Чем советские квартиры отличаются от современных и что у них общего — Михаил Хорьков

Руководитель комитета по аналитике РГУД, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, директор «ХОД Консалтинг» Михаил Хорьков рассказал DK.RU, чем технологии строительства жилых домов и планировки квартир советского периода отличаются от современных и почему сравнение некоторых новых проектов с хрущевками нельзя назвать безосновательным.

Обсуждение феномена советского жилья всегда начинают с хрущевок, строительство которых было запущено в 1957 г. Справедливая ли это отсылка, ведь жилые дома строили и раньше?

— Конечно, строили. Те же полнометражки, которые сегодня принято называть сталинками. Просто в общем объеме жилого фонда их не так много. В сталинский период преобладали коммуналки, отдельные квартиры предоставлялись лишь представителям привилегированных групп. Жилья в городе остро не хватало, поскольку процесс урбанизации шел достаточно давно. Однако основные усилия государства были сосредоточены на промышленном строительстве, жилая сфера оставалась в тени больших проектов тех десятилетий. Разворот к ней произошел в хрущевское время, когда была поставлена задача по возведению как можно большего объема благоустроенного жилья в кратчайшие сроки. Так что хрущевки — первые дома, которые строили массово, с квартирами, предназначенными для проживания отдельных семей.

Понятие «советский жилой фонд» охватывает дома, строившиеся с конца 1960-х до конца 1980-x. Внутри этого периода можно выделить ряд этапов, хотя бы по генсекам. Велико ли качественное различие между жильем 60-х, 70-х и 80-х годов?

— На смену хрущевкам пришли брежневки. С точки зрения современного покупателя разница между ними была косметической. Это те же пятиэтажки, но с чуть другими планировками. Дома возводились из таких же материалов, но произошел отбор оптимальных технологий для каждой климатической зоны. Кроме того, на старте индустриального домостроения, в хрущевский период, проводились эксперименты, поэтому нормативные сроки службы домов могли отличаться. К брежневскому периоду все решения в сфере жилищного строительства были отработаны. Что касается планировок, в некоторых сериях появлялись раздельные санузлы. Площадь кухни в отдельных проектах увеличивалась с 6 до 7 кв. м — для современного покупателя это несущественное отличие.

В конце 70-х начали возводить девятиэтажные брежневки. В Екатеринбурге их прозвали «пентагонами». В них появился лифт — маленький, тесный, но тем не менее.

В 80-е появились дома с квартирами улучшенной планировки. Этот термин намекает на некий рывок с точки зрения качества жизни: квартиры становятся просторнее, площадь кухни увеличивается до 8–10 кв. м. Растет этажность, поэтому в домах устанавливаются пассажирские и грузопассажирские лифты. В то же время в большинстве случаев дома 80-х представляют собой точно такое же быстровозводимое панельное жилье, как и в предшествующие десятилетия.

На сайте московского фонда реновации указано, что хрущевки строили за две недели, еще месяц уходил на прокладку коммуникаций и внутреннюю отделку. Сложно представить, что дома возводили настолько стремительно.

— В Екатеринбурге не было массовых серий, в рамках которых дома строили не из блоков и панелей, а из модулей, целыми комнатами. Собрать пятиэтажный дом из «кубиков» за неделю теоретически можно, но дальше все равно встает вопрос прокладки и подключения коммуникаций. К тому же скорость в то время всегда негативно сказывалась на качестве, ведь автоматизации не было. Отдельные дома могли возводиться показательно быстро. Например, ради репортажа об ударных темпах строительства в газете «Правда». Но в большинстве случаев даже самое оперативное строительство шло месяцами, ведь технологии кардинально отличались от современных. Только на установку крана иногда требовались недели. Сроки пытались оптимизировать, но в масштабах всей отрасли глобальных успехов не достигли.

Чем современные технологии массового строительства жилья отличаются от советских?

— В Екатеринбурге строят монолитно-каркасные дома, но в некоторых регионах доля панельного домостроения по-прежнему остается высокой. Во многом это связано с советским наследием в виде крупных домостроительных комбинатов, которые рынки получили в 90-е годы. Эти комбинаты продолжали работать еще долгое время.

Принципиальное отличие современного домостроения от советского состоит в переходе от панелей к монолитно-каркасной технологии и в отказе от кирпича. Практически все сталинки были кирпичными или шлакоблочными. В периоды Хрущева и Брежнева некоторые серии возводились из кирпича, но масштаб все-таки достигался за счет индустриального подхода, когда большие детали изготавливались на заводах. Сейчас из кирпича практически не строят.

Кирпичная технология более трудоемкая, на строительство требуется больше времени. Почему в 60-е и 70-е от нее не отказались?

— По нескольким причинам: с одной стороны, не хватало заводов, которые производят панели. С другой, кирпич универсален, из него можно строить что угодно — хоть перегородку, хоть заводское помещение, а формы и размеры конструкций могут быть любыми. Возможно, в некоторые регионы кирпич было проще привезти.

То есть нельзя сказать, что кирпичные дома строились в рамках особых серий для элиты? Просто сегодня проекты, в которых используется кирпич, позиционируются как высокоуровневые.

— Дома для номенклатурной элиты возводили по особым проектам, но в основном они были сосредоточены в Москве. Хрущевки строили и из кирпича. Если мы пройдем по центру Екатеринбурга, по ВИЗу, увидим дома хрущевского периода, которые по планировкам похожи на панельные, но материал — кирпич.

Сейчас высотные дома из кирпича в принципе не строят. Обычно это малоэтажка и среднеэтажка. Не припомню, когда в последний раз в Екатеринбурге возводили дома из кирпича выше девяти этажей. Эта технология обеспечивает отличную звукоизоляцию, но строить кирпичные дома долго и дорого, поэтому девелоперы отдают предпочтение монолитно-каркасным.

С точки зрения бизнеса они эффективнее, но приходится жертвовать звукоизоляцией. Если на девятом этаже новостройки сверлят стену, это слышат жильцы и на втором, и на 22-м этажах. Проблема звукоизоляции обусловлена технологией: сам каркас выступает проводником звука.

Некоторые покупатели самостоятельно создают звукоизолирующую «скорлупу» внутри квартиры, но это стоит недешево. Решения, которые закладывают застройщики, гасят шум, но полной тишины не обеспечивают.

Насколько современные дома отличаются от советских с точки зрения квартирографии?

— В советское время квартирография базировалась на структуре домохозяйств, в ней учитывалось количество одиноких людей, семей с детьми. Дома проектировались на основе этих данных, в них закладывалось определенное количество однушек, двушек и трешек. Среднестатистическая советская квартира была двухкомнатной.

Сейчас квартирография смещена в сторону квартир с одной спальней и студий. В некоторых новостройках их количество доведено до 70–80%, из студий может состоять практически весь этаж. В советское время тоже строилось малогабаритное жилье — малосемейки. Такие квартиры были небольшими (до 30 кв. м), но с собственным санузлом (в отличие от общежитий). Они позиционировались как временные решения для молодых специалистов. Предполагалось, что в дальнейшем те дождутся своей очереди и переедут в квартиры попросторнее.

Современная рыночная модель основана на спросе, и в ней сегмент малогабаритного жилья существенно расширился. На текущем рынке больше всего квартир с одной спальней, впрочем, доля двушек некритично меньше. Самый сильный провал с точки зрения квартирографии произошел в сегменте с тремя и большим количеством спален. В последние годы он сильно сжался. Количество однокомнатных и двухкомнатных квартир выросло, а трехкомнатных — нет, поэтому их доля в общем объеме сократилась.

Когда однушки начали преобладать над двушками?

— Этот тренд возник после кризиса 2009 г. и усилился в последние 7‒10 лет. До 2009 г. рынок новостроек был небольшим, он ориентировался на состоятельного покупателя. Потом пошел процесс переориентации на более массовую аудиторию, и вопрос покупательской способности стал ключевым. Поэтому в проекты начали закладывать больше однокомнатных квартир. Впрочем, в 2010–2011 гг. они не были такими компактными: в среднем площадь однушки составляла порядка 40 кв. м. Потом девелоперы начали массово строить студии и сокращать площади. Особенно ярко этот тренд проявился в последние пять лет. Стандартом для однокомнатной квартиры становится площадь менее 40 кв. м, за исключением центральных районов.

То есть, по сути, современная студия — это советская малосемейка?

— С точки зрения функционала это корректное сравнение. Это самое доступное жилье — отдельная квартира, полностью благоустроенная. Неплохой вариант, если хочешь переехать от родителей в рамках небольшого бюджета. Малосемейка точно так же позволяла переехать в отдельное жилье. Сравнивать по качеству квартиры, построенные тогда и сейчас, не совсем правильно, но с точки зрения удовлетворения потребности конкретного человека вполне уместно.

А с точки зрения метража?

— Современные студии компактнее: они меньшей площади, внутри меньше стен. Малосемейки не были столь тесными. Кухня в малосемейке была крохотной, но обособленной. Благоустроенных квартир в 16–18 кв. м в советское время все-таки так много не строили, или это были не самые типовые решения. Площадь малосемеек была больше 20 кв. м.

Но малосемейки были рассчитаны на семью, а студии — на одиночное проживание.

— В теории да, но, если мы проедем по объектам, где много студий, увидим достаточное число молодых пар с детьми. В студиях нередко живут по 2–3 человека. При площади в 18–20 кв. м постоянное пребывание в едином пространстве — большой компромисс. Впрочем, для нас это не ново, просто раньше кто-то делил кухню с другой семьей, а сейчас делит небольшую квартиру и кухню с членами своей семьи. Это компромисс, но это не комфортные условия.

Сейчас рынок не типовых, а индивидуальных домов. Но далеко не все проекты доведены до оптимальных пропорций. Встречаются планировки, когда в, казалось бы, нормальной по площади квартире некуда поставить холодильник, санузел вроде бы большой, но стиральную машину приткнуть некуда — она везде мешает.

Подобные вещи надо продумывать и дорабатывать. Наверное, суть оптимизации должна состоять не в механическом уменьшении площадей, а в создании компактных и удобных планировок. В этом сейчас и соревнуются девелоперы.

Замечу, что, когда в СССР начали строить компактные квартиры, параллельно запустили масштабную научную работу по организации пространства и проектированию мебели для них. Ведь чем меньше площадь жилья, тем выше потребность в стандартизованных решениях по его обстановке. На мой взгляд, на сегодняшнем рынке их не хватает. Технологии ушли далеко вперед, и вопросы с той же встроенной и трансформируемой мебелью можно решать на совершенно другом уровне.

Сегодня, когда смотришь на картинку от застройщика, все кажется красивым. Но начинается реальная жизнь — и места становится мало. К тому же мы обрастаем вещами, в том числе сезонными. Частично проблема хранения решается за счет кладовых, они предусмотрены практически в каждом современном жилом комплексе. Их стали активнее проектировать и покупать, потому что появился опыт жизни в стесненных условиях. Впрочем, кладовые — не изобретение современного девелопмента: в советское время их часто организовывали в подвальных помещениях, а еще раньше во дворах двухэтажных домов и сталинок можно было увидеть сарайчики в качестве приложения к жилью.

На ваш взгляд, корректно ли проводить параллели между современными «компактными», «оптимизированными» квартирами и хрущевками?

— Пересечения, безусловно, есть. Например, квартиры улучшенной планировки принципиально отличались от хрущевок тем, что в них не было совмещенных санузлов. Ванная комната и туалет были тесными, но были разделены. Сейчас даже в компактных квартирах (47–49 кв. м) с двумя спальнями зачастую предусмотрен один санузел, и он совмещенный. Но квартира с двумя спальнями предполагает, что в ней живут три, а то и четыре человека. В такой ситуации один санузел с одной дверью делает проживание не слишком комфортным. Это результат «оптимизации». При уменьшении площади надо чем-то жертвовать — и застройщики жертвуют разделением санузлов, поскольку две двери в коридоре невозможно разместить. Это отсылает нас к хрущевским и к некоторым брежневским квартирам.

Кстати, вспомнилась байка: дом на ул. Малышева, 84 был одним из первых в Екатеринбурге, где в отдельных квартирах сделали по несколько санузлов. В народе его прозвали «домом засранцев». Для советского периода наличие нескольких санузлов было абсолютным разрывом шаблона, излишеством.

Наряду с совмещенными санузлами сегодня появляется все больше проектов со смежными комнатами. Это тоже отсылает нас к хрущевскому периоду. В квартирах улучшенной планировки смежных комнат не было, вход в них был из коридора. Сегодня очень много проектов, в которых из кухни-гостиной сразу попадаешь в спальню. Может быть, с точки зрения современного покупателя это комфортное решение, но это еще одно следствие того, что в меньшую площадь мы пытаемся вместить весь функционал, поэтому отказываемся от коридора.

Вписывается ли в эту логику тренд на соединение кухни и гостиной?

— Отчасти это тоже следствие сжатия площадей. В то же время соединение кухни с гостиной — тренд современного рынка, контрастирующий с тесными, изолированными советскими кухнями. Появилась новая практика, новое прочтение этих помещений. Не знаю, насколько устойчивой она окажется. Сейчас большинство покупателей рассматривают квартиры с кухнями-гостиными, но потребительские предпочтения могут измениться, тогда произойдет откат назад. Как вариант, если через 10–15 лет практика заказа еды из ресторанов укрепится, роль кухни как места готовки нивелируется, это приведет к дальнейшим трансформациям планировок.

Современные квартиры в массовом сегменте выше советских?

— Раньше стандартная высота потолков в квартирах составляла 2,5 м. Лет 15 лет назад проекты с высотой потолков в 2,5 м практически исчезли с рынка, сейчас они возвращаются. Но в большинстве предложений полотки чуть выше: 2,6–2,7 м. То есть в этом отношении современные новостройки не слишком отличаются от советских. Возврата к стандартам сталинских домов, в которых высота потолков в большинстве квартир составляла 3 м, не произошло. Если покупатель не требует, зачем девелоперам строить квартиры с высокими потолками? В то же время эта характеристика влияет на объем воздуха в помещениях. Современные окна очень плотные, поэтому уровень естественной вентиляции в квартирах снизился. Возникает проблема концентрации углекислого газа. Если годами жить в условиях дефицита кислорода, наверное, это отразится на здоровье.

В большинстве советских домов были балконы или лоджии. Во многих современных проектах их нет либо предусмотрены так называемые французские балконы, не имеющие собственной балконной площадки. Это тоже результат оптимизации площадей?

— Да, если мы строим квартиру в 33 кв. м, возникает вопрос: стоит ли выделять из жилой площади два квадратных метра на балкон, сделает ли это квартиру лучше? Чем меньше площадь квартир, тем актуальнее проблема сохранения летних помещений.

У коллег нет единого мнения на этот счет: кто-то считает квартиры с лоджиями более ликвидными, кто-то от них отказывается, полагая, что лоджии не используются по назначению, только захламляются. Но чтобы лоджия была функциональной, ее надо проектировать соответствующим образом, а не делать настолько узкой, что туда помещается лишь стул. В таком случае лоджии действительно превращаются в склады.

Я не сторонник отказа от лоджий. Сегодня они изначально застеклены, есть квартиры с теплыми лоджиями. В этом случае они становятся самостоятельными помещениями, которые могут нести различную функциональную нагрузку. Наверное, не все покупатели готовы платить за лоджию, кто-то выберет квартиру аналогичной площади без нее. Это вопрос разнообразия предложения, сегодняшний рынок предоставляет возможность выбора.

Интересно, как в советский период обосновывали необходимость балконов?

— Это место эвакуации при пожаре, и такая функция до сих пор сохраняется. В современных домах даже устанавливаются специальные «нетравмирующие» стекла, которые надо разбить в случае пожара. Они маркируются.

Если вспомнить советское время, на балконах всегда сушили белье, они были местом для курения и занятий спортом. С появлением лоджий туда начали выносить детские коляски. У родителей нет времени на полноценную прогулку, но ребенок может подышать свежим воздухом. Эти потребности никуда не делись.

В СССР государство формировало стандарты жилья, комфортом нередко жертвовали ради повышения темпов и объемов строительства. А сейчас кто диктует параметры застройки и характеристики квартир?

— Практически все жилье строится частным бизнесом, поэтому коммерческая эффективность диктует наполнение. Девелоперы делают квартиры тесными или компактными, потому что у покупателя хватает денег только на такое жилье. У него нет средств на пятидесятиметровую однокомнатную квартиру — такие строили в начале нулевых. Тогда рынок был маленьким и ориентировался на состоятельных людей, а сейчас — на массовый спрос и на покупку при помощи ипотеки.

Таким образом финансовые возможности потребителя задают рамки, по крайней мере на тех рынках, которые конкурентны и развиты. В городах с низким уровнем конкуренции до сих пор реализуют проекты из прошлого, в частности, строят типовые дома улучшенной планировки — просто потому, что взяли такой проект. В Екатеринбурге потребитель задает рамки, а девелоперы стараются под них подстроиться.

Выйдем за пределы квартиры: в СССР основной единицей территориального планирования был микрорайон (укрупненный квартал), внутри которого формировалась вся необходимая для повседневной жизни инфраструктура — детские сады, школы, больницы. А как сейчас?

— Сейчас, как и раньше, социальная инфраструктура проектируется по нормативам. Но за строительство жилых домов отвечает бизнес, а за социальную структуру — муниципалитет и государство. Поэтому нередко мы видим нестыковку потребности жителей в элементах инфраструктуры с реальностью. Частично государство пытается переложить на бизнес затраты на такие объекты, а бизнес, в свою очередь, перекладывает их на покупателя.

Нехватка детских садиков и поликлиник — очевидная проблема. С другой стороны, сейчас нет трудностей с доступностью магазинов. Практически в каждом жилом комплексе на первом этаже размещены торговые помещения, офисы, структуры, предоставляющие сервисные услуги. Вспомните, куда мы раньше ходили за молоком или хлебом, какими были расстояния. Я жил в многоквартирной хрущевке, продуктовый магазин был далеко, поэтому у меня на дорогу уходило больше часа.

Проблема дефицита объектов социальной инфраструктуры, транспорта существует, поскольку жилье строит бизнес, а все остальное, в том числе дороги, — государство. Возникает вопрос: как это сбалансировать? Пока на него нет ответа.

Сравнение жилья советского периода с современным в принципе уместно? Ведь оно сродни сравнению борцов в разных весовых категориях.

— С точки зрения функционала уместно. Когда у человека встает вопрос, где жить, он так или иначе исходит из своего бюджета и ориентируется на новостройку, либо на актуальный современный жилой фонд на вторичном рынке, либо на жилье постарше, которое находится в более доступном ценовом сегменте. На вторичном рынке в советском жилом фонде диапазон выбора в нижнем ценовом сегменте шире, чем в постсоветском. В первую очередь за счет качества — некоторые дома находятся в откровенно плохом состоянии. Чем старше постройка, тем большее влияние на нее оказывает уровень управления, отношение жильцов. В то же время условную хрущевку в центре города дешевой не назовешь. Она может быть точно такой же, как хрущевка на Химмаше или на Вторчермете, но цены на них будут существенно отличаться.

В целом пересечение между старым и современным жилым фондом всегда возникает, и люди задают себе вопрос: что лучше купить — однокомнатную хрущевку поближе к центру или за эти же деньги студию на окраине города?

А вы чему отдали предпочтение?

— Я живу в доме 1990 г. постройки в центре города. Всем хочется жить в современном ЖК, в локации с развитой инфраструктурой. Для меня место и окружение важнее возраста дома. Кто-то рассуждает по-другому, всегда приходится находить личный баланс приоритетов.

Читайте также на DK.RU:

Что ждет покупателей и девелоперов после завершения льготной ипотеки — Михаил Хорьков

Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга в 2024-м — Михаил Хорьков