В Екатеринбурге обсудили новые возможности инвестиций в недвижимость

Рынок апартаментов в Екатеринбурге считается одним из самых перспективных. Спрос на объекты высок, но предложение пока сравнительно небольшое — их доля на рынке новостроек менее 2%. Что позволит рынку развиваться динамичнее и привлекать больше инвесторов, обсудили на полях форума 100+ TechnoBuild. Дискуссия состоялась на сессии «Инвестиции в недвижимость: новые возможности», партнером которой выступил «УГМК-Застройщик».

Вариант для инвестора

В начале работы секции модератор, директор агентства «Априори Недвижимость» Валерия Козлова отметила, что объем инвестиций в недвижимость в России снизился: если в 2023 г. он достиг рекордного показателя в 800 млрд руб. (+80% к 2022 г.), то, по прогнозам аналитиков, на конец текущего года он составит всего 450 млрд руб. При этом рынок предлагает много способов зарабатывать на недвижимости, среди них — вложение в апартаменты.

С 2022-2023 гг. рынок сервисных апартаментов показывает динамичный рост. Во многом это связано с развитием внутреннего туризма, а также с интересом инвесторов к диверсификации инвестиционного портфеля. К тому же, по сравнению с апартаментами, другие сегменты рынка коммерческой недвижимости требуют от инвесторов более серьезных финансовых затрат и непосредственного участия в управлении.

По словам генерального директора «УГМК-Застройщик» Евгения Мордовина, инвестор, имея свободные 10-15 млн руб., может вложиться в несколько типов недвижимости.

• Во-первых, это коммерческие помещения на первых этажах многоквартирных домов — «голубая мечта» из 1990-х. Доходность здесь составляет 1000-1500 руб. за квадратный метр, но есть нюансы: объем предложения сейчас минимальный, к тому же сложно угадать, какой арендодатель нужен будет в моменте в этой локации и подойдет ли для него помещение.
• Во-вторых, это офисная недвижимость: качественных офисных площадей в городе строится немного, поэтому есть риск, что помещение превратится в бэк-офис с арендной ставкой в 600 руб. за квадрат.
• Еще один вариант — вложиться в помещение в ТЦ: доходность здесь начинается от 2200 руб. за квадрат, но как правило, собственники таких объектов помещения инвесторам не продают.

Пожалуй, самый понятный вариант — вложение в жилую недвижимость в топовых жилых комплексах. Например, в наших проектах «Макаровский» и «Нагорный» доход по квартирам составляет примерно 1500 руб. за квадрат, но мы понимаем, что через 15 лет эти комплексы будут уже не самыми топовыми и инвестиции могут уменьшиться, и рассматриваем разные форматы проектов для реализации в будущем, — говорит Евгений Мордовин. — Проанализировав работу наших отелей «ХаяттРидженси» и «ХаяттПлейс», мы увидели, что каждый номер в год дает доход от 3 млн руб. — за вычетом расходов это 5000 за квадратный метр. Почему это происходит? Люди здесь пребывают краткосрочно, процесс администрирования достаточно сложный, для клиентов нужно создать множество сервисов. Чем более профессионально команда управляет отельной недвижимостью, тем более высокий доход получают инвесторы.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE'S, рассказал, что растет интерес к такому инвестиционному инструменту, как сервисные апартаменты или апарт-отели. Причем такие проекты стали реализовывать не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в нестоличных регионах.

Мы видим тренд на замещение классических отелей сервисными апартаментами. Но такие проекты сложно реализовывать из-за того, что это новый формат. На рынке не так много специалистов, которые способны правильно построить такие объекты, сформировать доходные программы, взаимодействовать с инвесторами и клиентами, у каждого из которых есть свои интересы. А в регионах, где апарт-отели еще никто не возводил, бывает сложно согласовать такие комплексы с администрацией, — отметил Антон Агапов.

От чего зависит доходность

По оценкам аналитиков, средняя доходность апартаментов оставляет 12%. Но есть и проекты, которые приносят инвесторам большую прибыль. Как рассказал коммерческий директор USTA Management Виктор Салин, в одном из проектов его компании инвесторы за пять лет получили доходность 36-37% годовых — с учетом отчислений от рентной ставки и роста цен на недвижимость. Эксперт отметил, что этот показатель зависит от множества факторов, в том числе от того, насколько эффективно проект развивает застройщик.

Руководитель отдела партнерских продаж Baden Family Александр Нидченко добавил, что во многом доходность зависит от инфраструктуры, которую застройщик создает в локации, и от набора услуг, доступного гостям:

Есть прямая зависимость между загрузкой номерного фонда и вместимостью инфраструктуры развлечений. Если в комплексе предусмотрены бассейн, рестораны, детские центры — его загрузка, а, следовательно, и доходность будут выше.

«УГМК-Застройщик» комплексно подходит к развитию локаций, где реализует свои проекты. И это положительно влияет на стоимость объектов. Как отметила руководитель отдела продаж «УГМК-Застройщик» Алина Абакумова, с момента старта продаж стоимость апартаментов в «Башне Исеть» выросла на 70%. А в проекте «Шермонт» за полтора года реализации цены увеличились на 55%.

Высокую доходность могут обеспечить только успешные проекты. А ключевой фактор, который влияет на успех апарт-отеля, — эффективное управление. С этим согласен Эдуард Кем, управляющий апарт-отелем «Шермонт», который строится рядом с одним из самых популярных в России горнолыжных курортов «Шерегеш». Он отметил, что работа УК начинается еще на этапе проектирования здания — она должна продумать маршруты гостей и сотрудников, все необходимые подключения, условия для комфортного пребывания и безопасности:

В этом бизнесе нет мелочей. Каждый этап — от проектирования здания до набора персонала — очень важен. Мы взаимодействуем с девелопером, и здесь нам повезло иметь такого партнера, как «УГМК-Застройщик». Взаимодействуем с инвесторами: рассчитываем все возможные финансовые модели, пути для увеличения дохода. И, конечно, взаимодействуем с гостями. Наша задача — предоставить им высококачественный сервис. Здесь мы ориентируемся на опыт отелей «ХаяттПлейс» и «ХаяттРидженси» и придерживаемся самых высоких стандартов. Сейчас строительство апарт-отеля «Шермонт» находится в завершающей стадии. Планируется, что в 2025 г. первые объекты введут в эксплуатацию, после чего мы сможем принять первых гостей.

Если говорить об уже состоявшемся проекте «УГМК-Застройщик» — «Башне Исеть»— сегодня она считается одним из самых престижных проектов в Екатеринбурге. В шаговой доступности расположены ключевые объекты спорта, культуры и отдыха, парки, магазины, бутики, рестораны и фитнес-клубы. Изюминкой проекта стал премиальный фитнес-клуб Encore Fitness Исеть. Как рассказала управляющая Татьяна Жигарева, он не просто позволил обеспечить резидентов небоскреба высококлассным сервисом, но и сделал апартаменты более ликвидными:

Мы тесно общаемся с нашими клиентами и видим, как развитая инфраструктура повышает спрос на апартаменты. Недавно один клиент рассказал мне, что еще несколько лет назад не знал, что делать с купленными апартаментами, а после того как в «Башне Исеть» открылись Encore Fitness и рестораны, образовалась очередь из тех, кто хотел бы в них поселиться. Еще одна статусная клиентка на недавней встрече рассказала, что перед тем как возобновить постоянные тренировки, купила апартаменты в «Башне Исеть», чтобы не тратить время на дорогу.

Владелец холдинга Good Community Руслан Мухаметшин, чьи заведения открыты в «Башне Исеть», отметил, что представители ресторанного, отельного бизнеса, фитнес-индустрии способны менять среду вокруг себя и превращать локацию в точку притяжения:

Однажды вы посещаете ресторан, понимаете, что вам здесь комфортно, возвращаетесь сюда с семьей или друзьями. Вы начинаете по-другому относиться к локации и задумываетесь о том, что было бы неплохо сюда переехать. Поэтому с уверенностью могу сказать, что наши гастропроекты внесли существенный вклад в то, чтобы «Башня Исеть» стала одним из самых престижных комплексов в Екатеринбурге. Гастрономическое направление здесь будет развиваться и дальше — сейчас мы готовим к открытию гастромолл «Главный».

Глава «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин поддержал выступающих. Он отметил, что в центральных локациях города девелопер продал около 5 тыс. квартир, при этом ежегодно проекты компании посещает более 2 млн человек, 1,2 млн из которых — гости ресторанов:

Поэтому принципиально важно делать классные гастрономические проекты, открывать качественные фитнес-клубы. И ориентированы они должны быть не только на резидентов, но и на внешнюю аудиторию. Посещая наши жилые комплексы и гостиницы, люди видят высокий уровень заботы, гостеприимства, дружелюбия и фактически сами становятся амбассадорами по продаже недвижимости в наших проектах.

Подробнее о проектах «УГМК-Застройщик» можно узнать в центре продаж по телефону +7(343) 226-72-85 и на сайте ugmkstroy.ru. 

В материале использованы фотографии Юрия Капустина

Реклама. ООО "СЗ "УГМК-ШЕРЕГЕШ" ИНН 6678102096 Erid: LjN8KYuRM