«Средняя цена продаваемых квартир 6-8 млн руб. Застройщики подстраиваются под этот запрос»

DK.RU провел в Екатеринбурге дискуссионный клуб «Рынок недвижимости — 2024 г.». На встрече обсудили тренды на рынке недвижимости, поговорили о том, как меняются проекты, что происходит с ценами и какие способы покупки предпочитают граждане в текущих условиях.

В дискуссии приняли участие:

• Михаил Бельков, директор по развитию ООО СЗ «РСИ-Групп».
• Сергей Козлов, директор и основатель группы компаний «Априори», депутат Екатеринбургской городской думы.
• Наталья Романова, директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Уральского банка Сбербанка.

Замирание рынка

В последние два года строительная отрасль пребывала в прекрасном состоянии, были побиты все возможные рекорды по объемам продаж, об этом говорили многие участники рынка в рамках прошлого круглого стола DK.RU. Также в предыдущие годы была мощная поддержка государства благодаря лоббированию интересов застройщиков ключевыми игроками.

на фото: Сергей Козлов, директор и основатель группы компаний «Априори»

Директор и основатель группы компаний «Априори», депутат Екатеринбургской городской думы Сергей Козлов полагает, что повторить прошлогодние рекорды застройщики не смогут:

— Я вижу некоторое замирание на рынке, у многих крупных застройщиков от 20 до 30 площадок в Екатеринбурге, при этом реализовываются только 3-6 проектов, остальные проекты находятся в резерве или работа по ним встала.

Думаю, нас ждут 1,5 года стагнации, на рынок будет выходить минимальное количество проектов, рекордов 2022 и 2023 гг. мы точно не увидим. Во-первых, сворачивание программ льготной ипотеки приведет к сокращению сделок. Кроме того, строители испытывают серьезное давление — себестоимость строительства растет сумасшедшими темпами, также с учетом такого большого количества действующих строительных площадок не хватает кадров — свободных подрядчиков практически нет на рынке.

Я уверен, что все ждут снижения ключевой ставки, но в этом году этого не произойдет и, дай бог, изменения начнутся к концу 2025 г. На мой взгляд, строительный сектор не сможет пролоббировать продление программы льготной ипотеки. Если ее не будет, останется только семейная ипотека и, возможно, целевые льготные либо отраслевые программы.

Это все подталкивает меня только к одному прогнозу — будет стагнация строительной отрасли. Реализуемые проекты станут дороже, а остальные встанут на паузу. Спрос на недвижимость есть, но я не вижу способов его реализации. И не думаю, что государство будет активно поддерживать отрасль.

Директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Уральского банка Сбербанка Наталья Романова согласна, что с начала 2024 г. рынок уже вошел в стадию замирания. Также она поделилась статистикой:

— Рост ключевой ставки и ставок по кредитам уже снизил объем выданных кредитов на вторичке на 28% год к году. При этом в конце 2023 г., вследствие сохранения выгодных условий, выдачи ипотечных кредитов на новостройки впервые превысили выдачи на покупку квартир на вторичном рынке.

В целом на рынке ипотеки сейчас происходят значительные изменения. Один из довольно интересных показателей — средний срок кредита. На данный момент срок ипотечного кредита при покупке квартир в новостройках показывает постоянный рост, это обусловлено выгодными ставками по ипотечным государственным программам.

на фото: Наталья Романова, директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Уральского банка Сбербанка 

На вторичном рынке, напротив, наблюдается снижение срока кредитов, и это снижение происходит по причине существенного роста ключевой ставки и, как следствие, роста ставок по ипотечным программам на вторичное жилье. В итоге при текущих ставках по ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке жилья ежемесячный платеж при сроках 20 и 30 лет отличается незначительно.

Еще одно наблюдение — стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья постепенно приближается к стоимости квадратного метра в новостройках.

Но главное изменение в законодательстве, которое окажет значительное влияние на рынок недвижимости, впереди. Точка отсчета — окончание льготного ипотечного кредитования с господдержкой на нынешних условиях после 01.07.2024. Данный фактор уже сейчас задает ритм в ипотечных сделках и существенно отобразится на «правилах игры» после.

Наталья Романова напомнила, что с марта 2024 г. регулятор также настойчиво попросил банки отслеживать процент долговой нагрузки заемщиков:

Качество выдаваемых кредитов постоянно растет, за последние два года доля кредитов, по которым просрочка платежа составила более 90 дней, снизилась почти в два раза. Это обусловлено однонаправленной работой банков и регулятора в направлении повышения качества выдаваемых кредитов.

Адаптация и ставка на ОПК

Директор по развитию ООО СЗ «РСИ-Групп» Михаил Бельков говорит, что прежнего объема господдержки строительной отрасли не будет, а сворачивание льготных ипотечных программ действительно приведет к сокращению спроса.

на фото: Михаил Бельков, директор по развитию ООО СЗ «РСИ-Групп»

В такой ситуации застройщики рассматривают различные кейсы сотрудничества с банками и муниципалитетами, чтобы сохранить доступность жилья для граждан в условиях высоких ипотечных ставок. Например, «РСИ-Групп» реализует проект застройки территории в поселке Большой Исток, там будет построен ЖК «Мозаика» в партнерстве с «ПСБ»:

 — Мы намеренно решили взяться за проект застройки территорий-сателлитов, или, как их еще называют, городов-спутников, потому что проанализировали ситуацию и поняли, что логистические комплексы, промышленные предприятия, которые обеспечивают население рабочими местами, будут сосредоточены за пределами города. Мы видим, что заводы развиваются, количество сотрудников на предприятиях растет, но эти предприятия не обеспечены близлежащей инфраструктурой для проживания сотрудников. Так что территория городов-спутников привлекательна для городской застройки.

Когда мы проектировали квартал в Большом Истоке, перед нами стояла такая задача: чтобы люди могли купить квартиру за 6 млн руб., и это был Екатеринбург. Потому что определяющий фактор для покупателя сегодня — это стоимость недвижимости, массовый покупатель хочет уложиться в бюджет до 6-8 млн руб., лучше меньше.

Мы заходим с жильем комфорт-класса, с комплексной планировкой территории, с разработкой транспортной доступности жилого района. С учетом того, что в наших планах сдать 200 тыс. кв. м жилья, мы должны обеспечить жильцов транспортной доступностью и продумать транспортные потоки.

Мы заручились поддержкой такого крупного финансового института, как ПСБ, и подписали на ИННОПРОМ соглашение на 14 млрд руб. на реализацию программы в сфере ОПК.

Согласно соглашению, для застройщика банк предоставляет определенные льготные условия финансирования, а мы в свою очередь совместно с банком сможем продавать недвижимость сотрудникам ОПК на льготных условиях. Так, 30% от общего объема застройки будет передано на реализацию для сотрудников ОПК.

Допустим, себестоимость квадратного метра для застройщиков находится в диапазоне от 95-110 тыс. руб. за кв. м, в рамках программы с ПСБ мы сможем предлагать сотрудникам ОПК недвижимость по цене от 90 тыс. кв. м.

Не секрет, что у нас серьезный дефицит кадров в оборонке, там уже зарплаты выросли очень сильно, но все равно людей не хватает. И вполне возможно, что программы приобретения жилья на льготных условиях станут для них частью соцпакета. Рост доходов сотрудников сферы ОПК сможет обеспечить строительную отрасль достаточным количеством покупателей.

Сергей Козлов согласен, что, вероятнее всего, подобные программы сотрудничества застройщиков с банками и предприятиями ОПК будут альтернативой льготных ипотечных программ:

— Сейчас многие интересуются, будет ли развиваться какая-то конкретная целевая программа поддержки взамен льготной ипотеки — на мой взгляд, альтернативой льготной ипотеке станет целевая ипотека по отраслям. В частности большой упор будет сделан на отрасль ОПК.

Оборонно-промышленные предприятия сегодня наполнены деньгами, они могут открыть застройщикам новое окно возможностей. Во-первых, работники заводов будут иметь возможность купить недвижимость за счет роста зарплат. Кроме того, сами заводы будут заинтересованы в соцпакете для работников, в льготном кредитовании при покупке жилья, в программах предоставления жилья для специалистов.

У меня в работе сейчас семь кейсов, когда промышленные предприятия, которые в начале 2000-х избавились от санаториев, сегодня покупают земельные участки, чтобы строить профилактории для своих сотрудников.

Очевидно, что оборонные предприятия продолжат привлекать кадры, а им нужно будет где-то жить, водить детей в садик и школу, где-то проводить досуг, так что комплексное развитие территорий вокруг промышленных предприятий неизбежно. Это очень похоже на советское время, когда вокруг завода появлялся жилой район. Ведь изначально микрорайоны Екатеринбурга строились вокруг промышленных предприятий, и это был очень обдуманный шаг, все было просчитано.

Сейчас подход к строительству иной, и в этом проблема: гонка по строительству жилья есть, но мы сильно опоздали с созданием рабочих мест в отдельных районах города. Нам нужно менять подход к застройке города, возможно, обратившись к прошлому опыту.

Дело в том, что в Екатеринбурге появляется большое скопление жилых комплексов, жилых районов, где нет рабочих мест. У нас замечательный современный Академический район, но один вопрос: все жители района работают там продавцами, официантами, учителями и воспитателями?

Жилые комплексы и жилые районы должны параллельно обеспечиваться не только логистикой, но и производственными предприятиями. И в этом парадокс: от чего мы уходили, к тому и пришли.

И тут надо понимать, что застройщик все-таки обеспечивает жильем, социальной инфраструктурой, а формирование рабочих мест — это задача властей.

В завершение Сергей Козлов произнес фразу, которая хорошо описывает не только строительную отрасль, но в целом бизнес-климат в стране в текущее время:

Мы очень давно занимаемся аналитикой для бизнеса. В 2022 г. меня удивляло, что по всем отраслям был минус, все было плохо. В конце 2023 г. ко мне пришли аналитики и все как один говорили: «Никто не ожидал такого высокоадаптивного поведения российского бизнеса в нынешних реалиях». Пусть так и будет. Сомневаться в том, что строительная отрасль адаптируется, практически не приходится.

Читайте также на DK.RU:

«Мы и не мечтали продавать квадрат по 130 тыс. руб.». Рынок недвижимости — 2024 / ПРОГНОЗЫ

«Резервов хватит на ближайшие 30 лет». Как девелоперы будут застраивать Екатеринбург?

Реклама. ООО "СЗ РСИ-ГРУПП" ИНН 6679125762 erid: LjN8JyNbr ПАО "Сбербанк России" ИНН 7707083893 erid: LjN8K4kJk ООО "КОНСАЛТИНГОВАЯ ГРУППА "АПРИОРИ" ИНН 6672197221 erid: LjN8JwhCC