В Екатеринбурге элитное жилье стоит от 200 тыс. руб./кв.м, в Москве — от 1 млн. Почему?

В Екатеринбурге рынок элитной недвижимости развит не так хорошо, как, например, в Москве. У нас меньше премиальных объектов, меньше целевая аудитория, да и сам рынок сформировался несколько позже. Тем не менее екатеринбургские застройщики регулярно выводят на рынок элитные квартиры.

DK.RU встретился с двумя экспертами в сфере недвижимости и попросил рассказать, какие объекты в Екатеринбурге можно отнести к дорогой недвижимости, как развивается этот сегмент, каковы его целевая аудитория и перспективы развития.

В разговоре приняли участие:

Ксения Чернецкая, аналитик Российской Гильдии Риэлторов, руководитель Центра маркетинговых исследований сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ»

Анастасия Полухина, консультант по маркетингу, эксперт в сфере девелопмента.

Какую долю рынка занимает премиальная недвижимость в Екатеринбурге и какое значение имеет классность жилья в вашей работе?

Ксения Чернецкая:

— Два верхних ценовых сегмента в Екатеринбурге — недвижимость бизнес-класса и премиальная недвижимость — развиваются по схожим законам, поэтому для удобства мы можем объединить  эти классы в один — дорогая недвижимость.

 Доля дорогой недвижимости на первичном рынке Екатеринбурга составляет 3,6% (0,6% премиальный класс, 3% бизнес-класс). Но есть нюанс — мы как эксперты ориентируемся на тот маркетинговый класс объекта, который обозначил в своих коммуникациях застройщик. И если дом назван «премиальным», то каких-либо оснований оспаривать данный факт ни у кого нет, поскольку в российском законодательстве классификация объектов недвижимости никак не закреплена.

Анастасия Полухина:

— Классификации, как в отелях, особенно европейских или американских, на рынке недвижимости не существует. Тут, как и везде, потребитель голосует рублем. Речь идет об объектах, которые стоят дороже всего, — как по цене квадратного метра, так и в абсолютной стоимости. То есть об объектах, за которые покупатель готов заплатить одну из самых дорогих цен.

Каковы критерии дорогой недвижимости? Могут ли дома, построенные с соблюдением всех необходимых для премиума условий, но расположенные в разных районах города, стоить одинаково?

К.Ч.:

— Первый и главный критерий — это локация. Высокий статус проекта предполагает центральное расположение, близость к значимой для покупателя инфраструктуре, зеленым зонам. Часто премиальные проекты поддержаны историческим контекстом локации, особой значимостью места.

А.П.:

— Люди, у которых есть деньги, хотят жить там, где у них офис, где есть привычные рестораны и фитнес-центры, школы, в которых учатся их дети. Все это, как правило, находится в центре города. И они готовы за это платить. Поэтому какой бы суперский дом ни построили на окраине, он не будет соответствовать прежде всего стилю жизни, которого требует покупатель.

Локация — это определяющий критерий для элитного жилья. Вид из клубного дома «Ривьера» в центре Екатеринбурга

Какие следующие критерии после локации?

А.П.:

— Второй критерий — сам продукт. То, что представляет собой объект недвижимости. Если говорить об архитектуре, то это, безусловно, концептуальный проект. Обязательным условием всегда было участие иностранного архитектурного бюро. Это продуманная архитектура, интересный стиль.

Третий критерий — сервис. Важно, какой будет моя жизнь, когда я заеду в эту квартиру. Как будет работать сервисная или управляющая компания, какие у меня будут услуги на территории комплекса, насколько у меня будет чисто, безопасно и т.д. Эти юзабилити, которые создают «жизнь потом», обязательны для дорогой недвижимости. Сейчас у нас фактически все объекты на рынке конкурируют не только продуктом, но и сервисной составляющей.

К.Ч.:

— Часто покупатели дорогой недвижимости среди важных критериев выбора называют интересную архитектурную концепцию и оформление фасадов. Должно быть атмосферно, эстетически привлекательно. Еще один важный критерий — площадь квартир. Мы не можем продавать премиальный дом, в котором есть нарезка студий. Потому что это другая социальная среда, другой подход к комфорту проживания. Согласно нашим исследованиям, наиболее востребованный метраж в сегменте дорогого жилья — квартиры площадью от 100 кв. м. На них в 2023 г. пришлось 20% сделок в этом сегменте первичного рынка.

Еще очень важна внутренняя инженерия, которая напрямую связана с комфортом проживания. Уже базовыми параметрами считаются доочистка воды, кондиционирование, системы управления по типу «умный дом» и так далее. Немаловажный параметр — подход к благоустройству общественных зон и придомовой территории: ландшафтный дизайн, зоны отдыха и спорта, интегративная среда, включающая интересы разновозрастных групп, дизайнерская отделка и функциональное наполнение МОПов.

Источник: сервис цифровой аналитики Объектив.рф. Данные действительны на октябрь 2023 г.

Давайте сравним рынок дорогой недвижимости в Екатеринбурге и в Москве.

А.П.:

— В Москве рынок элитной недвижимости сформирован более четко. Там больше денег, больше спрос и достаточно давно сформировалась прослойка людей, готовых покупать очень дорогие квартиры. Рынок опережает наш и по объемам, и по сроку развития.

На рынке Москвы уже сложился пул девелоперов, которые имеют солидный портфель проектов дорогой недвижимости. Соответственно, они имеют четкое представление о своем покупателе, его запросах и, выводя новые объекты, продают их в достаточно короткий срок с высокой ценой.  В качестве такого примера я бы привела компанию Vesper, которая специализируется в сегменте жилой недвижимости класса de luxe. Все их объекты всегда успешно продаются.

Если сравнивать по главному критерию — локации, то очевидно, что в Екатеринбурге только самый центр города можно считать премиальной локацией, тогда как в Москве это и Патриаршие пруды, и Хамовники, и комплексы возле Кремля — это все дорогие объекты недвижимости.

Пожалуй, самое большое отличие в том, что элитные квартиры в Москве продают уже готовыми, не просто с чистовой, а уже с дизайнерской отделкой. Покупатели не хотят тратить на это время, они готовы платить от 1 млн руб. за 1 кв. м, чтобы сразу получить квартиру и начать ею пользоваться.

Отличается ли столичный покупатель премиальной недвижимости от нашего?

А.П.:

— Покупатель московской элитки — это человек, который не первый, не второй и даже не в третий раз покупает квартиру. Это люди с опытом. Они более спокойны, с одной стороны, с другой, более требовательны.

В Екатеринбурге также достаточно людей, которые уже имеют опыт покупки таких квартир. Но есть и другая целевая аудитория, без опыта, — это молодые предприниматели и молодые люди, которые достаточно быстро заработали себе на жизнь и хотят жить в лучших местах города.

Вы можете назвать комплексы в Екатеринбурге, где были бы соблюдены все критерии премиального жилья?

К.Ч.:

— Строго говоря, все критерии соблюсти невозможно. Например, важным условием для премиального объекта недвижимости является участие в разработке проекта известного архитектурного бюро, в идеале — с мировым именем. С учетом внешнеполитической ситуации, сколько застройщиков сегодня может вести сотрудничество с европейскими коллегами? Уже отступление и поправка на реалии рынка.

Еще момент, который нужно учитывать, — специфика локального рынка и покупателя. Элитное жилье в Екатеринбурге, элитное жилье в Москве и дом, который имеет статус премиального, например, в Челябинске, — это всегда немного разные объекты. Потому что уровень развития рынка с точки зрения продукта отличается. Для кого-то колясочная или мягкая мебель в холлах на первом этаже — это то, что априори должно быть, а в каком-то городе это станет wow-эффектом для рынка. Разные регионы — разный набор критериев.

Как приобретают премиальную недвижимость? Это «чистая покупка» или ипотека?

К.П.

— Конечно, используют ипотеку, но в меньшей степени, чем в других классах. В среднем по рынку доля ипотечных сделок в сентябре 2023 г. составила 81%, а в сегменте дорогой недвижимости — всего 62%. В данном случае использование ипотечного кредита не означает, что у покупателя не хватает средств, скорее это просто удобный инструмент финансирования сделки.

А.П.:

— Сейчас появился новый класс покупателей — представители IT-сектора, для которых есть льготные условия по ипотеке.

В последние пару лет много говорят о том, что на рынке недвижимости сильнейшее перепроизводство, что скоро покупать квартиры будет некому. Насколько это актуально для дорогой недвижимости?

К.Ч.:

— «Кризис перепроизводства», которым так часто пугают в СМИ, видится достаточно спорным. Одно дело считать весь объем жилья по проектам застройщиков, которые получили разрешение на строительство, другое — по фактически выведенным в продажу объектам. По данным аналитического сервиса «Объектив.РФ», объем открытой экспозиции — все то, что застройщики сегодня выставили на витрину, — составляет около 26,4 тыс. лотов. При этом среднее количество сделок в месяц на первичном рынке Екатеринбурга по данным за 9 мес. 2023 г. составляет 2300 шт. Девелоперы способны рационально распределять сроки вывода в продажу новых объектов, и при разумном подходе рынок и спрос отрегулируют объем предложения.

Скорее тут стоит говорить о том, как меняются спрос и ассортимент. Спрос на рынке дорогой недвижимости растет не так активно, как в сегментах комфорт и стандарт. В двух последних классах высока доля инвестиционных покупок, совершенных в попытке заработать или сохранить накопленные средства. В то время как квартиру в сегменте премиум или бизнес-класс чаще покупают именно для того, чтобы в ней жить. И вот таких покупателей, вероятно, много больше на рынке не станет.

Почему? Мало строят дорогого жилья?

К.Ч.:

— В Екатеринбурге сегмент дорогой недвижимости в последнее время активно не пополнялся новыми объектами. И только недавно девелоперы сделали несколько громких анонсов — Форум-групп с проектом на ул. Сони Морозовой, ГК «Строймир» с домом на ул. Царской, прямо в Литературном квартале, и компания TEN, представившая «Дом инженера Ятеса». Предполагается, что эти объекты будут торговаться в сегменте 280-300 тыс. руб. за квадратный метр.

А.П.:

— Мы не видим, чтобы в сегменте дорогой недвижимости предложение превышало спрос. При этом по косвенным критериям мы понимаем, что деньги у людей есть, что достаточно тех, кто много зарабатывает и хочет продолжать жить в Екатеринбурге и реализовывать здесь сценарии жизни. Но у них нет выбора. Эти люди уже живут в премиальных объектах. У них все хорошо. И они бы хотели улучшить свою историю по сравнению с тем, что есть, но куда им дальше переезжать? Проекты есть. Но тех, которые бы соответствовали критериям, важным для покупателя, живущего сейчас в условных «Тихвине», «Кандинском» или «Ривьере», на рынке пока нет.

К.Ч.:

— Сейчас рынок в поиске некоего баланса. Понятна осторожность девелоперов, которые не спешат выводить свои проработанные проекты дорогой недвижимости, потому что сомневаются в успешном сценарии реализации. В то же время покупатели хотели бы иметь достойный выбор, которого за последние 8-9 месяцев у них не было.

Читайте также на DK.RU: Как преобразился Екатеринбург за последние 10 лет