Александр Матофаев: «Жилье в Екатеринбурге скоро подорожает до 200 тыс. руб. за квадрат»

В прошлом году и застройщики, и покупатели стали заложниками непростой макроэкономической ситуации, в результате которой стали снижаться темпы возведения и продажи жилья. Почему предпосылок для уменьшения стоимости квадратного метра в Екатеринбурге нет? Когда деньги со вкладов начнут перетекать в недвижимость? И правда ли что даже в нынешней ситуации можно выгодно продавать и приобретать квартиры? Своим мнением с DK.RU поделился гендиректор Aleka Group Александр Матофаев:

— Сегодня ситуация на рынке стала для застройщиков особенно тяжелой — они находятся на дне маржинальности своих проектов. А продажи квартир тормозят высокие ставки по ипотечным кредитам и высокий первоначальный взнос. Мы понимаем, что регулятор ввел эти меры, чтобы охладить рынок и снизить инфляцию. Но все это серьезно осложнило ситуацию на рынке, под которую мы сейчас стараемся подстроиться.

С чем столкнулись застройщики?

За год цены на жилье выросли всего на 11%, в то время как себестоимость — более чем на 50%.

Столь серьезный рост произошел по нескольким причинам.

• Во-первых, земля стала дороже. Чтобы получить крупные участки в сложившихся районах, застройщики включаются в программу КРТ, тратят значительные средства на расселение людей из старого жилфонда и развитие инфраструктуры. Растут траты на выкуп участков у третьих лиц, на снятия с них различных обременений.
• Во-вторых, растут затраты на выполнение строительных работ — увеличивается стоимость строительных материалов, зарплаты рабочих.
• В-третьих, растут ставки по кредитам, стоимость проектного финансирования тоже становится выше.

То есть нет ни никаких предпосылок для снижения стоимости квадратного метра без ущерба для качества жилья и комфорта будущих жителей.

Обычно, когда на рынке возникают сложности, застройщики останавливают стройки и отказываются от новых проектов до лучших времен. В Екатеринбурге сильный строительный рынок, работы на объектах не прекращаются. Но темпы реализации проектов серьезно замедлились.

Недавно замглавы города заявил, что за прошлый год были выданы разрешения на строительство комплексов общей площадью 2,8 млн кв. м. Как мы видим, компании, которые их получили, не торопятся осваивать выделенные им земельные участки.

В перспективе снижение темпов реализации проектов приведет к дефициту предложения, а значит, стоимость жилья будет расти.

С чем столкнулись покупатели?

Параллельно мы видим, что сохраняется высокий спрос на покупку квартир. Он присутствует всегда — до 90% населения мечтают о том, чтобы улучшить свои жилищные условия. В прошлом году привычная активность сохранялась только на рынке жилья бизнес-класса — его обычно приобретают люди с высоким уровнем дохода, которые мало используют ипотеку. Другие покупатели, у которых не было острой необходимости в улучшении жилищных условий, отложили сделки до лучших времен. По мнению аналитиков, для того чтобы люди активнее заходили в ипотеку без госпрограмм, необходимо, чтобы ставка снизилась до 16%.

Кроме этого, недвижимость всегда была и остается эффективным инструментом для сохранения денег. В прошлом году инвесторы, которые могли бы вложиться в недвижимость, отдали предпочтение банковским вкладам под 23-24% годовых. В конце декабря объем средств россиян на вкладах достиг 54 трлн руб. Сейчас хранить деньги на коротких депозитах уже не так выгодно — банки предлагают вклады под 18-19%.

Дальновидные люди, которые понимают рынок, уже переориентировались обратно на недвижимость — мы видим, что в начале года активность на рынке стала расти. Количество сделок в январе и феврале было на 15-20% выше, чем в предыдущие месяцы.

Стоимость квадратного метра увеличивается. Сейчас средняя цена квадрата по городу — 161 тыс. руб. Финансовая модель застройщиков такова, что по сравнению с прошлым проектным периодом они закладывают увеличение на 30-40%. То есть не за горами момент, когда мы преодолеем отметку в 200 тыс. руб. Качество жилья в Екатеринбурге соответствует европейскому, при том что стоимость относительно низкая. Так что всем нам придется привыкнуть к тому, что Екатеринбург — дорогой город для жизни.

Что дальше?

2025 г. будет на рынке годом продавца. Это значит, что ключевым станет технология продаж в широком смысле — с точки зрения упрощения и оперативности сделки, внедрения технологических новшеств, которые позволяют решать вопросы дистанционно, с точки зрения юридического блока, налогового законодательства, максимальной эффективности и выгоды для покупателя. Именно в этой плоскости сейчас идет гонка. Наша задача — не бороться за снижение стоимости квадратного метра (хотя это очень важный показатель), а создавать условия для того, чтобы сделки совершались даже в текущих условиях.

AlekaGroup в этом серьезно преуспела — мы стали сильным технологическим институтом, который помогает покупателям исполнить заветную мечту о квартире, а застройщику — решить свои финансовые задачи. И даже при тех качелях, которые были на рынке в 2024 г., мы, хоть и с боем, но вышли на заданные финансовые показатели вместе с нашими партнерами.  В 2025 г. будем развиваться дальше.

Ранее на DK.RU: «От американских горок устали, хочется стабильности» — застройщики о планах на 2025 г.