«Нас перекололи допингом». Продолжаем изучать парадокс оптимизма на рынке недвижимости

DK.RU посетил XVI Уральский форум недвижимости «Время сильных», организатором которого является Уральская палата недвижимости и выставку 100+ TechnoBuild. Мы отметили для себя ситуацию, которая вызывает некий когнитивный диссонанс: рынок недвижимости в стадии упадка и в ближайшей перспективе из него не выберется, а форум 100+ при этом проходит с невероятным успехом и все в хорошем настроении. Участники рынка пленарного заседания УПН поделились мнением о ситуации.

Есть ли понимание, как себя чувствуют ключевые игроки рынка недвижимости?

Вячеслав Трапезников, президент АСРО «Ассоциация строителей Урала»:

— Льготную ипотеку отменили, за ней последовательно де-факто отменили семейную ипотеку, IT-ипотеку и все прочие формы поддержки. Вводится новый ипотечный стандарт, который запрещает весь «схематоз», к которому обратились практически все участники рынка — это ипотека без взноса и субсидированная ипотека.

Параллельно с этим продолжается эскроу-реформа, и застройщики утрачивают автономию проектного финансирования. А себестоимость строительства выросла до 80-85 тыс. руб. за 1 кв. м. Это только себестоимость материалов. Рост качества жизни и ее сценариев, которые мы научились проектировать и заложили в проекты в хорошие годы, — это еще плюс 5-10 тыс. на 1 кв. м.

В этих условиях с невероятным успехом проходит форум 100+ и у всех хорошее настроение. Честно, для меня это загадка. Да, у меня самого хорошее настроение, но только до очередного утра пятницы, когда я буду в очередной раз слушать отчет по продажам. Дальше — выходные, чтобы погрустить — и снова хорошее настроение!

Пока рынок полон оптимизма. То ли нас перекололи допингом (а допинг был большой), то ли мы  пережили уже такое количество кризисов, что свято верим: каждый заканчивается. Так сложился этот парадокс оптимизма и мне кажется, что мы на нем и протянем, не знаю, как, но как-то выплывем.  

Вокруг чего должны быть сфокусированы решения проблем в создавшейся ситуации?

Андрей Бриль, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов:

— Примерно 3 тыс. лет назад произошло событие, которое многие присутствующие не застали, но надо поделиться впечатлениями о нем. В то время в Древней Греции случилось землетрясение и древние греки пошли на встречу с египетскими жрецами, потому что были в панике и не знали, что делать. Жрецы сказали им: вы, греки, сущие дети. Вы знаете один потоп, а мы считаем их десятками.

Сейчас все употребляют слово «кризис» — это довольно забавно. На самом деле рынок недвижимости имеет свою специфику — это примерно 12-15-летние циклы. Коллеги, если вы хотите понять, что происходит, вспомните, что происходило в период с 2008-2009 гг. по текущий момент. Еще 1,5 года мы пробудем в ситуации спада, дальше пойдет период коррекции.

Главный вопрос — насколько сейчас девелоперы смогут отрегулировать объемы предложения, чтобы не произошло такой же катастрофы, которая примерно на два года уронила рынок в 2008-2009 гг. Быстро этого не сделать: ни за месяц, ни за год не получится.

Откуда же берется нынешний оптимизм?

— Платежеспособный спрос — вот откуда. Страна вспухла от денег. Похоже, мы можем лопнуть. Столько денег, сколько сейчас, в стране не было никогда, потому что текущая ситуация с СВО и санкциями закрыла шлагбаум по выводу денег из страны. Играть в игру с юанями, в какую перед этим играли с долларами и евро, невозможно.

Мы все чувствуем появление нарастающей массы денег во всех отраслях. Например главные экономические итоги 2022 г.: страна потеряла $350 млрд, замороженных на заграничных счетах, но никто ничего не заметил, а это же не фантики.

Льготная ипотека — это была не помощь девелоперам, а помощь банкирам — сформировать долгосрочные пассивы, приносящие доход. Сегодня борьба за ставки по ипотеке — это борьба между Грефом, Костиным, красным банком и Набиуллиной — кто заплатит за этот праздник?Поэтому девальвация снова будет бить по рынку.

Здесь главное — что будет происходить с ценами и поведением клиента. Надо смотреть на политику ЦБ, на возможность государства вывозить деньги или вкладывать, смотреть, какие у него приоритеты. А строительный комплекс всегда будет в приоритете, потому что это — 35% экономики.

Что сегодня фиксируется на рынке ипотеки: каковы динамика, тренды? Цифры подпитывают оптимизм?

Ирина Качурина, начальник управления партнерских ипотечных программ ВТБ:

— После начала СВО резко выросла ключевая ставка и вообще много всего произошло, что повлияло на падение рынка. В 2022 г. рынок ипотечного кредитования составлял 4,8 трлн руб. Прогноз по этому году — 5,1 трлн руб.

На этом слайде объемы ипотечного рынка с 2018 г.

До 2022 г. порядка 80% всего рынка составляли государственные программы. В июне-июле пропорции между рынком государственных программ и рыночных программ кардинально изменились.

Здесь представлены диаграммы выдачи ипотеки по обычным программам и программам с господдержкой: синий — рыночные программы, белый — льготная ипотека, бирюзовый — семейная, остальные цвета — IT- ипотека и другие инструменты

Ипотека 2020 г. перестала существовать, семейная ипотека идет с большой задержкой: только 10 июля от регулятора «спустились» указания по новым условиям. По IT-ипотеке исключились два самых крупных региона — Москва и Санкт-Петербург. Компании, которые подходят под стандарты такой ипотеки, тоже существенно сократились.

С июля мы стали продавать вторичного жилья больше, чем новостроек. Это порадовало риелторское сообщество, но я не могу сказать, что готовое жилье сделало большой скачок на фоне падения продаж новостроек.

В этом году мы планируем выдать порядка триллиона рублей в качестве ипотечного кредитования. В прошлом выдали 1,5 трлн. Раньше все было предсказуемо. Самым высоким по выдаче был 4-й квартал, а декабрь — с вау-эффектом. В прошлом году фантастически рекордным стал сентябрь, когда мы в день выдавали, как сейчас за месяц.

Если резюмировать, что питает оптимизм: все говорят, что ипотеку по рыночным ставкам никто не берет, но это не так. Обратите внимание — синим выделена ипотека, выданная по высоким ставкам, — это 33%. Плюс выросла доля семейной ипотеки.

Каков запас прочности рынка с точки зрения риелторов, почувствовали ли они замораживание на иностранных счетах $350 млрд?

Василий Олейников президент Уральской палаты недвижимости:

— Количество агентств недвижимости в составе УПН прибавляется, потому что УПН — это сильная организация. Сейчас у нас 154 аттестованных агентства. Мы чувствуем себя уверенно, потому что мы — объединение. Мы совместно выстраиваем новую стратегию работы под новую реальность.

У нас тоже есть запасы прочности, потому что есть четкие каналы, по которым мы работаем. Понятно, что рынок поменялся, понятно, что процентная ставка выросла, но тем не менее — это новая реальность, в которой мы живем.

Сегодня решения фокусируются вокруг таких барьеров, как ипотека 22%. Если мы говорим про вторичный рынок, то здесь приемлемый вариант приобрести новое жилье — это обмены.

Читайте также на DK.RU: Как уральские девелоперы меняют наполнение своих проектов в ответ на новые сценарии жизни.