«Вот так раз… и сразу 2 миллиона». Как заработать на ИЖС и какие здесь сложности

«Сейчас мы стоим, наверное, в начале процесса, когда рынок ИЖС Екатеринбурга скоро станет таким же большим, как в Москве», — так ситуацию видят риелторы. С каждым годом сюда заходят новые застройщики, происходят новые вливания. Загородка рассматривается не как второе жилье, а как главное — более комфортное для проживания.

Основным товаром на рынке загородной недвижимости по-прежнему является земля — это 70% предложений, дома занимают оставшиеся 30%. Четыре года назад законодательство практически остановило в развитии индивидуальное жилищное строительство в Свердловской области: земли под ИЖС вокруг Екатеринбурга практически нет — она не предусмотрена генпланами городских округов.

Тем не менее рынок загородной недвижимости развивается — застраиваются земли сельхозназначения, дачные участки, ведется бурное строительство на территории уже существующих населенных пунктов.

В ситуации, когда рынок новостроек остановился после бурного роста и начался сезон загородного строительства, интерес риелторов к последнему заметно повысился. Здесь, во-первых, можно заработать на продаже домов, во-вторых, на спекуляциях с землей, в-третьих, можно купить землю и построить дом на продажу.

DK.RU побывал на конференции Уральской палаты недвижимости, где обсуждались текущие реалии, проблемы и перспективы рынка загородного жилья.

Земля под строительство — подводные камни

Вариантов земли для капитального строительства остается мало, но модульные или некапитальные дома можно возводить практически везде. И люди этим пользуются. Покупаете ли вы землю для себя, на продажу или для клиента — всегда важно знать несколько нюансов местного рынка. При этом землю необязательно покупать, есть как минимум два способа получить ее практически даром, гораздо ниже рыночной стоимости.

Из выступления Марины Ласьковой, представителя компании «Богданов и партнеры»:

На какой земле можно строить дома

— Когда мы говорим об ИЖС и об объектах капитального строительства, то строить мы можем только в двух категориях земель — «земли населенных пунктов» и «земли сельхозназначения». На всех остальных категориях загородных земель — промышленность, энергетика, ООПТ, земли лесфонда — объекты капитального строительства возводить нельзя.

На текущий момент земель сельхозназначения в Свердловской области 22,4%, земель населенных пунктов — 1,2%.

Остальные территории, на которых нельзя строить объекты капитального строительства, все равно развиваются. Понятно, что нормальный дом, который мы потом сможем зарегистрировать, там не построить, но тем не менее. Госстрой, например, на наше письмо ответил, что модульные дома не являются недвижимостью.

То есть такие территории развиваются так, что не каждый объект на них является капитальным. Да, такие строения не подлежат регистрации, но их можно сдавать в аренду и в них можно неплохо жить.

Домики в аренду, Башкирия

Не верьте, когда вам обещают сменить статус земли

На АВИТО 90% выставленной на продажу земли имеет промышленное назначение. При этом риелторы часто говорят: «Мы переведем эту землю в другое назначение», но вряд ли они смогут это сделать. Недавние изменения в градостроительной документации дают только теоретическую возможность для перевода.

Обращайте внимание на идеологию застройщика

Сейчас многие застройщики примешивают к работе свои политические убеждения, семейные ценности и другие идеологические установки. То есть при продаже участка или дома они рассказывают покупателям не о качестве дорожного покрытия или стройматериалов, а о своих убеждениях или принципах. Покупателей это жутко пугает.  Не знаю, как вы, а я в таких сектах дома своим клиентам не предлагаю.

Перед покупкой участка стоит пообщаться с соседями

20-30% проживающих в отдаленных населенных пунктах — не очень адекватные люди. К сожалению, это выверенная статистика. Поэтому лучше опросить пару-тройку соседей, чтобы иметь более полное представление о территории.

Когда застройщик сделал все красиво, ушел в закат, а управление поселком оставил жильцам — это не благо, а постоянный бардак. Большинство не хочет общаться с соседями, но если в многоквартирных домах есть УК и это необязательно, то здесь так не получится.

Поселок от застройщика недалеко от Сысерти, Свердловская область

Обратите внимание, кто из застройщиков по-взрослому заходит на территорию и сразу организует ТСН и устав. В данном случае человек, когда покупает, понимает, сколько и кому он будет платить за обслуживание мест общего пользования. В противном случае всегда найдутся люди, которые захотят жить за чужой счет.

Если вы продаете кому-то дом или землю в районе старой застройки, например, в Решетах, то узнать, кто будет соседом, не менее важно. Здесь вообще и контингент, и застройка очень неоднородные. Земля в таких локациях дорогая, инфраструктура прекрасная, но тем не менее состав жителей не особо меняется, что странно.

 

Минусы участка в СНТ

СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — рабочий инструмент на рынке жилой недвижимости. Здесь можно купить жилой дом и в некоторых из них даже можно оформить прописку. Но надо знать, что там обычно не хватает электрической мощности, недостаточная ширина проезда для больших автомобилей и подвоза строительных материалов. Плюс важно принимать во внимание перспективы развития этой территории.

СНТ может стоять в той зоне, где власти планируют снос. В таком случае администрация не будет компенсировать постройку дома, потому что «СНТ вам надо, чтобы морковку садить, а не дворцы ставить». 

Покупка земельного участка — не единственный способ его получения

Я лично получаю землю с муниципальных аукционов, забирая право аренды. Если мы идем на такие аукционы, мы должны помнить, что это, как правило, короткие сроки аренды, которые подразумевают, что мы быстро построим и поставим объект капитального строительства на кадастровый учет. Дальше его либо нужно перевести на 49 лет аренды условно за три копейки — сумма аренды равна налогу на имущество в год, либо через пять лет после постановки дома на кадастровый учет этот участок можно выкупить по льготной цене.

Сейчас на таких аукционах довольно тесно. Тем не менее у нас получалось забирать участки у МУГИСО за начальную стоимость. Однажды мы за 57 тыс. руб. забрали участок в Горном Щите, то есть раз — и заработали сразу 2 млн руб.

Есть еще одна интересная стратегия. Она называется «получение земельных участков в порядке предварительного согласования». Здесь рассматриваются неразграниченные государственные земли или участки без определения границ.

Участок отрисовывается в соответствующей программе или на сайте Росреестра, далее в муниципалитет подается заявление по двум статьям 39.6 либо 39.3 — в аренду или в собственность. Ответ приходит в течение месяца. 90% отказов, тем не менее схема рабочая.

Оставшиеся 10% заявок уходят на предварительное согласование — участок должен отстоять два месяца, чтобы не было другого заявителя. Если никто не заявится, этот участок вы получите по цене регламента соответствующего муниципалитета — всегда очень дешево, намного меньше рыночной стоимости. Схему можно применять по всей России, кроме Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга.

Текущие особенности рынка ИЖС

В попытке отрегулировать индивидуальное жилищное строительство в Свердловской области законодатель сильно ограничил количество земельных участков под ИЖС. Сейчас такой земли практически нет. Застройщики строят на землях под дачное строительство или садоводство. С переводом земли из одной категории в другую все сложно. Себестоимость строительства растет, цены на землю и дома — тоже. И то, что год назад могло считаться массовым продуктом, постепенно становится доступным только ограниченному кругу лиц.

Из выступления Вадима Шамшурина, (исполнительный директор ассоциации «Палникс групп»):

— В последние два года произошло ужесточение законодательства в области градостроительных планов. Сегодня вы не можете поменять назначение земельного участка и перевести в соответствующую зону без генплана. У Первоуральского городского округа генплан начал разрабатываться ровно два года назад и до сих пор не утвержден. В Сысертском и Белоярском районах аналогичная ситуация.

Практически вся малоэтажная застройка, построенная в последние два года, не обеспечена социальными объектами. Школы, садики, полиция, медучреждения — их не существует даже в генеральных планах развития этих территорий. 

Сегодня администрации населенных пунктов, в том числе Екатеринбурга, глядя на то, что строится на окраинах, хватаются за голову — как обеспечить все это инфраструктурой? Очевидно, что не в их интересах переводить все эти земли в категорию ИЖС.

Еще в 2012 г. было принято постановление федерального правительства, что малоэтажка должна занимать порядка 30-35% от сдаваемого жилья. Сегодня мы этой цифры по Свердловской области достигли. Однако это постройки, которые возводятся на дачных и садовых землях. На сегодняшний день новых земель под ИЖС просто не формируется.

Таким образом, законодательство очень сильно остановило нас с точки зрения развития именно ИЖС. Участков под ИЖС нет просто потому, что они не предусмотрены градостроительными планами.

Приобрести земельные участки под ИЖС можно только перекупив у кого-то либо найдя те, которые по счастливой случайности были переведены в эту категорию. Земли под дачное строительство сегодня в населенных пунктах уже не существует, остается только категория «ведение садоводства». Развитие идет в основном за счет прирезки к существующим населенным пунктам. Земли сельхозназначения очень сложно переводятся в земли населенных пунктов. Сейчас это практически невозможно.

На сегодня существует новый закон о том, что все генпланы городских округов (их 14) будут утверждаться министерством строительства заново. На утверждение дается 58 рабочих дней, из них 24 рабочих дня — утверждение общественным советом.

Участки под строительство есть, но не в таком объеме, который был 1,5-2 года назад. Это связано с повышением ставки по ипотеке, а также с себестоимостью освоения этих территорий.

Себестоимость земли в коттеджных поселках приближается к 200 тыс. руб. за сотку. Все, что дешевле, не будет обеспечено инженерной инфраструктурой. А если вы хотите дороги с тротуарами и детскими спортивными площадками, освещение и услуги управляющей компании, то ценник подскакивает до 300 тыс. руб. за сотку.

Загородные дома продаются в районе 80-85 тыс. руб. за кв. м в зависимости от комплектации. Дом 100 кв. м не может стоить дешевле 7,5-8 млн руб. То есть ценник за участок в 10 соток с домом приблизился к 11 млн руб. И это мы говорим про нижнюю границу. Это уже другой уровень покупателя, с ним не пройдут массовые продажи.

Тренды рынка загородной недвижимости на ближайшие три года

Двухэтажные и трехэтажные дома вышли из моды: одноэтажный обходится дешевле. В массовом сегменте в тренде то, что могут позволить себе люди, — это дома не больше 80 кв. м и участки не более шести соток. При этом все хотят хорошую инфраструктуру. Что касается портрета типичного будущего «покупателя», то он застройщиков, кажется, немного пугает.

Николай Савин, руководитель АН «МАН»:

— Есть три вершины бермудского треугольника, в котором существуют застройщики загородного жилья. Первая — надо угадать, что будут брать люди, у которых есть накопления. Вторая — надо решить, как построить такой объект. Третья — надо выстроить взаимоотношения с банками, которые в последнее время проявляют к рынку загородки повышенный интерес.

Дома на окраине могут быть выгоднее квартир

Квартиры на окраине города стоят от 150 тыс. руб. за кв. м, а дом с отделкой в этом году, я думаю, подтянется примерно к 100 тыс. руб. за кв. м независимо от того, в каком месте находится.

Спекуляция землей по-прежнему выгодна

На рынке загородной недвижимости основным товаром по-прежнему является земля. Таких лотов 70%, остальные 30% — дома. Несмотря на то что появился тренд на увеличение доли готовых домов (потому что стройкой многие уже наелись), спекуляция землей — это намного более благодарная вещь, чем строительство домов. Сделайте газ, асфальт, электричество, нарисуйте социальную инфраструктуру. Самим не надо это строить — школу построит город, магазин построят те, кто занимается девелопментом с «Пятерочками» и «Магнитами».

Массовый рынок — это дома 80-90 кв. м на шести сотках с инфраструктурой

Дома 80-90 кв. м на шести сотках, как мне кажется, это наше ближайшее массовое будущее на несколько лет. На другое у людей просто денег не хватит. Это связано с ценой на стройматериалы, дефицитом рабочей силы, дороговизной земельных участков.

При этом на участке должны быть все сети — люди хотят видеть газ, электричество, воду, канализацию, асфальт. Сейчас это норма, а не роскошь. Поселок без асфальта и без охраны — неполноценный товар. Вы столкнетесь со сложностями его продажи, там не может быть высокой цены.

Несколько лет назад люди мечтали о доме в 500-600 кв. м, но пока его строили, дети вырастали и уезжали, и такие пространства стали не нужны. Сейчас пошла новая волна — покупают дом 600 кв. м, сносят два этажа, делают новый фасад и получают дом в три раза меньше, но в хорошей локации. В Красьеозерске, например.  

Инфраструктура поселка

Спортивная площадка, корты, тренажерные залы, ресторан, детская площадка, велодорожки — это самый минимум, которого хотят люди.

Тренд сегодняшнего рынка — единое архитектурное решение, штакетник вместо высоких заборов — прятаться не от кого, пусть лучше сосед за моим домом тоже смотрит. Вместо капитальных гаражей — навесы для машин, которые потом при желании можно превратить в гараж.

Востребованные форматы загородных поселков

В первом варианте девелопер примерно в двух километрах от города строит 300 домов (на сегодня это чистое поле в 50 га). Школа, детский сад, магазины, широкие дороги — все это нарисовано и запроектировано. Предполагается, что в инфраструктуру вложится город. Я как девелопер прогнозирую здесь 300 тыс. руб. за сотку (в худшем случае) в ближайшие год-два. 

Во втором варианте застройщик отстраивает 45 одинаковых домиков, сетевой магазин и аптеку. Участки нарезкой 6-10 соток, дома — от 65 до 120 кв. м. При этом я прогнозирую, что большие дома не будут брать. Вся инфраструктура — это школы, садики, магазины в 2 км по прямой без светофоров в Екатеринбурге. Дом 80 кв. м с чистовой отделкой стоит примерно 8 млн руб., земля, по моим прогнозам, — 500 тыс. руб. за сотку.

Поколение 2000-х не стремится к покупке жилья

Поколение Z — это люди, у которых в голове свобода, равенство и братство. Папа с мамой им дали все, есть квартира, машина, образование, никакого напряга нет. Они не торопятся жениться, дети — бремя. Им сейчас 25-30 лет. Они не хотят вкладывать в стройку и брать ипотеку, потому что это ограничивает свободу: чемодан не соберешь и не уедешь в Таиланд работать удаленно. Это поколение, с которым мы будем общаться, которому будем строить и сталкиваться с соответствующими трудностями.

Подведем итоги

Массовый рынок загородного строительства «комфорт плюс» в окрестностях Екатеринбурга я вижу таким: это не сады и огороды, а однотипные организованные поселки. Их отличает отсутствие проводов над домами — по новым стандартам все закопано в землю, снаружи только красивые мачты освещения с фонариками. Места общего пользования — мусорка, пункт охраны, уборка, озеленение — в ведении УК. Стоимость объектов в среднем 10 млн руб., коммуналка 5 тыс. руб. в месяц за содержание мест общего пользования плюс 10-15 тыс. руб. электричество. 30 минут езды до города (дальше никто ездить не захочет).

Читайте на DK.RU: «2023 г. был годом обезумевшего лося». Что будет с рынком недвижимости в 2024 г.