«Если международные компании вернутся, дефицит офисов в Екатеринбурге станет более острым»

Последние 5-7 лет бизнес Екатеринбурга ощущает серьезную нехватку качественных офисных площадей — вакансия оценивается всего в 1-2% при нормальном уровне в 5%. Спрос продолжает расти даже вопреки тому, что многие после пандемии коронавируса сохранили возможности удаленной работы для сотрудников.

Как бизнес адаптируется к сложившейся ситуации, усугубит ли ее возможное возвращение международных брендов, интересен ли этот сегмент инвесторам и какие объекты будут введены в ближайшие годы?

Об этом на круглом столе DK.RU рассказали:

• Андрей Брауде, директор «Управляющей Компании «РЭД»;
• Олег Векшин, директор по продажам международного бизнес-парка «Деловой Квартал»;
• Георгий Коренченко, основатель агентства недвижимости Business&Brokers;
• Игорь Стахеев, председатель комитета по коммерческой недвижимости Уральской палаты недвижимости.

Арендные ставки растут

Сейчас объем качественной офисной недвижимости (класса А, В, В+) в Екатеринбурге составляет около 1,4 млн кв. м. По оценкам директора УК «РЭД» Андрея Брауде, для дальнейшего развития бизнесу Екатеринбурга необходимо более 100 тыс. кв. м.

Руководитель профильного комитета УПН Игорь Стахеев отмечает, что в настоящий момент дефицит площадей преимущественно ощущают компании, которым необходимо разместить более 150 сотрудников. Арендовать офисы в 1000-2000 кв. м на данный момент достаточно трудно, единственный вариант для арендодателя — объединить площади, которые раньше занимали две небольшие компании.

В остальных случаях я бы не стал говорить о дефиците офисных помещений, — подчеркнул Игорь Стахеев. — Свободные объекты на рынке есть. Но часто арендаторы считают ожидания собственников помещений по ставкам завышенными. За последний год арендные ставки действительно выросли, но даже при этом они не дотягивают до норм доходности по вложениям.

Андрей Брауде подтверждает — из-за инфляции и роста доллара арендные ставки действительно выросли: если в 2023 г. аренда помещения класса А обходилась в 1800-2000 руб. за кв. м, то сейчас она уже превысила 3 тыс. руб. за квадрат.

Затраты арендодателей за это время выросли в несколько раз. Материалы для ремонта помещений подорожали в два-три раза. Постоянно повышают стоимость услуг подрядчики, с которыми мы работаем, — охрана и клининг. Мы думали: раз рынок конкурентный, то сможем легко найти им замену на тендере. Но в итоге оказывается, что у одних сотрудники массово ушли на СВО, вторые «отказываются от серых схем», третьи поднимают зарплату персоналу или находят другие причины для повышения цен на свои услуги.

Инструмент в борьбе за сотрудников

С нехваткой площадей сталкиваются и небольшие компании. Как отмечает основатель агентства недвижимости Business&Brokers Георгий Коренченко, найти свободные офисы до 30 кв. м в центральных районах города сейчас практически нереально, а ездить в отдаленные районы, где такие помещения есть, готовы единицы:

Если раньше офисы были просто рабочими местами, то сейчас работодатели стараются сделать их более комфортными для сотрудников: обращают серьезное внимание на транспортную доступность, ремонт помещений, наличие кафе поблизости. Некоторые даже переезжают в более статусные бизнес-центры, переплачивая в два раза, чтобы сохранить действующий и привлечь новый персонал.

Георгий Коренченко также пояснил: вопреки тому, что у сотрудников появились возможности для удаленной работы, спрос на офисы в Екатеринбурге не упал. После того как в компаниях стали вводить инструменты для контроля удаленщиков и отслеживать их продуктивность с помощью трекеров на компьютерах, многим стало некомфортно работать в этих условиях и они решили вернуться в офисы.

Директор по продажам бизнес-парка «Деловой квартал» Олег Векшин связывает рост спроса на офисы с двумя факторами. Первый — расширение компаний, особенно тех, которые сотрудничают с госкорпорациями или замещают ниши, освободившиеся после ухода западных игроков — так, один из резидентов парка за два года нарастил офисные площади с 70 до 500 кв. м. Второй фактор — дефицит кадров: компании сегодня не просто выбирают из множества резюме, а борются за внимание соискателей, инвестируют в бренд работодателя и комфортные рабочие пространства.

Сегодня все упирается в персонал резидентов, — отмечает Олег Векшин. —  Работодатели понимают, что соискатель выбирает из трех-четырех вариантов. И при сопоставимом уровне зарплаты определяющим фактором для него становятся условия работы — удобная локация, наличие парковки, инфраструктура — в частности кафе, магазины в шаговой доступности, сервисы. Мы в свое время серьезно вложились в развитие инфраструктуры для персонала. Первое время нам говорили, что мы тратим деньги впустую, потому что находимся не в центре города, а на Сибирском тракте, куда никто не поедет. Но время показало, что мы выбрали правильную стратегию — последние пять лет резиденты не уезжают в другие локации, а развиваются внутри бизнес-парка.

Как подстраивается бизнес?

В ситуации дефицита офисных площадей некоторые компании ради расширения действительно перебираются в отдаленные от центра районы. В этом случае определяющим становится фактор транспортной доступности или наличие шаттлов, которые позволяют сотрудникам быстро добраться до работы из разных районов города — такие, например, запустил бизнес-парк «Деловой квартал».

Другой вариант, на который идут инвесторы, — точечный редевелопмент старых административных зданий. Подобный бизнес-центр обустроили в здании на Машиностроителей, 19 на Площади Первой Пятилетки. Еще один пример — здание на Мамина Сибиряка, 58, где инвесторы выкупили и переоборудовали в офис один из этажей.

На фоне нехватки офисов вырос спрос на коворкинги. По оценкам Георгия Коренченко, если еще недавно они стояли полупустыми, то сейчас заполнены на 100% с листом ожидания:

Сегодня 50-60% площадей в коворкингах занимают крупные компании. Например, один из банков снял закрытую зону в коворкинге в качестве гибкого офиса для своих сотрудников. Оставшиеся 40-50% площадей арендуют начинающие предприниматели. Сейчас в Екатеринбурге работает буквально несколько коворкингов, и спрос на них за последний год существенно вырос. Рассчитываем, что при нашем содействии в ближайшее время откроется еще один объект на 3000 кв. м.

Андрей Брауде поделился, что некоторое время назад интерес к сотрудничеству с операторами коворкингов проявляли и крупные бизнес-центры:

Мы тоже рассматривали возможность сотрудничества с мировой сетью, которая снимает площади в бизнес-центрах и переделывает их под коворкинги. Но ставка, которую они предлагали своим арендаторам, была существенно ниже нашей, а пул потенциальных клиентов — тот же, что и у нас. Поэтому, заходя в крупный бизнес-центр, коворкинг становится для него конкурентом, и такое сотрудничество вряд ли будет выгодным.

А если вернутся международные бренды?

Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет зависеть от макроэкономической и геополитической ситуации.

На фоне переговоров по Украине в бизнес-сообществе стали обсуждать перспективы возвращения в Россию иностранных компаний. Участники круглого стола отметили: если это произойдет, спрос на офисную недвижимость и арендные ставки вырастут.

Однако ситуация в Екатеринбурге будет отличаться от той, которая сложится в Москве, где после ухода западных брендов освободилось сразу 20-30% офисных площадей. На Урале представительства иностранных брендов были немногочисленными, а многие коллективы продолжили обслуживать прежних клиентов, сменив название.

Если компании, которые ушли с российского рынка, решат вернуться — то в течение двух лет мы будем работать в условиях серьезного дефицита, причем не только по офисным, но также складским и торговым площадям. Владельцы коммерческой недвижимости будут в серьезном выигрыше. Но многое будет зависеть от решений федерального правительства — какие компании и в каком количестве они допустят на рынок и предложат ли им какие-то меры поддержки для дальнейшего развития», — резюмировал Игорь Стахеев.

Инвесторам помогают профессионалы

По словам Олега Векшина, в строительство офисной недвижимости сейчас вкладываются две группы интересантов — компании, которым жизненно необходимо расширить площади, но подходящих помещений для аренды на рынке им найти не удается; и частные инвесторы, которые хотели бы завести деньги в «тихую гавань»:

Мы часто встречаемся с инвесторами, проводим презентации. Сначала они задаются вопросом: зачем нам офисы? А когда понимают, что им не придется самостоятельно искать арендаторов и обслуживать помещения и что в развивающейся локации недвижимость будет расти в цене, им становится интересно. Кроме этого, компании реагируют на качественную сервисную составляющую, ту систему, которая создана для обслуживания арендаторов, чтобы они спокойно работали, а не решали бытовые вопросы. 

Андрей Брауде согласился, что для инвесторов очень важно работать в тесной связке с управляющей компанией, чтобы повысить доходность вложений:

Профессиональная управляющая компания позволяет повысить арендные ставки на уровень +20-30% к средним по рынку. Кроме этого, она формирует пул платежеспособных арендаторов и предлагает им отлаженные технологии сервиса.

Эксперты отметили, что со снижением уровня ключевой ставки ожидают притока инвестиций в офисную недвижимость.  

О ситуации на рынке стрит-ритейла DK.RU расскажет в ближайшее время. 

Читайте также на DK.RU: «От американских горок устали, хочется стабильности» — застройщики о планах на 2025 г.