С 2020 г. цена 1 кв. м выросла в 1,5-2 раза. Но виновата не льготная ипотека. А кто?

С точки зрения потребителя на рынке недвижимости наблюдается постоянный рост цен. Застройщики их поднимают и поднимают, и хочется задаться вопросом: а чего они хотят на самом деле? Может, они просто прощупывают глубину возможностей покупателя: цены растут — квартиры продаются, цены снова растут, и квартиры снова продаются — сколько это может продолжаться?

Мы часто слышим, что во всем виновата льготная ипотека — это она спровоцировала такой рост цен. Но так ли это на самом деле, ведь рынок недвижимости, в частности рост цен, находится в условиях многопараметрической зависимости.

Участники сессии «Контрастный рынок жилья. Взгляд аналитика» на форуме «ГОРОДА РОССИИ 2030: НОВЫЕ РУБЕЖИ» рассказали, каким они видят текущие реалии рынка недвижимости в России. И попытались ответить на вопрос — не переоценено ли влияние на рынок льготной ипотеки, что влияет на самом деле на рост цен?

На фото: Алина Буслова, Сергей Лобжанидзе, Оксана Пронникова (ГК Прогресс), Станислав Оханов (Атомстройкомплекс)

Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro:

— Если очень грубо посчитать все деньги рынка недвижимости на примере 2022 г., то в РФ они распределены следующим образом: мы берем большой пирог и делим его пополам. Первая половина отходит Москве и Московской области. Остальной пирог делим еще раз пополам, одна из этих половин отходит в Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

Оставшаяся четверть от всего объема валовой выручки распределяется примерно равномерным образом между миллионниками и некоторыми регионами опережающего развития (Тюмень и Приморье).

Тренды рынка жилья в миллионниках схожи. Несмотря на то, что у них разный объем и условия ценообразования, активность поглощения и периоды набора скорости и замедления практически одинаковы.

Во всех миллионниках в марте 2022 г. был пик, а в апреле — трехкратное (в некоторых двукратное) падение. Следующий общий пик роста — сентябрь.

Следующий общий тренд — существенное снижение средней площади квартир в 2023 г. Особенно это было заметно по Москве и Санкт-Петербургу, где средняя площадь квартир в этом году составляет 47 и 40 кв. м соответственно. Это означает, что строятся в основном студии и однокомнатные квартиры. Исключение составляет только старая Москва, в которой продается самое дорогое и самое большеформатное жилье в РФ.

Происходит поэтапное и достаточно активное повышение средней цены за кв. м. Но это не говорит о том, что у нас принципиально меняются цены. Одна из причин — потеря дешевого предложения, которое не пополняется.

Ипотека активно прибавляет: в Краснодаре 95% всех сделок в ипотеку, в Новой Москве — 90%, Санкт-Петербурге — 84%. На рассрочки и 100% оплаты остается все меньше. Поэтому, прямо скажем, предел ипотеки становится ощутим и реален. Во всех локациях сильно изменились объемы поглощения: в августе, сентябре и октябре они показали активный рост.

Андрей Бриль, модератор сессии, вице-президент РГУД, председатель совета директоров «Корин Холдинга»:

— У меня такой вопрос — доля ипотеки все время растет, а количество сделок теми же темпами не увеличивается. И когда нам начинают рассказывать сказки про льготную ипотеку, что эта несчастная девушка виновата в росте цен и вообще за все отвечает, тут немножко берет оторопь. Как вы считаете, она правда влияет на рост цен и увеличение объемов продаж?

Сергей Лобжанидзе:

— Льготная ипотека появляется как антикризисная мера в мае 2020 г. на фоне коронакризиса. Тогда доля ипотеки по той же Москве не превышала 55%. Я согласен, льготная ипотека поменяла меру ценообразования, но как — другой вопрос.

Сначала выдаются дешевые деньги и начинают кратно расти темпы поглощения на рынке, после этого владелец бизнеса говорит: мой продукт недооценен, и повышает цены, а темпы продаж при этом не уменьшаются. И в этих условиях рынок живет до момента СВО.

В августе-сентябре 2021 г. появляется субсидированная ипотека от застройщика — застройщик готов увеличить номинальную цену товара, чтобы дать более низкую ставку, соответственно, это давит на банковскую отрасль, о чем банки начинают говорить в августе 2022 г. После этого ЦБ начинает свою политику снижения рисков. На фоне доступной ипотеки и увеличения оборота происходит повышение цен.

Если бы рост цен тормозил обороты, не было бы основания их повышать. Цены же не сами по себе растут — их повышают исходя из определенных факторов. А фактор такой: цена выросла, оборот не затормозился, застройщик будет и дальше повышать цены, пока наконец не увидит, что оборот начинает тормозить.

Михаил Хорьков, председатель комитета по аналитике РГУД (Российская гильдия управляющих и девелоперов), директор «ХОД Консалтинг», попытался оценить итоги льготной ипотеки для российского рынка жилья:

— Рынки городов разные, но мы решили посмотреть, как в целом за 3,5 года, после того как была запущена ипотека, изменился рынок в целом.

Первоначальный срок, на который была рассчитана льготная ипотека, — 6 мес. Но с тех пор ее продлевали несколько раз, от нескольких месяцев до года с небольшим. Это гораздо меньше, чем инвестиционный цикл строительного проекта.

С одной стороны, льготная ипотека выполнила пожарную роль в 2020 г. Мы избежали кризиса доверия к рынку строящегося жилья. Далее мы очень короткими отрезками сдвигали срок ее действия и тем самым не перевели ипотеку в некий инструмент развития рынка: суетились — меняли условия, лимиты и первоначальный взнос. Мы подошли к ситуации, когда ставки между рыночной ипотекой и льготной составили практически 10%.

Несколько цифр, как поменялся рынок ипотеки за эти три с половиной года. Задолженность по ДДУ выросла в 2,7 раза. С мая текущего года вместе с теми проектами, которые сегодня в стройке, рынок многоквартирного жилья прирос на 15%. При этом цены выросли в 1,5-2 раза, задолженность в 2-3 раза, а объем текущего строительства всего лишь на 15%.

И это ключевая претензия к льготным программам — они не смогли разогнать объемы строительства в целом по стране. Фактически сегодня льготная ипотека не решает какие-то задачи развития. По сути она цементирует те диспропорции, которые на рынке сформировались еще до ее запуска.

В 90% всех городов России цены на недвижимость выросли. Есть города, где они даже удвоились. Здесь сложно спорить, что было фактором такого роста — некие страхи покупателей, рост затрат девелоперов, конечно, это процесс многофакторный. Но то, что льготная ипотека была инструментом для закрытия тех же страхов покупателей, которые стремились сохранить свой капитал, — это абсолютно точно.

Теперь давайте посмотрим, как у нас поменялся объем строительства. Мы в последние годы пытаемся стимулировать объемы строительства многоквартирного жилья, рассуждаем о том, что льготная ипотека — это драйвер развития отрасли, но у нас почему-то растет ввод по ИЖС, а пик по вводу многоквартирного жилья остался в 2014 г., когда никаких льготных программ не было и рынок рос без заметной поддержки.

По объему текущего строительства рынок по-прежнему очень концентрированный, три города — это 28%, 50% всего строительства формируют чуть больше десятка городов. И динамика по городам очень сильно отличается.

Мы видим, что у нас заметный рост объемов в Омске, но его у нас нет даже в 30-ке крупнейших рынков. По сути, это рост с нулевой базы. Пермь, Волгоград, Екатеринбург, Воронеж — крупные рынки, которые смогли вырасти на ипотечных стимулах. А вот Челябинск, Санкт-Петербург, Красноярск, Уфа, Ростов-на-Дону в условиях льготной ипотеки не смогли нарастить объемы строительства.

Хочу обратить внимание на график концентрации ведущих девелоперов. В Екатеринбурге доля пяти ведущих компаний — 36%. В Воронеже, Омске эта цифра под 70-80%. Конкуренция — это один из факторов, который важен опять же и с точки зрения образования и реакции на те изменения, которые произошли.

Мы попытались проанализировать, как изменился рынок Екатеринбурга после запуска льготной ипотеки. Мы видим, что в 2015-2020 гг. объем продаж всегда колебался в зависимости от сезона — низкие показатели в начале года и рост к концу. После апреля 2020 г. мы получили очень высокую волатильность.

Конечно, факторов для этого было много, но и сама льготная ипотека, которая продлевалась на короткие периоды, была фактором стресса. Из-за него покупатели неоднократно устраивали ажиотаж.

На мой взгляд, если продлевать льготную ипотеку, то на более длительный срок с учетом ситуации в конкретных регионах и с учетом некоего инвестиционного цикла для бизнеса. Иначе эта нервозность никуда не денется, и мы получим такой же неуравновешенный рынок, который имеем сегодня.

Алина Буслова, управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР, рассказала о том, что происходит с ипотекой на рынке Урала:

— Мы ожидаем, что в середине следующего года ключевая ставка по ипотеке будет снижаться (сейчас 15%). Наши клиенты финансово грамотные и не уходят, продолжают продавать и покупать. Поэтому рынок вторичного жилья есть, он не в таких всплесках, но он стабилизируется. Хотя падение однозначно наблюдается.

На первичном рынке мы также не видим серьезного снижения за счет льготных программ господдержки. И хочется отметить, что клиенты активно пользуются продуктом рефинансирования, несмотря на то, что берут ипотеку под 16-17% годовых.

Мы понимаем, что просто так для застройщиков слезть с госпрограмм без какого-то планового перехода, наверное, будет крайне сложно. Поэтому льготную программу, скорее всего, изменят, но не отменят. Какой она будет после 01.07.24 г., время покажет, на эту тему можно дискутировать долго.

На примере УБРиР доля льготных ипотечных программ за первый квартал 2023 г. составляла 44%, в октябре мы дошли до 77%. На самом деле похожую динамику увеличения продаж льготных программ в общем объеме кредитования сейчас фиксируют практически все банки.

Андрей Бриль продолжил дискуссию по поводу влияния льготной ипотеки на рост спроса и цен:

— Мы видим, что ставки по ипотеке растут, как и объемы покупок и выдачи. Я делаю простой вывод, что не ставка по ипотеке влияет на объемы продаж, а какой-то другой фактор. По моим наблюдениям, это девальвация.

Как только происходит девальвация с определенным лагом, все жители нашей страны бегут расставаться со своими текущими деньгами, и в том числе со своими будущими доходами, пытаясь скорее продать их банкам. Поэтому у меня такое ощущение, что не ипотека, а девальвация — ключевой фактор движений на рынке.

Алина Буслова назвала еще один фактор, который, по ее мнению, увеличил объемы поглощения на рынке жилья, соответственно, повлиял и на рост цен:

— Когда ключевая ставка растет, клиенты все свои сбережения стараются вложить в бетон. Они считают, что это их спасет. Отчасти да. Вопрос цели — что хочет клиент стратегически, купить квартиру, поменять или инвестировать.

Я отчетливо вижу на рынке эффект массового похода — все пошли, я тоже пошел, надо успевать. Мое мнение — сейчас надо идти против чеса…

Андрей Бриль:

— Я думаю, сегодня говорить про какой-то инвестиционный спрос при ставке консервативных депозитов 14% годовых странно — только идиот пойдет покупать бетон дальше.

Я опять же высказываю свое оценочное суждение — мне кажется, вся возня вокруг льготной ипотеки — это борьба между Эльвирой Набиуллиной с одной стороны и Германом Грефом и Андреем Костиным с другой — кто доплатит конкретному Сберу и ВТБ за то, что их объемы ипотеки будут поддерживаться вот этими льготными программами. По экономическому смыслу — это перекладывание денег из одного государственного кармана в другой. Я правильно понимаю?

Алина Буслова:

— Субсидирование льготной ипотеки реализовано за счет наших налогов, и его спонсоры все мы, в том числе. Поддержание объемов рынка льготной ипотеки будет зависеть не только от Набиуллиной, не будем забывать про 120 млн кв. м в год — это цель нацпроекта «Жилье и городская среда». Поэтому стратегия развития России синергична.

Андрей Бриль в заключение отметил:

— У нас есть рост цен, на это влияет множество факторов. Я вижу здесь многопараметрическую зависимость. В нашем случае ситуация на рынке зависит не только от льготной ипотеки, но также от девальвации, перехода на эскроу счета, учетной ставки Центробанка и объема предложения… Было бы полезно проанализировать корреляцию цен с этими параметрами и выяснить, какой вес имеет влияние каждого из этих параметров.

Все прекрасно жили без льготной ипотеки. Сегодня у нас просто возможности другой нет — нас всех заставляют брать эту ипотеку, по-другому как купить что-нибудь? Но если сейчас отменят льготную ипотеку, застройщики вряд ли погибнут, потому что у них всегда были и сейчас есть другие программы для поддержания спроса.

Читайте также на DK.RU: «Ни денег, ни квартиры, еще и должен». Вырос разрыв цен между вторичкой и первичкой.