Казусы ревитализации. Как сохранить и приспособить ОКН в центре города

Мы так мало знаем о истории нашего города. Идя по улице и заглядывая в окна старых зданий, мы не знаем, какая у них интересная судьба. DK.RU хочет внести свой вклад в сохранение наследия. Поэтому мы продолжаем проект «Дом с историей», в котором делимся с вами не только событиями из прошлого, связанными с ним, но и тем, как трудно сейчас приходится их владельцам.

Приспособить объект культурного наследия под нужды современного человека, сохранив его по всем правилам, прописанным в законе, чрезвычайно сложно. Это связано и с бюрократией, и с финансовыми затратами, и с пристальным вниманием общественности.

Ранее в проекте: 

• Семь кругов ада. Как приватизировать и ревитализировать дом-памятник
   
• «Как жемчужина в раковине». История деревянного дома в границах «Екатеринбург-Сити»

Сегодня мы расскажем об еще одном интересном, но проблемном доме. Это аккуратное трехэтажное строение конца XIX в., расположенное по адресу ул. Пушкина, 7. Дом очень привлекателен для арендаторов своим месторасположением, фасад выглядит ухоженным, архитектурные детали позапрошлого века (двери, балкон, кирпичная кладка) сохранены. Прохожие любуются им, как и другими старинными домами на этой улице. Но мало кто знает, что его собственник сейчас в тупике из-за неразберихи в законодательстве, так что будущее дома сейчас под вопросом.

Согласно архиву Уральской палаты недвижимости, этот дом построен в 1886 г. Его первоначальное назначение — гостиница. Она называлась «Эрмитаж». Здание принадлежало Черепанову В.Г., 18 февраля 1991 г. решением №75 Свердловского исполкома здание признано памятником архитектуры. В разное время в нем работали следующие фирмы: Brothers Barbershop, FJORD (скандинавский паб), KDL (сеть клинико-диагностических лабораторий), Secret STRIPS, Адвокатская контора №74, Свердловская областная коллегия адвокатов.

Фото из архива УПН 2006 г.

Преступить закон, чтобы спасти дом

Грань между «спасти» и «нарушить закон» у собственников старинных зданий очень тонка. Чтобы сделать все по закону, уходит много средств и времени. Часто собственники не располагают нужными ресурсами, а между тем, пока согласовываются проекты по реставрации, здание разрушается, а его жильцы или арендаторы банально страдают от потопов.

Ситуацию с этим домом рассказал Евгений Евстифеев, юрист, экс-начальник научно-методического отдела МКУ «Екатеринбургский Центр по охране и использованию исторического и культурного наследия», эксперт Общественной палаты Свердловской области:

— В проектную организацию, с которой я сотрудничаю, обратился собственник дома по адресу Пушкина, 7. Дом состоит из двух частей. Первая часть фасадом выходит на улицу Пушкина. Там мы видим трехэтажный объем с цокольным этажом и примыкающий к нему во дворе двухэтажный объем также с цокольным этажом.

Так получилось, что в начале 2000-х рядом с этим зданием построили новое, но сделали это некорректно: с нового здания на вторую, более низкую часть ОКН, стали попадать осадки, дом начало заливать водой. В связи с чем собственник решил надстроить двухэтажный объем — добавить сверху еще один этаж и изменить высоту кровли.

Такая практика есть в Санкт-Петербурге, но там допустимо надстраивать в дворовой части не памятники архитектуры, а исторические здания — это другая категория. Подобное разделение зданий, насколько я знаю, есть только в Питере. То есть это постройки, которые в реестр ОКН не включены, но в принципе представляют собой интерес с точки зрения истории и культуры.

У нас же государственный орган категорически запрещает надстраивать памятники. Собственник с этим не согласился, обратился в проектную компанию и пытался согласовать проект с надстройкой, но что-то они там не досогласовали — не убедили госорган в своей правоте. Тогда собственник надстроил этаж и частично повысил уровень кровли в рамках капитального ремонта, без проекта и разрешительной документации.

Фото предоставлено Евгением Евстифеевым

Мы со своей стороны его понимаем, так как собственник обезопасил здание от разрушения. Но поскольку это было сделано без проекта, то получилось не совсем законно. У собственника были проблемы с госорганом, были проверочные мероприятия, он обращался в прокуратуру. В итоге прокуратура наказала Фонд капитального ремонта, потому что тот сдвинул сроки ремонта на несколько десятков лет, что привело к затоплению дома из-за неотремонтированной крыши.

Сейчас собственник обратился за помощью к нам, чтобы мы помогли решить проблемы с отмосткой и цоколем. Эта история, к сожалению, очень трудоемкая и со всеми нормативами и работами по сохранению памятника выливается в огромную стоимость.

Сейчас надстройку необходимо согласовать с органами власти. Скорее всего, в том виде, в каком она есть сейчас, это сделать не получится и надстройку попросят демонтировать. Тогда опять начнется подтопление, потечет крыша. Но собственник не хочет продавать здание и продолжает искать выход. Он не единственный владелец, но большинство помещений принадлежит ему, поэтому в большей степени ответственность за содержание дома лежит на нем.

Немного истории

Нам не всегда нравится наше прошлое. Но переписать его более радужными красками — красиво и празднично — к сожалению, невозможно. Но это не значит, что его нужно забывать. Если дом стал памятником репрессий, пусть он напоминает о них в назидание, чтобы этого не повторилось.

История этого здания подсвечивает не только историю гостиничного бизнеса на Урале. Согласно некоторым документам, постоялый двор, или гостиница на этом месте (бывшая Соборная, 7), существовали уже в 1826 г., но были деревянными. Каменный дом, который мы видим сейчас, построен ровно на 50 лет позже архитектором Юлием Дютелем.

Чтобы обслуживать гостиницу, в то время требовались не только номера, но еще и хозяйственные постройки. Многие усадьбы того времени представляют собой комплекс отдельных зданий. В 1889 г., кроме каменного жилого дома, к гостинице по адресу Пушкина, 7 относились каменный двухэтажный флигель, каменное двухэтажное здание конюшни, баня и мастерская.

Изначально владелец усадьбы Черепанов сдавал ее казанскому мещанину В. В. Семенову, который и открыл здесь «Эрмитаж». Но потом «Эрмитаж» переехал, а сам Черепанов открыл здесь гостиницу «Славянский базар».

Таким образом, здесь жили первые гости Екатеринбурга. Большим количеством «деловых туристов» город мог похвастаться и две сотни лет назад, ведь это был административный центр по управлению горнозаводской промышленностью, через который проходил Сибирский тракт. Гостиницы конца XIX в. уже были оборудованы ваннами, электрифицированы, здесь были бильярдные и рестораны. Более подробно в материале DK.RU: где в Екатеринбурге ночевали дореволюционные туристы.

После революции, с 1919 по 1927 гг., в этом здании размещалась Губернская чрезвычайная комиссия (ГубЧК), позже переименованная в ОГПУ. Тогда крепкие глухие подвалы, которые и сейчас используются под нужды общепита (там находится бар), идеально подходили для проведения допросов. Инна Гладкова в книге «Екатеринбургские тайны» писала про этот период в истории дома:

Все здесь хранит страшную тайну минувшего века… Расправу вели исключительно жестокие люди. Особой жестокостью отличалась латышка Штальберг. Она самолично допрашивала, пытала, выносила приговоры и, так сказать, приводила их в исполнение. Все подвалы дома и его двор были буквально залиты кровью. Еще совсем недавно, когда подвалы переоборудовали под магазин, при перестилке полов нашли много стреляных гильз.

После окончания основных боевых действий Гражданской войны на Урале происходит формирование органов новой власти. Чрезвычайные комиссии являлись одновременно и административными, и судебными, и правоохранительными органами. Здесь возбуждались дела и выносились приговоры с такими формулировками, как «разгул», «укрывательство», «дезертирство», «преступления по должности», «саботаж», «взятки», «бандитизм», «подозрительные лица», «самозванство», «хранение оружия», «нарушение постановлений», «растрата», «уголовные дела», «провокация», «монархисты», «меньшевики», «фальшивомонетчики». Людей приговаривали к принудительным работам, концентрационным лагерям и расстрелу.

Далее на какой-то период судьба здания остается неизвестной. В 1954 г. его приспособили под коммунальное жилье. Тогда не было еще строгих норм по сохранению ОКН, поэтому в процессе перестройки планировочная структура здания претерпела значительные изменения, были возведены дополнительные перегородки, значительная часть декоративного убранства интерьеров была утрачена. Часть оконных проемов со стороны северного и южного фасадов дома заложили.

Проблемы приспособления ОКН сегодня

В Екатеринбурге огромное количество зданий, которые в советское время были сильно перестроены. Какой смысл сейчас так скрупулезно надзирать за тем, что уже не раз менялось, можно ли как-то облегчить мучения собственников этих зданий, раз они взвалили на себя труд по сохранению культурного наследия и как-то упростить им жизнь, а заодно и решить проблему с заброшенными старыми зданиями в центре города?

Евгений Евстифеев:

— В плане ревитализации — приспособления под современное использование — говорил и буду говорить, что со зданиями можно делать практически все, вопрос только в технических условиях, возможностях инженерных коммуникаций и поддержки органов власти. Единственное, что, может, не стоит делать, — заниматься самовольными работами. 

Недавно был в Казани. Там в деревянном здании открыли бутик-отель. Другой пример, в Санкт-Петербурге деревянное здание приспособили под стоматологическую клинику. Это встречается очень редко и говорит о том, что любой объект можно приспособить под нужды, которые требуются.

У нас большинство зданий находится в муниципальной и областной собственности. Много зданий числится на балансе, но не используется, либо используется бюджетными учреждениями неэффективно, либо просто находится в казне и не закреплено вообще ни за кем. Считаю, что все это имущество необходимо отдавать на приватизацию или пытаться передать в аренду путем расторговки, или пойти путем приватизации. Если здание аварийное, нужно продавать его за рубль, как это успешно делают в других регионах либо реализовывать по программе «рубль за метр».

В нашем же регионе, к сожалению, такие процедуры вызывают сложность, процедура приватизации может длиться годами, и это нужно упрощать. Объектов ОКН много — разгуляться можно, а здания простаивают.

Читайте также на DK.RU: Как сохранить аутентичную историческую среду? Опыт Ирбита, Омска и Екатеринбурга.