«Цены выросли, желание осталось». Что будет после отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 г.?

Отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 г. — одна из самых обсуждаемых тем 2024 г. Как рассказывал DK.RU, госпрограмма для IT-специалистов должна закончиться в конце 2024 г., а на новостройки под 8% — в июне 2024 г. Исключением станет только семейная ипотека, ее решено продлить до 2030 г.

Программу льготного ипотечного кредитования вводили в 2020 г. для стимулирования строительной отрасли, которая пострадала после пандемии, но затем программа получила продолжение. С 2022 г. ЦБ неоднократно отмечал, что льготную ипотеку пора завершать, поскольку она выполнила свою роль, а строительная отрасль должна вернуться в рыночные реалии. Регулятор подчеркивал, что именно льготное ипотечное кредитование привело к опережающему росту цен на недвижимость. 

В колонке на DK.RU директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Уральского банка Сбербанка Наталья Романова рассказывает, как льготная ипотека изменила рынок и что ждет покупателей после 1 июля.

Наталья Романова, директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Уральского банка Сбербанка:

— Исходя из того, что с 1 июля запланирована отмена льготной ипотеки и учитывая, что до сих пор у нас нет конкретики, в каком виде продолжат действовать остальные программы, я бы сказала, что не нужно откладывать покупку недвижимости. Мы понимаем, что программа господдержки, которая была запущена в 2020 г., однозначно будет остановлена, семейная ипотека будет трансформироваться, но новые критерии пока туманны.

Застройщики тоже понимают, что порог неопределенности после 1 июля велик, поэтому они стремятся удовлетворить запрос покупателей, выставляют на продажу максимальное количество объектов, предлагают акции и дисконты. Девелоперы стремятся максимально распродать квартиры, пока действуют льготные программы, они хотят успеть наполнить эскроу-счета для дальнейших проектов.

Если вопрос приобретения квартиры стоит остро, откладывать не нужно, необходимо успевать определяться с вариантами, подавать заявки и выходить на сделку.

Мы видим, что интерес к покупке недвижимости сохраняется, рынок динамичный, активный. Если в начале года был период турбулентности, мы фиксировали снижение спроса и объемов выдачи ипотеки — было некоторое проседание, то со второй половины апреля спрос активизировался.

Количество подаваемых заявок кратно выросло за май, мы видим подогрев интереса, потому что покупатели стремятся успеть выйти на сделки, пока действует льготная ипотека. Объем заявок сохраняется высоким и в июне.

Как бы критично ни относились к этой программе, все-таки на сегодняшний день при текущей ключевой ставке в 16% ипотека под 8% — это выгодно.

Тренды

Безусловно, сегодня тренд на ипотечном рынке задает наш регулятор, причем это не только вопрос ставки. Строительный комплекс затрагивает многие сферы, это локомотив и ключевая составляющая развития экономики. Поэтому вполне логично, почему ЦБ так пристально следит за тем, что происходит на ипотечном и строительном рынках. Думаю, до сих пор идут поиски наиболее комфортных и понятных условий работы — как для застройщиков, так и для банков.

Последнее заседание ЦБ в начале июня этого года нам показало, что предугадать решения регулятора весьма сложно. Посмотрите, большинство экспертов сходилось во мнении, что ключевая ставка будет поднята минимум на 100 б.п., а в итоге ЦБ оставил ее без изменения на уровне 16%. Так что делать предположения, что же придет на смену льготной ипотеке, бессмысленно, при этом мы можем зафиксировать те глобальные тренды, которые уже наметились и будут только усиливаться.

На рынке ипотеки сегодня происходят значительные изменения даже без учета 1 июля и отмены льготной программы-2020.

Одно из важных — срок ипотечного кредита при покупке новостроек показывает постоянный рост, в то время как при покупке квартиры на вторичке наблюдается снижение срока кредитования. Это объясняется ставками по ипотеке: для новостроек они низкие, а для вторички — рыночные. При текущих базовых ставках ежемесячный платеж при покупке квартиры на вторичном рынке при сроках 20 и 30 лет отличается незначительно, так что покупатели предпочитают сокращать срок кредита.

Явный сложившийся тренд — объемы ипотечного кредитования на первичном рынке превышают объемы на вторичном. Впервые такой перелом произошел в конце 2023 г., до этого исторически ипотечных кредитов на покупку вторички всегда выдавалось больше.

При этом качество выдаваемых кредитов постоянно растет — это также тренд. За последние два года доля кредитов, по которым просрочка платежа составила более 90 дней, снизилась почти в два раза. Это обусловлено повышенным вниманием регулятора к этому рынку.

Еще один тренд — бум спроса на ипотеку в сегменте ИЖС. Вероятно, он будет расти с учетом высокого летнего сезона, а также того, что средняя стоимость квадратного метра при строительстве дома значительно ниже «квадрата» в новостройках и на вторичном рынке.

Ну и, конечно, стоимость жилья. Как мы видим по сделкам, стоимость квадратного метра вторичного жилья постепенно приближается к новостройкам. Мы также фиксируем рост среднего чека выдаваемого кредита, что связано с удорожанием квартир. Но в целом ситуация такая — цены выросли, но желание осталось.

Что будет после 1 июля?

На мой взгляд, стадия принятия уже прошла и все идут дальше.

Строго говоря, средние рыночные ставки по ипотеке сегодня составляют 20%, есть банки, которые дают кредиты под 25%, в «Сбере» ставки по ипотеке начинаются от 17,8%. Это тот размер рыночных ставок, к которым нам нужно привыкать.

У нас заканчивается господдержка-2020, корректируется ключевая ставка, меняются параметры «семейной ипотеки», а значит, будет приниматься решение о преференциях для определенных категорий граждан, мы очень этого ждем. Например, для определенных отраслей экономики могут быть введены льготные ставки на покупку недвижимости. Допустим, для врачей, учителей, сотрудников ОПК и др. Потому что их спрос на покупку недвижимости все еще не удовлетворен.

В любом случае у банков есть и останутся собственные льготные программы. Например, банки продолжают работать с застройщиками по программам субсидирования и совместно могут предлагать пониженные ставки при оформлении ипотеки. Также есть программы проектного финансирования, когда застройщик привлекает деньги банка на строительство объекта, — в этом случае банк может предлагать покупателям пониженные ставки по ипотеке на приобретение квартир в таких новостройках.

70% новых жилых комплексов в Екатеринбурге строится с участием «Сбера» как основного кредитора по корпоративному кредитованию. А значит, и покупателям доступны льготные ставки по ипотеке при покупке квартиры в одном из таких ЖК.

Есть предложения по средневзвешенной ставке. По госпрограммам у нас есть ограничения по сумме кредита, и в текущих реалиях бывает непросто уложиться в эту сумму. Тогда покупатель может скомбинировать — часть денег взять с использованием пониженной ставки по господдержке, а часть — на рыночных условиях. Активно этой программой пользуются молодые семьи, которые улучшают жилищные условия и покупают квартиру побольше. Средний чек такой квартиры, конечно, превышает размер лимита по кредиту в рамках программ господдержки.

Популярна ипотека траншами, она позволяет распределить долговую нагрузку — на период строительства и на последующие годы, когда покупатель уже получил ключи от квартиры, переехал и может стабильно платить ипотеку за квартиру, в которой живет.

До конца года у нас будет действовать господдержка по ИТ-ипотеке, продолжат действовать программы Арктической и Дальневосточной ипотеки. При этом для последних регулярно расширяются локации применения, недавно в Арктическую ипотеку добавили ХМАО, там теперь тоже можно оформить ипотеку под 2%. Участники СВО и их семьи имеют возможность оформлять ипотеку по льготным ставкам, и эта возможность останется после 1 июля.

Вывод простой: с отменой льготной ипотеки мир не рухнет. По данным «Сбера», 60% всех программ с господдержкой выдается по программе семейная ипотека, которая останется. 40% выданных ипотечных кредитов приходится на прочие льготные программы, включая господдержку-2020. С ее отменой в нынешней ситуации ни банки, ни застройщики резкого обвала не почувствуют.

Инвесторы, которые оформляли льготную ипотеку и пользовались дешевыми деньгами, уже удовлетворили свои потребности. На рынке по-прежнему большое количество покупателей, которые хотят улучшить жилищные условия и планируют покупать квартиру для жизни.

Среди экспертов рынка недвижимости есть такое выражение: «Лучшее время для покупки квартиры — сейчас». Я согласна с этим правилом.

Иллюстрации: DK.RU, freepik.com

Читайте также на DK.RU:

«Средняя цена продаваемых квартир 6-8 млн руб. Застройщики подстраиваются под этот запрос»

реклама: ПАО Сбербанк erid: LjN8KD6TN