«Снести старые здания было бы проще и дешевле. Но не все измеряется деньгами в моменте»

В течение 10 лет руководитель «Мастерской архитектурно-строительных концепций» архитектор Юлия Удалова специализируется на реставрации и приспособлении объектов культурного наследия (ОКН) к современному использованию. 18 апреля — Международный день памятников и исторических мест (День всемирного наследия). В его преддверии эксперт рассказала DK.RU, почему считает, что ОКН — это нестрашно, и дала рекомендации по работе с такими зданиями.

Как получилось, что вы начали специализироваться на объектах культурного наследия? 

— В УрГАХУ я училась на Кафедре теории и истории архитектуры и искусств, писала диплом об архитектуре авангарда. После окончания вуза мне достался объект, расположенный в памятнике архитектуры. В конце 90-х законодательство в части ОКН пребывало в плачевном состоянии. Однако профессионально-искусствоведчески я была немного в теме, поэтому пошла по пути исследования объекта, не ограничившись простой перепланировкой. Я попала в исследовательскую среду, в научно-производственный центр по охране памятников, занимавшийся согласованием проектной документации.

В тот момент работа с ОКН не стала моей специализацией, это произошло постепенно: ко мне начали обращаться коллеги, а в 2014 г. давние заказчики предложили подхватить проект «Главного проспекта». Мы заканчивали его вместе с коллегами-реставраторами, внесли серьезные изменения на этапе строительства, по сути, предложив новое видение.

Центр искусств «Главный проспект», Ленина, 8.

С этого момента я сфокусировалась на реставрации и приспособлении объектов культурного наследия для современного использования.

Здание на Ленина, 8 до реставрации

Почему вы выбрали эту нишу?

— Это интересно, это захватывает. Мне со времен вуза нравилось заниматься исследовательской работой. Кроме того, связанные с ОКН ограничения, на мой взгляд, позволяют архитектору генерировать идеи, придумывать новые формы, новое содержание, новые возможности. Наверное, «в чистом поле» работать проще, но это не столь увлекательно.

Обладание историческим зданием можно сравнить с обладанием раритетным авто. С одной стороны, это обуза и дополнительные расходы, как минимум, в период проектирования. С другой, ты извлекаешь из этого что-то важное — то, что не сводится к материальным дивидендам. Мне хочется, чтобы как можно больше людей, бизнесменов это понимали, чтобы такие объекты продолжали жить.

Когда речь заходит о наделении исторических зданий новыми функциями, самыми очевидными вариантами представляются ресторан и музей. Наверное, потому что такие примеры на слуху: в Екатеринбурге это и «Большой грузинский» в здании Симановской мельницы, и уже упомянутый центр искусств «Главный проспект». Какие еще варианты возможны?

— Мы разрабатывали с Корпорацией развития Среднего Урала предварительные проекты приспособления ОКН, которые бизнес может получить на льготных условиях. Одно из них — бывшее здание ювелирного ПТУ на Блюхера, 5а. Учтя его особенности — большепролетные конструкции, большие залы, открытые деревянные фермы, — мы предложили разместить там фитнес. Недавно у здания появился собственник, и мы уже начали сотрудничество по его реставрации. Чему я очень рада. Мне кажется, неиспользуемые объекты стремительно гибнут, в них ускоряются процессы разрушения, несмотря на охрану и наличие отопления. В здании должны быть люди, в нем должен происходить некий обмен энергиями.

Возвращаясь к вопросу: варианты приспособления исторических зданий не исчерпывается ресторанами и музеями. В них размещают небольшие гостиницы, в том числе в Екатеринбурге. Некоторые выкупают особняки для жизни. Доходный дом купца Чувильдина («Косой дом») и особняк рядом — тому примеры. Даже небольшой деревянный дом Маева (Тургенева, 20) долгое время прекрасно эксплуатировался «Коляда-Театром».

Предприниматели не стремятся связываться с объектами культурного наследия, полагая, что это слишком хлопотно, затратно и сложно. Справедливы ли их опасения?

— Владение таким объектом действительно связано с определенными ограничениями, а его приспособление к задачам бизнеса требует дополнительных усилий, времени и средств. Но мне кажется, что в целом это нестрашно. Это правила игры, которые надо принять на старте. Я бы рекомендовала перед принятием решения о покупке внимательно изучить предметы охраны, охранные обязательства (они находятся в открытом доступе) и привлечь специалиста, чтобы сделать правильные выводы.

Страхи обусловлены первичным незнанием, невниканием в тонкости ситуации. Я часто сталкиваюсь с мнением, что ОКН — это груз, обуза, что с ним ничего нельзя сделать. Честно говоря, я не видела настолько жестких предметов охраны, которые не позволяли бы приспособить здание. Иногда приходится искать нетривиальные пути, но это пример того, что ограничения дают импульс к развитию творческой мысли.

Недавно я услышала, что со зданием гостиницы «Мадрид» «ничего нельзя сделать», что «все под запретом». Мы не занимались этим объектом, мне просто стало интересно, что же там с предметом охраны. Оказалось, капитальные стены: их нельзя снести. Но это не значит, что в них, например, нельзя сделать проемы — в некоторых случаях это допустимо. Да и расположение капитальных стен в этом здании предоставляет дополнительные возможности.

Наверное, в этот объем не получится вместить столько полезных площадей, сколько хотелось бы, и извлечь такой доход из каждого квадратного метра, как при строительстве нового здания в чистом поле. Но ОКН приносит дивиденды другого характера. Прекрасный пример — мельница Борчанинова-Первушина. Мы помогали заказчикам адаптировать под их нужды апартаменты в этом здании. Площадь апартаментов крохотная, но они все раскуплены, и люди гордятся таким приобретением. Они с удовольствием в них инвестируют, потому что хотят жить в центре города, в старых стенах, где особая аура — вот что представляет для них ценность.

Можем ли мы описать некий алгоритм, которому придется следовать, приобретая ОКН? Через какие тернии предстоит пройти владельцу?

— Во-первых, надо вдумчиво изучить вместе со специалистом предмет охраны. Это документ, в котором указано, что составляет особенность объекта, что необходимо сохранить, а что можно приспособить.

Далее надо сопоставить план БТИ, в котором указано расположение стен, перегородок, окон и дверей, с предметом охраны. Это позволит понять, что конкретно можно трогать, что нельзя. Мысленно убираем все, что можно, смотрим, как вписать в эти стены то, что хочется — мини-гостиницу, офис, ресторан, фитнес-клуб, и подбираем инженерные решения.

Если владелец внутренне готов работать с объектом, следует обратиться в Управление государственной охраны объектов культурного наследия за получением разрешительных документов.

Далее подключается проектная организация: она начинает работать с объектом, готовит научно-проектную документацию, включающую в том числе исследование истории здания и оценку его фактического состояния: что разрушено, что требуется усилить. От этого напрямую зависят затраты на восстановление. Поэтому я рекомендую приглашать технических специалистов до принятия решения о покупке.

Еще один нюанс: чем больше декоративных элементов, тем более дорогостоящей будет реставрация.

После подготовки проектной документации мы проходим историко-культурную экспертизу, во время которой предложенные проектировщиками решения оцениваются и сопоставляются с ограничениями, наложенными предметом охраны. На этом этапе очень важно взаимодействие сторон. Иногда оно выстраивается, иногда нет — представления о том, что хорошо и правильно, не всегда совпадает. Но налаженный контакт проектировщика с экспертизой позволит получить положительное заключение максимально быстро. После этого результаты направляются в Управление государственной охраны объектов культурного наследия, которое должно выдать разрешение на проведение реставрационных и ремонтных работ.

Осуществляется ли госнадзор в ходе реставрационных работ?

— Когда подрядчик приступает к работам, Управление государственной охраны объектов культурного наследия в обязательном порядке начинает их контролировать, а автор проекта осуществляет авторский надзор. Он отвечает за все изменения в ходе строительства: их вносят, когда внезапно что-то находят. Например, при реставрации поликлиники больницы № 23 под подшивными потолками мы обнаружили штукатурный лепной декор. Теперь думаем, как его сохранить. Может быть, с художественной точки зрения он не выдающийся, но точно добавляет шарма интерьерам. Поликлиника находится в здании 50-х годов XX в. со всеми признаками «сталинского ампира». Такие объекты очень декоративны, в них создана определенная атмосфера, настроение. А для больниц хорошее настроение особенно важно.

Но вернемся к контролю со стороны государства. После завершения реставрационных работ Управление государственной охраны ОКН продолжает осуществлять надзорную функцию: раз в три года представители ведомства приходят на объект и смотрят, как собственник его содержит, нет ли нарушений, например, не появился ли на фасаде кондиционер.

Какой из перечисленных этапов работы с ОКН, по вашему опыту, самый сложный, долгий и затратный?

— Из последней практики — этап работы с государственными органами. Но ситуация небезнадежная. Чтобы упростить взаимодействие с ними, я рекомендую до начала работ прийти в Управление государственной охраны ОКН в приемные часы и проконсультироваться. Это может сделать любой человек абсолютно бесплатно.

Недавно я отправила туда клиента, которому посчастливилось купить квартиру в объекте культурного наследия — и он получил исчерпывающие ответы на свои вопросы. Это позволило принять решение относительно объема и характера изменений в ходе ремонтных работ. Не пренебрегайте экспертными консультациями — и вы сэкономите кучу нервов и денег в будущем. К сожалению, консультации не носят характера документа, но люди, которые их дают, обычно помнят решения, которые вы обсуждали, и без проблем принимают их в проектной документации.

Что касается затрат, стоимость проектных работ в исторических зданиях существенно выше, чем в рядовых: навскидку процентов на тридцать. Этому есть рациональное объяснение: помимо создания самого проекта, специалист проводит большую научно-исследовательскую работу, требующую времени, сил и средств.

Здание надо откопать, чтобы выяснить, в каком состоянии находится фундамент, надо изучить физическое состояние объекта в целом, установить, почему стена наклонилась, и пр. Еще необходимо взять материалы (например кирпич) на исследование. Иногда мы отправляем их в лабораторию, иногда изучаем на месте, используя специальные приборы и методы неразрушающего контроля. Последнее позволяет ускорить процесс. 

Дополнительные расходы возникают на этапе оплаты государственной историко-культурной экспертизы. Это большая сумма, иногда она сопоставима со стоимостью проектных работ. Недавно я оценивала проектные работы на одном объекте — их стоимость оказалась ниже стоимости экспертизы.

Реально ли заранее оценить объем инвестиций в ОКН? 

— К сожалению, матрицы, которая позволила бы определить точный объем затрат на реставрацию и приспособление объекта культурного наследия, не существует, можно получить только «укрупненные показатели». Но бюджет любой стройки в итоге оказывается больше запланированного изначально. Поэтому удивляться нечему. Остается взвесить соответствие дополнительных затрат и потенциальных бонусов — локации (как правило, ОКН находятся в центре города), небольшой этажности, окружения, доступности различных точек притяжения.

Многие сетуют, что работать со зданиями-памятниками сложно и дорого. Наверное, снести все было бы проще и дешевле. Но не все измеряется деньгами в моменте. К тому же, если вы подхватите такой объект и приведете его в порядок, дальше он будет только дорожать.

С какими проблемами чаще всего сталкивается бизнес в процессе эксплуатации зданий-памятников?

— Многие представители малого бизнеса в свое время покупали помещения на первых этажах в зданиях-памятниках и встраивали туда кофейни и небольшие ресторанчики. При этом они лихо выносили сети на фасады. Со временем государство ужесточило требования к эксплуатации ОКН — и сейчас собственники сталкиваются с серьезными проблемами. С одной стороны, их штрафуют за нарушения, с другой, любые изменения в многоквартирных домах приходится согласовывать со всеми собственниками. Таким компаниям надо упрощать жизнь, но у нас, к сожалению, скорее пытаются наказать, чем помочь. Думаю, таким предпринимателям надо объединяться, поодиночке они не смогут решить эту проблему. 

Что, на ваш взгляд, могло бы упростить процесс работы бизнеса с ОКН?

— Мне бы хотелось, чтобы возникла структура, помогающая на этапе принятия решений. Недавно я стала членом Общественного совета при Управлении государственной охраны объектов культурного наследия. Этот орган не уполномочен принимать какие-либо решения, но я надеюсь, что мы сможем создать новый формат взаимодействия государственных органов с теми, кто хочет от них что-то получить в рамках работы с ОКН.

>>> Читайте также: «Для меня это большие деньги». Олег Гусев открыл центр искусств: зачем и почем? / ИНТЕРВЬЮ

Перейдем к вашему портфолио: расскажите о работе над «Главным проспектом». Вы отметили, что проект претерпел изменения в процессе строительства. Почему они потребовались?

— Олег Андреевич Гусев привлек нас на этапе, когда проектная документация была согласована, шли строительные работы. Мы открыли подвалы (за годы они полностью ушли под землю) и обнаружили, что исторически это были полноценные этажи с окнами и дверями. Мы предложили сделать эту зону эксплуатируемой, применив определенные инженерно-технические решения. Кроме того, мы очистили мансардный этаж. В результате здание превратилось из двухэтажного в полноценное четырехэтажное. Это пример огромной удачи: собственник услышал нас, увеличил объем инвестиций — и дополнительно получил более 1000 кв. м площадей.

Очень важным, на мой взгляд, было решение Олега Андреевича выставить в этом пространстве свою личную коллекцию произведений искусства. С одной стороны, она стала основой большого музейного пространства, с другой, многие в Екатеринбурге последовали его примеру. 

С какими еще объектами культурного наследия вам удалось поработать в Екатеринбурге и за его пределами?

— Один из любимых объектов — «Напольная школа» в Алапаевске. Это здание бывшей земской школы, где нашла последний приют часть членов царской семьи. В советский период его функция не менялась, поэтому объект хорошо сохранился. Сейчас там размещается филиал Свердловского областного краеведческого музея — Музей памяти представителей российского императорского дома.

Главный фасад «Здания земской школы» («Напольная школа») в Алапаевске по состоянию на 2017 г. 

«Напольная школа» после реставрации, 2018 г.  

Дворовый фасад «Напольной школы после реставрации, 2018 г.

Недавно мы участвовали в проекте частичной реставрации основного здания Свердловского областного краеведческого музея (ул. Малышева, 46), связанной с организацией новой экспозиции. Она яркая, эффектная, несколько контрастирующая с исторической атмосферой здания. Новые залы позволили объединить все выставочные пространства и сделать более комфортным маршрут для посетителей.  

Некоторое время назад начались реставрационные работы в здании Свердловской государственной детской филармонии на 8 Марта, 18. Последняя реинкарнация объекта относится к 1905 г., когда его приобрел А. Е. Борчанинов. Именно ему мы обязаны решением фасада, который некоторые сравнивают с Эрмитажем. Он очень нарядный, несколько нехарактерный для Екатеринбурга.

Дом купцов Яковлевых – А.Е. Борчанинова, одно из зданий Детской филармонии 

Детская филармония существовала в этом здании много лет. В 2009 г. там начались реставрационные работы, но по разным причинам, в основном финансовым, они не были продолжены. Здание долго не эксплуатировалось и, как следствие, ветшало. Кроме того, в части помещений нет перекрытий — их разобрали 14 лет назад и так и не собрали.

Вестибюль «Дома купцов Яковлевых – А.Е. Борчанинова» по состоянию на 2021 г.

Мы много работали над этим проектом, нашли возможность организовать небольшой концертный зал и разместить репетиционные классы. Мы прошли государственную экспертизу и получили необходимые разрешения. В 2023 г. были выделены первые финансовые транши и начались реставрационные работы. Их продолжение и завершение целиком зависит от финансирования.

Проектное предложение по реставрации вестибюля и приспособлению для нужд Детской филармонии

Проектное предложение по реставрации холла второго этажа и приспособлению для нужд Детской филармонии

Мы надеемся на реализацию двух проектов в Невьянске — музея иконы в старой усадьбе и школы.

Общий вид на особняк М. Д. Мередина и лавку вдоль Октябрьского проспекта в Невьянске

Вид на комплекс усадеб М. Д. Мередина и П.А. Нечкина с высоты птичьего полета, 2021 г.

Проектное предложение по приспособлению «Комплекса усадеб М. Д. Мередина и П. А. Нечкина» в Невьянске

Проект реставрации школы прошел экспертизу, дело — за финансированием. Современные школы могут быть очень хорошими, но, мне кажется, детям будет интересно учиться в исторических стенах.

Здание-памятник — это историческая книга, историческая веха, материальное свидетельство того, что происходило. По нему можно «прочитать», как жили его владельцы, как менялись технологии. Если вложиться в историческое здание, оно будет служить верой и правдой и обеспечит добрую память потомков.

Например, в Тюмени на фасадах ОКН размещают таблички, в которых содержится информация не только о самих объектах и их истории, но и о людях, которые принимали участие в их реставрации. Это имидж, который работает в плюс и человеку, и компании. Мне кажется, это должно воодушевлять.

Источник изображений в тексте: личный архив Юлии Удаловой.

Читайте также на DK.RU:

Семь кругов ада. Как приватизировать и ревитализировать дом-памятник