Почему сталинки в статусе ОКН на Урале сложно ремонтировать и как это можно исправить

Недавно мы рассказывали историю многоквартирной сталинки — объекта культурного наследия по адресу Малышева, 23 в Екатеринбурге. Как показала практика, у домов с богатой историей еще и богатая на события современная жизнь, связанная с казусами ревитализации. В этот раз DK.RU обратился к Юлии Удаловой (член общественного совета УГО ОКН, руководитель архитектурной компании ООО «МАСК») с вопросом — какие существуют проблемы у объектов культурного наследния (ОКН) сталинского периода постройки.

Стоит отметить, что квартиры в старых домах в историческом центре Екатеринбурга не падают в цене на фоне строительного бума последних двух десятилетий. Где-то на окраинах город прирастает десятками тысяч жилых квадратных метров с современной инфраструктурой. В это время сталинки на Ленина и Свердлова упорно не дешевеют, несмотря на то, что штукатурка на фасадах отвалилась, нет закрытых дворов, парковок. Да и перспектива сделать капитальный ремонт зданий, которым буквально 100 лет в обед, весьма туманна.

Юлия Удалова считает, что популярность сталинок обусловлена тем, что история — это ценность в глазах современного потребителя.

За примерами далеко ходить не надо: в том же ЖК «Мельница» (Мельница Борчанинова-Первушина — памятник архитектуры Екатеринбурга регионального значения нач XX в., — прим. ред.) в первую очередь были проданы апартаменты в объекте культурного наследия, а уж потом — в соседних домах повышенной высотности. Об этом на 100+ TechnoBuild рассказала управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Ирина Зырянова.

«Площадь апартаментов в бывшей мельнице Борчанинова около 39 кв. м, но они все были раскуплены. История является ценностью в глазах приобретателя, он готов покупать такие объекты за любые деньги», — отметила Юлия Удалова.

Мельница Борчанинова-Первушина построена в 1906–1908 гг. неизвестным архитектором. Фото: Яндекс.Карты

На самом деле в домах с историей масса плюсов — небольшое количество проживающих, достаточно хорошее состояние капитальных стен (как правило, это кирпич приличного качества) и высокие потолки. Эти дома теплые, с хорошим микроклиматом даже без сплит-систем.

«Квартиры в домах, правда, небольшие — в районе 40 кв. м. Но если в 2000-х этого было мало, сейчас уже норма. Кроме того, там хорошие планировки: либо коридорная система с небольшим коридором и близкими к чистому прямоугольнику и квадрату комнатами, либо квадратные прихожие с ориентацией по трем сторонам. Встречаются двухуровневые квартиры, как на Ленина, 52 или в доме Гинзбурга (городок Уралоблсовета, ул. Малышева, 21, — прим. ред.)», — добавила архитектор.

Жилой комплекс из пяти домов, спроектированный архитекторами мастерской М. Гинзбурга, получил название «Дома Уралоблсовета», он строился для ИТР — инженерно-технических работников. Фото: 300.екатеринбург.рф

Наследие эпохи сталинизма и знаменитый екатеринбургский конструктивизм в наши дни в Екатеринбурге живут с облетевшими фасадами, отвалившейся штукатуркой. Капитальный ремонт в таких домах делать достаточно сложно по одной простой причине — нужно получить согласие всех собственников. На первых этажах, как правило, собственниками являются юридические лица, готовые сделать ремонт за свой счет. Однако они не могут получить согласие жильцов квартир верхних этажей — у каждого свое мнение на своевременность и необходимость переделок.

«То есть законодательство, с одной стороны, охраняет физических лиц, а с другой — препятствует жизнедеятельности ОКН, от чего, собственно, страдают и сами жильцы. Сейчас, насколько я знаю, готовятся изменения в законодательстве относительно процедуры ремонтов в многоквартирных домах, являющихся ОКН. Изменения должны произойти уже в 2025 г. Мы надеемся на существенное упрощение этих процедур. Та же управляющая компания технически сможет заказать проект, обратиться с проектом во все инстанции, получить государственную историко-культурную экспертизу и согласование. А значит, сможет претендовать на деньги из фонда капремонта для осуществления работ, при этом согласие всех жильцов не потребуется», — прокомментировала ситуацию Юлия Удалова.   

Она добавила, что, несмотря на сложности в оформлении документов, государственный надзор сам по себе становится все более тщательным: на собственников ОКН налагается много штрафов и ответственности. Мы уже описывали подобную ситуацию в материале про дом по адресу Сакко и Ванцетти, 52.

Однако Юлия Удалова считает, что печальная интонация в таких статьях не решает проблемы ОКН, и даже наоборот — усугубляет. 

Хотелось бы сделать акцент на том, что такие дома реставрировать не страшно, в этом есть определенный драйв — найти решение сложной задачи, сделать место более притягательным. В многоквартирниках, например, предметом охраны являются прежде всего фасады. Здесь редко ставят на охрану планировочную структуру. Тем не менее, делая ремонты, жильцы обязаны провести все проектные работы. Раньше была более простая схема, ее отменили. Многоквартирники ОКН сложные с точки зрения организации, но интересные объекты, — отмечает она.

Мы обратились к Евгению Евстифееву, юристу, заместителю председателя комиссии «ОПОРЫ РОССИИ» по развитию бизнеса, сохраняющего историко-архитектурное наследие, с просьбой пояснить, как сейчас по закону должен проходить ремонт в многоквартирных ОКН и какие подвижки  в законодательстве ожидаются в следующем году. 

Он отметил, что с июля 2023 г. стало возможным проводить капитальный ремонт многоквартирных домов, имеющих статус ОКН, в упрощенном порядке, то есть по общим правилам проведения капитального ремонта, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, как в отношении обычных многоквартирных домов, не имеющих статус памятника.

«Для выполнения таких работ не требуется разработка специальной научно-проектной документации, проведение государственной историко-культурной экспертизы и согласование с государственным органом охраны памятников. О намерениях выполнения капитального ремонта собственник либо лицо, организовавшее работы, просто заблаговременно
(в срок не менее пяти рабочих дней) уведомляет орган охраны памятников. Но есть одно большое НО… Такие работы не должны затрагивать предмет охраны объекта культурного наследия», — отметил он. 

Евгений также добавил, что в Екатеринбурге практически у каждого многоквартирного дома, являющегося ОКН, уже утвержден предмет охраны. Однако это не всегда упрощает процедуру подготовки дома к ремонту.

«Возьмем, к примеру, комплекс зданий сталинской застройки «Ансамбль градостроительный» на проспекте Ленина. Элементами утвержденного предмета охраны жилых домов являются: фундамент, капитальные стены, цоколь, потолочные балки перекрытий, крыша, стилевое решение фасадов в формах «советской неоклассики», композиционное решение всех фасадов на 1950-е годы, все виды архитектурно-декоративного убранства фасадов, оконные и дверные заполнения на 1950-е годы (расположение, размеры, форма и рисунок) и так далее. Это говорит о том, что капитальный ремонт фасадов, крыши или элементарные бытовые ремонтные работы по замене окон в жилом помещении в упрощенном порядке невозможны! В упрощенном порядке по остаточному принципу можно лишь произвести замену инженерных сетей и освежить стены в подъезде», — подчеркивает эксперт.

«Ансамбль градостроительный» — объект культурного наследия регионального (областного) значения в Екатеринбурге, расположенный по адресу: проспект Ленина, д. 93, 95, 97, 101.Фото: okn.midural.ru 

Это специфика или «сложившийся подход» именно нашего региона, отмечает юрист. В большинстве случаев предметы охраны многоквартирных домов в Екатеринбурге и Свердловской области утверждены на основании проектной документации (проект предмета охраны), разработанной государственным бюджетным учреждением культуры Свердловской области «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области» в рамках выполнения государственного задания.

«Считаю, что такие проблемные вопросы необходимо тщательнее прорабатывать, более вдумчиво и профессионально подходить к каждому зданию и не ставить разработку таких проектов на поток. Зачастую включение в предмет охраны таких элементов, как «оконные заполнения» или цвет фасада, материал кровли в многоквартирных домах, неоправданно. Подлинность таких элементов на момент постановки на государственную охрану объекта культурного наследия чаще всего уже была утрачена, не говоря о дошедшем на сегодняшний день состоянии. Возможен и второй вариант в этой ситуации — это реализация государственной или муниципальной программы по реставрации таких зданий. Но такой вариант требует наибольшего выделения денежных средств, времени и работы государственных органов и учреждений», — отметил Евгений Евстифеев. 

Что касается устранения избыточных требований в законодательстве об охране объектов культурного наследия, то на сегодняшний день в Государственной думе Российской Федерации на рассмотрение внесено несколько законопроектов, уточнил юрист.

В одном из них предлагается уйти от практики получения задания на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. Данная процедура сложна в плане временных затрат, иногда на получение таких заданий уходит от трех до шести месяцев. А это тормозит весь процесс. Например, собственник нежилого коммерческого помещения на первом этаже не может разработать проект и отремонтировать фасад без согласия всех собственников нежилого здания или многоквартирного дома.

Вторым законопроектом предлагается дополнительно разграничить понятия содержание объекта культурного наследия и выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Работы по текущему содержанию памятника предлагается разбить на восемь групп: ремонт инженерных систем, ремонт или замена лифтового оборудования и лифтовых шахт, локальный ремонт покрытий стен, полов, потолков и лестниц, локальный ремонт повреждений штукатурного и красочного слоев и так далее. Работы по текущему содержанию памятника предлагается также выполнять в упрощенном порядке.

Данный законопроект считаю очень важным в части упрощения порядка содержания объектов культурного наследия и в целом привлекательности памятников для хозяйствующих субъектов, — отметил Евстифеев.

«С одной стороны, снижение избыточных требований позволит большее количество объектов привести в надлежащий вид, а государству эффективнее контролировать процесс надлежащего содержания объектов культурного наследия. Снизится поток избыточных проектных документов на выполнение таких работ и жалоб граждан. А с другой стороны, собственники и владельцы памятников избавятся от излишних финансовых и временных издержек и затрат на проектную документацию и экспертизу», — заключил эксперт.

Ранее DK.RU подробно рассказывал о том, как реставрировали мельницу. Также читайте наш спецпроект о том, как преображается Екатеринбург в ходе редевелопмента.

Более подробно о ревитализации старых зданий в Екатеринбурге: «200 помоек» — столько ОКН в Екатеринбурге заброшено, именно так их видят инвесторы.