Как предприниматель с ЖБИ создал собственную УК и что из этого вышло

В Екатеринбурге многие крупные бизнесмены поддерживают большие социальные проекты и участвуют в решении проблем города. Заниматься тем же на более локальном уровне старается и малый бизнес. DK.RU решил собрать истории таких людей и поговорить с ними о развитии районов, где они живут и работают.

Александр Гладков живет на ЖБИ с 2016 г. — в районе его привлекли близость к природе и развитая инфраструктура. Но после переезда в новостройку он столкнулся с тем, что в новом доме было много строительных недостатков, которые нужно устранить. Решить эти вопросы через управляющую компанию оказалось сложно, поэтому он оставил работу в найме и возглавил товарищество собственников недвижимости (ТСН) «Рассветное». А позже даже создал собственную управляющую компанию.

В интервью DK.RU Александр Гладков рассказал, с какими сложностями ему пришлось столкнуться и почему он считает ЖБИ перспективным районом для жизни.

Как вы решились начать свой проект в коммунальной сфере? Был ли у вас какой-то релевантный опыт?

— По образованию я металлург, получил хорошее техническое образование. Навыки финансовой деятельности приобрел на заводе Эльмаш, где занимался снабжением. Уже в должности председателя ТСН я проходил профильное обучение, изучал законодательную базу, перенимал опыт других ТСН и управляющих компаний.

То есть исходно у меня было понимание финансово-хозяйственной деятельности, умел сводить дебит с кредитом. А навыки управления жилфондом получал уже на месте — это был эксперимент. Судя по текущему состоянию дома, он прошел успешно.

Мы пришли в управление ТСН в 2018 г. За это время смогли восстановить дом, привести его в надлежащее состояние, организовать обслуживание инженерных сетей, наладить уборку мест общего пользования, расчеты жилищно-коммунальных услуг. А всего за период с 2018 по 2022 гг. мы добились выполнения застройщиком гарантийных обязательств на общую сумму около 14 млн руб.

Обычно работа в ТСН больше воспринимается как общественная. Когда она переросла в бизнес?

— С того момента, как люди из соседних домов стали обращать внимание на то, в каком состоянии находится наш дом. По нормам законодательства мы не могли пригласить их в ТСН. Поэтому я решил создать полноценную «Управляющую компанию Александра Гладкова».

Мы работали два с половиной года. В пике обслуживали пять домов, жители еще пяти проголосовали на общем собрании за то, чтобы  работать с нами, — все это относительно новый жилфонд. Работы по обслуживанию домов выполняло около 50 человек — часто это были сторонние специалисты, но качество от этого не страдало. Наш сервис был выше, чем у многих наших конкурентов.

Мы понимали, что управляющая компания — это первая инстанция, куда обращаются люди, если им нужно решить какие-то вопросы с ресурсоснабжающими организациями, органами власти, застройщиком. И от того, насколько оперативно реагируют сотрудники УК, зависит уровень лояльности со стороны жителей.

Поэтому мы старались решать вопросы так, чтобы людям не приходилось тратить время на походы по офисам. Например, по просьбе собственников мы сами заказывали для них справки в паспортном столе. А какие-то строительные дефекты, на устранение которых не требовались большие средства, устраняли сами, а потом обращались к застройщику за компенсацией.

Сложно было найти с застройщиком общий язык?

— Чтобы наладить конструктивное взаимодействие, в равной степени нужны желание и компетенции. Застройщик хочет понимать, что работает с профессионалом. Что ТСН или управляющая компания знает, как устранить нарушения самостоятельно. И, как я уже сказал, такой опыт у нас был.

Застройщики обычно — крупные компании. Они хотят работать с сильными игроками. Может быть, мы не были сильны в ресурсах, но были сильны в компетенциях. Поэтому нас уважали, шли с нами на диалог, и нам удалось создать здоровую синергию.

Работа управляющей компании была прибыльной?

— Любое предприятие, которое зарабатывает больше, чем тратит, — прибыльное. Другое дело, что при моем подходе к делу прибыль была невысокой. Тем более, на тот момент мы были на рынке новичками. Нужно было вкладываться в развитие, зарабатывать репутацию.

С какими сложностями вы столкнулись как руководитель и собственник УК?

— Главной управленческой проблемой был поиск кадров. Мы изначально задали высокую планку. Поэтому для выполнения задач я старался привлекать квалифицированных специалистов, платил зарплату выше рынка, и это дало свой эффект.

Главной внешней проблемой стала серьезная конкуренция на рынке. Все это время я находился в условиях жесткого давления. В какой-то момент даже получал угрозы. Поэтому в конце прошлого года принял решение продать свою УК. Ее выкупила Группа ЛСР, с которой мы плотно работали все это время. Мы пошли на эту сделку для того, чтобы домами управляла надежная компания, которая сможет поддерживать жилфонд в адекватном состоянии.

Столь жесткая конкуренция — это особенность рынка ЖКХ?

— Конкуренция — это нормальное явление в любой сфере. У нас ведь свободный рынок? Сильные компании расширяются, устраняют или поглощают небольших игроков. Но методы борьбы у всех разные.

Были ли у вас социальные проекты, реализацией которых вы занимались по собственной инициативе?

— Как управляющая компания мы взяли на себя обязательство обслуживать проезд от ул. 40-летия ВЛКСМ до Рассветной улицы. Там всегда большой автомобильный трафик. Зимой регулярно убирали снег, летом занимались организацией движения. Добились того, чтобы жители не парковали автомобили вдоль проезжей части, и их соседи могли спокойно выехать из жилого комплекса или заехать обратно.

Как управляющая компания и ТСН мы два раза в год на всех наших объектах проводили детские праздники — в Новый год и День защиты детей. Брали на себя и другие социальные функции — помогали с ремонтом квартиры при устранении протечек или промерзаний пенсионерам, которые находились в трудном финансовом положении.

На ЖБИ вы живете последние восемь лет. Расскажите, чем вам нравится, а чем не нравится район?

— Лично мне нравится, что этот жилой район находится недалеко от центра города, но при этом рядом с природой. В шаговой доступности Шарташский лесопарк. Здесь хорошо развита социальная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники. Рядом несколько гипермаркетов и крупных торговых комплексов. В принципе, все необходимое для жизни есть.

Мне нравится, что у меня есть возможность участвовать в развитии района. Местная администрация и крупные компании готовы поддерживать здравые инициативы граждан. Например, в прошлом году мы вместе с депутатом гордумы и главой «ЛСР.Недвижимость-Урал» Владимиром Крицким обустроили пешеходный переход с зеброй из ЖК «Рассветный» к школам и гимназиям. Казалось бы, это локальная инициатива. Но в нашем ЖК живет более 3 тыс. человек, для нас это важно.

Проблемы на ЖБИ такие же, как и в других жилых районах. Например, в этом году есть нарекания по уборке снега. А тем, кто ездит в центр города по утрам, приходится стоять в пробках на Малышевском мосту.

Кстати, ситуация с пробками на выезде из микрорайона как-то поменялась с ремонтом развязки возле концерна Калина?

— Этот проект долго ждали все жители микрорайона. Было непросто, когда со стартом ремонтных работ ситуация с пробками усугубилась. Но сейчас, когда значительную часть работ завершили, есть ощущение, что выехать в сторону центра через Калину стало проще. Но, я думаю, было бы правильнее делать выводы после того, как проект будет реализован полностью.

Сейчас на ЖБИ, как и в других районах, строится новое жилье. Можно сказать, что в этих условиях идет конкуренция за новых жителей. Как вы считаете, насколько востребован будет ваш микрорайон в ближайшие 5-10 лет?

— Я думаю, что ЖБИ будет расти. Как за счет людей, которые переезжают из других районов Екатеринбурга, так и за счет жителей области, которые перебираются в Екатеринбург. Помимо того, что от нас удобно добираться до центра города, с ЖБИ легко выехать на Сибирский и Тюменский тракты, через ЕКАД можно уйти на Серовский тракт.

Насколько я знаю, квартиры в новых домах очень востребованы. В конце прошлого года на рынке был бум, и сейчас в силу высокой ключевой ставки происходит некоторое охлаждение. Но я думаю, что со временем эта ситуация выровняется.

Ранее на DK.RU: 

Дмитрий Дымшаков — о своем предприятии по перетяжке мебели и проблемах Верх-Исетского района

Полина Рюмина — о том, как вместе с мужем открыли пункты проката и арендовали водоем под каток в Академической районе 

Михаил Осинцев — о том, как наладил производство пищевого оборудования и о «каменных джунглях» на Ботанике

Ирина Костерина — о разрушающихся памятниках и экскурсиях по Уралмашу