«Риск массовых банкротств». Что происходит на рынке недвижимости?

Официально: На Урале закончились обманутые дольщики

Депутаты Законодательного собрания Свердловской области ликвидировали закон об обманутых дольщиках и прекратили его финансирование, поскольку, по их оценке, проблема полностью решена.

В реестре обманутых дольщиков Свердловской области состояло 893 человека. Председатель Заксобрания Людмила Бабушкина сообщила, что более 700 человек получили жилье, остальные — земельные участки, пятерых граждан разыскать не удалось.  

Насколько важный закон был, насколько серьезная работа была проведена… На сегодняшний день такое явление, как «обманутые дольщики», в Свердловской области ликвидировано. Далеко не все регионы полностью справились с этой задачей, — прокомментировал вице-спикер парламента Аркадий Чернецкий (цитата по 66.ru).

Напомним, что сдвиг в решении проблем обманутых дольщиков произошел в Свердловской области, когда министром строительства и развития инфраструктуры стал Михаил Волков (чиновник ушел в отставку в июне 2024 г.). При нем в регионе была создана межведомственная координационная комиссия, которая помогла найти решение по самым сложным и крупным объектам. В их числе ЖК «Первый Николаевский», «Кольцовский дворик», «Новый Уктус», «Гаринский» и др. 

Был разработан специальный механизм помощи людям, пострадавшим от мошеннических схем с жильем и формально не являющимся дольщиками. За несколько лет помощь получили более пяти тысяч человек, вложивших деньги в строительство 52 домов.

В Москве запретили строить апартаменты. На очереди другие регионы?

Мэрия Москвы приняла решение не согласовывать новые проекты по строительству апартаментов в городе. Об этом сообщил на Международном жилищном конгрессе вице-мэр и глава московского стройкомплекса Владимир Ефимов, пишет «Коммерсант». Чиновник отметил, что все ранее начатые проекты в этом сегменте будут завершены.

Постоянно проживающие в апартаментах лишены возможности прописаться на этих площадях, а значит не могут получить социальные услуги. При наличии возможности город предлагает застройщикам изменить статус строящихся апартаментов на жилье, — сказал он.

В Москве на долю апартаментов, по данным консалтинговой компании «Метриум», приходится 10,9% предложения на рынке новостроек. При этом покупатели предпочитают покупать апартаменты из-за их относительно низкой стоимости. В среднем такая недвижимость обходится в 275,3 тыс. руб. за квадрат в случае с объектами массмаркета и 390,5 тыс. руб. за метр в бизнес-классе (на 17,6% и 19,7% дешевле стоимости квартир в аналогичных сегментах соответственно).

Директор по консалтингу и развитию консалтинговой компании Key Capital Эвелина Ишметова отмечает, что отказ властей Москвы согласовывать строительство апартаментов последовал за запретом продажи квартир малогабаритного формата (до 28 кв. м). В совокупности эти факторы могут создать сложности для покупателей с ограниченным бюджетом. 

При этом собеседники считают, что власти городов и регионов вслед за Москвой могут наложить эмбарго на апартаменты, используя инструменты градостроительного регулирования, включая правила землепользования и застройки, запрет на изменение вида разрешенного использования участков.

Ранее заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева говорила, что до сих пор не достигнуто согласие относительного того, что именно считать апартаментами, сообщал DK.RU. 

Градсовет одобрил обновленный небоскреб Opera tower

Градостроительный совет, учрежденный при Свердловском отделении Союза архитекторов России, единогласно утвердил обновленный эскизный проект небоскреба Opera Tower. Отметим, что его разработала для девелопера «Атомстройкомплекс» проектная мастерская Евгения Трубецкова. Как сообщили в «АТОМе», обязательным условием было использование фундамента и стилобатной части, построенных ранее. 

Известно, что обновленный проект предполагает строительство небоскреба архитектурной высотой в 170 м, высота стилобатной части составляет восемь этажей. Здесь предусмотрено размещение торговой галереи, ресторана с летней верандой, фитнес-центра, а также офисов. Не исключено, что первые пять этажей займет сам «Атомстройкомплекс», остальные площади предполагается сдавать в аренду. 

В высотной 44-этажной части расположены жилые апартаменты различной площади, включая пентхаусы на двух верхних этажах. Три подземных этажа отведены под многоуровневый паркинг. На кровле стилобата планируют разместить закрытый зеленый двор с площадками для отдыха детей и взрослых. Для перемещения по этажам предусмотрено 19 лифтов, главный вход в комплекс расположен со стороны ул. Малышева.

Здание спроектировано в «театральной концепции», которая подразумевает, с одной стороны, что Opera Tower является зрительным залом, откуда открывается великолепный вид на весь город. С другой стороны, оно также является и главным героем, выступающим на городской сцене и привлекающим к себе внимание. Поэтому мы выбрали смелое фасадное решение с применением модулей заводского производства, — рассказала Екатерина Спирина, директор по проектированию компании «Атомстройкомплекс».

И добавила: после рассмотрения эскизного проекта на Градсовете компания продолжит работу над проектной документацией. В начале 2025 г. проект отправят в Москву для прохождения главгосэкспертизы (необходимое условие для всех зданий выше 100 м). 

Сейчас на строительной площадке идет обследование имеющихся конструкций. Параллельно ведется работа над проектной документацией.

Свежие цифры по уральским стройкам: в этом году введено меньше жилья, чем в 2023-м

Директор Института экономики УрО РАН Юлия Лаврикова сообщила, что в Свердловской области в первом полугодии 2024 г. введено на 3,5% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

По ее словам, объемы жилищного строительства в Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО-Югре) также уменьшились, но гораздо больше — на 19,4%, в Челябинской области — на 20,7%. При этом в регионах выросли объемы ИЖС на фоне распространения льготных программ. В целом по Уральскому федеральному округу (УрФО) в первом полугодии наблюдался рост объемов выполненных строительных работ на 5,1% за год.

Напомним, что в ближайшие годы на окраинах Екатеринбурга реализуют два крупных девелоперских проекта. Администрация города выставила на общественные обсуждения проект нового микрорайона, который расположится в границах ул. Кубанской и Славной в Истоке. Площадь нового микрорайона составит 44,42 га, предполагается, что в нем будут жить около 3,7 тыс. человек.

Еще один проект анонсировал тюменский застройщик «Страна Девелопмент». Компания построит жилой квартал между поселком Совхозный и микрорайоном Солнечный, на месте бывшего тепличного хозяйства. Площадь застройки составит 37,4 га. В планах построить 757,7 тыс. кв. м жилья для 25,3 тыс. человек. 

Читайте также на DK.RU: Как изменился рынок недвижимости. Подводим итоги форума УПН.

Свердловчане стали копить долги по ипотеке

В регионе выросло число проблемных ипотечных кредитов. Как сообщают в своем телеграм-канале аналитики сервиса «Объектив.РФ», с начала года долги по ипотеке увеличились на 28%. По итогам 2024 г. объем ипотечной просрочки может вырасти еще более существенно. 

В должниках часто оказываются те, кто рассчитывал дождаться снижения ставок и рефинансировать ипотеку. Быстро продать проблемное жилье, чтобы рассчитаться с банком тоже не получится — потенциальных покупателей на такие объекты практически нет, — цитирует представителей сервиса Justmedia.ru.

Тенденцию роста просрочки платежей по ипотеке подтверждает Frank RG. Аналитики отмечают, что по данным на сентябрь текущего года, общая сумма просроченных жилищных кредитов в России составила почти 70 млрд руб. — с начала года она выросла на 18 млрд руб. Тем не менее, доля просроченных ипотек сейчас не превышает 0,4%.

Напомним, Совет директоров Банка России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п. до 21% годовых. Это рекордный показатель с момента ее введения в 2013 г.

Банки уже отреагировали на решение регулятора — к настоящему моменту 8 крупнейших банков страны подняли ставки на 0,9-7 п.п. Теперь, по данным аналитиков «Объектив.РФ», средние ставки по ипотеке на новостройки составляют 25,4%, на вторичное жилье — 25,43%, на строительство и покупку загородного жилья — до 25,47%.

По оценкам «Дом.РФ», выдача ипотеки в 2024 г. упадет на 33% по сравнению с предыдущим годом, по льготным программам — на 26%. 

Падение выдачи кредитов на покупку жилья тревожит застройщиков, многие ждут новой поддержки со стороны государства, иначе готовое жилье будет просто некому продавать. Добавим, что в Екатеринбурге доля ипотечных сделок в структуре продаж составляет 71,37%, а у некоторых застройщиков более 90%. 

«Фактически мы создали академгородок». Уральский девелопер передал квартиры ученым

Уральское отделение Российской академии наук получило 11 квартир различной площади и планировок в новых домах на ул. Вонсовского в микрорайоне Краснолесье. Известно, что объекты построены компанией «Атомстройкомплекс» в 2024 г. Дома входят в состав жилого квартала «Балтийский». По стандартам девелопера все квартиры сданы с чистовой отделкой и готовы к проживанию.

В компании подчеркивают: это не первый пул квартир, которые ученые получают от «АТОМа»: в рамках инвестиционных соглашений девелопер возводит жилье на земле, находящейся в бессрочном пользовании у Академии наук, и передает ей за это часть квартир. Академия в свою очередь распределяет квартиры среди уральских ученых по федеральной программе обеспечения жильем сотрудников научных организаций. Всего за эти годы «АТОМ» передал ученым 735 квартир общей площадью почти 50 тыс. кв. м. В том числе, дом молодых ученых на 101 квартиру. 

Отметим, что в Краснолесье работает пять научных институтов УРО РАН: геологии и геохимии, металлургии, теплофизики, геофизики, электрофизики.

Фактически нам удалось создать в Краснолесье академгородок, строительство которого было запланировано здесь еще в 1970-е годы. Помимо жилых кварталов в шаговой доступности от научных институтов мы стремимся предусмотреть максимум возможностей для строительства объектов инфраструктуры. Совместными усилиями с УрО РАН в микрорайоне были построены часть бульвара Семихатова, два детских сада на 300 мест. Запроектирована школа на 1125 учеников, — отметил директор по управлению проектами компании «Атомстройкомплекс» Дмитрий Фарафонов.

Сейчас «АТОМ» совместно с Ботаническим садом УрО РАН работает над концепцией благоустройства нового парка в Краснолесье площадью 16 га. На зеленой территории предполагается обновить спортивные и детские площадки, отсыпать комфортные и безопасные дорожки, предусмотреть освещение.

Стоимость аренды квартир в Екатеринбурге растет быстрее, чем в Москве

За третий квартал 2024 г. средняя арендная ставка на жилье в Екатеринбурге выросла на 28% до 53,2 тыс. руб. в месяц. Об этом сообщается в исследовании «Дом.РФ», которое цитирует РБК. Так, уральский мегаполис попал в топ-3 городов, где стоимость аренды жилья растет быстрее всего. На первом месте — Самара (+31% до 41,7 тыс. руб.), на третьем — Москва (+25% до 110 тыс. руб.).

В среднем по городам-миллионникам без учета Москвы и Санкт-Петербурга арендные ставки за последний квартал увеличились на 17% до средних 43,7 тыс. руб. за квартиру в месяц. В крупных городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек ставки выросли на 14% — до 35,5 тыс. руб.

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг отметил, что текущие темпы роста ставок могут быть обусловлены двумя причинами. Существовавший ранее навес предложения над спросом с середины 2023 г. стал снижаться, а вместе с тем стали расти ипотечные ставки. Кроме того, в третьем квартале текущего года рынок адаптировался к новым реалиям, возникшим после отмены массовых льготных ипотечных программ.

Ранее DK.RU писал, что в 2025 г. объемы выданных займов по льготным программам могут снизиться в два раза по сравнению с 2023 г.

В «Астон. Екатеринбург» сменился руководитель

Вячеслав Трапезников перестал быть директором застройщика «Астон.Екатеринбург» (данные сервиса Rusprofile.ru). 75% компании принадлежит «Группе Астон» Игоря Кима, 15% — Юлии Трапезниковой, 10% — Константину Дроздову. С 1 ноября «Астон. Екатеринбург» возглавляет Владимир Пухов, экс-председатель правления «СКБ-банка».

Вячеслав Трапезников также покинул должность руководителя «Астон.Движение» (строит жилой комплекс на месте Виншапманкомбината) и «Астон.Время» (проект на Уралмаше).

Как сообщает 66.ru, в августе 2024 г. Вячеслав Трапезников, Марк Заводовский и Матвей Погребинский (сыновья владельцев «Гринвича») основали строительную компанию «Синица Девелопмент».

Отметим, что Вячеслав Трапезников в 2016 г. круто изменил жизнь — ушел с поста исполнительного директора Гильдии строителей Урала на муниципальную службу, оставив девелоперский бизнес партнеру. DK.RU публиковал подробное интервью, в котором он рассказал о первых шагах в бизнесе, о том, как он менял сферы деятельности, и о том, что значит руководить администрацией Орджоникидзевского района. 

В 2018 г. Трапезников вернулся в девелопмент, встав у руля своей ГК «Астон», а позже рассказывал DK.RU о продаже большей части акций компании банкиру Игорю Киму, ведущему ряд девелоперских проектов в Сибири, Москве и Европе. По словам Вячеслава Трапезникова, иначе выжить небольшому региональному игроку было бы  невозможно. 

Свердловский министр проинспектировал важную стройку

Министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Григорий Сурганов посетил стройплощадку в поселке городского типа Пышма — там возводят начальную школу на 400 мест, работы ведет компания «Атомстройкомплекс».

Губернатор Евгений Куйвашев поставил перед нами задачу ввести школу в эксплуатацию в этом году. Объект очень ждут местные жители, было много обращений по этому поводу. Подрядчик нас не подводит, выполняет работы в соответствии с графиком и с высоким качеством. Объект будет сдан в срок, и уже в следующем году школа откроет двери для учеников, — сказал министр.

Известно, что площадь здания составляет 10 тыс. кв. м, помимо учебных кабинетов в нем предусмотрены столовая и медицинский блок, зрительный зал с двусветным пространством, библиотека и спортивные площадки. На объекте полностью завершены кровельные и фасадные работы, установлено витражное остекление в рекреациях, пущено отопление. Строители выполняют внутреннюю чистовую отделку здания: монтаж напольных покрытий, покраску стен, тестируют работу внутренних инженерных систем.

В новой школе используются безопасные и особо прочные материалы. В том числе произведенные на территории Свердловской области на предприятиях, включенных в Национальный реестр добросовестных поставщиков и производителей. Их продукция отмечена знаком качества, — рассказала Светлана Горбанева, руководитель проектов компании «Атомстройкомплекс».

Отметим, что «АТОМ» вносит значительный вклад в строительство объектов социальной инфраструктуры в регионе. Только за прошлый год компания ввела более 124 тыс. кв. м. инфраструктурных объектов. В настоящий момент «АТОМ» строит школы на 1200 мест в Академическом районе и на 1500 мест в Пионерском, проектирует учебные заведения в микрорайоне Краснолесье, на Эльмаше, Уралмаше и др. Часть проектов реализуется по схеме государственно-частного партнерства.

Более 200 ТРЦ рискуют стать банкротами в 2025 г. 

Союз торгцентров (СТЦ) обратился к главе Минэкономики Максиму Решетникову с просьбой предоставить владельцам торговой недвижимости преференции по кредитам. Как пишет «Коммерсант», в СТЦ считают, что давление на отрасль возросло после повышения ключевой ставки ЦБ до 21%. Многие объекты столкнулись с проблемами поддержания финансовой стабильности.

Участники союза просят рассмотреть вопрос о субсидировании ставки по залоговым кредитам до 7–10%, а также о реструктуризации существующих займов с отсрочкой по выплате основного долга на пять-десять лет. Организация также предлагает мораторий на пересмотр условий по заключенным кредитам с плавающей ставкой.

Половина российских торгцентров обременена кредитами, в том числе с плавающей ставкой: это создает риск массовых банкротств, — отмечается в письме.

Старший директор консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько отмечает, что часть собственников уже стремится продать свои активы. Согласно NF Group, на конец 2023 г. общая площадь торгцентров в России достигала 54,4 млн кв. м. Речь, по данным ShopAndMall.ru, примерно о 2 тыс. объектов площадью более 5 тыс. кв. м. каждый. Малахатько добавляет, что под угрозой банкротства в России в 2025 г. окажутся минимум 200 объектов.

Владелец екатеринбургских ТЦ «Омега» и «Апельсин» Владимир Смирнов также предупредил о возможном банкротстве торговых центров города.

При этом проблемы с обслуживанием долга возникают не только на рынке торговой недвижимости, а также в офисной и складской недвижимости. Владельцы активов сейчас активно ведут переговоры с кредиторами о реструктуризации своих займов. Издание напоминает, что в середине октября ставки по кредитам с плавающими процентами находились в диапазоне 22–24%. Приемлемой для ведения бизнеса в сфере торговой недвижимости можно считать ставку 16%.

Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко полагает, что государство вряд ли пойдет на оказание финансовой помощи торгцентрам. Торговые центры не относятся к критической инфраструктуре, которую важно спасать, добавляет дугой собеседник.

Читайте на DK.RU: «Рассчитываем только на себя»: что будет с рынком складской недвижимости в 2025 г.

Топы уральских девелоперов отметили 95-летие стройфака УГТУ-УПИ

Более двух десятков сотрудников компании «Атомстройкомплекс» приняли участие в торжественном вечере, посвященном 95-летнему юбилею Института строительства и архитектуры Уральского федерального университета имени Б.Н. Ельцина (ранее — строительный факультет Уральского политехнического института). Всего в компании трудится более 300 выпускников института, в том числе — почти весь руководящий состав. 

Отметим, что на протяжении многих лет девелопер «АТОМ» является отраслевым партнером Института строительства и архитектуры УрФУ. Студенты регулярно посещают с экскурсиями строительные объекты и производственные предприятия холдинга, проходят в компании производственную практику.

На время прохождения практики учащиеся официально трудоустраиваются к нам на предприятия и получают зарплату. По статистике, после получения дипломов не менее 30% практикантов возвращаются к нам работать. Тем, кто продолжает обучение в ВУЗе, мы даем возможность совмещать работу с учебой: трудоустраиваем на неполный день, по гибкому графику, — отмечает директор по персоналу «Атомстройкомплекса» Галина Хабарова.

И добавляет: второй год в Институте строительства и архитектуры УрФУ реализуется проектное обучение. Вместо привычных курсовых работ студенты факультета выполняют технические задания строительной организации. В институте также есть фирменная, брендированная аудитория «АТОМа», обязательства по ее содержанию девелопер взял на себя. 

Иллюстрации: сгенерирована нейросетью shedevrum.ai, «Атомстройкомплекс»