«2023-й был годом обезумевшего лося». Что будет с рынком недвижимости в 2024 году

Сервис цифровой аналитики «Объектив.РФ» представил традиционный отчет с показателями рынка недвижимости по итогам 2023 г. Результаты, которых добились девелоперы, впечатляют — по всем параметрам рынок переживал бум и рост. В силу объективных причин (рост ставки ЦБ, сокращение льготных ипотечных программ, общее падение доходов населения) этот тренд вряд ли продлится в текущем году, но база, которую заложили застройщики, безусловно, поможет сохранить стабильность на рынке.

«Прошлый год для рынка новостроек Екатеринбурга зафиксировал сразу несколько рекордных показателей: максимально высокая средняя цена квадратного метра, максимальное количество сделок ДДУ (сентябрь 2023 – 5193 шт.), небывалый годовой объем реализации, превысивший 1 млн 600 тыс. кв. м, беспрецедентное число игроков на рынке — первые проекты в Екатеринбурге начали реализовывать 19 новых застройщиков», — поясняет Ксения Чернецкая, аналитик РГР,  руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив».

2023-й — год безудержного роста

«Объектив.РФ», основываясь на данных Росреестра, подсчитал количество сделок, которые были проведены в 2022 г. и в 2023 г. Так, если в 2022 г. сделок по договорам долевого участия (ДДУ) было совершено 19 222, то в 2023-м — уже 36 012. Показатель вымывания лотов (изменение экспозиции с учетом забронированных квартир) за год вырос почти в два раза, с 23 062 до 41 055 шт. А средняя цена квадратного метра на первичном рынке поднялась почти на 20 тыс. руб.

Одна из причин прорывного успеха строительного рынка в том, что большинство девелоперов Екатеринбурга — системные игроки, подчеркивает Анастасия Дударева, руководитель направления маркетинга и рекламы «Гринвич недвижимость». Кроме того, наш город сам по себе интересен для развития бизнеса, именно поэтому сюда ежегодно заходят девелоперы из других регионов:

— Можно с гордостью сказать, мы — один из самых интересных для бизнеса городов РФ. Объемы покупательского спроса и социально- экономические показатели ежегодно привлекают в Екатеринбург десятки новых девелоперов. Кроме этого, огромная конкуренция и по-хорошему избалованные покупатели, которые попробовали качественный девелоперский продукт, не дают шанса на стагнацию. У нас почти исчезла точечная застройка. Появилось много площадок КРТ. И здесь Екатеринбург тоже среди новаторов.

То, что наш город предоставляет равные возможности для всех девелоперов — будь то давние игроки рынка или вновь зашедшие на него — подтверждает Евгения Сыпченко, директор по продажам Baza Development:

— Для всех участников рынка 2023 год был суперрекордным. Для нас — это еще и год в новом статусе застройщика. Многие задачи и вопросы нам приходилось решать впервые (делать платное бронирование или нет, теплые лоджии или холодные, вводить ли траншевую ипотеку?). Ценообразование, выбытие... и все прочее, что для коллег по рынку давно уже стало простой рутиной. Для нас было очень важно стартовать мощно. Еще весной мы открыли предпродажи, а к осени уже начали заключать ДДУ. Благодаря предварительному бронированию нам удалось реализовать более половины ассортимента и достаточно хорошо наполнить эскроу-счета, чтобы чувствовать себя уверенно в 2024 г. Мы, конечно же, переживали, что опередили плановые темпы, продали дешевле, чем могли, но этот год показал, что стратегия все же была правильной.

Как рассказывают представители застройщиков в комментариях к отчету «Объектива», 2023 г. был неравномерным по продажам нового жилья. Первая половина года прошла относительно спокойно — покупатели и застройщики замерли в ожидании того, что будет с ключевой ставкой. Во втором полугодии на рынке наступило оживление.

— Спрос на новостройки вырос, чем подогрел и рост цен. К середине года покупатель уже задумывался о покупке квартиры, так как заработные платы росли медленно, а ипотечный платеж становился неподъемным. К августу-сентябрю рост зарплат возобновился, появились инвесторы, рассматривающие физические активы как лучший инструмент сохранности сбережений, — подчеркивает Валерия Тарасова, руководитель Центра продаж «Астра-Девелпомент».

— 2023 — год-мечта многих девелоперов. Год рекордных продаж (в РФ) за всю историю существования цивилизации. Год упущенных прибылей у девелоперов и слёз из-за низких чеков. Год дефицита квартир из-за распроданности и земельных участков. Год продавца. В некоторые месяцы продажи квартир в рынке Екатеринбурга более чем в два раза превышали нормальные показатели, — рассказывает Иван Завьялов, директор «Железно Екатеринбург» (компания занимается развитием нового микрорайона на Широкой Речке).

Размер ключевой ставки и отмена субсидированных ставок для застройщиков сильно повлияли на рынок и привели к всплеску продаж в третьем квартале 2024 г., подчеркивает Александр Матофаев, директор компании «АЛЕКА ГРУПП».

— 2023 год был годом обезумевшего лося, который то резко останавливался, в шоке наблюдая за ростом ключевой ставки ЦБ на табло в виде дремучего леса, то резко бежал, ужаленный потребительским страхом упустить единственную возможность взять доступную ипотеку и решить свой жилищный вопрос. В итоге рынок одномоментно заработал, но подорожало все: земля, работы, строительные материалы. Стратегически это вредная история, так как существенно снизилась доступность жилья для потребителя.

Более того, отключение строительного рынка от ИВЛ в виде субсидированной ставки — это больно, так как к хорошему привыкаешь быстро, и на фоне ужесточающихся условий банков игрокам рынка необходимо искать новые способы сохранения доступности жилья для потребителя.

В то же время подобные встряски могут положительно сказаться на отдельных игроках, подчеркивает Матофаев: «Для «АЛЕКА ГРУПП» 2023 год был годом вызова. Мы выросли по проектам и по команде, стали еще более технологичными, и, самое главное, научились быстрее думать».

Предложение в разрезе комнатности выросло во всех сегментах, но внутри них сильного перераспределения не произошло — в Екатеринбурге по-прежнему лидируют студии и однокомнатные квартиры в структуре продаж

Важнейшие проблемы и тренды 2023 года

Одна из самых больших проблем строительной отрасли сегодня — кадровая, подчеркивают все опрошенные эксперты. Как писал DK.RU, мигранты, на которых во многом держалось строительство, почти перестали приезжать на заработки в Екатеринбург. Во-первых, им это невыгодно из-за роста курса валют, во-вторых, поток ограничивают перемены в миграционном законодательстве, в-третьих, мигранты зачастую уходят со стройки на более легкую занятость — в такси или доставку.

Ранее на DK.RU: Исключительно целевой набор. Минтруд готовит новые правила трудоустройства мигрантов

— Один из главных вызовов, с которым столкнулись строители, — это дефицит кадров. И этот вызов в ближайшие годы никуда не денется. Во-первых, страна входит в период демографической ямы. На рынке в принципе все меньше и меньше специалистов. Во-вторых, сократилось количество иностранных рабочих в стройке. Им уже не так выгодно приезжать на заработки в РФ. В-третьих, с развитием оборонной промышленности, машиностроения обостряется конкуренция за персонал с заводами. Для нашего региона это особенно актуально, — выразил общее мнение Сергей Григорьев, директор по развитию девелоперской группы «Голос».

Если говорить о трендах, то эксперты выделяют три: оптимизация продаваемых квартир, их высокая степень готовности и более рациональный подход к подбору площадок для строительства.

— Говоря о трендах, я бы выделил несколько моментов. Первое: тренд на оптимизацию продаваемых площадей. Основной объем экспозиции сегодня сориентирован на возможность попасть в границы льготных программ кредитования. Второе: тренд на квартиры под ключ — отделка, необходимая для жизни мебель. Если говорим про рынок Екатеринбурга, усиление конкуренции за счет появления все большего количества новых игроков, борьба за потребителя. Вообще самый глобальный тренд это то, что главным девелопером в отрасли становится банк. Фактически выступая гарантом, он зарабатывает в проекте несколько раз. Сегодня, чтобы развиваться, застройщику необходимо искать инструменты для сохранения доступности жилья, активно создавать дополнительные опции комфорта, при этом работать над оптимизацией проекта, чтобы сохранить необходимую для развития маржинальность, — перечисляет Александр Матофаев.

Заметнее всего в 2023 г. выросла цена на квартиры бизнес- и премиум-класса (21% и 19% соответственно)

Екатеринбургу как самому компактному миллионнику с каждым годом все труднее развиваться внутри мегаполиса. Поэтому так важен сегодня механизм комплексного развития территорий (КРТ), уверены застройщики.

Дефицит земельных участков сделает практически неизбежным применение механизма КРТ. Причем придется идти в проекты, связанные с расселением жилого фонда. А это в целом для отрасли еще в новинку, особенно для регионов. Трендом можно назвать развитие рынка ИЖС. Он становится привлекательным для крупных игроков, которые способны дать этому сегменту новое качество за счет комплексного строительства поселков, — считает Сергей Григорьев.

С ним согласна Евгения Сыпченко: «В условиях сохранившейся господдержки на ИЖС можно наблюдать растущий тренд на загородку, думаем, можно ждать усиление и повышение системности и уровня продукта на этом рынке».

Также растет значение технологий искусственного интеллекта в девелопменте, считает Иван Завьялов: «Скоро компании, которые не используют ИИ, не будут выдерживать конкуренции. Мой прогноз — через три года ИИ в бизнесе будет так же важен, как свой сайт или лэндинг».

Что будет с рынком строительства и недвижимости в 2024 г.

В текущем году игрокам придется много и тяжело конкурировать. Кто-то видит выход в партнерстве или объединении усилий. Таким путем пошла, например, компания «Гринвич недвижимость»:

— С 2024 г. Гринвич недвижимость полностью переходит в формат партнерских проектов. Совместно с 19 девелоперами из Екатеринбурга, Тюмени, Ижевска, Кургана, Челябинска на 13 крупных площадках в таких районах, как ВИЗ, Вокзальный, Юг-центр, Вторчермет, Уктус, Уралмаш, Сортировка, мкр. Шарташский, компания проектирует порядка 2 млн кв. м жилья со сроком реализации до 2036 г. Какие преимущества дает такое решение? Городу — качественное развитие новых территорий в оптимальные сроки. Жителям — комфортную среду проживания даже при покупке в первой очереди и конечно большой выбор проектов с учетом опыта, технологий, продуктовых решений 20 девелоперов, — рассказала Анастасия Дударева.

Руководитель отдела продаж «АСЦ Правобережный» Лариса Нелидова добавляет, что 2024 год — это год «вторички», а значит, спросом будет пользоваться трейд-ин (обмен старого жилья на новое), это поможет реализовывать крупногабаритные квартиры.

— Инструменты, которые будут актуальны для поддержания спроса в текущем году, — это рассрочки и индивидуальные условия покупки, без привлечения ипотеки, до сдачи объекта в эксплуатацию. Во всех сегментах увеличивается востребованность квартир с отделкой и полной/частичной меблировкой. И этот тренд будет расти, — рассказала она.

 

Большинство компаний планирует сохранить текущие позиции и 2024 г., несмотря на все сложности.

«Перед нашей компанией как всегда стоит задача значительного роста по итогам года. Поможет ли в этом рынок — пока неясно: тут очень много факторов могут сыграть как в плюс, так и в минус. Я ожидаю, что в 2024 г. будет наблюдаться некая стабилизация рынка. Возможно небольшое сокращение рынка в проданных квартирах. Однако за счет четкого позиционирования и проработки продукта под целевую аудиторию мы планируем прирастать», — рассказал Александр Щепкин, заместитель коммерческого директора — директора проектов гражданского строительства «Синара-Девелопмент».

В целом высокие ставки на кредиты сохранятся, полагают девелоперы, даже если ставка рефинансирование начнет снижаться.

2024-й еще останется годом высоких ставок. Все эти факторы в совокупности сулят нам умеренное снижение активности как на первичном, так и на вторичном рынках. Любопытно, что на наших глазах появляется новая категория покупателей жилья. Это те самые специалисты, которые сейчас особенно востребованы на предприятиях. Они, в том числе, будут поддерживать спрос, — считает Сергей Григорьев.

— Главное, чему должен был научить даже не прошлый год, а последние два года — гибкости. Прошли времена длительных периодов равномерного роста или стагнации — в течение пары месяцев ситуация может кардинальным образом измениться: спрос в течение недели может вырасти в разы, аналогично себестоимость строительства меняется скачкообразно. Я думаю, особенно поплатились за нерасторопность в этом году компании, не следящие за своим ассортиментом (таких немало) — продав на старте значительный объем товарной полки, а потом поймав рост себестоимости, — говорит Александр Щепкин.

В течение года потребители будут свыкаться с изменившимися условиями, заключает Евгения Сыпченко: «Рынок в режиме ожидания. Кажется, что сейчас либо сформируется привычка к новым ценам/ условиям, либо придут новые банковские инструменты или льготы, позволяющие большему количеству людей приобретать новое жилье. Уменьшение количества клиентов приведет к более агрессивной маркетинговой политике застройщиков».

В статье использованы материалы годового отчета сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ»

Читайте также на DK.RU: Вторичка в анабиозе, это всех устраивает. Цифры января на рынке недвижимости Екатеринбурга