Что делать тем, кто хочет купить квартиру после 1 июля, и как инвестировать в недвижимость

Эксперты много говорили и писали о том, что инвестировать в бетон сейчас будет только совсем несведущий человек — проще положить деньги в банк, и доходность будет выше. Но также много говорили и писали о том, что люди все-таки продолжают зарабатывать на операциях с жилой недвижимостью.

У тех, кто следит за рынком, чтобы купить квартиру для себя сейчас, по мнению экспертов, легкий мандраж от непонимания ситуации — что будет после отмены льготной ипотеки, покупать сейчас или подождать, будут ли снижаться цены, есть ли затоваривание рынка.

Об этом, а также о перспективных видах недвижимости для инвестиций и проживания, в марафоне прямых эфиров российского экономического форума о деньгах ФИНМАРКЕТ рассказал Павел Боровиков, управляющий партнер агентства элитной недвижимости «Кулиговская и партнеры». Мы публикуем его ответы на самые распространение вопросы о недвижимости.

Когда лучше инвестировать в недвижимость?

— Такого понятия, как время вкладываться и время не вкладываться, не существует. Просто нужно понимать, что когда рынок растущий, нужно инвестировать в одни активы, а когда падающий, искать другие варианты.

Из-за того, что много рекламы льготной ипотеки именно от застройщиков, мало кто обращает внимание на диспропорцию цен на новостройки и вторичку. Если рассматривать как вторичку дома возрастом 5-10 лет, то последнее исследование по России показало разрыв до 60%, в Екатеринбурге — 30%. В связи с этим сейчас для инвестиций в недвижимость нужно использовать не льготную ипотеку, а другие инструменты.

Но я бы хотел предостеречь тех, кто берет кредиты, ежемесячные платежи по которым превышают половину их дохода, и вкладываются в надежде заработать. Так делать, конечно, ни в коем случае не надо, иначе есть все шансы выйти не только в ноль, но и в минус.

А когда лучше покупать, если вы покупаете для себя, чтобы жить?

— Есть речь идет о покупке квартиры не для инвестиций, а для себя, то без разницы, когда покупать. Когда вы покупаете с целью инвестиций, для вас важны такие критерии, как срок возврата, доходность. Когда вы покупаете для себя, для вас важны расположение, комфорт, садики, школы, работа поблизости. Как видите, пересечений нет.  

Если вы хотите купить что-то для себя, то я больше смотрел бы в сторону вторичного рынка. В Екатеринбурге есть объекты, которым три-пять лет, — суперсовременные комплексы с парадными, ресепшеном, закрытым двором, озеленением, лифт спускается в паркинг и прочее. Но это уже вторичный рынок, дисконт на котором в сравнении с аналогичными условиями в новостройке будет составлять порядка 30%.

Как обезопасить себя при инвестировании в объект на этапе котлована?

Создано при помощи нейросети GigaChat

— На этапе котлована способ обезопасить себя с точки зрения инвестиций — не инвестировать. Если вы покупаете для себя, то ФЗ-214 и эскроу-счета вам в помощь. Сейчас это все максимально безопасно.

Просто надо понимать, что история о покупке на котловане и последующей продаже с целью прибыли уже ушла. Эскроу-счета как раз и обессмысливают эту инвестиционную стратегию, потому что застройщику невыгодно продавать дешевле на начальном этапе, так как клиентские деньги он получит только по завершении строительства. История «купил за 100 тыс. руб. за квадрат, продал за 200» полностью ушла с рынка.

Если вам такие варианты до сих пор предлагают, то надо пристально изучить такого застройщика, потому что нормальному девелоперу такой дисконт делать невыгодно.

Будут ли снижаться цены на квартиры в Екатеринбурге, ведь то, что сейчас происходит, некоторые эксперты называют затовариванием рынка?

— Пока застройщики не слезут с допинговой иглы субсидированных ипотек, рост цен не прекратится.

Всех людей в этом смысле можно разделить на два лагеря — те, которые верят, что земля круглая, и те, которые верят, что земля плоская. И вот одни говорят, что рост цен после первого июля продолжится несмотря ни на что, вторые, что после 1 июля будет обрушение. Они ждут его уже лет пять и никак не могут дождаться.

Действительно, за прошлый год у нас появилось 19 новых девелоперов. Очень здорово, что они поверили в Екатеринбург, и Екатеринбург получил новые рабочие места и развитие смежных со строительством отраслей экономики.

Да, про затоваривание говорить можно, но нужно брать во внимание сегменты. Если говорить про элитную недвижимость, то есть моменты, которые удивляют. В Екатеринбурге сейчас шесть клубных домов, в которых порядка 2 тыс. квартир. На стадии строительства находится еще порядка шести, но в них всего 350 лотов. То есть всего 350 элитных квартир планируется построить в ближайшие три-четыре года.

Объем строительства в сегменте жилья эконом-формата достаточно большой. Анализируя цифры, я, честно говоря, удивляюсь — куда столько строить. В бизнес и элит строят очень мало — здесь очевидный перекос.

В какой вид недвижимости, по-вашему, можно вложить деньги, а в какой однозначно не стоит?

— Чтобы выбрать квартиру для инвестиций, нужно понимать, как вы это будете продавать. Если мы возьмем такой раскрученный район, как Академический, и посмотрим объем предложения, он вас повергнет в шок. В сравнении с центром города — больше в десятки раз. Нужно исходить из стратегии — то, чего мало, легче продать.

А вообще надо понимать, что недвижимость — это достаточно консервативный инструмент для инвестиций. Если мы говорим про жилую недвижимость, то 5-7% в год — это максимум, который мы можем получить с аренды. В коммерческой недвижимости — это 7-12%, если мы говорим про стрит-ритейл, 15% доходности может приносить то, что сдается большими площадями, склады, например. На виртуальных финансовых инструментах вы можете достичь 200-300% прибыли, но если говорить про надежность, то это все-таки недвижимость.

Для массового сегмента, если человек хочет инвестировать, надо искать людей, которые вложились в 2020-2021 гг., сейчас их проект уже на выходе, им нужно закрывать всю сумму. Если у них нет средств либо тяжело платить ипотеку, вам могут сделать дисконт 10%. Продать купленную квартиру в бетоне будет трудно, а ремонт сейчас стоит от 100 тыс. руб. на кв. м.

Будет ли в ближайшие годы спрос на микроквартиры и студии?

Иллюстрация сгенерирована в сервисе artguru.ai 

— Формат квартир-студий до 30 кв. м будет популярен, потому что всегда с чего-то нужно начать. Опять же, если вы купили студию в лесу — в перспективной застройке, то тут, конечно, будет сложнее, а если в пределах первого ценового пояса, то вопросов нет. В Екатеринбурге сложилась парадоксальная ситуация с нехваткой качественного арендного жилья — его просто нет.

Можно ли рассматривать в качестве объекта для инвестиций апартаменты?

— В Екатеринбурге формат апартаментов сильно недооценен. У нас к сожалению, нет такого объема апартаментов, чтобы можно было говорить о каком-то сформированном рынке. Но, если мы говорим про Москву, то более половины рынка элитной недвижимости Москвы — это апартаменты. У нас сейчас запускается проект апарт-отеля во ВТУЗ-городке. И это апартаменты с сервисным управлением. То есть как раз-таки вариант для инвесторов, и стоимость входа — 200-250 тыс. руб. за кв. м.

Это квартиры с ремонтом, полностью укомплектованные под тапочки и чашки, которые будут приносить порядка 35 тыс. руб. в месяц. Соответственно, с такой доходностью можно смело продавать коммерческую недвижимость — те же самые небольшие офисы либо стрит-ритейл (не на первой линии) — и смело перевкладываться. Я думаю, что комплексы апартаментов должны получить свое развитие. Это вариант для ленивого инвестора, потому что все функции управления и эксплуатации берет на себя управляющая компания.

В Москва-Сити масса примеров, когда апартаменты продаются, а потом сдаются с разной целью — в принципе это может быть что угодно и не всегда в плюс соседям. В Екатеринбурге девелоперы учли этот вариант, но есть примеры, когда управляющая компания явно не справилась с этой историей.

Если у вас 15-30 млн руб., вам подойдет формат магазина в качестве инвестиции. Если больше 30 млн руб., вы можете сотрудничать с федеральным продуктовым оператором — это то, чего сейчас все хотят, но чего нету. Если у вас небольшие суммы, тогда вариант апарт-отеля — шикарный: вы можете поиграть в инвестора, самостоятельно сдавать, сделать ремонт, кого-то выселить, кого-то заселить и так далее.

Стоит ли рассматривать для инвестиций жилую недвижимость не в Екатеринбурге, а в других городах Урала?

Фото: DK.RU

— Нам повезло, что мы живем в Екатеринбурге, это красивейший город, где девелоперы подняли уровень строительства на очень большую высоту.

Если вы сравните уровень домов — эстетику, архитектуру, наполнение, инженерные сети — с каким-то другим городом (с Челябинском или Магнитогорском), то это будут прекрасные города, но в части девелопмента Екатеринбург находится на одной ступени с Питером и Москвой. К нам приезжают экскурсии со всей страны смотреть, как мы строим.

Читайте также на DK.RU: «Рынок требует таблеток от жадности». Михаил Хорьков подвел итоги четырех лет льготной ипотеки.