Где вакансии близки к нулю, куда можно инвестировать. Эксперты о коммерческой недвижимости

Сегодня предприниматели предпочитают строить коммерческую недвижимость для себя самостоятельно. Есть категория бизнесов, которые успешно развиваются, но пока не готовы стать полноценными девелоперами. И они остались без предложений по аренде помещений. Когда и как разрешится данная ситуация, как на стоимость торговых площадей повлияло «бегство капиталов в бетон» и можно ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

DK.RU собрал комментарии экспертов Уральской палаты недвижимости, основываясь на новостях последних месяцев.

По оценкам консалтингового агентства NF Group, введенный объем новой складской недвижимости в Свердловской области в 2023 г. в 6,5 раза больше, чем в 2022 г.

Виталий Хиль:

— Цифра не совсем корректная — она учитывает некоторые объекты, построенные в конце 2022 г. и в начале 2024 г., но порядок такой. 

Большая часть складских проектов — это строительство «под себя», когда компании нанимают генподрядчика для строительства под нужды компании, или «built-to-suit » — строительство под конкретного арендатора или покупателя. Таких проектов около 80%, остальные построены в спекулятивном формате для рынка и, как правило, находят резидентов еще на этапе строительства. Некоторые склады во второй половине года могут быть вакантны из-за переезда арендаторов в свои логистические комплексы, но существенно на рынок это не влияет, так как пока сохранятся дефицит площадей.

Лидерами, как и в других регионах, являются компании онлайн-ритейла и традиционные сетевые ритейлеры. Крупнейшие проекты — это складские комплексы Wildberries, Fix-price, Ozon и X5 retail group. В 2024 г. цифра станет ниже, так как не ожидается большого количества крупных проектов.

Дефицит объектов коммерческой недвижимости в Екатеринбурге достиг рекордных значений

Виталий Хиль:

— В складской недвижимости наиболее высокий дефицит небольших площадей (меньше 5 тыс. кв. м). Вакансия близка к нулю. Таких объектов выводится на рынок по-прежнему мало, так как крупным девелоперам этот сегмент не очень интересен, а небольшие проекты от локальных застройщиков имеют ограниченные объемы.

Низкие темпы строительства офисных помещений в последние годы также привели к дефициту в этом сегменте. Это заметно по повышенному спросу на офисные помещения в логистических комплексах.

Игорь Стахеев:

— Давайте ответим на вопрос: дефицит арендных площадей или дефицит предложений на продажу? Это разные сегменты, и их надо рассматривать отдельно.

Аренда коммерческой недвижимости

Слово «дефицит» по отношению ко всему рынку коммерческой недвижимости в его общепринятом понятии («недостаток чего-либо») не совсем корректно употреблять сейчас. Но если разделить весь рынок хотя бы на основные направления, то, по моему мнению, мы видим следующую картину.

Офисная недвижимость. Есть определенная нехватка офисных пространств большой площади в БЦ классов «А» и «Б». Причем время от времени появляются площади, но по цене выше рынка (в моменте), и создается ощущение, что появились объекты, но потом потребитель привыкает к новой реальности и цена становится рыночной. Все помещения сдаются в аренду, после чего нехватка помещений возобновляется. Я бы сказал так: в данное время есть хороший спрос и он постепенно удовлетворяется. Но если попробовать сейчас найти на рынке помещение площадью 3 тыс. кв. м и больше, то найти будет затруднительно.

Стрит-ритейл. Существует определенная нехватка помещений на высокопроходимых (с большим покупательским трафиком) местах площадью 50-150 кв. м, но это стандартная ситуация на протяжении всей истории стрит-ритейла, и она очень хорошо регулируется ценой предложения, которая растет всегда разными темпами год к году. Было определенное торможение в периоде с начала 2022 г. по начало 2023 г., когда ушли зарубежные компании, освободилось много помещений, которые сдавались в аренду по хорошим ставкам, а в некоторых случаях и по завышенным — ради престижа фирмы, которая их арендовала (если арендатор — крупная международная или федеральная сеть).

В тот момент собственники помещений были обеспокоены, на рынке появилось много баннеров «Аренда» в витринах, но на данный момент ситуация стабилизировалась, все помещения в основном заняты, собственники более спокойны, идет плановая ротация (замена) арендаторов.

На рынке стрит-ритейла есть неудовлетворенный спрос на помещения 20-100 кв. м со ставкой, которая могла бы обеспечить работу несетевого магазина под управлением местного предпринимателя. Что касается более крупных (сетевых) игроков рынка, они решают данные проблемы в штатном режиме.

Индустриальная недвижимость. В этом сегменте наблюдается большой неудовлетворенный спрос на современные производственные помещения с хорошим энергетическим оснащением, оборудованные подъемными механизмами, подъездными путями. Причем подобных помещений не хватает во всех сегментах от 100 до 10 000 кв. м, потому что площадки, которые остались от «советского наследия», закончились, в том числе они перепрофилированы под жилье, а в последние 30 лет новые площади для аренды практически не строились, был бум строительства технопарков, который продолжается и сейчас.

Зачастую сегодня предприниматели предпочитают строить «для себя». Есть категория предпринимателей, которые успешно развивают бизнес, но пока не достигли финансовой возможности строить и остались без предложений по аренде помещений. Это новый толчок для роста строительства промышленных объектов для целей аренды.

Есть еще один интересный сегмент, это автосалоны для продажи и обслуживания автомобилей. В начале 2022 г. этот рынок замер, появилось большое количество предложений об аренде, пустующие площади были значительны, но уже в сентябре все кардинально изменилось. Через год сегмент полностью заполнился арендаторами и даже возник дефицит. Сколько продлится эта ситуация, неясно, думаем, никто не может дать прогноз, все ждут, как будет развиваться отрасль в целом.

Покупка/продажа коммерческих помещений

Офисная недвижимость. Действительно, есть нехватка качественных офисных площадей в разных форматах от 20 до 5000 кв. м, это обусловлено ростом местных компаний и их желанием переехать из арендованных в собственные помещения. Нехватка в основном чувствуется в центральных районах города. Существующие предложения есть, но по высоким ценам, правда, обычно переговоры и здравомыслие сторон приводят к сделкам в этой сфере.

Стрит-ритейл. Сильно на стоимость торговых помещений повлияло «бегство капиталов в бетон», застройщики установили максимально возможные, а иногда и, казалось бы, нереальные цены, но покупатель выбрал все с рынка, поэтому спрос в этом сегменте можно назвать неудовлетворенным и имеющим большой потенциал. Так что все, что возведут застройщики, будет также раскуплено, единственная надежда у покупателей, кто не успеет, — вторичная недвижимость.

Жилая недвижимость не может рассматриваться сейчас как инвестиция, только как сохранение средств. Может ли коммерческая недвижимость быть интересной для инвесторов и какая?

Игорь Стахеев:

— Все зависит от суммы, которую инвестор может вложить. Есть три сегмента: до 50 млн, от 50 млн, до 150 млн руб. Условно мы можем разделить коммерческую недвижимость на первичную (новостройки и помещения, введенные в эксплуатацию в последние 5-7 лет) и вторичную.

Вложение до 50 млн. Если рассматривать новостройки (назначение: торговля и универсальные помещения), скорее всего, это более рискованные вложения для инвестора, так как цены у продавцов бьют рекорды, а покупатель (зачастую неквалифицированный инвестор) приобретает недвижимость, не особо считая доходность. Если объект покупается на срок более пяти лет, то получить желаемую доходность возможно, но уже за счет подорожания самой недвижимости, потому что арендная ставка в моменте на большинство коммерческих площадей приносит не более 6-7% годовых (при доходности банковских вкладов до 14-15%).

Вторичная недвижимость может принести инвестору хорошие дивиденды, особенно если инвестор готов потратить время на перепрофилирование, разделение и улучшение объекта.

Это, можно сказать, точка роста, в ней можно получить доход, который зависит только от эффективности и профессионализма самого собственника и меньше органичен внешними факторами. Мы не рассматриваем индустриальную недвижимость как инвестиции, так как ее редко строят на продажу.

Таким образом, вложения могут принести доход, но, скорее всего, в долгосрочном периоде (более пяти лет) либо в объекты, которыми вы управляете сами и занимаетесь их развитием. При этом мы сознательно выводим за рамки нашего разговора спекулятивные сделки, когда инвестор умеет осуществлять куплю и продажу объектов в очень короткий период (купили ниже рынка, продали с хорошей наценкой). Этим занимаются профессионалы, которые на кончиках пальцев чувствуют и цены, и тенденции рынка.

Вложения от 50 млн руб. Тут за счет цены можно получить доход и в сегменте новостроек, но он будет либо сопоставим в краткосрочном периоде с банковскими вкладами, либо доходность будет меньше, так как подобные объекты в основном покупают под федеральные бренды.

Сетевые компании имеют тенденцию с каждым годом ухудшать условия для арендодателей, сдавая помещения федеральным операторам. Не побоимся сказать, что, по сути, становишься почти их бесправным заложником (возможно, это грубо сказано, но я каждый месяц читаю и согласовываю договоры аренды и вижу, что происходит именно так).

Также отметим, что подобные суммы вкладывают профессиональные инвесторы, они осознают все риски и опасности взаимоотношений с сетевыми федеральными компаниями, при этом выбирая то, что дают такие арендаторы, — стабильность.  В этом сегменте можно выйти на рынок небольшой индустриальной недвижимости, при этом понимая, что это рынок профессионалов.

В фокус общественного внимания часто попадают объекты культурного наследия, это и старые усадьбы — двухэтажные дома, и наследие эпохи конструктивизма — гостиницы, например. Могут ли они быть привлекательными для бизнеса с точки зрения инвестиций?

Игорь Стахеев:

— Могу ответить очень коротко: нет и еще раз нет. Это недвижимость для людей, которые хотят сделать либо что-то знаковое для себя или города, либо меценаты, которые действуют на свой страх и риск. Всем остальным вложение в объекты культурного наследия видится экономически нецелесообразным, даже если памятники можно купить совсем недорого. Потому как особенности работы с памятниками, согласно действующему законодательству, накладывают много ограничений на будущего собственника, особенно если объект в плохом состоянии.

Посещаемость ТЦ стабильно падает. Нет ли тенденции к тому, чтобы арендаторы из ТРЦ переходили в сегмент стрит-ритейла?

Виталий Хиль:

— Активное развитие онлайн-ритейла также оказывает высокое давление на посещение ТРЦ, когда некоторые магазины просто выполняют функцию шоурумов. 

Игорь Стахеев:

— Не совсем согласен, что ТЦ пустеют. Это была краткосрочная тенденция на период коронавируса. Конечно, ситуация повторилась после ухода иностранных компаний, но ТЦ, которые грамотно провели реконцепцию или просто профессионально работают с арендаторами, быстро исправили ситуацию. То, что за последние несколько месяцев прошли сделки по продаже ТЦ («Алатырь» и «Комсомолл» ), означает, что профессиональный инвестор видит перспективу данного формата.

Что касается стрит-ритейла, то там тоже все хорошо. Хотя с рынка и ушли многие иностранные сети, на их место тут же пришли другие (российские и сети дружественных стран), к тому же очень многие небольшие местные предприятия начали бурно заходить на рынок розницы, сейчас все на подъеме. Стрит-ритейл идет вперед очень хорошими темпами.

В последнее время мы часто видим объявления о продаже зданий банков. Насколько сложно продать такой объект, почему банки избавляются от больших помещений?

Игорь Стахеев:

— Это все равно не массовые распродажи, в некоторых случаях банки продают залоги или непрофильные активы, так как управление недвижимостью — это достаточно сложный и трудоемкий процесс, в который нужно привлекать профессионалов. Банки, которые не сумели найти такие команды, решают избавиться от актива. Если цена определена правильно, то продажа проходит быстро. По опыту, многие объекты даже не попадают на открытый рынок, а продаются клиентам этого же банка.

Второй вариант — это когда банки продают свои помещения инвесторам с обязательным условием заключения долгосрочного договора с самим банком. При этом инвестор получает достаточно стабильного клиента, но доходность остается на среднем уровне, что, как мы ранее говорили, некоторых вполне устраивает. Эти объекты в основном не попадают в открытую продажу, и журналисты доносят информацию уже по факту сделки.

Читайте также на DK.RU: Спрос на аренду складов в Екатеринбурге вырос на 61%, а интерес к покупке на — 54%.