Покерфейс рынка жилья: Михаил Хорьков — о ситуации в сегменте новостроек и на «вторичке»

«Сейчас большинство участников рынка делает вид, что их все устраивает. Но театральная пауза затянулась, и весной от них потребуются конкретные действия», — отмечает руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости, партнер аналитической платформы bnMAP.pro Михаил Хорьков.

В колонке для DK.RU он рассказал о текущей ситуации на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга и его ближайших перспективах:

— В начале 2024 г. продавцы квартир не склонны к резким движениям и предпочитают наблюдать за рынком с невозмутимым лицом. Для первичного рынка эта позиция базируется на прошлом опыте. Страх отмены льготной ипотеки работал в предыдущие периоды, должен сработать и в 2024 г.

1 июля текущая редакция «льготной ипотеки» должна прекратить свое существование. Девелоперы ждут, что с марта покупатели начнут возвращаться на рынок новостроек. Слабые результаты первых двух месяцев не пугают большинство компаний. Тем более у всех желающих в прошлом году была возможность создать хороший финансовый задел на период ожидаемого спада. Объем нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга — 45 тыс., из которых лишь 3 тыс. сданы в эксплуатацию. Это заметно меньше пиковых показателей лета прошлого года — около 51 тыс.

Для продавцов на вторичном рынке ситуация хуже — ставки по ипотеке остаются заградительно высокими, шансов на быстрые перемены нет. Прогноз Банка России по среднегодовому показателю ключевой ставки в 2024 г. повышен до 13,5–15,5%. Но и здесь многие продавцы не спешат двигаться навстречу покупателям и демонстрируют стойкость своих ценовых убеждений.

Особенность момента в том, что желающих продать квартиру на вторичном рынке пока не очень много, конкуренция низкая. Отсутствие большого числа покупателей на фоне ограниченного числа квартир привело к снижению оборота и заморозке рыночных процессов. Нет сделок — нет реальной переоценки ситуации.

Участники вторичного рынка продолжают наблюдать за происходящим и не спешат предвосхищать события.

Поведение покупателей в 2024 г. тоже изменилось. Усилия Банка России по нормализации рынка начинают давать результат. Высокие требования к заемщикам, повышенный первоначальный взнос меняют практику принятия решений о покупке — на рынок возвращается разумный выбор и более взвешенный подбор.

Уже сегодня основная льготная программа — «семейная ипотека». Именно эти покупатели будут определять контуры рынка во второй половине года. Любой всплеск спроса и цен всегда заканчивается спадом и дальнейшим поиском нового разумного рыночного баланса. Число зарегистрированных ДДУ в январе 2024 г. упало до 1,7 тыс. При том что во второй половине прошлого года продавалось по 4–5 тыс. новостроек ежемесячно. С другой стороны, показатели января-2024 не хуже аналогичного периода 2022–23 гг.

Выжидательная позиция покупателей вторичного рынка более обоснованна.

Те, кто с деньгами, ждут лучших цен и лучших вариантов для торга. Без денег — ждут лучших ставок. На рынке есть покупатели, которые готовы брать небольшие суммы на доплату даже под 17%, рассчитывая на рефинансирование в будущем.

Но для того чтобы что-то купить, им надо продать старую квартиру. Все это станет возможно, когда «вторичка» выйдет из зимней спячки и определится с направлением движения. Пока многие участники будущих обменных сделок предпочитают оставаться наблюдателями.

Рыночная невозмутимость продавцов и покупателей в конце зимы вполне объяснима. Но весна потребует от них конкретных действий. Предложение на вторичном рынке должно начать расти. Работа над новыми проектами не останавливается, процесс выхода на рынок новых девелоперов не завершен. Предполагаемая отмена льготной ипотеки — стимул не только для покупателей, но и для девелоперов, у которых эскроу-счета пока не наполнены, а цены слишком высоки.

Весной рынок жилья может стать более дробным. И здесь важно, чтобы внешнее спокойствие не переросло в бездействие.

Читайте также на DK.RU:

Как получить максимальную выгоду от льготной ипотеки в оставшиеся 4 месяца — Евгений Шилов