Золотое время ИЖС уходит. 5 причин, по которым свой дом скоро станет роскошью

В этом году спрос на индивидуальные дома побивает все рекорды: Росстат сообщил, что за первый квартал 2024 г. доля ИЖС в общем объеме строительства составила около 70%. То есть львиную часть всего жилья в стране за это время построили граждане. Значит ли это, что частное строительство становится доступнее?

Директор строительной компании «Метражи» Екатерина Торопова уверена, что окно возможностей для ИЖС, наоборот, сейчас стремительно сужается.

— Последние три года, думаю, можно считать золотым временем ИЖС в России. Еще несколько лет назад строительство своего дома — не маленькой дачи, а полноценного жилого дома — могли себе позволить совсем немногие. Сейчас все намного проще. Главным образом благодаря государственной политике, которая развернулась в сторону ИЖС, и программам льготного кредитования. Но это «золотое время», увы, подходит к концу.

И впечатляющие цифры из статистики объясняются просто. В этом году заканчивают свое действие основные программы льготной ипотеки — а 80% людей сейчас строятся именно на ипотечные кредиты. Люди торопятся — и правильно делают. Все идет к тому, что свой дом для среднестатистической семьи снова станет роскошью. Во всяком случае, на несколько ближайших лет.

Я вижу этому несколько причин.

Причина 1. Заканчиваются льготные программы

Основные программы, по которым люди брали кредиты на строительство дома, заканчивают свое действие в 2024 г.

Ипотека с господдержкой под 8%. Популярная программа, потому что при низкой ставке там нет особых требований к заемщику, как в той же ИТ-ипотеке или семейной ипотеке. Заканчивается 1 июля 2024 г. Продления уже точно не будет.

Семейная ипотека под 6%. Действует также до 1 июля. Потом программу продлят, но не для всех: для семей, где есть дети до шести лет, ставку планируют оставить прежней, а для других семей с детьми предлагают поднять до 12%.

ИТ-ипотека — до 5%. Программа действует до 31 декабря 2024 г. Возможно, ее продлят, но с измененными параметрами, сейчас их обсуждает правительство. Как бы то ни было, но уже в июне некоторые банки приостановили выдачу этой ипотеки, поскольку у них закончились лимиты. То есть этот продукт так популярен, что субсидий на его реализацию попросту не хватило. На то, чтобы обслужить ипотечные ИТ-кредиты, уже выданные банками, в 2024 г. дополнительно требуется 28,5 млрд руб. Минцифры и Минфин ищут эти деньги.

Чиновники говорят о том, что будут приняты некие «точечные меры поддержки» для заемщиков, но пока нет никакой конкретики. Учитывая уровень ключевой ставки (и прогноз по ней), субсидировать льготную ипотеку из госбюджета накладно, поэтому низких ставок на жилье мы не увидим ближайший год точно.

Правда, остается еще бессрочная программа сельской ипотеки под 3%. Но там есть свои ограничения: построить дом можно только на сельских территориях, которые входят в утвержденный список каждого региона. Кроме того, программа работает не особенно стабильно. Периодически в банках заканчиваются лимиты, и выдача сельской ипотеки приостанавливается.

>>> «Банки повернулись лицом к рынку индивидуального жилья. Но все может измениться»

Причина 2. Строительство дорожает

Обесценивание рубля напрямую коснулось строительной отрасли: строительство дорожает не по дням, а по часам — и пока стабилизации в этом смысле не предвидится. Когда трясет экономику, то трясет и стройку. Так всегда.

С 2020 г. цены на ИЖС поднялись примерно вдвое и продолжают расти. И дело не только в стройматериалах. Импортозамещение у нас пока не перекрывает даже самых основных потребностей в ИЖС: оборудование и спецтехника для строительства в большинстве случаев импортные. Да, детали к европейскому оборудованию достают и технику все-таки ремонтируют, но сейчас это происходит обходными путями и стоит очень дорого. А поставки, обслуживание и ремонт китайского оборудования — это отдельный квест.

Плюс зарплаты. Я слышала мнение, что зарплаты строителей остались такими же, какими были в прошлом году. Не знаю, откуда это мнение, у наших бригад зарплаты увеличились, и существенно. Насколько мне известно, в других компаниях тоже. Хороших специалистов стараются удерживать, в первую очередь финансово, потому что в стройке сейчас кадровый голод.

И это еще одна причина кризиса в ИЖС.

Причина 3. Кадровый голод

Я сейчас имею в виду не только недостаток рабочей силы. Хотя и он тоже есть: количество бригад значительно сократилось, и приходится тратить много времени в поисках приличной строительной бригады. Но главное не это.

На рынке строительства очень не хватает квалифицированных кадров: архитекторов, инженеров ПТО, проектантов, конструкторов, начальников участка, сметчиков. Те немногие, которые хорошо знают свое дело, — это преимущественно «старая школа», специалисты предпенсионного или уже пенсионного возраста. А найти перспективного специалиста среди молодых — задача со звездочкой. Причем я говорю не об опыте: понятно, что молодым его надо еще нарабатывать — я говорю о базовых знаниях, умении анализировать и ответственности. Вот этого всего сейчас на рынке ИЖС ну очень не хватает.

Причина 4. Нет земли

Нет, земли в России, конечно, много — но подходящий участок для строительства дома найти сейчас очень трудно. Поскольку я руковожу еще и агентством недвижимости и мы периодически подбираем участки для клиентов, то знаю об этом не понаслышке.

Людям ведь нужен участок поблизости от города, потому что вся инфраструктура там — а свободной земли в 30–50 километрах от Екатеринбурга осталось мало. И цена: более или менее пригодные для строительства участки стоят дорого. Если брать, например, землю в коттеджных поселках, то эконом-сегмент обойдется сейчас в 170–200 тыс. руб. за сотку, средний сегмент — в 250–300 тыс. руб. за сотку.

Отдельный вопрос — ограничения на участки. Росреестр в последние годы активно вносит данные об обременениях земельных участков в ЕГРН: пытается структурировать информацию о земельных участках, которые находятся рядом с военными частями, водными объектами, аэродромами, линиями электропередачи и т.п. При этом многое делается формально и с избыточными предосторожностями.

Поэтому количество участков с ограничениями, которых по факту не должно было быть, возросло в разы. И чтобы снять эти ограничения, порой приходится пройти огонь, воду и медные трубы, по несколько раз обращаться в ведомства и ходить по судам.

А купить в ипотеку участок с домом под снос, чтобы там построиться, — это вообще отдельный квест. Я потом об этом расскажу подробно, это стоит отдельной статьи.

Причина 4. Счета эксроу

К июлю этого года примут-таки закон об эксроу-счетах на ИЖС. Об этом в ходе ПМЭФ сказал председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Важная деталь: законопроект имеет в виду только тех подрядчиков, которые строят по типовым проектам или используют отечественные домокомплекты. И если закон примут, то рынок индивидуального строительства существенно изменится, и не во всем — в положительную сторону.

Плюсы в переходе на эскроу-счета, безусловно, есть. Главный из них — защита средств граждан, которые строятся на свои или кредитные деньги. Кроме того, унификация проектов упростит банкам оценку домов, сделает залог для них понятным и, по мысли разработчиков закона, побудит банки охотнее давать ипотеку на ИЖС. Ну, и вообще — это некая регламентация дикого сейчас рынка ИЖС.

>>> Сельская ипотека: как купить «домик в деревне»

А теперь к минусам 

Что в этом может быть неприятного для конечного потребителя?

1. Подорожание строительства.  Строительным компаниям придется занимать деньги на стройку у банков — а чем выше ключевая ставка, тем кредиты будут обходиться для них дороже. Про нынешнюю ключевую ставку вы и сами все знаете.

2. Вытеснение небольших фирм. Сейчас эскроу-счета предполагается распространить только на компании, строящие по типовым проектам из домокомплектов, — но есть все основания предполагать, что это только первый шаг. Если банки будут лояльны только к застройщикам с эскроу-счетами, то небольшие строительные компании в таких условиях будут закрываться. А кто останется? Останутся строительные гиганты плюс крупные девелоперы, которые сейчас строят многоквартирные дома и посматривают в сторону ИЖС. 

То есть производство частных домов будет оптимизировано и поставлено на поток. Что будет с качеством строительства, можно только догадываться. Да и индивидуального подхода при таком положении вещей никакого не будет — а ведь при постройке своего дома он очень важен.

3. Спешка при строительстве. Чтобы получить, наконец, свои деньги с эскроу-счетов, компании будут стараться построиться в сжатые сроки — а это, опять же, скажется на качестве и безопасности домов.

В общем, банки и крупные застройщики точно будут в выигрыше. Как насчет остальных — надо смотреть. Возможно, закон постепенно будет дорабатываться и уточняться — но это происходит небыстро, поэтому все равно будет переходный период, когда всем будет не очень-то удобно.

Вернемся к «золотому времени ИЖС» и окну возможностей.

По всему выходит, что строиться легче, быстрее и дешевле в ближайшие годы не получится — будет дольше, труднее и дороже. Может быть, правительство что-то еще придумает, но пока есть то, что есть. Поэтому люди сейчас торопятся — и я прекрасно их понимаю.

Ранее на DK.RU: «Цены выросли, желание осталось». Что будет после отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 г.?