Андрей Брауде: «Нас ждет если не галопирующий, то значительный рост арендных ставок»

За последние два года на отечественном рынке офисной недвижимости произошли серьезные изменения: место ушедших из страны компаний заняли российские игроки из сегментов IT, fintech, банковского сектора, а также окологосударственные структуры и структуры, работающие с государственным заказом. На площади международных брендов, специализирующихся на консалтинге, пришли локальные команды под новыми названиями. В целом шок, который игроки испытали после начала СВО, прошел, и рынок адаптировался к новой реальности.

Директор УК RED Андрей Брауде рассказал о текущей ситуации в сегменте офисной недвижимости Екатеринбурга, обозначил тренды и перспективы на ближайшие два-три года.

— Рынок Екатеринбурга, как и в 2021 и 2022 гг., определяется несколькими ключевыми факторами, отличающими его от многих городов России. Общий объем рынка — 2,8 млн кв. м площадей, из них на качественную недвижимость классов «А», «В+» и «B» приходится порядка 1,4 млн кв. м. Эта цифра практически не меняется на протяжении последних лет, то есть в городе не вводится новая офисная недвижимость, а заявленные проекты (их немного) находятся на очень ранней стадии реализации. Отсюда первое ключевое свойство и характеристика рынка — дефицит. Сегодня компании крайне сложно найти в Екатеринбурге офис, устраивающий ее по классу, качеству, метражу и другим параметрам. Это факт подтверждает уровень вакансии: во всех сегментах рынка он не превышает 5%. В наиболее ходовых объектах классов «B» и «В+» он составляет 1–2%.  

Поэтому мы фиксируем значительный рост арендных ставок. Например, в классе «А» ставка без учета коммуналки и НДС составляет 1 540 руб. (+12% к 2022 г.). В остальных сегментах в 2023 г. ставки тоже увеличились: в классе «B+» — до 1180 руб. (+19%), в «В» — до 840 руб. (+30%). В перспективе рост ставок продолжится.   

С точки зрения продаж показатели за год значительно выросли: в классе «А» — до 129 тыс. руб. за кв. м (+ 22% к 2022 г.), в класс «В» — до 76 тыс. руб. (+17%). За два-три года объекты, которые были в продаже, разлетелись как пирожки. Кто-то вкладывался «в кирпичи», чтобы защитить деньги, многие компании покупали помещения для собственных нужд.

Ставки растут, но инвесторы не удовлетворены

За 10 лет арендные ставки существенно повысились. Но, если смотреть на долларовую составляющую, видно, что из-за роста курса валюты собственники недополучают от 30 до 50%. Дело в том, что изначально инвестиции во многие объекты шли в долларах, в том числе с использованием заемных средств из зарубежных стран.  

Средняя ставка в классе «А» на сегодняшний день — 1 540 руб. С учетом инфляции она должна быть 2 084 руб., с учетом курса доллара — 3 050 руб., с учетом сохранения доходности — 2 030 руб. Теоретически сегодня в классе «А» ставка должна быть 2 030 руб.

Доходность офисных помещений за 10 лет снизилась: в 2013 г. она составляла 12–13%, сейчас — 9–10%, поскольку арендные ставки не поднимаются должным образом.   

И главное — срок окупаемости инвестиций увеличился. По многим новым проектам доходность и срок окупаемости превышают 20 лет. Этим обусловлена ситуация с новыми объектами на рынке. 

Факторы, которые влияют на ставки:

1.Стоимость продажи опережает рост арендных ставок. Это связано в том числе с активным увеличением продаж.

2. Слабеющий курс рубля отрицательно влияет на доходность.

3. Кардинально изменилась себестоимость строительства.

Я сужу об этом по нашим большим проектам, которые закладывались ранее. В течение двух лет по ним была пауза, поскольку подбивалась экономика. За это время затраты кратно выросли.

4. Кратный рост затрат девелоперов.

Наиболее показательные статьи — охрана объектов и клининговые услуги. Стоимость увеличивается ультимативно. У меня на столе лежат два письма, одно — от клининговой компании, другое — от охранного предприятия. Первая просит увеличить платежи на 30%, второе — на 50%. Людей нет, количество мигрантов сокращается, соответственно, у сервисных компаний растут затраты.

Андрей Брауде отмечает: на снижение числа мигрантов в Екатеринбурге влияют как рост курса доллара, так и проведение таких мероприятий, как Универсиада — они требуют повышенного внимания к вопросам безопасности. Из-за этого контроль за мигрантами в городе значительно усилен. Кроме того, кадровый дефицит — следствие проведения СВО: «у охранных предприятий фактически «высосано» до 30–40% лучших кадров».

Что будет со ставками?

— Мы прогнозируем если не галопирующий, то серьезный рост ставок аренды на рынке с учетом дефицита объектов (все заполнено), курса доллара, увеличения стоимости строительства и затрат. Я имею в виду не только клининг и охрану, но и затраты, связанные с текущим и капитальным ремонтом. На рынке много объектов в возрасте от 10 лет, соответственно, возникает необходимость в проведении плановых и капитальных ремонтов, где-то необходима реконструкция.

Например, в нашем БЦ «Палладиум» хороший конференц-зал, но из-за дефицита площадей мы вынуждены вернуться к проекту реконструкции, о котором говорили пять лет назад. На сегодняшний день его стоимость выросла в 2,5 раза. Это влияет на окупаемость, но дефицит требует принятия подобных решений.

Исторически в Екатеринбурге сложился подход к аренде «все включено». Но из-за значительного роста тарифов неизбежен переход на новый состав платежей, где потребление коммунальных ресурсов, в том числе по МОПам, будет перевыставляться арендатору поверх операционного платежа и базовой части арендной платы на основании данных индивидуальных приборов учета или по доле арендуемой площади.

В городе сложилось профессиональное девелоперского сообщество, все прекрасно понимают логику функционирования этого рынка, но в сегменте первых этажей встроенно-пристроенных помещений много непрофессиональных инвесторов, для которых главное — сохранить деньги, а не выстроить нормальную бизнес-модель и получать нормальный доход. Наверное, они будут немного сдерживать рост ставок, поскольку не проявляют особого внимания к экономике.

Перспективы ввода новых объектов

Андрей Брауде отмечает, что в последние годы (еще до пандемии и СВО) девелоперы не строили БЦ по двум причинам. Первая — экономическая: когда-то нормальным считался срок окупаемости в пять-семь лет, но потом он увеличился до десяти. Вторая причина — рост стоимости строительства. Кроме того, уровень ставок не гарантировал девелоперам «нормальную экономику», а уровень вакансии в классах «А» и «В» был достаточно высоким. Фактически свободные площади в Екатеринбурге были заполнены только к концу 2019 г.

— Сейчас новых объектов на рынке Екатеринбурга практически нет. После ключевых решений по ставке рефинансирования практически все инвесторы, с которыми мы общаемся по приобретению площадей, отказываются от серьезных вложений. За исключением сегмента складской недвижимости.

Заявленные объекты в основном сосредоточены в «Екатеринбург-Сити». Очевидно, стоимость площадей там будет высокой. Но пока непонятно, когда они выйдут на рынок и какими они будут: будет ли это бизнес-центр класса «А» с отделкой, с готовыми инженерными коммуникациями, либо класса «В» с помещениями на продажу, без отделки. Судя по всему, некоторые объекты будут второго типа. Сейчас все находится на стадии обдумывания.  

Текст подготовлен на основе выступления Андрея Брауде на конференции ГУД-диалог «Перспективы офисного рынка после оттока международных игроков».

Источник фото в тексте: презентация Андрея Брауде. 

Читайте также: 

Ждем только «Золотой»: в Екатеринбурге «заканчиваются» новые ТЦ

Виктор Немихин: «Дно проблем мы прошли. Но восстановление экономики будет L-образным»

Почему в Москве цены на офисы снизились, а в Екатеринбурге растут