«Ни квартиры, ни денег, еще и должен». Вырос разрыв цен между вторичкой и первичкой

Разрыв в цене между новостройками и вторичкой достиг 30-50%. Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков в своем ТГ-канале Reburg объясняет причины этого явления и показывает возможный прогноз развития ситуации.

Он пишет, что до периода распространения льготных программ на рынке новостроек движение цен в этих сегментах происходило более синхронно. Развитие рынка новостроек и снижение строительных рисков расширяло аудиторию. Но эти процессы были медленными. Привилегированное положение первичного рынка после запуска льготных программ привело к тому, что именно этот сегмент определял динамику цен в крупных городах. Опережающие темпы роста цен в секторе тянули за собой и цены на вторичном рынке. Увеличение ценового разрыва приводило к постепенному перераспределению спроса в пользу вторички.

К концу 2023 г. условия по ипотечному кредитованию стали крайне поляризованными. Теперь первичному рынку будет сложно сохранять роль локомотива — вторичка слишком тяжелый груз для него. Со временем этот груз будет ограничивать оборот рынка новостроек и возможности ценового роста, — считает Михаил Хорьков.

Павел Боровиков, управляющий партнер агентства недвижимости «Кулиговская и партнеры», в своем ТГ-канале также прокомментировал ситуацию с разрывом цен первички и вторички.

«Цены на новостройки отличаются от вторички в среднем на 30%, бывает, что и на 50%, но возьмем хоть бы и 30%. Итак, клиент с новостройкой с первоначальным взносом 20% (хорошо, что подняли), понимает, что сил больше нет тянуть ипотеку и решает продать квартиру. И продает он ее уже как вторичку, т.е. на 30% дешевле (в силу множества факторов: конкуренция с застройщиком, горящие просрочки и т.д.). Де-факто получаем, что, продав квартиру и вернув банку деньги с продажи, человек еще остается должен 5-10% от суммы заемных средств. Такая вот оказия: ни квартиры, ни денег, еще и должен остался», — приводит пример Павел Боровиков.

Он отмечает, что сейчас рынок может пойти по двум сценариям. Первый — вторичка подтянется к ценам новостроек, то есть подорожает; второй — первичка подешевеет и кривая цены приблизится ко вторичке. Он предложил своим подписчикам спрогнозировать результаты, но они оказались не настолько оптимистичными — есть мнение, что сближения стоимости квадратного мнения вторички и первички не произойдет.

Напомним, мы уже писали, что в правительстве обсуждается расширение льготной ипотеки на вторичный рынок.

«Имеет смысл обсуждать распространение на вторичный рынок программ постоянного действия, как семейная ипотека, которая будет действовать достаточно длительное время и является более адресной», — отметил зампред Центробанка Алексей Заботкин.

Сейчас все программы льготной ипотеки касаются только строящегося жилья, за исключением дальневосточной ипотеки. В апреле президент Владимир Путин на встрече с руководителем «Дом.РФ» Виталием Мутко сказал, что расширение мер поддержки на покупку квартир на вторичке может положительно повлиять на отрасль, так как затоваривание рынка в будущем грозит сокращением строительства.

Читайте также на DK.RU: «20% - не предел». Что творится с ипотечными ставками и какие настроения у застройщиков?