Семь кругов ада. Как приватизировать и ревитализировать дом-памятник

Дома-памятники, объекты культурного наследия (ОКН) часто пребывают в заброшенном состоянии: разрушаются колонны, мезонины, мансарды, осыпается кирпичная кладка. От былого величия не остается и следа. Конечно, все это могло бы украшать, приносить пользу, создавать неповторимую атмосферу и эстетику, но этого почему-то не происходит. А все, кто проходит мимо, невольно задаются вопросом — почему?

Сейчас процесс восстановления памятников старины заметен лишь в центре города, в местах плотной застройки, куда со своими проектами зашли крупные девелоперы.

Мы поговорили на эту тему с владельцем дома XIX в. Аллой Бархатовой, с юристом Евгением Евстифеевым и архитектором-реставратором Кириллом Лещевым компании ООО СТРОЙКА в формате круглого стола. 

На фото слева направо: Кирилл Лещев, Алла Бархатова, Евгений Евстифеев

Они занимаются восстановлением усадьбы Елисеевых, которая находится в Екатеринбурге на ул. Сакко и Ванцетти, 52. Этот дом уже практически отреставрирован и приспособлен для нового использования. Здесь находится мастерская «Минутка».

Усадьба занесена в список объектов культурного наследия. Прежде чем начать ремонт, ее нужно было выкупить (приватизировать) на конкурсе у государства, заключить договор, который обязывает конкурсантов в течение определенного времени провести в доме ряд работ по восстановлению. Только после этого они могут стать полноправными владельцами дома.

Процесс приватизации и приспособления здания, со слов наших собеседников, мягко говоря, непростой. Они рассказали, где кроются подводные камни, для тех, кого может заинтересовать эта тема.

История дома

Главным действующим лицом нашей истории снова становится здание. В этот раз оно находится по адресу г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 52. Согласно историко-культурной экспертизе, можно предположить, что когда-то оно находилось в самой гуще политических событий Екатеринбурга.

К сожалению, строителя и первого собственника дома установить не удалось. Известно, что дом был частью усадьбы. На картах 1856 г. она уже присутствует, а двадцатью годами ранее видно, что этот участок размежеван и отдан под застройку. Таким образом, можно сделать вывод, что дом построен в начале XIX в. и сейчас ему почти 200 лет.

Кроме полукаменного жилого дома, усадьба включала два флигеля, каменный и деревянный, и навесы по всему периметру. На ее территорию заходил водоем. Первое упоминание владельцев встречается в документах за 1880 г., это были мещане Елисеевы — Николай Петрович и Ольга Фроловна. 

Николай служил приказчиком у екатеринбургского купца Александра Галчанинова, торговавшего обувью и головными уборами в старом гостином дворе. Супруга держала прачечное заведение, которое располагалось на территории усадьбы.

В 1903 г., по данным справочников, можно увидеть, что собственник сменился — им стал Яков Семенович Юргин — местный торговец. Он владел постоянными местами на главной торговой площади Екатеринбурга. Торговал обувью производства фабрик Санкт-Петербурга, Москвы, Варшавы, Риги и Сарапула.

Позже на территории усадьбы был построен еще один каменный двухэтажный дом, который Юргин сдавал внаем с 1903 по 1916 гг. Тогда же здесь появилась типография и переплетная Александра Вельца.

Известно, что некоторые помещения в домах усадьбы активно использовались социал-демократами во время Первой русской революции 1905-1907 гг. — владелец типографии сочувствовал повстанцам. Здесь изготавливалась подпольная литература, организовывались конспиративные явки. 

Затем официальным владельцем усадьбы стал Горкомхоз. С 1920 по 1928 гг. большевики передали одно из зданий под еврейский молитвенный дом на безвозмездной основе. Впрочем, еврейская синагога существовала там и до этого, примерно с 1903 г. в комнатах Вельца на втором этаже (параллельно с конспиративной квартирой революционеров).

В советское время здесь долго оказывались бытовые услуги, в том числе до 1960-х гг. была прачечная. С 1990-х и до сих пор в основном здании усадьбы располагается «Минутка» — служба бытовых услуг.

Восстановление дома. Наши дни

Фотографии того, каким дом был и каким стал, впечатляют, как и путь, который пришлось преодолеть собственникам, чтобы восстановить его. И все это делается под угрозой лишиться всего — государство оставляет за собой право изъять объект культурного наследия у владельца, если он не выполнил условия договора купли-продажи. А выполнить их вовремя получается не всегда, по независящим от собственника обстоятельствам.

Алла Бархатова:

— То, что мы расскажем, возможно, будет полезно будущим и настоящим владельцам объектов культурного наследия. Мы прошли историю с приватизацией и ревитализацией старых зданий от начала до конца не один раз и болеем за каждый из этих домов душой, любим наш город. Здесь во главу угла ставятся не только материальные, а и духовные ценности. Потому что получить назад вложенные в эти дома средства быстро не представляется возможным.

Мы знаем все детали этого процесса. Количество этих деталей не поддается разумению, и обычному человеку выполнить их все невозможно. Процесс восстановления памятника очень сложный. Надзорные органы придираются к абсолютно любой детали.

Над собственниками ОКН есть три надзорных органа. Люди, которые в них работают, — в основном прекрасные и хорошие специалисты. Но когда начинаешь разбираться с документооборотом, понимаешь, что это семь кругов ада. Иногда ситуация кажется почти неразрешимой или разрешимой за какие-то гигантские деньги.

Как проходит процесс приватизации?

Евгений Евстифеев:

— Чтобы приобрести или приватизировать помещение в объекте культурного наследия, желающим необходимо победить на аукционе и получить права на пользование этим помещением. А затем, чтобы помещение перешло в собственность, нужно привести его в надлежащий вид.

Для этого нужно разработать проектную документацию. Таким работами занимаются лицензированные компании. Затем на научно-проектную документацию заполняется историко-культурная экспертиза. Весь этот пакет документов передается на согласование, в данном случае в региональный орган охраны объектов — Управление государственной охраны ОКН Свердловской области.

Как только проект будет рассмотрен и согласован, необходимо получить разрешение на производство работ. Когда оно заканчивается, происходит приемка. Затем конкурсант обращается в Департамент по управлению муниципальным имуществом и подтверждает, что он действительно выполнил условия конкурса, и после положительного решения комиссии ему переходит право собственности. Пока он весь этот перечень не пройдет, победитель конкурса владеет этими помещениями формально, то есть не является собственником.

Какие здесь основные камни преткновения, что тормозит процесс и делает его сложным?

Алла Бархатова:

— Согласно договору купли-продажи конкурса, прохождение всех вышеперечисленных этапов должно происходить в определенные сроки. Если ты не успеваешь, тебя штрафуют. Размер штрафа зависит от аренды. Например, нас за то, что мы не выполнили условия в части страховки, наказали на 100 тыс. руб.

По нашим ощущениям, ты находишься в ситуации бегуна, который бежит с эстафетной палочкой, но от усилий которого ничего не зависит — даже когда ты бежал хорошо, а палочку тебе вовремя не передали, достается тебе.

Но самое главное, на что хотелось бы обратить внимание, — договор купли-продажи конкурса позволяет Департаменту забрать обратно помещения, которые вы выиграли на торгах, и ваши деньги тоже оставить себе… Конечно, если победителем не были выполнены условия конкурса.

Евгений Евстифеев:

— Департамент в этом случае руководствуется законодательством о приватизации муниципального имущества. Данный пункт должен защитить ОКН от злостных нарушителей. Это страховка от недобропорядочных покупателей. Относительно данного дома все хорошо. А вообще в России случаи, когда конкурсант не делал ничего из того, что обязан для приобретенного здания-памятника, имели место быть.

А что сделано для этого дома? Интересно посмотреть «было и стало».

Кирилл Лещев:

— Нас пригласили в качестве проектной организации, специализирующейся на работах по сохранению объектов культурного наследия. Наша работа началась на этапе авторского надзора по адаптации первого этажа, где теперь расположена мастерская. Мы провели детальное изучение данного объекта и разработали научно-проектную документацию для преобразования второго этажа. Кроме того, помимо осуществления проектных мероприятий, мы предоставляем поддержку в решении юридических вопросов, связанных с проектом и его согласованием.

Внутренний двор усадьбы до и после ремонта

Ранее уже была проделана большая работа по реконструкции перекрытия — 10 лет назад деревянные перекрытия были заменены на железобетонные. Под нашим руководством выполнялась реставрация дворовой части фасада.

Что касается архитектурных особенностей, фасады дома сохранили свой исторический облик с открытой кирпичной кладкой. Некоторые элементы, такие как козырек, были воссозданы практически в том же виде, в каком присутствовали изначально. Приспособление дома произошло достаточно деликатно, с учетом того, что он никогда не был полностью жилым.

Приспособление: офис и мастерская

Мы знаем, что дом с позапрошлого века использовался как объект для оказания бытовых услуг. Та функция, которая сейчас у него есть, не противоречит облику и функции, которую он выполнял исторически.

Большая заслуга собственника в данном случае в том, что он постепенно старается объединить объекты усадьбы и привести их к единству. На втором этаже еще остались квартиры, которые принадлежат муниципалитету или другим людям.  Но у собственника есть желание эти помещения выкупить и сделать объект единым, каким он и был исторически.

Второй этаж до сих пор сдается как коммунальная квартира, комнатами владеют разные люди, некоторые живут за границей, поэтому выкупить их сложно

Это сложная задача на долгосрочную перспективу, поскольку достичь согласия с жителями непросто: они устанавливают крайне высокие цены, надеясь, что в конечном итоге квартиру все равно удастся продать.

Сложности приспособления старых зданий

Сложностей много. Компаний, которые могли бы лавировать между правилами, установленными государством, и требованиями собственников этих зданий, мало. Вложения в них не окупятся и за сто лет, по крайней мере, в Екатеринбурге — такой ситуацию видят многие интересанты процесса ревитализации ОКН.

Драконовские штрафы, чрезмерно зарегулированный процесс приватизации

Алла Бархатова:

— На данный момент приватизация и реконструкция ОКН сильно зарегулированы, что мешает. У управления охраны достаточно рычагов для того, чтобы штрафовать. Но к ним подключились и муниципалитеты.

Они ходят со своими проверками и добивают последних, которые хоть что-то пытаются с этими домами сделать. Зачем? Мы однозначно видим, что и муниципалитеты, и федералы пытаются избавиться от памятников — отдать их в частные руки, потому что на этот объем работ у них нет штатных единиц и нет времени. В центре Екатеринбурга пивзавод стоит, по сути, брошенным.

Поэтому не совсем понятно, на кого рассчитаны эти конкурсы. С одной стороны, бывает, что рыночная составляющая хорошая. Но мы, зная этот процесс, думаем, что малый семейный бизнес его не осилит. Посмотрите аналитику по тем, кто забирает эти объекты, — это сплошь крупные компании. Это не к вопросу о выгоде. Потому что им это тоже невыгодно. Они это делают ради репутации.

С точки зрения законодательства и интересантов, условия приспособления ОКН просто драконовские. Вас постоянно штрафуют, и есть риск, что у вас заберут все. Чтобы это преодолеть, нужен штат юристов и определенные ресурсы.

Мы сейчас говорим о городе-миллионнике, но законодательство работает точно так же и в области — в Ивделе, Каменске-Уральском и в какой-нибудь деревне. Дальше центра Екатеринбурга это дело не пойдет. Какой человек в деревне будет заниматься реконструкцией купеческого дома, если его могут забрать? Если он в здравом уме, он не должен этого делать. В этом смысле законодательство пока абсолютно недееспособное. Дальше центра городов-миллионников процесс передачи домов-памятников не пойдет.

ОКН восстанавливаются только там, где есть крупные девелоперы-интересанты

Кирилл Лещев:

— Если памятник оказался внутри плотной городской застройки, это, конечно, положительно влияет на его сохранность. Помните, какие памятники были на улице Горького? Пять лет назад практически всё, от Малышева до Куйбышева, было просто ужасным.

Но там построили «Кандинский», затем появилась штаб-квартиру РМК. Выполнены работы по благоустройству. Районом заинтересовались девелоперы и частные инвесторы. Они стали один за другим выкупать или брать в аренду дома, являющиеся объектами культурного наследия, и приводить их в надлежащее состояние, и буквально за пять лет мы увидели абсолютное преображение этих объектов.

Район претерпел значительные изменения, и люди начали активно притягиваться к нему. Когда вокруг объектов наблюдается значительный поток людей, они становятся привлекательными с точки зрения получения прибыли, в них начинают вкладываться.

Конечно, когда объект культурного наследия находится где-то за городом и вокруг нет ничего, только бараки, он неинтересен для инвестора. В то время как если местность благоустроена, окружена великолепными домами, то увеличиваются шансы привлечения инвестора, готового восстановить данный объект.

Поэтому мы видим, что памятники зачастую восстанавливаются лишь там, где благоприятная инфраструктура, где есть интересы девелоперов. Если у них есть желание освоить это место, в том числе построить ликвидный объект, и в этом квартале есть памятник — они его реставрируют.

Однако бывает и так, что объект уже построен, люди уже живут, а реставрация памятника начинается только сейчас. Можно пройти по центру и найти несколько подобных примеров.

Приспособить памятник под нужды собственника — настоящая сверхзадача

Алла Бархатова:

— Человек, который будет заниматься проектированием реконструкции памятника, должен быть очень умным. Это определенный ценз — не каждый сможет это осилить. На первом этапе мы сотрудничали с разными компаниями, к нам приходили специалисты и предлагали проектные решения по восстановлению этого дома.

И вот однажды приходит специалист и говорит: «Мне все ясно — будем поднимать». Она предложила обвязать здание металлическим каркасом и на домкратах поднять наверх, чтобы культурный слой остался внизу. Но для нас это финансово и юридически невозможно — мы же владеем не всеми помещениями в здании.

Часть проектантов — это такие своеобразные чудаки, которые абсолютно оторваны от действительности. И не совсем понимают, что может заказчик, на что ему хватит ресурсов.

Кирилл Лещев:

— Поясню, в чем заключается сложность задачи. У проектировщиков, которые занимаются восстановлением ОКН, есть ограничения — это предмет охраны памятников (элементы, обладающие уникальностью; характерные черты и особенности объекта культурного наследия, подлежащие государственной охране, которые нельзя менять). А еще есть запрос от заказчика, который хочет приспособить ОКН под определенные практические нужды.

Мы должны грамотно разрабатывать проектные решения, которые не только соответствуют желаниям заказчика и сохраняют целостность предмета охраны объекта культурного наследия, но и успешно проходят согласование на всех уровнях.

Мы ограничены наиболее ценными элементами объекта культурного наследия, и при проведении работ по реставрации, приспособлению или ремонту обязаны учитывать это. Например, расположение оконных и дверных проемов часто является предметом охраны. Однако в случае двухэтажного здания часто возникает необходимость создать эвакуационный выход со второго этажа. Как это сделать, если нельзя трогать двери и окна?

При разработке проектов также возникают проблемы с устройством систем кондиционирования в таких домах, с этим мы сталкиваемся практически на всех объектах.

Евгений Евстифеев:

— Участвовать в качестве подрядчиков для разработки проектов, проведения государственной историко-культурной экспертизы по ОКН и выполнения самих работ по сохранению могут не только компании из Свердловской области. Кто угодно может этим заниматься, имея соответствующие навыки, аттестации и лицензии, но компаний, которые могут сделать это реально хорошо, мало. Не каждый готов за это браться.

Техническая документация ОКН часто утрачена, как подключить дом к сетям?

Алла Бархатова со ссылкой на юриста компании:

— Основная проблема, когда мы берем такие объекты, заключается в том, что никакой технической документации по сетям у нас нет, и никто нам ее предоставлять не хочет.

По факту раз здание есть, оно построено, значит, у него есть проведение воды и тепла. Но когда ты обращаешься непосредственно к ресурсоснабжающими организациям, чтобы заключить договор присоединения, с нас просят техдокументацию, которой у нас нет, но она где-то должна быть. По сути, она должна быть в архивных отделах самих снабжающих организаций, потому что когда-то же у них были зафиксированы эти точки подключения. И вот мы начинаем писать письма в архив, идем на личные приемы к руководителям ресурсоснабжающих организаций.

Пока мы ходим и просим, нас штрафуют за несанкционированное подключение. И мы находимся в этом замкнутом круге. У нашей компании есть дом, который мы до сих пор отапливаем дровами, потому что не можем подключить его сетям, хотя он находится в центре города.

Люди пока не видят потенциала, который есть в ОКН

Кирилл Лещев:

— Зачастую бизнес, видя столько проблем, понимает, что он не сможет в конечном итоге получить отдачу, которую хочет видеть от этого объекта, он думает — я лучше что-то новое построю, либо куплю или арендую в центре города какой-нибудь офис.

В объектах культурного наследия главное — потенциал исторического здания. Где-нибудь в Питере или в Москве человек, вложившись в ремонт, на 100% это окупит, и историческая значимость здания будет только бонусом. Там люди стремятся заполучить эти помещения. Но у нас пока до этого не дошло. Не всегда люди понимают тот потенциал, который есть в таких объектах.

Что с этим делать?

Алла Бархатова:

— Я всегда скептически относилась к этому процессу, потому что знаю, что это очень трудно.

Я думаю, дело не в инвестиционной составляющей, а в духовной. Возможно, захватывает процесс преобразования — когда ты уже начал, сложно остановиться, хочется довести до конца, сделать красивым не только этот дом, но окружающее пространство.

Сейчас мы уже не можем все бросить. Сюда вложено много — и материального и духовного. Да и перевезти мастерскую в другое место не представляется возможным.

Евгений Евстифеев:

— Ситуация не такая безвыходная, как может показаться на первый взгляд. Прежде чем все бросить и от всего отказаться, нужно проанализировать, какая есть документация. Нужно повстречаться с несколькими проектными компаниями, прежде чем прийти к какому-то решению. Мнение проектных организаций относительно одного объекта может быть разным.

Были такие случаи, когда памятник деревянного зодчества — здание без окон, без дверей и даже местами без стен. Вроде бы уже нельзя ничего сделать с объектом, только исключить из реестра и разобрать… Но находились специально заточенные под такие памятники компании. Например, из моего опыта работы в Санкт-Петербурге: они делали железный каркас — обшивали его изнутри и снаружи, разбирали старые, непригодные для восстановления стены и полностью восстанавливали здание.

В этом году в законодательстве были приняты определенные изменения — упрощение процедуры приватизации. Появилась возможность передачи объектов в аренду для последующего преимущественного права выкупа. То есть желающий приобрести здание–памятник или помещение в нем по условиям конкурса может стать сначала арендатором, чтобы рассчитать свои возможности и понять для себя уровень ответственности перед государством. А после нескольких лет пользования такими помещениями и добросовестного отношения переходить на преимущественный выкуп. В аналогичном порядке, как по зданиям, которые не являются ОКН. Если у вас есть в планах приобретение такого здания, необходимо проконсультироваться со специалистами в этой сфере и с Департаментом.

Алла Бархатова:

— Если бы можно было изменить федеральное законодательство, то, по-моему, надо бы отменить эти конкурсы. Эта норма ничего не сохраняет, она последних людей, которые остались в этой теме и что-то пытаются сделать, заставляет разбежаться. Остаются самые крупные игроки рынка недвижимости, но и они берут ОКН для статуса — там нет никакой экономики абсолютно. Но они же не могут и не будут все памятники реставрировать.

Читайте также на DK.RU: «Как жемчужина в раковине». История деревянного дома в границах «Екатеринбург-Сити».