Как получить максимальную выгоду от льготной ипотеки в оставшиеся 4 месяца — Евгений Шилов

2024 год начался для девелоперов не лучшим образом: крупнейшие банки страны ввели комиссии за выдачу ипотеки по всем льготным программам, по сути, обязав их досубсидировать дешевые кредиты за свой счет. Некоторые застройщики отказались играть по новым правилам, а некоторые банки — вводить их. Покупатели же квартир замерли в недоумении: они решили, что льготная ипотека «закончилась».

«Разброд и шатание» — так можно описать ситуацию, сложившуюся на рынке новостроек в январе. Ее следствием стала стагнация продаж.  

Управляющий директор группы компаний «Ривьера-Инвест Екатеринбург» Евгений Шилов поясняет: льготная ипотека жива, и ее можно взять, а цены на новостройки не взлетели. Однако у покупателей остается все меньше времени, чтобы воспользоваться программами — 1 июля «карета» льготной ипотеки все-таки «превратится в тыкву».

Стало ли введение комиссии по ипотеке для девелоперов громом среди ясного неба, или этот шаг был прогнозируемым? Какова сейчас ситуация на рынке?

— На мой взгляд, происходит существенный пересмотр качества заемщиков, для которых был создан такой продукт, как льготная ипотека. В ситуации увеличения стоимости жилья на рынке новостроек и роста ключевой ставки, который мы видим в последние месяцы, льготная ипотека превратилась в инструмент для инвесторов. Использование дешевой ипотеки для вложения в новостройки при высокой ключевой ставке — эффективный способ сохранения собственных средств. Но все-таки власти запускали этот продукт для тех, кто покупает квартиры, чтобы улучшить жилищные условия. Некоторое время назад уже были предприняты ограничительные меры, в частности увеличен размер первоначального взноса по ипотеке.

Банки же ввели комиссии для застройщиков, ожидая, что через несколько месяцев ключевая ставка снизится. Механизм получения компенсаций за выдачу льготной ипотеки работает таким образом, что банкиры могут оказаться в крайне невыгодном положении: выдав массу льготных ипотечных кредитов при высокой ключевой ставке, они рискуют столкнуться с проблемой непокрытия собственных затрат, когда ставка снизится.

Разумеется, введение банками комиссии по льготной ипотеке было неожиданным. Сбер практически обнулил свой ипотечный портфель за январь, этот шаг поверг застройщиков в ступор. У всех возник вопрос: за что платить такие деньги? Покупатели бросились в банки, пообещавшие не взимать комиссии, в частности в ДОМ.РФ. Но их доля на рынке ипотеки настолько мала, что они не смогли справиться с наплывом заявок. Кроме того, условия для согласования ипотеки у этих банков на порядок сложнее, чем в Сбере. Застройщики рассчитывали, что решение о взимании комиссий будет изменено — проскальзывала информация, что ФАС занимается этим вопросом, — но пока этого не произошло.

В сложившейся ситуации не только девелоперы, но и их клиенты оказались дезориентированы. Общаясь в январе с потенциальными покупателями, мы поняли: они абсолютно уверены в том, что льготной ипотеки больше нет, потому что застройщики не могут/не хотят платить банкам, а те, в свою очередь, никому не выдают льготную ипотеку без комиссии. В итоге продажи квартир в январе встали.

А как на самом деле? Реально ли сегодня купить квартиру с льготной ипотекой?

— В последние два-три года тезис об отмене льготной ипотеки был так называемым триггером. В среднем раз в шесть месяцев что-то происходило — и все начинали шуметь, что льготную ипотеку вот-вот отменят. Но потом программы пролонгировали. Сейчас ситуация изменилась: согласно указу президента, льготная ипотека официально закончится 1 июля 2024 г. Судя по риторике федеральных властей, я практически уверен, что на сей раз льготная ипотека действительно закончится (останется лишь семейная).

Таким образом, у тех, кто планировал улучшить жилищные условия при помощи этого механизма, остается окно возможностей в три-четыре месяца. В этой ситуации мы приняли решение, что будем платить комиссию Сберу и дадим людям возможность приобретать жилье в рамках льготной ипотеки, при этом стоимость квартир не повысим.

Где-то с середины января и по сей день мы разъясняем потенциальным клиентам, что происходит с льготной ипотекой на самом деле.

В январе комиссии за льготную ипотеку ввели Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк. Какой позиции сейчас придерживаются остальные игроки?

— По-прежнему остаются банки, где нет комиссии, но на игроков, которые ее ввели, приходится 85% ипотечного рынка. И дело не в том, что у оставшихся 15% нет денег — у того же банка ДОМ.РФ их достаточно. Просто механизмы оформления и выдачи ипотеки, сервисные инструменты, которые наработаны у главных ипотечных банков страны, несопоставимо лучше.

То же касается программ с застройщиками: например, наши клиенты могут получить ипотеку не под 8%, а под 6,5% на весь срок и без каких-либо ограничений, а некоторые — даже под 3,6%. Это невероятно выгодно в современных экономических условиях. Раньше клиенты старались быстрее гасить кредит, сейчас — я очень часто сталкиваюсь с этой позицией — они высчитывают минимально возможный ежемесячный платеж, который одобрит банк, они готовы брать ипотеку на максимальный срок, потому что это выгодно. Люди предпочитают держать свободные средства на депозитах с высокими ставками и медленно выплачивать дешевую ипотеку.

Все ли застройщики приняли новое правило игры?

— Нет, мнения застройщик разделились: некоторые заняли принципиальную позицию и отказались платить банкам комиссию. На мой взгляд, сейчас во главе угла должен стоять тот факт, что льготной ипотеке осталось «жить» 3–4 месяца. Нет смысла вставать в позу, надо позволить людям воспользоваться их правом.

Если при своих огромных оборотах по ипотеке банк в свете грядущего снижения ключевой ставки не хочет рисковать доходностью и поэтому вводит комиссию, — не вопрос, мы ее заплатим и с удовольствием поможем клиентам получить дешевый кредит на покупку жилья. Без увеличения цен на квартиры.

Все-таки дополнительные 7–13% (размер комиссии) — это много. Эксперты говорят, если ситуация не изменится, застройщикам придется либо повышать цены, либо упрощать проекты. Каков ваш прогноз?

— Не так страшен черт, как кажется. Речь идет о комиссии на тело кредита. Максимальная сумма кредита по льготной ипотеке составляет 6 млн руб. Таким образом, несложно посчитать размер дополнительных затрат для застройщиков: он не столь драматичен и критичен. Кроме того, покупатели нечасто берут кредиты на максимальную сумму.

Еще есть нюансы, связанные с маржинальностью. Допустим, маржа составляет 10 руб. Продав 10 единиц продукта, вы зарабатываете 100 руб. Если вы уменьшите маржу, но продадите столько же, вы точно заработаете больше, чем оставив маржу на прежнем (высоком) уровне и снизив объем продаж вдвое.

Лучше заплатить банку комиссию и нормализовать объемы продаж с применением льготной ипотеки, чем сидеть надув щеки и ничего не продавать. Поэтому мы готовы обеспечить покупателям возможность получения льготной ипотеки хоть в Сбере, хоть в ВТБ, хоть в Альфа-Банке.

Когда, на ваш взгляд, банки отменят эту комиссию?

— Когда стабилизируется ситуация с учетной ставкой. Все ожидают коррекции к концу первого полугодия.

Вы сказали о большом объеме инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости. Но в ситуации, когда банки практически каждый месяц повышают ставки по вкладам, есть ли смысл вкладывать деньги в «бетон»?

— Для инвесторов возникла удивительная возможность. Ряд застройщиков, в частности мы, готовы предложить по своим проектам беспроцентную рассрочку. По одним проектам до августа, по другим — до конца строительства дома, по третьим — до конца текущего года — в зависимости от локации, нашего прогноза по спросу и пр. Смысл инвестирования состоит в том, что люди платят 30–40% от стоимости квартиры, получают рассрочку и вносят оставшиеся деньги равными платежами помесячно или поквартально.

Ставки по вкладам действительно высокие, но максимальный срок по ним не превышает 3–4 месяцев. Вложив деньги в недвижимость, инвестор и зафиксирует цену, и выберет объект, который ему подходит, и за время рассрочки заработает на депозите. Фактически этот механизм позволит снизить стоимость приобретаемой квартиры: клиент частично компенсирует ее за счет средств, полученных от вклада.

В первую очередь такая схема интересна тем, кто покупает недвижимость без привлечения ипотеки (за счет собственных средств). Впрочем, сейчас она выгодна и ипотечникам. Если платеж по кредиту составляет 5–6%, а сбережения лежат на депозитах под 16%, в период высокой ключевой ставки можно существенно заработать.

Много ли сейчас людей, приобретающих квартиры без ипотеки?

— Порядка 20–25%. В последние полгода в принципе увеличилось количество инвестиционных приобретений квартир в новостройках. Примечательно, что, в отличие от нулевых годов, когда инвесторы рассуждали: на стадии котлована берем по 30 тыс. руб. за кв. метр, потом продадим по 60 тыс. руб., — сейчас значительная часть покупок связана со стремлением сохранить средства. Несмотря на высокие ставки по депозитам, люди опасаются держать в рублях все свои сбережения. Причина — в шлейфе воспоминаний о том, что периодически происходило с накоплениями в нашей стране.

Инвесторы понимают: недвижимость никогда не дешевеет, в какой-то период цены на нее могут стагнировать, но потом все встает на свои места. Я изучал графики за последние 20 лет, смотрел банковскую аналитику и пришел к выводу, что вложения в недвижимость так же выгодны, как и в валюту. Это не особенность нашей страны, так происходит во всем мире. Впрочем, одна оговорка: в текущей ситуации будущее валютных сбережений в России вызывает вопросы.

В общем, для людей, которые остаются в России, чьи дети живут здесь, недвижимость — очень интересный вариант для вложения сбережений. Многие покупатели приобретают квартиры не под сдачу, а с расчетом, что дети вырастут — и у них сразу будет собственное жилье.

В такой ситуации особенно важно, чтобы приобретаемая недвижимость не устарела морально через несколько лет…

— Нужно отдать должное девелоперам: за последние 5–7 лет качество проектов, строительства, инфраструктуры, отделки кратно выросло. Сейчас жилая недвижимость — не только надежное, но и приятное вложение. Мы видим: люди рады, что у них появляются квартиры в красивых кварталах с хорошей инфраструктурой.

Кстати, об отделке: к какому из лагерей застройщиков принадлежит «Ривьера-Инвест Екатеринбург» — к сторонникам сдачи квартир с чистовой отделкой или с черновой?

— К первому: мы приверженцы чистовой отделки. «Ривьера-Инвест Екатеринбург» реализовала лишь один проект с черновой отделкой — клубный дом «Ривьера». В проектах такого уровня по-другому невозможно — каждому собственнику нужен индивидуальный дизайн. Кроме того, в «Ривьере» всего по 30 квартир в парадных, большая управляющая компания, служба мониторинга, что позволяет контролировать каждого строителя — чтобы он не шумел в часы тишины, чтобы никто не работал по выходным и пр.  

Теперь представим типичную новостройку, где в каждом подъезде по 300 квартир и где нет ни малейшей возможности следить за соблюдением тишины. Если сдавать такие кварталы с черновой отделкой, жизнь тех, кто там проживает, может превратиться в ад на 5–10 лет.

Почему так много? Потому что есть большой пул инвесторов, которые не собираются делать ремонт после получения ключей. А что будет с лифтами и общественными пространствами в домах, где все квартиры с черновой отделкой? Ведь люди понесут туда весть спектр строительных материалов. Но главный аргумент против нее — все же дискомфорт. Поэтому я считаю, что строительство домов с чистовой отделкой — это даже, если хотите, наша социальная ответственность.

Замечу, что сегодня качество чистовой отделки достаточно высокое. Да, она стандартная, минималистичная, но она позволяет доработать интерьер квартиры под себя с принципиально меньшими затратами, усилиями, грязью и шумами, чем при покупке жилья в черновой отделке.

Наш покупатель может заранее сформировать представление о том, какими будут его квартира и общественные пространства, посетив демоэтаж. Мы создаем их во всех проектах. Каждый может прийти, изучить материалы, посмотреть, потрогать и подумать, как привнести в интерьер свои дизайнерские нотки.

Покупать квартиру с чистовой отделкой экономически целесообразнее, чем с черновой?

— Конечно. Застройщики предлагают услуги по чистовой отделке после сдачи объектов по цене от 10 до 15 тыс. руб. за кв. м. Это серьезная финансовая нагрузка. Плюс, когда вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, она входит в состав ипотечного платежа, что облегчает финансовое бремя. Кроме того, многим важно получить ключи, сразу заехать в квартиру и потихоньку что-то в ней менять и обустраивать.

Вернемся к комиссиям и представим человека, который замер в недоумении: он собирался покупать квартиру с инвестиционной целью или для улучшения текущих условий — и вдруг «новые вводные» и разговоры о том, что льготную ипотеку больше не дают. Что делать?

— Во-первых, услышать, что льготная ипотека все еще существует, что застройщики готовы без увеличения стоимости квартир платить банкам комиссию и давать покупателям возможность реализовать свои права. Во-вторых, не затягивать с решением, поскольку льготной ипотеке осталось «жить» 3–4 месяца. В-третьих, помнить: что бы ни происходило, в следующие 25 лет условия (низкая ставка), на которых было приобретено жилье, не будут пересмотрены. Сейчас ключевая ставка составляет 16%, а ипотеку дают под 6%. Таким образом, в это турбулентное время жилая недвижимость по-прежнему выгодное приобретение, в том числе инвестиционное.

Кто-то обязательно возразит: покупаешь новостройку, потом она переходит в категорию «вторички» и дешевеет. Безусловно, разница в стоимости жилья на первичном рынке и на вторичном существует. Но посмотрите на кривую изменения цен в длинном периоде: дорожает «первичка» — дорожает и «вторичка». Купив жилье в новостройке, на длинном горизонте все равно никто не проиграет.

Читайте также на DK.RU:

«В критических ситуациях накопления людей растут. Вопрос в том, куда их тратить»

«Кризис, который длится больше двух лет, — уже не кризис, а повседневная реальность»