7 принципов построения идеальной жилой экосистемы от «Атлас Девелопмент»

Строители городов — это строители будущего. От того, как они продумают концепцию новых жилых систем, зависит образ жизни современного человека.

На выставке 100+ TechnoBuild 2023 «Атлас Девелопмент» рассказал о том, как уже несколько лет развивает в Екатеринбурге уникальный стандарт жилья «Жилая экосистема».

В данный стандарт включено семь элементов жилой экосистемы с точки зрения человекоцентричности. Эксперты подробно рассказали о том, как каждый из них воздействует на жителя, как меняет его жизнь, делает ее комфортнее, красивее, безопаснее.

Инфраструктура

«Мы хотим дать клиенту чуть больше, чем он от нас ждет»

Владимир Городенкер, генеральный директор «Атлас Девелопмент»:

— Мы стараемся наполнять наши жилые экосистемы тем, что нужно людям. В «Парке столиц» нам удалось создать жилую экосистему, которая включает все, что необходимо человеку. В «Парке столиц» работает два ресторана, медицинский центр, стоматология, супермаркет, магазин цветов.

Формат жилой экосистемы 4YOU чуть меньше в плане коммерческой инфраструктуры, но и туда мы максимально постарались включить, все, что потребуется людям.

Мы постоянно изучаем потребности людей. У нас клиентоцентричная компания, мы стараемся создать проекты, которые позволяют экономить время. Вам не нужно никуда ездить: в магазин, кафе, салон, сдавать анализы — все это есть внутри жилой экосистемы. Коммерческие объекты находятся в галерее, которая связывает дома.

Один из наших интересных экспериментов — в проекте 4YOU мы построили один семейный дом, полностью состоящий из трехкомнатных квартир. В трех других домах также есть трехкомнатные квартиры. Девелоперы знают, что трехкомнатные квартиры покупают немного медленнее, чем другие. Этот дом создан специально для семейных людей, чтобы объединить их по интересам. Мы сделали просторную колясочную, детский сад и теплые полы. Это сделало проект дороже, покупатель за это не заплатил, потому что это была гипотеза, и мы ее только тестируем. Но мы пошли на это не ради прибыли. 

Мы считаем, что наша миссия — создавать уникальные проекты, которые вдохновляют нас и вдохновляют наших покупателей. Мы хотим делать чуть больше, чем клиент от нас ожидает. И видим, что многие вещи, придуманные нами, клиентам действительно нравятся.

Также мы следим за тем, чтобы коммунальные услуги были комфортны для покупателей разных классов жилья, были соразмерны предлагаемым здесь услугам. Наши проекты хорошо продаются, цены у нас, как правило, выше, чем у конкурентов в аналогичной локации.

Сервисы для людей

«Только сервисная компания девелопера может сохранить созданную им же экосистему»

Анастасия Стройкова, коммерческий директор «Атлас Девелопмент»:

— Сервисная составляющая — важнейший элемент. Когда девелопер создает жилую экосистему, ключевым вопросом становится, как ее сохранить во время эксплуатации. Здесь важно, какой способ управления выберет дом. По моему субъективному, но подкрепленному профессиональным опытом мнению, с этим может справиться собственная управляющая компания (УК) девелопера.

Одна из составляющих нашей работы — управление жилыми домами. Коммерческая недвижимость в проекте позволяет удовлетворить основные потребности жильцов, не выходя за пределы жилого комплекса, буквально в тапочках.

Одна из уникальных историй нашей жилой экосистемы — пешеходная галерея внутри комплекса. Если представить, что ею управляет не сервисная компания девелопера, а кто-то другой, то как наладить прямой диалог между жителями, коммерческими функциями, трафиком курьеров или людей, которые просто пользуются коммерческими услугами комплекса?

Одна из главных задач, которая ложится на сервисную компанию девелопера, — как раз объединение и управление такими потоками. То есть мы уходим от привычного понимания, что для УК в приоритете — стричь газоны и обеспечивать чистоту и инженерное обслуживание зданий, это само собой разумеющиеся задачи. Но они относятся как раз к управлению домом, а не к сервису.

Между понятиями «управляющая» и «сервисная» есть существенная разница. Управляющая компания обеспечивает техническое обслуживание, а сервисная объединяет все клиентские сервисы, которые застройщик заложил в проект, и налаживает коммуникации.

Наша служба, которая занимается качественной оценкой созданных услуг, не будет иметь хорошей обратной связи от жильцов, если управлением жилого комплекса будет заниматься сторонняя организация. Таким образом, сервисная компания у нас включена в структуру разработки девелоперского продукта.

В сервисную компанию входит команда, которая осуществляет техническое обслуживание, и команда, занимающаяся сервисом. Вторая как раз работает в тесной связке с девелопером. Среди этих специалистов — администраторы в жилой экосистеме, которые находятся на прямой связи с отделом маркетинга, а также инженеры по обслуживанию, которые напрямую связаны с инженерами компании.

По статистике, такая структура ускоряет обработку поступающих заявок в два с половиной раза и дает понимание правильности применения тех или иных технических решений.

В наших жилых комплексах в рамках жилой экосистемы предусмотрено лобби отельного типа, в котором все жители комплекса могут проводить встречи. Администраторы лобби могут решать ваши бытовые сложности, когда вы на работе, также помогут устранить неполадки — свяжут с сервисной компанией.

В сервисную службу клиенты могут обращаться с вопросом, как им еще что-то приобрести в жилом комплексе: она может дать телефоны конкретных специалистов.

Сервисная компания занимается обслуживанием не только жителей, но и вопросами и проблемами коммерческих резидентов. Мы не делим резидентов на тех, кто проживает, и на тех, кто обеспечивает коммерческие функции. Все наши резиденты создают общую жилую экосистему.

Концептуальная архитектура

«Мы смогли добиться разнообразия архитектуры, сохранив общность экосистемы и окружающего пространства»

Никита Демидов, сооснователь и главный архитектор бюро «Гордеев–Демидов»: 

— Мы занялись проектированием «Парка Столиц» с удовольствием и интересом, потому что это не совсем типичное жилье.

Заказчик нам ставил задачи шире, чем просто жилая единица или жилой квартал. Нам это напомнило романтическую эпоху советского авангарда — дома-коммуны, Городок чекистов: замкнутый идеальный мир среди серого полудеревянного города, будто некий невероятный белый космический корабль.

Задача, вообще говоря, сложная: построить довольно много домов, у каждого — свой уникальный характер, но при этом все вместе они должны сложиться в некую систему, некий новый город. Мы должны подчинить все элементы общему объему и общему закону, сохраняя индивидуальность каждого.

Решить этот градостроительный узел можно было, поняв, как он расположен. Например, на перекрестке Щорса — Шаумяна — Московской удалось создать отдельный акцентный объем, даже некую скульптурную группу — так, чтобы дома создавали пару. Получились некие ворота в комплекс.

Всю систему объединяет общая пешеходная галерея. Это главный элемент системы, связующее звено, то, что позволяет заниматься всеми делами, не выходя из комплекса. В итоге получается не спальный квартал, а гармоничная жилая система.

В «Парке Столиц» типология домов получилась разной за счет своей ориентации —меридиональные секции, широтные секции, дома башенного типа. За счет сочетания разных объемов мы получили разнообразную среду.

Одновременно мы вели поиск фасадного решения. Единица масштаба в данном случае, и так было всегда в архитектуре, — это человек. Пространство не должно быть агрессивным, оно должно быть дружелюбным.

Фасадных решений может быть сотни, но они чему-то должны служить. Выбирается тот вариант, который служит итоговой цели: архитектура должна быть гармоничной и сомасштабной, не должна выглядеть монструозно, тянуть на себя чрезмерное внимание, она должна создавать психологический комфорт и акцентировать те места, на которые человеку приятно смотреть.

В итоге мы смогли добиться разнообразия внутри экосистемы, не потеряв общности системы и не сломав диалог с окружающим городом.

Такой большой проект невозможно реализовать одномоментно, поэтому, разбивая реализацию на этапы и шаги, нужно осознавать, что каждый из них должен выглядеть законченным и правильным элементом. Это у нас также получилось.

В итоге этот комплекс отличается от других строящихся районов разной типологией домов и их разноразмерностью. У каждого свое лицо и свой характер. Это и есть воплощение принципов человекоцентричности и антропоморфности в архитектуре.

Дворы для разных возрастов

«Детские и спортивные площадки, зоны тихого и активного отдыха раньше располагались на общих пространствах, мы их перенесли прямо к подъезду»

Юлия Сорокина, управляющий собственник компании «Территория ландшафтных решений «URBAN GREEN»:

— Чтобы понять, почему стали появляться такие жилые экосистемы, я бы предложила оглянуться назад. Мы с вами живем в постиндустриальном мире, в котором задаем новые правила и порядки. 

В индустриальном периоде все было четко и понятно. Человек — орудие труда, коллективизм нас объединяет. Ребенка мы отдавали в ясли, садик, школу и вуз, затем работа и пенсия, все было последовательно и одинаково у всех, жизнь социально распределена. Нас окружали скверы, парки, театры, библиотеки и музеи, и все это было доступным и общим.

На сегодня ничего не изменилось, кроме логистического плеча. Все, что было раньше сконцентрировано на общих городских территориях, районов, сейчас взяли и перенесли прямо к подъезду. В этом смысле лень — это действительно двигатель прогресса.

В жилом комплексе появились разновозрастные детские площадки, как разновозрастные группы в детских садах, спортивные площадки, как на школьных стадионах, сквер и парк пришли во двор… Можно продолжать и продолжать. Все, что было раньше на общественных территориях, в постиндустриальном периоде перенеслось к подъеду.

Запрос этого периода — высокое качество жизни. И он постепенно удовлетворяется. Во дворах еще нет театров, но уже есть амфитеатры. Практически все, что было раньше для всех, сейчас становится индивидуальным для конкретных жителей данной экосистемы.

Зона отдыха делится по возрастам: детские площадки, спортивные площадки, зона для взрослых, зона тихого отдыха. Здесь будут применены новые типологии озеленения. Например, спокойный отдых и зоны воркаута будут перенесены на две разные кровли. Это новые тренды, соответствующие современному запросу.

Стоит отметить, что в обществе меняется отношение к детям. Мы уже не ведем их по социальной истории времен СССР — горка, песочница, ракета. Сейчас ребенку предоставляется среда, в которой он должен сам проработать сценарий игры, чем займется на детской площадке. Сегодня игровой комплекс будет парусник, завтра — подводная лодка, послезавтра — инопланетная ракета, а потом — насколько хватает фантазии. Каждый нейропсихолог вам скажет, что огромное количество нейронных связей у детей закладывается именно тогда, когда сценарий игры заведомо не предоставлен.

На сегодняшний день, с появлением гаджетов, дети плохо социализируются, они не умеют говорить, договариваться. Новые площадки — отличная платформа для социализации, одному играть неинтересно, а значит, надо выстроить диалог.  

Про экологию, за которую мы отвечаем, можно говорить бесконечно. Например, растения снимают психологическую нагрузку, рядом с ними комфортно и хорошо. 55% детей, которые жили в зеленом дворе, не имеют отклонений в развитии и психологических проблем. Когда мы делаем дворы зелеными, мы вкладываемся в здоровье и будущий интеллект наших детей.

Зеленая среда содержит в 200 раз меньше бактерий, чем индустриальная. Растения ионизируют, подавляют шум, собирают пыль, улучшают микроклимат, снимают нагрузку с ливневой канализации. С помощью деревьев мы можем формировать ветровые бризы.

На заре цивилизаций в Древнем Египте правители-фараоны определили, что у них должны быть сад и пирамида, а другие люди должны на них работать. И был рабовладельческий период. Если мы перенесемся в эпоху империализма, то поймем, что ничего не изменилось. Каждый монарх считал нужным иметь дворец и сад. Остальным тоже было уготовано иметь свой райский сад, но только после жизни. Такое деление на сад сейчас и сад после определяло социальный статус и уровень жизни.  

Такое социальное деление — у меня сад сейчас, а у тебя после жизни — веками вшивалось в генетический код человечества. Многим и теперь кажется, что сад — это для избранных. Хотя на самом деле это уже давно не так.

Российские девелоперы в плане озеленения пошли своим путем. Наш тип озеленения похож на европейский, в первую очередь польский. Его проводниками также являются Финляндия, Германия и Голландия. Но, если сравнивать с Китаем или Японией, то наши жилые комплексы очень отличаются. Общемировой тренд на экологию сегодня объединяет всех.

Пространство для здорового образа жизни

«Проблемы здоровья нужно решать на всех уровнях — в том числе на личном, общественном и корпоративном. «Парку Столиц» удалось совместить их»

Гульнара Костарева, исполнительный директор сети медицинских центров Мира, нутрициолог:

— Медицинский центр «Мира» расположен в «Парке столиц», и мотивация всех, кто здесь живет и работает, к здоровому образу жизни и к профилактике заболеваний — одна из задач для сотрудников центра и для меня лично.

Одним из трендов в настоящее время стало снижение продолжительности жизни вследствие ухудшения здоровья у людей.

К сожалению, почти не осталось семей, которых не коснулись бы сердечные заболевания и инсульты. И самое печальное — ухудшается здоровье наших детей. Растущий уровень  ожирения, низкая физическая активность и трудности с  социализацией — с этими факторами сталкиваются наши врачи на ежедневных приемах.

Важно и нужно развивать приоритет здоровья на всех уровнях — личном, общественном, корпоративном. И «Парку Столиц» удалось совместить эти уровни в одном жилом комплексе.

Для клиники очень важна территориальная доступность медицинской помощи. В «Парке столиц» жильцы могут в тапочках прийти в Медицинский центр «Мира»: сдать анализы, пройти курс массажа, посетить врача. В жилой экосистеме также есть стоматология и магазин здорового питания, для медцентра это возможность создавать эффективные и полезные коллаборации.

Я очень хочу, чтобы тренд на здоровый образ жизни в «Парке Столиц» развивался, чтобы жители дружно делали зарядку по утрам, приходили на профилактические приемы и заботились о сохранении своего здоровья и здоровья своих близких. Им это доступно, как никому другому. 

Кстати, зарядки уже проводятся, правда, пока нерегулярно. Прекрасно, что в жилых экосистемах от «Атлас Девелопмент» предусмотрены места для спорта, беговые дорожки, зоны для йоги.

В медицинском центре «Мира» активно развивается превентивное направление. Для жителей «Парка столиц» доступны комплексные программы — чек-апы, ДНК-исследования, косметология, физиотерапия. Диагностические приемы ежедневно ведут врачи более десяти специальностей, а услуга «семейного врача» позволяет осуществлять наблюдение всей семьи.

Здоровье сегодня — это приоритет № 1. Очень жаль, что многие из нас забывают о профилактике и не находят времени на посещение врача. Медицинский центр «Мира» в ЖК «Парк столиц» не дает жителям комплекса шанса «забыть». Мы постоянно напоминаем о важности здоровья, проводя специальные акции и организуя дни открытых дверей на самые актуальные темы. Так мы реализуем свою социальную миссию — изменить тренд с лечения на поддержание здоровья.

Система «умный» дом

«Мы собрали обратную связь от клиентов и выяснили, как избавить их от стресса»

Михаил Костыренко, директор архитектурно-проектного бюро DEVISION:

— У нас в компании есть аналитический центр, в котором мы исследуем поведенческую историю клиентов — пользователей жилых комплексов. Мы собрали и проанализировали обратную связь от них и выяснили, что вызывает у них ежедневный стресс.

Первая проблема — въезд в паркинг: неработающий пульт ДУ. Решение, которое предлагаем мы и «Атлас Девелопмент», — распознавание по номеру автомобиля: умные камеры видеонаблюдения стоят на въезде в паркинг, доступ осуществляется по госномеру машины.

Вторая проблема — калитку для пешеходов открывает только ключ, который жильцы часто забывают. В экосистемах компании «Атлас Девелопмент» для входа можно воспользоваться ключом, кодом, QR-кодом и Face ID.

Третья проблема, которую обозначили наши клиенты, — «в лифте ты выпадаешь из жизни на две-три минуты, потому что оказываешься вне зоны действия сети». Решается просто — усилителями сигнала.

Четвертая проблема звучала примерно так: «Мама, вынеси самокат!». Решение — большая комната для уличных игрушек на первом этаже с выходом во двор.

Пятое пожелание клиентов нас удивило: жителям нужно отдельное место для уборочного инвентаря, желательно с подведением воды.

Стоит отметить, что в жилых экосистемах компании «Атлас Девелопмент» в каждой квартире устанавливаются датчики протечки. Во флагманском проекте «Парк Столиц» скоро заработает своя диспетчерская, которая позволит фиксировать расход энергоресурсов и воды. Все инженерные сети будут под контролем — это позволит предупреждать аварийные ситуации.

Высокий уровень безопасности

«Житель современной жилой экосистемы должен ощущать себя в абсолютной безопасности уже во дворе»

Полина Малахова, директор AVS-URAL:

— Безопасность — одна из базовых потребностей человека.

То есть не просто контролируемый доступ в паркинг, а более современный доступ по распознаванию номеров, для пешеходов — технология Face ID и BLE, защищенный и персонифицированный доступ, для курьеров — персональные PIN или QR-коды.

Современное видеонаблюдение — это уже не просто камеры, которые пишут в архив, чтобы вы смогли послезавтра посмотреть, что сегодня у вас украли велосипед с парковки, а видеоаналитика с применением нейросетей: охране подсвечиваются какие-то тревожные или нестандартные события, чтобы она могла среагировать на них заранее. То есть не разбирать ситуацию постфактум, а постараться ее предотвратить.

Важный момент — чтобы пост охраны или мониторинговый центр находились внутри периметра. Человек, находясь в квартире или в коммерческом помещении, должен быть уверен — если что-то произойдет, ему помогут очень быстро.

Сам житель со всей этой инфраструктурой взаимодействует с помощью мобильного приложения: может смотреть видео с камер, открывать двери, выписывать пропуски гостям и курьерам. Все это очень удобно и сильно разгружает сотрудников управляющей компании.

Давайте вернемся в прошлое и вспомним дома старого типа. Когда у вас наступало ощущение безопасности по возвращении домой? Вы должны были пробежать через двор, потом попасть в подъезд, открыть две двери — железную и простую. На первом и втором этаже для ощущения безопасности должны были быть решетки, как обязательный элемент. Только в тот момент, когда вы пересекли порог своей квартиры и закрыли за собой две двери, вы чуть-чуть выдохнули.

Читайте также на DK.RU: «Надо всегда думать о потребностях людей. Только так создается качественный продукт»