«Покупатель хочет видеть в коттеджном поселке не только магазин и школу, но и коворкинг»

В Свердловской области растут темпы строительства индивидуального жилья. По данным Свердловскстата, за 2023 г. было введено 1,47 млн кв. м индивидуального жилья — 45,2% от общего объема введенной жилой недвижимости. В первом квартале текущего года уже введено 764,3 тыс. кв. м индивидуального жилья — 70% от общего объема. Как уже писал DK.RU, с каждым годом на этот рынок заходит все больше застройщиков, а свердловчане рассматривают такие дома не как второе жилье, а как главное — более комфортное для проживания.

На полях выставки Build Ural состоялся форум «ИЖС и малоэтажное строительство: сегодня и завтра». Эксперты обсудили ключевые тренды и ответы на вопросы, которые возникают у компаний, работающих на этом рынке. DK.RU зафиксировал главные тезисы.

Где строить и какую среду создавать?

Павел Скачков, руководитель мастерской Генплана администрации г. Екатеринбурга:

— В процессе оценки перспективного развития Екатеринбурга, как и любого другого города в России, мы учитываем три ключевых аспекта: где человек будет жить, работать и отдыхать. Важную роль играет развитие инфраструктуры, включая транспортную и инженерную составляющие. Все города стремятся привлечь и удержать человеческий капитал, и это основная цель. Наша задача — сделать так, чтобы как можно больше людей захотели жить на территории, будь то Екатеринбург или другие города агломерации.

Чтобы привлечь жителей, необходимо предоставить им доступ ко всем видам социальных благ, которые находятся в компетенции городских и региональных властей: образованию, здравоохранению, культуре, спорту и оборонной безопасности. Важны транспортная, инженерная и коммунальная инфраструктура, а также зеленые зоны: парки, скверы, бульвары, набережные и лесопарки.

Анализируя опыт ИЖС и малоэтажного строительства в российских городах, мы видим, что часто такие районы испытывают дефицит необходимой инфраструктуры. Значит, все население, живущее в коттеджных поселках на окраине города, должно постоянно ездить в центр, чтобы решить свои вопросы? Это неправильно. Инфраструктура должна создаваться на местах и быть доступной для населения. 

Сегодня малоэтажное строительство сосредоточено в первом поясе Екатеринбургской агломерации. Наша задача как города — обеспечить связность территорий между собой. Для этого будет строиться «наземное метро» — это наш совместный проект со Свердловской железной дорогой. Будут создаваться транспортно-пересадочные узлы, из которых можно легко добраться до центра. Границы Екатеринбурга с городами-спутниками стираются. Ежедневно мы видим поток маятниковой миграции. Мы считаем население этих городов своим и стараемся также обеспечивать его рабочими местами и инфраструктурой. И если говорить о перспективных площадках для малоэтажного строительства, имеет смысл обратить внимание на первый пояс агломерации, где сформированы тесные связи с Екатеринбургом.

Если говорить о самом Екатеринбурге, зоны малоэтажной и индивидуальной жилой застройки в основном расположены на окраинах. Это территории в южном направлении в сторону Горного Щита, в восточном направлении и в направлении Широкой Речки. Там есть интересные кейсы. Например, это 45 квартал в Академическом и район «Зеленая горка» в северной части города. Сейчас они активно развиваются, там появляются инфраструктурные объекты, уже есть документация по садикам и школам, строительство которых запланировано в ближайшие годы. Если говорить об индивидуальной жилой застройке — можно выделить коттеджные поселки «Палникс», «Образцово», «Карасьеозерский». В каждом из них есть свои объекты инфраструктуры для проживающих там граждан.

Мы ориентируем застройщиков на комплексное развитие территорий. Другого подхода мы допускать точно не будем. Девелоперу необходимо понять, что весь его земельный участок под застройку не может быть занят жилыми домами — около 30-50% территории должно быть занято улично-дорожной сетью и другими объектами инфраструктуры, и исходя из этого необходимо просчитывать финмодель. На плечи компании ложится формирование земельных участков и подготовка проектной документации — остальное делают город и область за счет бюджетных средств.

Что востребовано покупателями?

Эдуард Богданов, вице-президент УПН, директор компании «Богданов и партнеры»:

—  В сегменте загородной недвижимости наблюдается рост инфраструктуры в местах постоянного проживания. Однако скорость развития инфраструктуры могла бы быть выше, поскольку муниципалитеты не успевают за ростом потребностей населения — у них и без того высокая социальная нагрузка. Поэтому мы часто видим новые перспективные поселки, которые активно развиваются, но рядом с ними отсутствуют необходимые объекты инфраструктуры. Существуют запросы на создание коворкингов, кофеен и других форматов для работы в коттеджных поселках. Сейчас это становится трендом: несмотря на то, что люди хотят жить в окружении природы, им важно работать не в собственной спальне, а в каком-то комфортном месте вне зоны отдыха.

Наблюдаем явный тренд на сокращение средних размеров земельных участков и домов. Участки для строительства в 15, 20 и 30 соток сейчас практически не востребованы. Некоторые люди думают, что строят «родовое гнездо» площадью в 1000 кв. м, рассчитывает, что к ним будут приезжать пятеро детей. Но практика показывает, что дети взрослеют, уезжают, а дом остается и выставляется на продажу.

Растет число ипотечных сделок, так как банки и крупные застройщики проявляют интерес к этому сегменту. Однако есть некоторые нюансы. Недавно мы проводили встречу в Тюмени, и местные застройщики отметили, что суммы в 6 млн руб. недостаточно для удовлетворения потребностей большинства клиентов.

Высокий спрос среди покупателей наблюдается на участки без подряда в закрытых коттеджных поселках, оснащенных необходимыми коммуникациями и социальной инфраструктурой в шаговой доступности. К сожалению, в настоящее время таких поселков с инженерными сетями, расположенных на окраине города или вблизи него, практически нет. Есть девелоперы, которые осознают эту проблему и занимаются подготовкой земли для вывода продукта на рынок. Но в итоге каждый собственник, приобретя участок, начинает строить дом по-своему. Иногда это приводит к спорам между девелоперами и покупателями, поэтому было бы полезно включить в договор купли-продажи общий регламент, касающийся внешнего облика зданий.

Для того чтобы привлечь покупателя, сегодня нужно продавать не просто участки в поселках с инфраструктурой, а образ жизни. Человек должен понимать, зачем он сюда переезжает, чем он будет заниматься по вечерам или в выходные. Ему должно быть интересно. Например, в месте, где я планирую строить дом, есть человек, который зимой прокладывает трассу и ездит на лыжах. И многие соседи уже последовали его примеру и объединились в некий социум по интересам.

Еще один тренд — растущий спрос на готовые дома «под ключ». Этот подход пришел к нам из США, где на въезде в коттеджный поселок стоят готовые дома, полностью отделанные и оснащенные всем необходимым. Кажется, что реализовать это в Екатеринбурге практически невозможно, особенно в рамках квартальной застройки. Однако потребность в таком продукте существует, и многие покупатели готовы взять ипотеку, чтобы приобрести полностью готовый дом.

Набирают популярность аскетичные архитектурные решения — такие как барнхаусы и фахверки с большой площадью остекления. Они строятся достаточно быстро, по площади — небольшие, планировки в таких домах интересные, поэтому их берут хорошо. Сделки проходят в стандартном сегменте 6-9 млн руб.

Покупатели предъявляют повышенные требования к планировке помещений, поскольку комфорт и функциональность становятся приоритетными аспектами. Многие застройщики предлагают проекты с небольшими квадратными комнатами: смотришь на них и думаешь: «Неужели нельзя было привлечь проектировщика и архитектора, чтобы продумать решения?».

Сейчас конкуренция в этом сегменте рынка растет, и застройщики начинают задумываться, насколько удобно будет жить в доме: где разместить шкаф, где помыть лапы собаке после прогулки и где удобнее всего будет раздеться хозяевам? В индивидуальных домах стали появляться мастер-спальни с гардеробными и отдельными санузлами, кухни с кладовыми, кухни-гостиные. Появляются террасы с безрамным остеклением, на которых можно проводить комфортно время с апреля по октябрь.

Как исключить ошибки при развитии проекта?

Сергей Колесников, исполнительный директор ООО «Специализированный застройщик «Экологика»:

— Иногда застройщик успешно реализует проекты в разных регионах, но не везде получает желаемый результат. Хотя вроде бы задумка и локация были потенциально успешными. Я несколько лет работал в компании, которая занималась перезагрузкой одного неуспешного малоэтажного проекта в черте Екатеринбурга, и готов поделиться некоторыми выводами.  

Неуспешность проекта может стать следствием двух факторов. Первый — низкий опыт и уровень компетенций застройщика, который выходит на загородный рынок. Второй — потребитель, который насмотрелся красивых картинок про образ жизни за городом, принял решение о покупке дома и на стадии заключения сделки вдруг понял, что инфраструктуры для решения привычных бытовых вопросов нет — в этот момент он обычно отказывается от покупки, и застройщик теряет продажу. Действительно, многие привыкли к жизни в комфортной городской квартире, не думая о том, как обеспечить этот комфорт. Живя в индивидуальном доме, приходится самостоятельно чистить снег зимой, а летом ухаживать за газоном. Либо при наличии финансовой возможности делегировать эту работу специалистам.

Первый шаг, который я рекомендую сделать участникам рынка, которые замахнулись на самый лучший в городе загородный проект, и он не взлетел — разобраться, что пошло не так? Может быть, вы ошиблись в позиционировании, локации, формате предлагаемого жилья. Например, когда я работал в компании, реализующей проекты в Тюменской и Свердловской области, оказалось, что в Тюмени прекрасно продаются таунхаусы, а в Екатеринбурге они просто никому не нужны.

Часто девелопер не пытается провести какое-то исследование рынка, полагаясь на собственное мнение. Мы знаем много примеров, когда руководители компании отождествляют собственные представления об идеальном продукте с представлениями рынка. Это грубейшая ошибка.

Другой фактор риска — несовременная архитектура. Например, 15 лет назад стильными считались кирпичные дома, но сейчас это неактуально, такие дома не пользуются спросом. Целевая аудитория стала моложе и ей нужны другие архитектурные решения. То же самое с планировками. Сегодня, например, вместо двухэтажных домов выбирают одноэтажные с террасой — это дороже, но удобнее, и люди готовы за это удобство платить.

На входе в проект нужно просчитать финмодель и спланировать продажи. Одна из распространенных ошибок застройщиков заключается в том, что девелоперы не учитывают все необходимые затраты на начальном этапе. В результате через несколько лет может возникнуть кассовый разрыв, когда выручка недостаточна для покрытия затрат на строительство. Такая ситуация является нормальной, поскольку на начальном этапе требуются значительные вложения в инфраструктуру и доходы от продаж не сразу компенсируют эти расходы. Для реализации комфортного и успешного загородного поселка необходимо планировать минимум на три года, предпочтительно на пять лет, а еще лучше иметь долгосрочный план на десять лет.

Многие загородные проекты терпят крах из-за отсутствия инфраструктуры. Важно иметь магазин у дома, аптеку за углом, хорошую транспортную доступность с городом. Жителям должны быть доступны садики и школы, если не на территории коттеджного поселка, то в непосредственной близости от него. Также можно снять часть вопросов по содержанию общего имущества силами управляющей компании.

Читайте также на DK.RU: 

Загородные дома в Свердловской области подорожали на 46%

Ипотека перемещается в ИЖС. В 2024 г. объем выдачи может достигнуть 1 трлн руб.