Спрос на индустриальные парки как никогда высок. Что поможет им расти быстрее?

Индустриальные парки — один из самых востребованных способов размещения производств. За последние 11 лет их количество в стране увеличилось в пять раз. Сейчас, по данным Ассоциации индустриальных парков России (АИП России), в стране действует и создается 407 парков — за год их количество увеличилось на 7%. Представители ассоциации прогнозируют, что в ближайшие годы тренд продолжится.

В настоящий момент индустриальные парки работают и создаются более чем в 70 субъектах Российской Федерации. Лидерами являются Московская область (75) и Татарстан (28). Свердловская область также входит в десятку ведущих регионов, где функционируют и развиваются 11 площадок.

На прошлой неделе Екатеринбург впервые принял представителей индустриальных парков, особых экономических зон, застройщиков, госструктур из 40 регионов — от Калининградской области до Республики Тыва. Общее собрание и летняя встреча членов Ассоциации индустриальных парков России прошли на площадке ПРО-БИЗНЕС-ПАРКа.

Участники мероприятия подвели итоги 2023 г. и обсудили важнейшие проблемы, с которыми сталкиваются сегодня. DK.RU зафиксировал предложения членов ассоциации по их решению.

Создавать «парки в парках»

Как отметил исполнительный директор АИП России Денис Журавский, в последнее время значительно вырос спрос на аренду готовых объектов. В условиях высокой ставки рефинансирования возможности для коммерческих займов уменьшаются, что делает аренду более выгодной альтернативой строительству новых объектов. И если крупный бизнес еще может приспособиться к экономической ситуации и выделить инвестиции на строительство, то у малых производственных компаний такой возможности нет.

В большинстве индустриальных парков производственно-складские объекты строятся под конкретных резидентов и свободных площадей для аренды нет. Особенно остро эта проблема ощущается в государственных парках, на долю которых приходится 60% площади всех индустриальных парков.

По словам сопредседателя правления АИП России Максима Паздникова, государственные парки могут сдать земли в аренду только своим резидентам либо пользователям инфраструктуры, которые оказывают услуги резидентам. По закону, они не имеют права привлекать на свою территорию субподрядные девелоперские компании, которые бы возводили объекты для дальнейшей сдачи в аренду или передачи в собственность резидентов. Хотя модель «матрешечного» парка могла бы ускорить создание готовых производственных помещений на таких площадках.

В реальности возникают большие риски. Представьте: пришел в государственный индустриальный парк частный застройщик, стал осваивать земельный участок с инфраструктурой, подведенной за бюджетные деньги. Через какое-то время у него поменялись планы, он остановил стройку, зарегистрировал недострой и оформил приоритетное право выкупа на участок. Частные индустриальные парки могут привлекать сторонних девелоперов, но если они обратятся за аккредитацией — могут возникнуть проблемы. Так или иначе, если бы в нормативной базе появился термин «девелопер» или «застройщик», это помогло бы урегулировать вопросы и обеспечить заинтересованные компании в объектах для аренды, — отметил Максим Паздников.

Упростить процесс аккредитации

В России частные индустриальные парки могут рассчитывать на финансовые, налоговые и административные меры государственной поддержки. Чтобы получить доступ к комплексу этих мер, необходимо пройти процедуру аккредитации — то есть подтвердить соответствие индустриального парка и управляющей компании требованиям Постановления Правительства РФ №794 от 04.08.2015 г.

Члены АИП России сошлись в том, что оценка парков в рамках аккредитации должна быть «гибкой». А для этого нужно разделить требования на обязательные и факультативные, для соответствия последним достаточно будет набрать минимальное количество баллов. Например, к таким требованиям стоит отнести обеспеченность централизованным водоснабжением и канализацией — некоторые парки делают это децентрализованно, через скважины и очистные сооружения.

Также обсуждались инициативы по расширению преференций и понятия «пользователь инфраструктуры». Например, члены ассоциации предложили дать индустриальным паркам возможность получить преференции на создание социальной инфраструктуры — общежитий, гостиниц, столовых. В настоящее время, согласно действующей нормативной документации, они не относятся ни к категории «резидентов», ни к категории «пользователей инфраструктуры». При этом значимость таких объектов для резидентов парков растет — работодатель должен обеспечивать сотрудников не только рабочим местом, но и элементарно местом приема пищи. 

Еще одна сложность, с которой сталкиваются многие действующие индустриальные парки — необходимость постоянно актуализировать данные для сохранения аккредитации, говорит Айрат Гиззатуллин, гендиректор технопарка в сфере высоких технологий «Технополис «Химград»:

Сейчас, когда происходят какие-то изменения по земельным участкам, индустриальные парки должны в течение месяца уведомить Минпромторг России об изменениях. В противном случае есть риск того, что аккредитацию могут признать недействительной задним числом, и начнутся проблемы с мерами поддержки. В действующие сроки уложиться сложно, поэтому мы предлагаем увеличить срок внесения изменений. А также скорректировать список фактов, о которых должны уведомлять Минпромторг России. Например, можно было бы не вносить данные в случае, если площадь парка выросла менее чем на 10%, или изменилась конфигурация земельного участка без изменения площади. Также было бы целесообразно внести в нормативную документацию понятие «перспективные территории», чтобы заранее закрепить возможности расширения парка в будущем.

Учитывать специфику индустриальных парков в регулировании энергетики

Участники общего собрания обсудили возможные изменения в нормативных документах, связанные с инженерной инфраструктурой. В частности прозвучало предложение подписывать договоры о техприсоединении между сетевой компанией и управляющей компанией парка с привлечением резидентов. Это позволит исключить строительство лишних объектов электроэнергетики и, наоборот, предусмотреть мощности нужного объема на перспективу.

Обсудили и несколько грядущих законодательных изменений. Так, весной этого года в России вступил в силу закон, который закрепляет принцип «бери или плати» для долгосрочных поставок газа промышленникам. Уже несколько лет «Россети» добиваются введения аналогичного принципа в их отрасли — ссылаясь на то, что оплата электроэнергии не по факту, а по максимальной заявленной мощности позволит сдержать рост тарифов.

Как отметил Денис Черепанов, заместитель гендиректора инжиниринговой компании «Перспектива» и советник АИП России по энергетике, управляющие компании индустриальных парков не должны попасть под потенциальное нововведение. Но резидентам необходимо понимать ответственность за мощность, которую они на себя берут.

Еще одно нововведение может создать проблемы для индустриальных парков. Сейчас на их территории часто создаются собственные объекты генерации, чтобы обеспечить резидентам независимость от внешних крупных поставщиков. И уже не первый год Минэнерго декларирует планы — обязать выводить объекты генерации от 5 МВт на оптовый рынок (то есть использовать их не только для собственных нужд, а для всех потребителей энергосети). Пока промышленники могут иметь для собственного энергоснабжения объекты мощностью до 25 МВт.

По словам Дениса Черепанова, пока непонятно, на каком количестве индустриальных парков скажется это нововведение. Но для тех, кто использует собственные объекты генерации, это единственный альтернативный вариант электроснабжения, который позволяет контролировать затраты и минимизировать перебои в подаче энергии.

Также одним из негативных моментов стало вступление в силу с 1 июля текущего года поправки к ФЗ «Об электроэнергетике», позволяющих сетевым организациям включать в состав платы за техприсоединение взносы на реконструкцию или развитие своих сетей с новых заявителей, а также с тех, кто увеличивает максимальную потребляемую мощность. Ранее эти средства взимались со всех существующих потребителей в составе тарифа на передачу электроэнергии, — отметил гендиректор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Денис Ремезов.

Сделать инструменты финансирования доступнее

В условиях повышенных процентных ставок особую значимость приобретают финансовые инструменты для развития индустриальных парков и их резидентов. Поэтому необходимо адаптировать условия промышленной ипотеки так, чтобы они эффективно удовлетворяли потребности бизнес-сообщества, считают участники общего собрания.

В настоящий момент максимально возможная сумма займа составляет 500 млн руб. А максимальный срок кредитования — около семи лет. В правительстве уже звучали инициативы о том, чтобы повысить лимит до 1,5 млрд руб., а срок до 10 лет. Было бы правильно, если бы эти решения все-таки были приняты, — высказалась гендиректор центра финансового консалтинга «Золотые двери» Наталья Саранская. — На реконструкцию помещений в Москве и Санкт-Петербурге программой предусмотрено 75 тыс. за кв. м, в регионах — 50 тыс. руб. за кв. м. На этапе строительства застройщик может привлечь 90 тыс. руб. за кв. м. Эти ценовые параметры далеки от рыночных, поэтому их тоже необходимо менять.

Сейчас промышленную ипотеку можно использовать для строительства или покупки помещения, которое как минимум на 50% используется для производства. Но некоторые компании строят офисы и склады отдельными корпусами, поэтому возводить их за счет промышленной ипотеки не могут. Участники общего собрания АИП сошлись в том, что законодательство в этой части необходимо скорректировать, чтобы промышленную ипотеку можно было использовать для всего комплекса зданий на площадке предприятия.

Кроме того, для развития индустриальных парков важно возобновить финансирование по уже существующим программам (№1764-ПП РФ, №831-ПП РФ) и разрешить брать займы по программам Фонда моногородов.

КАК ЭТО БЫЛО?

 

Напомним, общее собрание и летняя встреча членов Ассоциации индустриальных парков России прошли в Екатеринбурге 22-23 августа. Их организацией занималась команда ПРО-БИЗНЕС-ПАРКа. В мероприятиях приняли участие около 80 человек. За это время они смогли не только обсудить актуальные нормативные требования к работе индустриальных парков, но и познакомиться с тем, как организована работа подобных площадок в Екатеринбурге.

Так, гости побывали в технопарке «Университетский», а также познакомились с резидентами ПРО-БИЗНЕС-ПАРКа: компанией-разработчиком фурнитуры для производства корпусной мебели BOYARD, Инженерным центром УрФУ. А также побывали на площадке, где запускают производство самоклеящейся продукции Artmark и «ССЛ-Контур» — здесь же состоялось общее собрание. 

— Это уникальное стечение обстоятельств — что в нашем парке недавно построили современный промышленный комплекс для компании Artmark, и в одном из двух производственных цехов резидент еще не установил оборудование. Мы считаем, что формат помещения идеально соответствует концепции мероприятия. Участники Общего собрания АИП России, как и мы, занимаются строительством складских и производственных объектов, развитием инфраструктуры и сервисного обслуживания индустриальных площадок, формируя промышленный каркас страны. Лофты и конференц-залы — привычное место проведения деловых мероприятий, но мы пошли дальше и перенесли официальную часть собрания в реальную промышленную среду, — поделилась директор по развитию УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Анна Ёлгина.

DK.RU попросил участников мероприятия поделиться своими впечатлениями.

Денис Журавский, исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России:

— Одна из задач нашей отраслевой ассоциации — постоянно обмениваться опытом. Поэтому собрания и конференции мы стараемся проводить на территории промышленных объектов. Мы неслучайно выбрали площадку ПРО-БИЗНЕС-ПАРКа для подведения итогов года — это парк, который динамично развивается уже более 10 лет, проект, которым действительно гордится отрасль. Многие из коллег были в ПРО-БИЗНЕС-ПАРКе 5-7 лет назад и были приятно удивлены тем, как сильно он изменился за это время.

Один успешный корейско-японский бизнесмен однажды сказал: «Успех принадлежит тем, кто умеет им делиться». Проведение общего собрания на этой площадке — воплощение этого афоризма. Мы благодарны ПРО-БИЗНЕС-ПАРКу за теплый прием и возможность познакомиться с успешными кейсами в Екатеринбурге.

Андрей Толмачев, директор Корпорации развития Калининградской области:

— Я впервые приехал в Екатеринбург. Меня впечатлил и город, и те промышленные площадки, которые мы посетили. Было интересно посмотреть, как развивается частный индустриальный парк. В ПРО-БИЗНЕС-ПАРКе мы увидели, что это можно делать достаточно эффективно — за 15 лет здесь появилось уже 40 резидентов. Значит, собственник парка не просто создает инфраструктуру и продает объекты, но и имеет стратегию привлечения инвесторов. Это большая комплексная работа, которую сложно выполнять без государственной помощи.

В Екатеринбурге и в Калининградской области применяются схожие подходы к развитию парков. Мы, как и ПРО-БИЗНЕС-ПАРК, вкладываем средства не только в промышленные объекты, но и в развитие сопутствующей инфраструктуры и благоустройство территории. Стремимся сделать наши парки максимально удобными и привлекательными для посетителей и инвесторов, минимизируем количество заборов, а все коммуникации прокладываем под землей.

Денис Ремезов, гендиректор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»:

— Общее собрание АИП России — знаковое мероприятие для отрасли, на котором подводятся итоги, строятся планы на будущее, поднимаются вопросы изменения законодательства. Мы сформировали предложения для повышения эффективности работы индустриальных парков, к которым, я надеюсь, прислушаются на федеральном уровне.

Приятно было принимать коллег в Екатеринбурге. Наш город по праву считается промышленным и логистическим центром. Мы горды тем, что вносим вклад в развитие российской экономики. И, конечно, нам есть что показать.

 

Реклама. ООО «УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» ИНН 6671382743 erid: LjN8K1kaR