«Продажи упали, караул, все пропало»? Михаил Хорьков подвел итоги рынка жилья за 2024 г.

Обычно итоги года на рынке жилья начинают подводить в ноябре, а заканчивают в марте: участники рынка делятся результатами, эксперты — мнениями, аналитики — цифрами. Предлагаем поставить точку в итогах-2024 выводами Михаила Хорькова, руководителя комитета по аналитике РГУД, партнера bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, директора «ХОД Консалтинг». Он озвучил их на конференции УПН «Недвижимость 2025: взаимодействие риелторов и государства для устойчивого развития рынка».

— С 2017 г. рынок новостроек рос в объемах почти без остановок. Небольшая инвестиционная пауза в начале 2020 г. была связана с появлением опасений, что спрос упадет, но она быстро завершилась. Была запущена льготная ипотека, стройка сильно выросла, и сейчас в Екатеринбурге возводится практически 5 млн кв. м в многоквартирниках.

В конце 2024 г. было 56 тыс. непроданных квартир на первичном рынке жилья. Большинство из них находится на стадии строительства. Когда мы называем эту цифру, чаще всего возникает мысль, что на рынке затоваривание. Но о нем можно говорить, когда квартиры останутся непроданными после сдачи дома. Сейчас в готовых домах от застройщиков всего около 3 тыс. нереализованных квартир. Это очень мало. В 2017-2019 гг. данный показатель был существенно выше.

Однако есть риск, что количество нераспроданных квартир увеличится в связи с тем, что застройщики выводят новые дома в условиях пониженного спроса. В большинстве случаев это шлейф предыдущих решений. Они были приняты даже не полгода и не год назад, а раньше, когда компании заходили в проекты, брали кредиты, в том числе по плавающим ставкам. Сейчас уже заднюю скорость не включить, и это обстоятельство, естественно, давит на предложение.  

Если мы сравним объем квартир на первичном и вторичном рынке, увидим прежний серьезный дисбаланс: огромный ассортимент на рынке новостроек и достаточно ограниченное предложение на вторичном рынке.

Накануне отмены льготной ипотеки было много разговоров о том, что, если льготную ипотеку отменят, начнется обостренная конкуренция между первичкой и вторичкой, цены должны будут сблизиться, но этого не произошло, потому что на вторичном рынке квартир по-прежнему мало.

Это не особенность Екатеринбурга, подобная ситуация прослеживается на рынках всех крупных российских городов. С отменой льготной ипотеки с рынка вторичного жилья ушли не только покупатели, но и продавцы. И это, конечно, сдерживает выравнивание цен.

Вторичка продолжает проигрывать. Более того, ее позиции в пропорциях ухудшаются. Ведь на рынке продолжают превалировать льготные ипотечные программы. В декабре доля рыночной ипотеки была лишь 18%. Этого крайне мало, и это основная причина анабиоза вторички.

В условиях высоких ставок рынок живет уже больше года. Оборот, конечно, есть, но его явно не хватает, чтобы был запущен процесс переоценки рынка. В 2009-2010 гг. или 2015-2016 гг. в условиях падения спроса цены начали достаточно быстро корректироваться. Принципиальное отличие от того периода в том, что на вторичном рынке был достаточно большой объем квартир и объем предложения рос. Сейчас мы этого процесса не наблюдаем, что может стать фактором дальнейшего роста стоимости квадратного метра в новостройках.

Доля сделок с ипотекой на первичном рынке в первой половине года была 80%, во второй половине она упала до 59%. Последние показатели декабря — 53-54%, в июле прошлого года — почти 90%.

В этих условиях застройщики ищут варианты стимулирования спроса. Главное изменение последних месяцев — стремительный рост рассрочек в структуре продаж. Здесь нет единой для всех девелоперов модели поведения из-за дилеммы: если мы продаем в ипотеку, мы быстро наполняем эскроу-счета, но не можем продавать много, при помощи рассрочек можно продавать много, но эскроу-счета не наполняются.

Все компании в текущем рынке ищут удобные для себя варианты. У кого-то доля продаж с ипотекой по-прежнему очень высока, у кого-то она снизилась кратно к предыдущим показателям. Какой из вариантов наиболее жизнеспособный, мы сможем узнать, я думаю, не раньше следующего года. В целом, везде продолжается рост доли продаж в рассрочку.

Но в этом процессе важно, чтобы риелторы и девелоперы фильтровали входящий поток покупателей. Не все понимают, что такое рассрочка и как выплачивать оставшуюся часть долга.

Общая картина о рынке недвижимости, которая складывается в СМИ: «продажи упали, караул, все пропало!». Сразу после отмены льготной ипотеки продажи, действительно, снизились с 4 тыс. до 1 тыс. сделок в месяц. Но при этом уже в следующем месяце мы зафиксировали быстрое восстановление спроса. Показатель декабря 2024 г. приблизился к 2 тыс. 800 сделкам в месяц на рынке строящегося жилья. В текущих условиях это много, выше среднемесячных объемов продаж за предыдущие несколько лет.

С точки зрения риелторского бизнеса на рынке все хорошо. Гораздо сложнее ситуация у застройщиков, которым надо продавать растущий объем квартир. Если мы сравним показатели 2021 г. и 2024 г., то увидим, что объем продаж одинаковый. Но объем предложения на рынке очень сильно отличается. В 2022 г. — первой половине 2024 г. с рынка ежемесячно вымывалось 6% квартир. Во второй половине года продается примерно 3,5% квартир каждый месяц от текущего объема предложения. Но даже этот показатель не является критичным для рынка. Если объем предложения не будет меняться, то ныне существующий объем квартир реализуется меньше чем за 2,5 года.

Данный показатель свидетельствует об определенной сбалансированности рынка. Мы призываем не преувеличивать масштаб трагедии на рынке новостроек. Ситуация в Екатеринбурге на самом деле гораздо лучше, чем во многих других городах, за счет хорошего оборота.

Если посмотреть на структуру продаж, то студии и однокомнатные квартиры в штуках по-прежнему продаются лучше всего. Если рассматривать доли продаж в квадратных метрах, то пропорции равные. Структура продаж после отмены льготной ипотеки принципиально не поменялась. Были ожидания, что после того как массовая льготная ипотека уйдет с рынка, уйдет и инвестиционный навес — спрос сместится в сторону квартир с несколькими комнатами, но этого не произошло ввиду того, что рыночная ипотека сегодня, по сути, не работает.

На первичном рынке продажи происходят за счет семейной ипотеки и рассрочек. Возможности покупателей по-прежнему ограничены, смещение спроса в сторону просторных квартир не фиксируется. Ждем снижения ключевой ставки, нормализации ситуации с рыночной ипотекой, тогда будут созданы условия для какого-то перераспределения спроса.

За прошлый год зафиксирован рост цен как на вторичном, так и на первичном рынке. Но на вторичном средний показатель по городу во многом растет за счет квартир, которые еще недавно были первичкой — они-то и тянут средний показатель наверх. Если мы посмотрим на динамику цен более дробно, то в хрущевках, брежневках и старом жилом фонде цены снизились на 1-2%. На первичном рынке рост цен составил 12%.

В 2025 г. мы не ждем дальнейшего роста объема предложения. Понятно, что большинство застройщиков будет занимать осторожную позицию по отношению к новым проектам. Ассортимент начнет сокращаться, но сокращение будет медленным. Конкуренция между застройщиками будет повышенная, а объем предложения достаточным.

Самое серьезное падение спроса уже позади. Думаю, что в этом году мы продадим примерно столько же квартир, сколько в прошлом. Допускаем снижение на 5-10%.

Цены будут повышаться на уровне инфляции. На вторичном рынке ситуация интересная — мы ждали, что начнется рост объема предложения, но рекордно высокие ставки по ипотеке отбили желание выходить на этот рынок у всех и затормозили обменные цепочки. Рост объема на вторичке начнется не раньше, чем мы увидим какое-то заметное снижение ставок по ипотеке. До этого мы будем находится в текущей ценовой стагнации, где старый фонд дешевеет, а современный не дорожает.

Читайте также на DK.RU: Новые амбиции уральских застройщиков: что ждет Екатеринбург в 2025 году?