Стоит ли в нынешних реалиях открывать частный пансионат для пожилых

Исходя из последних статистических данных, старение населения в России стало одной из главных демографических проблем. Что успокаивает — Запад переживает ту же историю. Правда, там уже закрепилось четкое разделение соцучреждений на государственные и частные, для России же это зона роста. К тому же в связи с геополитическими процессами в стране скопилось достаточно денег, требующих освоения, и инвесторов, ищущих свободные ниши. О способах войти в этот рынок, о возможностях и трудностях DK.RU рассказала Дарья Годунова, управляющий партнер «Пионеры ГЧП»

— По прогнозам Росстата, к 2036 г. 24,7% граждан с высокой долей вероятности будут старше трудоспособного возраста. А к началу 2046-го доля граждан старше трудоспособного возраста в России достигнет 26,9%. Добавим, что по последним исследованиям более трети переболевших коронавирусом сталкиваются в той или иной степени с негативными последствиями для психики, которые также ведут к потере трудоспособности и способности существовать самостоятельно.

Все эти цинично указывает на растущие перспективы рынка, способного обеспечить не только поддержание здоровья стареющего населения, но и элементарную бытовую помощь. Независимо от сложившегося менталитета и мнения окружающих. А если вспомнить про растущую инфляцию, требующую от среднестатистической семьи большего заработка, то вопрос о выборе между «сидеть дома и смотреть за старшим родственником или выходить на работу, а для родственника искать вариант» решается сам собой.  

Если государству не до того, частнику можно заработать

Исходя из действующего законодательства, граждане РФ могут получить как государственную социальную помощь, так и частную. К государственным домам престарелых относятся, например: центры социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов, психоневрологические интернаты, хосписы. К частным компаниям можно отнести: пансионы для пожилых, патронажный уход.

Самый простой способ начать собственный частный бизнес-проект по уходу за пожилыми людьми — арендовать или купить помещение, чтобы использовать его для оказания услуг на коммерческой основе. Иногда, чтобы поддержать финансовую модель, можно прибегнуть к государственному заказу — то есть часть мест в пансионе предоставлять для соцобслуживания по госконтракту. Но нужно учесть, что подобные услуги могут оказывать лишь те, кто включен в реестр государственных поставщиков услуг.

Однако более уверенные бизнесмены могут начать свое дело и с помощью государственно-частного партнерства (ГЧП), где и локацию можно выбрать поудачнее, и кредит получить на более выгодных условиях за счет долгосрочности и гарантированности проекта. Для этого используют:

• концессионное соглашение — государство выдает предпринимателю землю или объект недвижимости (арендный договор в виде приложения к концессионному соглашению). Частный инвестор проводит реконструкцию объекта или строит новый на предоставленной земле, а после эксплуатирует его за свой счет. Право собственности при этом остается у государства. Инвестиции возвращаются за счет продажи услуг и различных дополнительных преференций от государства (налоги, субсидии, возмещение затрат на стройку, снижение арендной ставки на землю);
• соглашение о государственно-частном партнерстве — правила почти те же, что и у концессии, только право собственности может быть у частного инвестора.

Конечно, строить такой проект с нуля — удовольствие сейчас дорогое, даже если сравнивать, например, с гостиничным бизнесом. Хотя, чтобы адаптировать практику с реальностью, в 2019 г. Минстрой утвердил изменения к СП 145.13330.2012, регулирующие проектирование домов-интернатов. Так, увеличен норматив по количеству мест в комнате, разрешено расширять коридоры для колясочников, оговорены обязательные элементы сопутствующей инфраструктуры для людей с ограниченными возможностями, расширены и уточнены нормы обеспечения пожарной безопасности.

Как показывает практика, чаще инвесторы для организации частных соцучреждений обращаются к арендной схеме, в большинстве пренебрегая многими нормами. Но есть и положительные примеры.

Так, сеть пансионов для пожилых «Опека» была основана в 2008 г. с использованием схемы ГЧП, и к настоящему моменту выросла до 13 пансионатов в пяти регионах страны — Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Московской и Ленинградской областях. Летом 2024 г. был открыт еще один пансионат — в городе Отрадное Ленинградской области. В сети объясняют, что спрос на уход за пожилыми людьми все время растет, только за первое полугодие 2024-го он увеличился на 30%.

Схема ГЧП используется и для того, чтобы была возможность получать государственные субсидии. Так развивается, например, гериатрический центр «Малаховка», построенный Сениор Групп в Подмосковье, социальный комплекс «Серебряная долина» в Тамбовской области и др.

Другое дело, что акционеры постепенно разочаровываются в прибыльности бизнеса и уходят из проектов, но об этом ниже. 

ВЭБ «с добрым лицом»

В конце 2021 г. правительство РФ приняло постановление № 2200, вносящее изменения в государственную программу Российской Федерации «Социальная поддержка граждан», утвержденную постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 № 296.

Данное постановление наделяет государственную корпорацию развития «ВЭБ.РФ» функциями агента «по вопросам реализации региональных проектов по созданию (реконструкции) объектов социального обслуживания с применением механизмов государственно-частного партнерства и концессионных соглашений в рамках федерального проекта «Старшее поколение» национального проекта «Демография».

В нем же описаны правила предоставления субсидий для софинансирования государством субъектов РФ региональных проектов в рамках госпрограммы «Демография».

Общий размер предоставляемых субсидий субъекту РФ ограничен потолком в 80%. То есть государство может выделить капитальный грант на создание социального объекта только в пределах этого значения, а 20% частный инвестор тратит из собственных средств.

В данном случае речь идет об альтернативе полностью коммерческого проекта через личные кредитные обязательства. Несмотря на ужасающую кредитную ставку, банки сейчас более охотно кредитуют инвесторов, выбравших ГЧП-инструменты, нежели тех, кто решил действовать с помощью аренды или потребительского кредита.

В 2020 г. правительство приняло постановление, в котором говорится, что на реализацию инвестиционных проектов в сфере социального обслуживания населения банки могут выдавать льготные кредиты. Государство при этом компенсирует разницу между ставкой, рассчитанной без учета предоставления субсидии, и ключевой ставкой Банка России (но не более 4 % годовых).

Госзаказ — не ГЧП

В сентябре 2020 г. вступил в силу закон «О государственном (муниципальном) социальном заказе на оказание государственных (муниципальных) услуг в социальной сфере», данный документ действует в отдельных субъектах РФ, перечень которых утвержден Правительством РФ.

Хотя действие этого экспериментального закона ограничено 1 января 2025 г., именно его пункты сейчас определяют порядок распределения госзаказа на социальное обслуживание.

В нем несколько важных пунктов:

• Частные поставщики социальных услуг должны будут конкурировать с муниципальными за право их оказывать.
   
• Вместо помесячных субсидий введены прямые ежеквартальные компенсации частным поставщикам за услуги, оказанные гражданам.
   
• Сама процедура получения субсидии усложнилась. Прежде нужно было раз в квартал подать заявку, включающую в себя стандартные уставные документы и сумму компенсации, рассчитанную по простой формуле. Теперь претенденты на субсидию должны ежемесячно готовить расширенный пакет документов.
   
• Предприниматели обязаны сообщать о планах по числу клиентов на следующий год. Что, в принципе, выглядит достаточно противоречиво с точки зрения общих принципов оказания предпринимательских услуг. Как и подход по вводу непрозрачных коэффициентов, влияющих на количество субсидируемых мест, выделяемых каждому поставщику.
   
• Ежемесячно заказчик (государство) может отказать в выплате компенсации по результатам проверки. Договора же с получателями услуг заключаются на много месяцев вперед.

Лунная тарификация

В частных домах престарелых пожилой человек отдает компании 75% пенсии, остальное за него доплачивает государство через установленный тариф. Возвратность же средств инвестор обеспечивает через субсидирование и предоставление мест на коммерческой основе (то есть доход от эксплуатации).

Интересно, что в зависимости от региона размер тарифа (доплаты) сильно отличается:

• в Москве тариф за интенсивный уход составляет 2163,64 руб. в день;
• в Санкт-Петербурге тариф складывается по «совокупности», например, питание для граждан пожилого возраста стоит 529,78 руб.,
• в Карелии то же питание стоит уже 85,65 руб.

В любом случае качественный уход меньше чем за 7 тыс. руб. (а с учетом прогноза инфляции — все 10 тыс. руб.) в день организовать затруднительно. И вот это уже земная экономика. Поэтому инвестор часть мест может отдавать в рамках государственного социального обслуживания (через государственный заказ или ГЧП-схему), но чтобы компенсировать затраты, большую часть мест придется отдавать под коммерческое размещение, иначе инвестор будет все время в минусе.

Старость не в радость

Сегодня в прессе одна за одной появляются новости о смене акционеров в соцзаведениях. Так, акционеры сети домов престарелых «Опека» продали свои доли и вышли из бизнеса. Так же поступил основатель сети пансионатов для пожилых Senior Group Алексей Сиднев, писал «Коммерсант». Все они объясняют решение тем, что темпы развития пансионатов для пожилых не оправдывают ожиданий.

Добавлю и другие факторы разочарования инвесторов: высокая стоимость строительства, установленная тарификация без привязки к текущей инфляции, отсутствие возможности внедрения передовых технологий, дефицит квалифицированного и не очень персонала и так далее.

Кроме того, наблюдается снижение интереса инвесторов к масштабированию бизнеса. Раньше считалось, что чем больше заведений, тем больше прибыль, но сегодня на плаву остаются небольшие единичные объекты с низким ценовым сегментом, реализуемые через договор аренды готовых помещений, на коммерческой основе. Но где дешевые услуги, там и качество, как известно, страдает.

Сегодня средняя стоимость пребывания в частном пансионате для пожилых составляет 70–150 тыс. руб. в месяц. Во многих порядка 70% клиентов находится благодаря помощи государства, несмотря на озвученные выше сложности. А в государственные учреждения, как и во времена Советского Союза, стоят очереди.

Поэтому катаклизмы катаклизмами, а жизнь диктует свое. И варианты для инвестирования запертого частного капитала все равно придется искать. С помощью корпорации развития ВЭБ, регионального или федерального субсидирования, беспроцентных кредитов крупных фондов или льготного финансирования коммерческих банков — неважно. В любом случае старение не отменить, как и востребованность услуги.  

По распоряжению председателя правительства, в 2024-2025 гг. на строительство социальных учреждений для инвалидов и пожилых людей в федеральном бюджете предусмотрено более 22 млрд руб. в рамках федерального проекта «Старшее поколение». Президент России Владимир Путин поставил цель к 2030 г. обеспечить 100% граждан, нуждающихся в долговременном уходе, соцуслугами. Было принято решение выделить 4,2 млрд руб. дополнительно на эти цели.

Такое внимание президента к проблеме не удивляет: услуга востребована, а государство само явно не справляется. Но и инвестору с учетом озвученной тарификации подключаться к государственным программам может быть невыгодно.

В любом случае, если вы рассматриваете данный вид услуги как бизнес, не стоит сразу отказываться от планов, даже с учетом сегодняшней процентной ставки. Для начала изучите первичные вводные и существенные условия финансовой модели: логистику, право собственности объекта и земельного участка, вид постояльцев, объем услуг (от этого зависит и квалификация персонала), количество мест, сезонность услуги, вопросы маркетингового планирования и т.д.

В сегодняшних условиях ГЧП-инструментарий может быть интересен именно с точки зрения субсидирования и гарантированности возмещения затрат, что нельзя уже сказать об институте права собственности, с учетом последней практики и разъяснений Конституционного суда.

Там, где будет происходить «национализация» собственности, инвесторы, участвующие в ГЧП-схемах, оказываются чуть в более выгодном положении. Росимущество и Генпрокуратора не смогут просто изъять собственность, поскольку актив и так принадлежит государству. Но при расторжении договора оно будет обязано компенсировать инвестору вложения в объект. С учетом уже устоявшейся судебной практики это какая-никакая, а уже стабильность, пусть и с конца.

Читайте также на DK.RU:

>>> Как советское прошлое влияет на жизнь простого русского инвестора — Дарья Годунова

>>> На Среднем Урале откроют три новых пансионата для пожилых людей

>>> «Помыл посуду — молодец». Как ухаживать за пожилыми родителями и дарить им радость.