«Продавать дома 120 тыс. за квадрат тяжело, время не то». Что ждет рынок ИЖС в 2025 году?

В последние годы интерес к рынку ИЖС был на пике. Изначально толчок ему дала пандемия, люди массово потянулись за город, затем рынок поддержала сельская ипотека и частично льготная. DK.RU провел круглый стол на тему «Рынок загородной недвижимости: итоги 2024 г. и прогнозы на 2025 г.», на котором эксперты рассказали, насколько рынок загородной недвижимости отличается от рынка новостроек, как изменился спрос на загородные дома и к чему готовится рынок ИЖС в 2025 г.

Участники круглого стола:

Эконом сегмент на рынке ИЖС — боль

Директор компании «Центр недвижимости МАН» Николай Савин отмечает, что в целом и рынок новостроек, и рынок загородной недвижимости — это кирпичи и бетон. Однако первый в последние два года пережил трансформацию:

— На рынок новостроек серьезное влияние оказала ипотека, его просто раздули дешевыми и льготными ипотечными программами. Рынок ИЖС так сильно не подогревали, максимум была сельхозипотека, потом немного ИТ-ипотеки, а затем программа «Молодая семья» с лимитом 6 млн руб.

Застройщики многоквартирников что делали? Брали площадку, кредит в банке, за 1 млрд строили дом, потом все продавали. Но сейчас этот рынок пересыщен: раньше девелоперы строили в регионе 1 млн кв. м в год, а сейчас 4,5 млн кв. м в год. Цены выросли до небес, много нереализованных готовых квартир, еще больше в строящихся домах, а у населения нет таких доходов, чтобы покупать сейчас квартиры, да и нет такого количества покупателей, которое в моменте могло бы поглотить все предложения. Таким образом, сроки переваривания предложенного объема сильно возрастают.

Рынок индивидуального жилья, напротив, не был избалован льготными программами. Кроме того, в последнее время и на него обратили внимание власти, предлагая различные варианты стимулирования рынка, например за счет эскроу-счетов. И мы полагаем, что в противовес рынку многоквартирных домов, индивидуальное жилье будет продаваться успешнее. Но, важно отметить, что для застройщиков ИЖС этот бизнес не такой высокодоходный по сравнению с девелопментом многоквартирных домов, там нет маржи в 20-25%.

В последнее время из-за программ льготной ипотеки появилось множество небольших строительных компаний, которые строили маленькие домики стоимостью 6-10 млн руб., чтобы попасть под лимиты ипотеки. Эти дома обычно возводились за три месяца, на четвертый продавались в ипотеку. И, конечно, сокращение лимитов на программу семейной ипотеки и рост ставки рефинансирования по такому бизнесу в моменте серьезно ударили.

Сейчас для таких игроков рынка одним из важных факторов успешности будет не только что строить, но и где. Не секрет, что большинство проектов в последнее время строилось на Тюменском направлении. А чем выше количество предложений — тем ниже цена, а чем ниже цена, тем ниже качество. Ну и потом, не все хотят жить в окрестностях Косулино.

Но ведь есть возможность строить и в городской черте со всеми вытекающими… Да, дом будет стоить дороже, но многие готовы платить за комфорт. А у застройщика появится возможность иметь палитру предложений. Разве это не один из вариантов выхода из ступора?

Руководитель строительной компании «SPARTEX» Ярослав Сергеев согласился с коллегой и добавил, что льготная ипотека сыграла злую шутку с теми, кто занимался строительством домов в эконом-сегменте:

— В экономе, где дома строили под лимиты льготной ипотеки, просадка в продажах есть, и существенная. Но не только из-за сокращения ипотечных инструментов, но и потому, что компании строили дешевые дома, и не все из них оказались пригодны для жизни. У кого-то в домах, построенных «под ключ», при первой зимовке начинают расходиться стены, кто-то вообще остался с недостроем. Это боль.

Мы работаем в сегменте комфорт+, здесь не было такого всплеска строительства, не было наплыва покупателей и желания сэкономить, поэтому сегмент не испытал сильных потрясений. Хороших и качественных домов на рынке крайне мало.

Ярослав Сергеев также отметил, что в последние годы вокруг Екатеринбурга, действительно, стало больше коттеджных поселков:

— Но если посмотреть внимательнее, мы увидим, что по-настоящему комфортных коттеджных поселков, в которых удобно жить, где есть магазин, коммуникации, сети, где приятно находиться и проводить время, — единицы. Если обратить внимание на Москву и Санкт-Петербург, там рынок загородной недвижимости развивается быстрее.

Егор Назаров, глава строительной компании «Amber Wood» (занимается строительством быстровозводимых домов по улучшенной панельно-каркасной технологии и из термодифицированной древесины), обратил внимание, что премиум- и бизнес-сегменты на рынке загородной недвижимости, где чек от 30 млн руб., чувствуют себя максимально спокойно:

— Что в ковид было спокойно, что во времена льготной ипотеки, потому что спрос на такую недвижимость сформирован и стабилен, кредитные деньги или семейные ипотеки на покупку такой недвижимости не направляют. А вот эконом-сегмент действительно тряхнуло.

Илья Павлов, директор ООО «АйКью Девелопмент» (застройщик КП «Завидово»), добавляет, что гораздо большее влияние на рынок ИЖС оказала не льготная ипотека, а рост ключевой ставки:

— Отмена льготной ипотеки для нашего рынка прошла даже менее заметно, чем повышение ключевой ставки: в принципе, уже в прошлом декабре, когда ставка стала 15%, этот фактор во многом стал заградительным и активность покупателей снизилась.

Все-таки загородные дома покупают на собственные средства, и когда ставка растет, растут ставки по депозитам, и вместо того чтобы совершать покупки, люди предпочитают свободные деньги размещать на вкладах. Так что для загородного рынка основной конкурент — это, скорее, накопительный вклад.

Действительно, льготная ипотека была стимулом поторопиться, но нюанс в том, что лимит по льготной ипотеке составляет 6 млн руб., и уложиться в него при строительстве качественного дома довольно сложно. Ажиотажа и желания быстрее совершить покупку, пока ипотека дешевая, на нашем рынке не было, да и загородка не дорожала такими галопирующими темпами, чтобы успеть купить сегодня дешевле, пока она завтра не подорожала.

120 тыс. за квадрат — норма

По словам Ильи Павлова, среднестатистический дом, который продавался в России в 2024 г., это дом площадью 80 кв. м и стоимостью 8 млн руб. «Купить дом в поле за 8 млн руб., наверное, можно, а в поселке с асфальтированной дорогой, центральной канализацией и газом — нет», добавляет он.

Ярослав Сергеев отмечает, что земельные участки в последние четыре года дорожали на 50% и больше ежегодно.

— Стоимость земли растет по каким-то космическим стандартам. Что касается строительства, то посмотреть, насколько наглеют застройщики, можно на любой площадке: Авито или ЦИАН. Во многих случаях выставленная стоимость в разы превышает рыночную.

Если говорить про нашу компанию, то мы идем в рынке, никаких заоблачных повышений цен не было. Единственное, из-за чего приходится корректировать смету, это рост цен на материалы. 

Что касается стоимости строительства квадратного метра в доме из кирпича, то в среднем нужно ориентироваться на 120 тыс. руб. Это дома в предчистовой отделке.

К примеру, сейчас у нас стоит в продаже объект «под ключ»: дом бизнес-класса 192 кв. м с качественной отделкой, участок 12,5 соток, возведен капитальный забор с фундаментом, ворота на автоматике, дополнительно на участке разведены коммуникации под видеокамеры, под баню или гараж. Стоимость объекта 29,5 млн руб. Цена за квадратный метр выходит 153 тыс. руб. Заезжай и живи.

Если мы возьмем любой ЖК бизнес-класса в центре, то стоимость метра в нем в два или в три раза выше. В среднем цена за квадрат — 350 тыс. руб. 

Иногда покупатели рассматривают вариант покупки дома на вторичном рынке, например 10-15-летний за 15 млн руб., но тут важно помнить, что технологии строительства шагнули вперед, инженерные системы устарели, какое-то оборудование может потребовать замены, ремонт также необходимо будет освежить. В конечном итоге переделывать и доделывать выйдет дороже: ориентир — половина прайса стоимости дома.

Николай Савин уточняет, что сегодня 70% сделок на рынке загородной недвижимости приходится именно на земельные участки с сетями.

— Предположу, что в ближайшее время до 90% всех сделок будет приходиться именно на землю. Почему? Потому что дом стоит 10-15 млн, а земля — 2-3 млн руб. Я повторюсь, спрос растет именно на землю с сетями, чтобы были свет, газ, интернет, дорога, охрана, чтобы поселок был огорожен забором, чтобы были детские и спортивные площадки. Чистое поле никому не нужно, начинка загородных объектов меняется.

В последние годы требования к участкам со стороны покупателей повысились, цены на землю тоже подросли: за 50 тыс. руб./сотка сегодня уже ничего не купишь. Более-менее приличные участки в городской черте стоят от 300 тыс. до 700 тыс. руб. за сотку, есть локации, где цена достигает 1 млн руб., это Чусовской тракт, например. 300-500 тыс. руб. за сотку покупатель готов платить, но за эти деньги он хочет получить школу, садик, магазин, дорогу, развлечения для детей, сети, охрану. Если говорить о поселках в 20-30 км от города, там цена за сотку может быть 150 тыс. руб.

Застройщик обычно продает либо земельные участки с сетями, либо сам строит дома. У меня в работе сейчас два поселка: «Карп-3» в Горном щите и «Грибная горка». В «Карп-3» я продаю только землю с коммуникациями за 350 тыс. руб. за сотку и привлекаю застройщиков на подряд. Этот поселок на 250 домов со школой, садиком, магазином, электричеством, интернетом, все сети под землей, на улицах освещение.

Изначально массовый рынок разгоняли участки площадью 5-6 соток и дома площадью 70 кв. м. Сейчас запросы меняются, пяти соток людям мало. На мой взгляд, рынок придет к участкам 10-12 соток, а площадь домов для комфортного проживания составит не менее 100 кв. м. Причем речь идет про одноэтажные дома — это тоже тренд.

Ценник на готовые дома составляет около 110-120 тыс. руб. за кв. м без отделки — только коробка. Причем еще в прошлом году себестоимость строительства дома была 85 тыс. руб. за квадрат, а в этом — не менее 100 тыс. руб. Все подорожало: и рабочая сила, и бетон, и электричество.

Раньше цена за метр в квартире и в доме различалась примерно в два раза: 70 тыс. руб. стоил дом и 120 тыс. руб. — квартира. Сегодня дом стоит 110-120 тыс. руб. за кв. м, а квартира — около 150 тыс. руб. Могу сказать, что продавать дома за 120 тыс. за квадрат сегодня тяжело, время не то.

Глава строительной компании «Amber Wood» Егор Назаров поделился мнением, что в загородном строительстве наметился новый тренд — не относиться к стройке как к проекту «на всю жизнь».

— Большой каменный дом человек строит год-два, потом еще год-два делает в нем ремонт, вкладывает деньги, а когда проект закончен, может оказаться, что его интересы и взгляды на жизнь поменялись. А вложенная энергия, время и деньги при необходимости продажи не восполнятся. Все течет, все меняется, и к покупке дома нужно относиться как к покупке автомобиля: для двоих достаточно небольшого дома 50 кв. м, пройдет время, потребности изменятся, можно купить объект побольше.

Мы сейчас планируем выпуск домов из термодерева площадью от 33 кв. м — это комфортный вариант для молодой пары или семьи с ребенком. При таком метраже семья за 10 млн руб. сможет позволить себе и дом, и баню, и земельный участок, и забор. Сейчас у нас есть объект на продажу: участок, дом, баня — все готовое, цена 8,8 млн руб. В целом мы ориентируемся на ценник 10-12 млн руб., этого удается достичь за счет снижения площади дома и за счет последующих расходов покупателя на внутреннюю отделку и обслуживание. Например, на 46 квадратах у нас умещаются две спальни, кухня-гостиная и санузел. Земельные участки при этом просторные — 10-11 соток.

На самом деле большой вопрос, нужен ли молодой семье дом площадью 100 кв. м. При нынешних ценах только строительство такого дома обойдется в 12 млн руб. под чистовую отделку. Плюс земля, планирование участка, сети, забор. Итого мы подойдем к 30 млн руб. Плюс на всю стройку нужно закладывать года три.

Готовы ли вы потратить 30 млн руб. сейчас, а заехать через три года? Или лучше выделить 10 млн руб. и жить здесь и сейчас? Многие, когда начинают строить дом, через пару лет вообще перестают радоваться тому, что заварили эту кашу.

Директор «АйКью Девелопмент» (застройщик КП «Завидово») Илья Павлов подтвердил, что себестоимость строительства растет, как и конечная стоимость загородных объектов:

— Если мы говорим о хорошем поселке, где есть инженерные сети, дорога, тротуары, ограждения, охрана, то там участок обойдется в 8-10 млн руб. (700-750 тыс. за сотку). Если строить дом 80 кв. м, то в себестоимость нужно закладывать 85 тыс. руб. за кв. м плюс ремонт, который обычно стоит как половина ценника дома. 

В строительстве загородных домов тенденции те же, что и на рынке новостроек — цены растут: арматура такая же, кирпичи, окна и т.п. те же. При этом в загородном строительстве маржинальность бизнеса небольшая: например, к многоквартирному дому вы подводите дорогу длиной в 150 и обеспечиваете инфраструктурой 7-8 тыс. м жилья, а за городом строить 150 м дороги придется для одного дома.

Если говорить о трендах, то мы видим спрос на земельные участки. Но поскольку сами мы придерживаемся концепции поселка с однотипными домами, чтобы сохранить единую архитектурную линию, то не стремимся продавать «голые» участки. Еще одно наблюдение: однозначно спрос на двухэтажные дома сходит на нет, люди хотят одноэтажные строения.

Как покупатели изменят рынок?

Ярослав Сергеев уверен, что в ближайшие годы рынок загородного строительства будет меняться. Предпосылок для этого несколько: это и действия властей, и меняющийся спрос со стороны покупателей:

— Главное отличие сегодня в том, что покупатели выдвигают конкретные требования к поселкам, им важна инфраструктура, важен комфорт проживания, а не только качество отдельно стоящего дома на участке. Если заглядывать в будущее, то у нас принят закон, который обяжет владельцев земельных участков готовить градостроительный план и обеспечивать поселок минимальной инфраструктурой: магазинами, аптекой, дорогой, садиком и пр. Одно дело — 10 га нарезать на участки и продать, а другое выделить землю и построить инфраструктуру, и только потом начать продавать участки. Очевидно, что стоимость земли улетит в космос, но, на мой взгляд, этот закон — благо.

Застройщикам сегодня важно делать ставку на качество. Цены растут, покупатели принимают решение небыстро, они хотят, чтобы загородный дом обеспечивал их потребности в ближайшие 15-20 лет, а может быть, и до конца жизни, чтобы на пенсии спокойно жить за городом. Это лучше, чем покупать объект на 3-5 лет, а после, когда семья станет больше, понять, что обременения уже не позволяют расширяться. Дальновидность — тренд, как среди застройщиков, так и среди покупателей.

При этом Егор Назаров полагает, что запросы покупателей будут смещаться в противоположную сторону — их будут интересовать ликвидные объекты, которые можно быстро продать:

— Мы поддерживаем контакты с агентствами недвижимости, они рассказывают, что основные покупатели на рынке загородной недвижимости и недвижимости в целом — это люди 30+ лет. Их взгляды на жизнь иные, чем у предыдущих поколений.

Спрос на быстровозводимое жилье, которое легко продать, будет расти. Сегодня ты живешь за городом, завтра планы изменились, тебе нужно быстро продать дом и переехать — таков темп жизни молодых людей, и застройщикам придется с этим мириться.

Кроме того, сейчас на рынке будут выживать те, у кого есть технологии, а если у строительной компании их нет, она станет обычным подрядчиком. Количество подрядных компаний тоже сократится, потому что упадут объемы строительства в эконом-сегменте. Но если вернут льготную ипотеку, то все вернется — и рост продаж, и рост цен. Что касается стоимости земли, количество коттеджных поселков растет, земля — конечный продукт, поэтому она будет только дорожать.

Из интересного у нас есть проект по криптоотоплению, то есть отоплению дома от майнинговых устройств. Такие системы позволяют направлять выделяемое тепло для нагрева помещений или воды. Это реальность, это эффективно, и мы будем продвигать эту идею. Кроме отопления, человек еще может зарабатывать на ипотечный платеж.

Николай Савин рассказал, что сейчас как раз размышляет над тем, кому продавать землю и дома в поселках «Грибная горка» и «Карп-3».

— Думаю, люди будут считать деньги, прагматично смотреть на рынок. Повторюсь, 70% сделок на рынке — это земля без подряда в рассрочку. Готовые дома стоят, не продаются. Если появятся новые ипотечные программы для загородного рынка под 8-10%, о чем уже говорят, продажи будут. Вообще некоторая затоваренность рынка присутствует, у каждого застройщика десятки нераспроданных домов.

По моим оценкам, всего около 200-300 новых построенных домов ждут покупателей. Есть оценки, что не распродано порядка 500 домов. Это связано опять же с тем, что строили дома под ипотеку, целыми улицами, а потом все остановилось. Для таких компаний, конечно, наступили не самые сладкие времена, но если есть запас прочности, то полгода-год можно переждать.  

Илья Павлов согласен с коллегой, по его словам, активных продаж в ближайшее время ждать не стоит, зато самое время заняться улучшением своего продукта:

— Думаю, что нас ждет зима на рынке: продажи встанут, цены тоже. И застройщики, и покупатели занимают выжидательную позицию. Когда ставка пойдет вниз и люди начнут пристраивать деньги с вкладов, наступит оживление, но это случится не раньше лета, а может, и в конце следующего года.

Сейчас удачное время для застройщиков, чтобы сосредоточиться на сервисе, улучшить инфраструктуру, места общего пользования в поселках: построить тротуары, освещение, постелить газоны, поставить спортивные и детские площадки — навести красоту.

Давно говорят о том, что крупные застройщики выйдут на рынок загородной недвижимости, но я пока не вижу, чтобы девелоперы с интересом на него смотрели.

Читайте также на DK.RU

Золотое время ИЖС уходит. 5 причин, по которым свой дом скоро станет роскошью

Ипотека перемещается в ИЖС. В 2024 г. объем выдачи может достигнуть 1 трлн руб.