Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга в 2024-м — Михаил Хорьков

«Ротация и обновление фонда — необходимая составляющая как рынка жилья, так и коммерческой недвижимости. Но не во всех сегментах этот процесс идет равномерно и последовательно», — отмечает Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы УПН, председатель комитета по аналитике РГУД, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, директор «ХОД Консалтинг».

Он рассказал о ключевых показателях рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга в 2024 г. на конференции, организованной УПН.

Бизнес-центры

Недостаток инвестиций в новые проекты в предыдущие 5–10 лет сформировал дефицит. Заметное устаревание офисного фонда усугубляет эту проблему.

Доля вакантных площадей в БЦ Екатеринбурга стремится к нулю:

• класс А — 0;
• класс В+ — 1%;
• класс В — 3%.

Собственники снова диктуют условия. Арендаторы оказываются перед выбором: уйти или платить больше.

Ставки аренды (1 кв. 2024 г.), включая операционные расходы:

• класс А — 2 600 руб. за кв. м в мес. (+25% за год);
• класс В+ — 1 970 руб. (+ 75%);
• класс В — 1 550 руб. (+46%).

Показатели текущего строительства в сегменте офисных центров остаются низкими (ок. 77 тыс. кв. м). Много заявленных проектов, которые пока не вышли на стадию строительства. Тем не менее Михаил Хорьков отмечает интерес бизнеса к этому сегменту. По мнению аналитика, он будет расти в ближайшие 2–3 года, и предложение увеличится.

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл активно развивается в рамках новых жилых проектов. В текущих строящихся ЖК под коммерческую функцию отводится около 4% от площадей квартир в эконом-классе и около 7% в комфорт-классе. В объектах верхнего ценового сегмента доля таких площадей выше. Хотя объем строительства в городе и объем предложения жилья рекордно высокий, выбор в стрит-ритейле ограничен.

Количество сделок с коммерческими помещениями на стадии строительства сильно выросло в 2023 г. В 2024 г. ежемесячно реализуется около 20–40 помещений (3–4 тыс. кв. м) на стадии строительства. Дальнейший рост продаж сдерживается низким ассортиментом и отказом от продаж отдельными девелоперами.

На волне повышенного спроса девелоперы продолжают поднимать цены реализации. Этому поспособствовал в том числе инвестиционный спрос. Но темпы повышения ставок пока запаздывают. Здесь возможность роста в большей степени зависит от реальных возможностей бизнеса.

По мнению Михаила Хорькова, рынок стрит-ритейла продолжит развиваться вслед за рынком новостроек. Но возможное снижение инвестиций в новые проекты в следующие 1–2 года отрицательно скажется на выборе в сегменте коммерческих площадей.

Складская и индустриальная недвижимость

В 2023 г. было запущено около 420 тыс. кв. м складских площадей — это рекорд. В сегменте сохраняется высокая динамика инвестиций в новые проекты, тем не менее, предложение не успевает за спросом.

Показатели вакантных площадей стабильно низкие: в конце 2023 г. — около 2% в классах А и В, в середине 2024 г. — менее 1%. Освободившиеся площади быстро находят новых арендаторов, которые чаще всего платят больше. На рынке фиксируется дефицит и ускоренный рост ставок. В середине 2024 г. средняя запрашиваемая ставка в классе А составила около 900 руб. за кв. м (включая НДС и оперрасходы).

Стремительный рост цен на склады бьет по затратам многих арендаторов. Но процесс повышения ставок пока не завершен. 

По мнению аналитика, вынос промышленных предприятий за черту города формирует дополнительные стимулы для инвестиций в индустриально-складской сектор. Он ожидает дальнейшего роста складского фонда и дифференциацию сегмента, в том числе за счет light industrial.

Торговые центры

Главные вызовы, с которыми столкнулись владельцы торговых комплексов в последние несколько лет, — пандемия и падение оборотов (2020–21 гг.), уход ключевых арендаторов (2022 г.), изменение потребительского поведения. Рынок остается насыщенным, на нем сохраняется высокая конкуренция за посетителей.

Михаил Хорьков отмечает отсутствие новых крупных проектов ТЦ в Екатеринбурге (исключение — «Золотой»), в ближайшие 2–3 года их появление не предвидится.

Инфографика в тексте: «ХОД Консалтинг». Источник: презентация Михаила Хорькова.

Читайте также на DK.RU:

Ждем только «Золотой»: в Екатеринбурге «заканчиваются» новые ТЦ

Андрей Брауде: «Нас ждет если не галопирующий, то значительный рост арендных ставок»