей интересуют площади от 500 м2 до 2500 м2. Мы готовы ответить на этот запрос и предоставить бизнесу подходящую, инженерно-развитую территорию с удобным расположением и примыканием к ЕКАД.

— — — — — — — — — — — — — — —

Промышленные производства — это основа занятости в стране. Поэтому политика властей в части их развития должна быть более агрессивной, считает Олег Кудрявцев. Регион во многом существует за счет крупных и малых промышленных предприятий. К сожалению, и в регионе, и в целом в стране ставка делается на привлечение средств в жилое строительство. Промышленный девелопмент сиротливо стоит в стороне. Отсюда возникает логичный вопрос: кто будет обеспечивать занятость населения, живущего во вновь и вновь сдающихся новостройках?

— — — — — — — — — — — — — — —

  — К крупной промышленности вопросов нет никаких — они живут по своим правилам и законам. А вот предприниматели, развивающие проекты на 2 Га земли — им респект и уважуха. Они развиваются не «потому что», а «вопреки». Они продираются через миллионы согласований, административных препонов, создают рабочие места. А что для их продвижения создано? Да ничего! Миллионы квадратных метров отдаются под жилую застройку. С такими темпами Екатеринбург скоро превратится в огромный спальный район. Посмотрите на статистику: рабочая сила в регионе неуклонно падает. В 2022 г. она оценивалась в 2,2 млн, сейчас — 2,08 млн чел. Естественная убыль населения составляет 30,7 тыс. человек. При этом приток мигрантов оценивается всего в 25 тыс. человек. Власти забыли, что один человек, занятый в промышленности, генерирует прирост порядка 2-3 потребителей в экономику. Власти необходимо стимулировать развитие занятости населения в малом среднем бизнесе в сфере производства. Причем агрессивно. Нужно организовывать государственные инфраструктурно обеспеченные площадки, синхронизировать развитие индустриальных парков с инвестиционными программами сетевых компаний, строительство улично-дорожной сети. Эту проблематику надо поднимать на уровне губернатора, не ниже.

— — — — — — — — — — — — — — —

Для старта или расширения своего бизнеса необязательно сразу выкупать землю под предприятие, напомнила Ольга Денисова. С 2022 г. появилась возможность оформить земельный участок в аренду под импортозамещающее производство. В региональном перечне продукции, подлежащей импортозамещению, порядка 70 наименований: от летательных аппаратов до запчастей для автомобилей. Единственное, что требуется от предпринимателя, чтобы получить землю в аренду — обозначить свой вид деятельности. Остальные хлопоты берут на себя юристы: подбор участка, прохождение всех правовых проволочек, выход на подписание договора аренды.

— — — — — — — — — — — — — — —

— Кадастровую стоимость таких участков можно дополнительно снизить после того, как предприниматель становится арендатором. Мы собирали аналитику: получилось, что арендатор платит в районе 2-3 млн руб. по кадастровой стоимости, причем за участок в черте Екатеринбурга. Это несильно большие деньги. Кроме того, когда объект недвижимости будет построен, участок можно выкупить. Это отличная возможность для бизнеса. Конечно же, бизнес хочет размещать производственные объекты в местах с развитой инфраструктурой. Другими словами, если не в центре, то близко к нему. У нас уже есть опыт положительной судебной практики, когда нам приходилось оспаривать отказы в предоставлении земли. Мы доказали, что имеем право на получение участков не только в производственных зонах (это 400-ая зона), но и в жилых (сотая и двухсотая зоны). Такая лазейка появилась потому, что законодатель предусмотрел отступление от проекта планировок, проекта межевания и зонирования территорий. Так что в наших силах посадить предпринимателя со своим цехом близко к центру. В таких условиях осуществлять предпринимательскую деятельность можно и нужно. Единственная загвоздка — земельные ресурсы в городе ограниченны.

— — — — — — — — — — — — — — —

Промипотека, которой нет

Осенью 2022 г. в России стартовала программа льготного кредитования для предприятий на покупку недвижимости для промышленного производства, так называемая промышленная ипотека. Максимальный срок по кредиту составляет семь лет. Объявляя старт программы, правительство декларировало: ипотека направлена не только на поддержание промышленного производства, но и на поддержку других секторов экономики. Согласно условиям кредитования, предприятия могут получить средства на покупку недвижимости для промышленного производства по ставке от 3 до 5% годовых (минимальный процент по займу предоставляется только технологическим предприятиям). Сумма к выдаче — до 500 млн руб.

10 апреля 2023 г. программу расширили. Теперь получить льготный кредит можно и на строительство, модернизацию и реконструкцию промышленных объектов. При этом для строящихся, модернизируемых и реконструируемых объектов установлен норматив стоимости 1 кв. м — не более 90 тыс. руб. Для приобретаемой недвижимости — не более 75 тыс. руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и не более 50 тыс. руб. — в других регионах.

По факту, отметили гости дискуссии, ни о каких 3-5% речи не идет. Более того, банки предъявляют к заемщикам настолько «драконовские» требования, что выполнить их невозможно.

В старой редакции программа не стимулировала появление и развитие новых мощностей. При этом существующие промышленные объекты в том виде, как они есть, не способны удовлетворить запросы инвесторов и нуждаются в модернизации. Стоимость же реконструкции для узкопрофильных производств часто сопоставима с затратами на строительство нового объекта. На мой взгляд, промышленная ипотека — это больше инструмент для малого и среднего бизнеса. Крупный и без нее способен реализовать свои планы. А между тем модель работы производственного бизнеса, особенно для МСП, сильно изменилась за последние годы. Если раньше мы говорили о том, что промышленники не хотят заниматься вопросами подведения инфраструктуры к своим объектам и готовы отдавать всю стройку на аутсорс, то сейчас малые и средние промпредприятия все чаще не хотят даже владеть помещениями. Модель инвестирования промбизнеса все больше тяготеет к OPEX-модели, когда капитальные затраты на строительство забирает на себя профессиональный девелопер. При этом у девелоперов промнедвижимости нет абсолютно никаких адекватных инструментов финансирования строительства, — отметил Денис Ремезов.

И в стране, и в нашем регионе много инвесторов, которые хотят развивать и логистику, и промышленное производство. Однако реализовать проект при кредитной ставке 10-14% сегодня невозможно. При таких условиях проекты гибнут еще на моменте задумки. Ставка, по расчетам бизнеса, не должна превышать 4% на весь период действия договора кредитования, отмечает Илья Пархимчик.

Мало того, что сама программа промипотеки в полную силу не работает по причине отсутствия лимитов у банков, так еще и чтобы в этом убедиться, надо пройти девять кругов ада. К нам обращаются финансисты и бухгалтеры компаний-заемщиков: они буквально ревут и просят переложить на нас обязанность по заполнению всех этих документов, которые необходимо предоставить банку для выдачи промипотеки. Хотелось бы, чтобы в этом процессе произошел разворот, чтобы власть наконец-то полюбила промышленность. Без этого ни о каком импортозамещении говорить не приходится. Надо отметить, что мы пока только отрабатываем схему выдачи промипотеки с несколькими крупными банками, но уже на начальной стадии понимаем, что вопрос барьеров стоит очень серьёзно, — сказал он.

Евгений Сагутдинов поддержал спикера и рассказал про колосальный объем работ, который проделала компания «ИСТЭЙТ» с пятью разными банками, чтобы получить промипотеку. Ни одна из пяти попыток успехом не увенчалась.

— — — — — — — — — — — — — — —

— Мы пытались сделать все, чтобы попасть в лимит субсидированной банковской ставки. И каждый из пяти банков «выкручивал нам руки». Получается, что мы имеем всю необходимую разрешительную документацию, до этого полтора года ждали проекта планировки территории, уже даже строительство объектов начали, а денег до сих пор нет. А нет, потому что даже крупный инвестор должен отдать все, чтобы получить займ: дать поручительство всех учредителей, плюс генподрядчик, который осуществляет строительство, должен отдать банковскую гарантию на авансы и так далее.

— — — — — — — — — — — — — — —

 

Если в реальности промышленная ипотека не работает, то инвесторам и предпринимателям необходимо предлагать другие преференции, уверен Сергей Ляпустин. Как вариант — льготы на налог на имущество.

Мы можем построить недвижимость для резидентов под их параметры, но что улучшит их финмодель? Льготы на налог на имущество или на землю. Хотя бы на три года. Идеальная картина: когда эти льготы можно было бы получить не через миллион согласований, а целевым образом. Это предложение я бы направил органам власти, — сказал спикер.

Участники дискуссии включились в процесс формирования предложений, которые способны облегчить жизнь представителям промышленного сегмента МСП и профессиональных девелоперов. В итоге сошлись на следующем:

— Для строительства объектов промышленности и логистики необходимы длинные деньги, минимум на 10 лет;

— Субсидированная ставка по промипотеке должна распространятся на весь период, а не на три года;

— Участников рынка промышленного девелопмента необходимо подключать к реализации крупных проектов, занимающих 150-200 га площади (субъектные проекты по схеме ГЧП), ориентированных на предприятия МСП;

— Для развития промышленных объектов необходима доступная инфраструктура на площадках. Она должна запускаться не через полгода/год после запуска проекта, а существовать на площадке изначально;

— Промышленному девелопменту не хватает регионального проектного офиса. Сейчас его функцию выполняет Агентство по привлечению инвестиций. Однако его рычагов влияния не хватает для того, чтобы переломить сложившуюся ситуацию.

Реклама http://east8.ru/ https://indpark.p-b-p.ru/ https://cross-dev.ru/ https://prompark96.ru/ https://bn-1.ru/